1、控制性詳細規劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報告筑家設計有限責任公司一、項目基本情況11、項目位置及規劃用地范圍2、用地權屬情況3、用地及周邊現狀二、原控規及上層次規劃和相關規劃要求71、原控規要求2、上層次規劃及相關規劃要求三、修改要求、理由及依據81、修改要求與修改后的技術指標2、概念性規劃方案印證3、修改理由及依據四、修改論證141、常住人口計算2、公共服務設施影響論證3、道路交通影響論證4、修改前后對綠地的影響論證5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證6、對周邊建設影響論證7、市政設施影響論證238、“四增兩減”政策的落實五、結論24六、附件、附圖附件：1、長沙

2、市城鄉規劃局2015.6.17下達的控規修改論證通知單2、長沙市人民政府辦公廳關于愛爾總部大廈項目的公文處理單3、長沙市領導對（關于支持愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示的反饋意見）的批示4、長沙市天心區人民政府關于支持解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示5、長沙市發展和改革委員會關于愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的意見6、長沙市衛生局關于愛爾眼科醫院集團總部大廈建設相關工作情況的匯報7、長沙市商務局關于解決愛爾眼科醫院集團總部大廈項目建設有關問題的請示的反饋意見8、長沙市國土資源局承辦長沙市人民政府辦公廳公文轉辦單反饋意見9、省市兩級政府關于支持總部大廈建

3、設的政策和文件附圖:1、位置圖2、原控制指標規劃圖3、規劃控制指標修改圖4、項目詳細規劃方案圖5、項目詳細規劃方案日照圖6、地鐵鐵道學院站位置示意圖7、項目詳細規劃方案效果圖8、項目詳細規劃方案鳥瞰圖長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃098-C-3-11、098-C-3-14地塊修改論證報告一、項目基本情況1、項目位置及規劃用地范圍項目位于長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃范圍內，修改地塊為控規中的098-C-3-11、098-C-3-14地塊，地處芙蓉南路以西、紫薇路以東、白蘭路兩廂地段。規劃用地紅線面積31498.57平方米。2、用地權屬情況土地權屬單位和項目建設單位為湖南佳興投資置業有限公司（愛

4、爾醫療投資有限公司的全資子公司）。3、用地及周邊現狀規劃紅線范圍內用地現狀為待建區，基本為未經整理的淺坡地，周邊有部分建筑分布。修改地塊北側為已建的湘中海星之都住宅小區13層住宅樓，西側為規劃的紫薇路用地、已建成的新開村安置住宅小區4-6層住宅樓、新悅家園小區和天心區疾病預防控制中心，東側為芙蓉南路；南側為已建成的中石化長大加油站，地塊被一條東西向的規劃白蘭路分為南北兩部分。場地沒有進行土地平整。詳見現狀實景照片與地形圖如下：(1)場地實景(2)項目毗鄰的芙蓉南路(3)項目周邊建設實景與場地項目北部項目南部項目西部項目東部項目內部二、原控規及上層次規劃和相關規劃要求1、原控規要求長沙大道一段兩

5、廂控制性詳細規劃由長沙市華銀建筑設計有限責任公司編制，于2005年6月完成正式成果。項目地塊分為南(098-C-3-14)、北(098-C-3-11)兩個地塊。原控規南地塊(098-C-3-14)用地性質為商業用地(C2),規劃控制指標為容積率w2.5,建筑密度w35%建筑限高w24米，綠地率A30%機動車出入口方位No原控規北地塊(098-C-3-11)用地性質為商住用地(C2R2,商住比為2:8,規劃控制指標為容積率W4.5,建筑密度W32%建筑限高W100米，綠地率A38%機動車出入口方位W2、上層次規劃及相關規劃要求(1)長沙市城市總體規劃(2014修改)依據2014修改版的長沙市城市

6、總體規劃，本次擬修改范圍內規劃用地性質為商業金融業用地。此次修改符合長沙市城市總體規劃的用地性質的定位。(2)長沙大道一段兩廂控制性詳細規劃優化提升A.該規劃區的功能定位保護利用優秀的歷史文化資源，建設城市CBD使之成為集信息、商業、商務和行政辦公于一體的環境優美、設施一流、高效集約的副中心級的商業中心。此次修改符合此功能定位。B.軌道交通規劃規劃范圍內規劃地鐵一號線，線路沿芙蓉南路，本片范圍內設2站，分別是鐵道學院站和友誼路站。此次修改強化了TOD勺開發模式。C.公共服務設施規劃規劃范圍內的公共服務設施基礎較好，控規優化提升對規劃范圍內的公共服務設施包括中小學、體育設施用地、醫療衛生設施、體

7、育設施規劃等公共服務設施進行了較好的配置。此次修改是對商業用地功能的補充，有利于商業用地功能互補位置圖三、修改要求、理由及依據1、修改要求與修改后的技術指標本次修改將按照市政府對該地段愛爾總部大廈建設的批示，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改。(1)控規地塊分為南(098-C-3-14)、北(098-C-3-11)兩個地塊。(2)098-C-3-14地塊按用地紅線界線分為098-C-3-14A(西部分)與098-C-3-14B(東部分)兩個地塊。098-C-3-14A規劃控制指標不變，仍為：容積率W2.5,建筑密度w35%建筑限高w24米，綠地率A30%用地面積依用地紅

8、線相應劃分。098-C-3-14B用地性質由商業用地（C21）修改為商業、商務用地（B1B2,商業商務比為18.9:81.1,規劃控制指標為容積率w6.0,建筑密度w35%建筑限高w100米，綠地率A30%機動車出入口方位No用地面積為紅線內用地。（3）098-C-3-11地塊的用地性質由商住用地（C2R2修改為商業、商務用地（B1B2,商業商務比為11.5:88.5,規劃控制指標修改為容積率w6.0,建筑密度w40%建筑限高w100米，綠地率A30%機動車出入口方位E、WS。（4）上述地塊控規修改后計容面積為99163平米，平均容積率6.0O（5）修改后的控規地塊，依據長沙市城鄉規劃局建設項

9、目規劃審查規定匯編（修訂）（二0一三年度）的技術規定，高層商業建筑（二類地區），2000-5000平米用地規劃指標為容積率W7.0,建筑密度W45%綠地率A25%10000-20000平方米用地規劃指標為容積率7原建設控規片區大部分為已建成區，片區人均公共綠地指標遠低于國標。由于本次修改項目局部減少了人口規模，使片區總人口實際下降。因此對規劃區內的公共綠地指標不會造成結構性的影響，且相對緩解了公共綠地的缺失。5、歷史文化保護影響及空間景觀影響論證（1）歷史文化保護影響影響論證項目用地未涉及歷史文化風貌區、歷史街區、文物保護單位的問題。不影響該規劃區的歷史文化保護；將規劃區采取居民外遷等措施，降

10、低人口密度。符合城市更新的要求。（2）空間景觀影響論證A.“五線”控制要求藍線經查閱核實，本地塊內沒有長沙市市區地表水體保護（藍線）規劃需保護的水體。綠線經查閱核實，修改范圍內地塊與長沙市城市綠線保護規劃無矛盾。灰線經查閱核實，長沙市所確定的灰線一微波通道在修改地塊西部外緣通過，所以不影響項目控規高度修改。另外，地塊處于機場凈空區控制線（188米）范圍外，控規地塊場地標高最高點為79.77米，188米-79.77米=108.23,因此建筑限高100米對機場凈空不會造成影響。橙線經查閱核實，長沙軌道交通1號線途經規劃區一側的芙蓉南路，項目在橙線控制保護區范圍，建設用房嚴格后退軌道特別保護區，控制

11、保護區內的建設需得到長沙市軌道辦的確認后方能建設。紫線經查閱核實，長沙市歷史文化名城保護規劃對本地塊沒有紫線控制的保護要求。黃線南地塊（098-C-3-14B）設計建筑按加油站外建筑物分類為一類保護物。地塊南側長大加油站為一級加油站，具埋地油罐距離南地塊紅線40.8m,距離設計建筑50.8m,加油區（以加油站大棚投影范圍計）距離南地塊設計建筑大于20m南地塊設計建筑與南側長大加油站埋地油罐距離及加油機距離大于汽車加油加氣站設計與施工規范（GB50156-2012中規定的25m及16m安全間距要求，具體詳見總平面圖。B.空間景觀影響景觀分區以芙蓉南路為界，路東廂大部分為教育科研院校的校園景觀區及

12、居住景觀區，路西廂為住宅、文化體育、商業為主的綜合景觀區。建設軸線北部以南二環為主要的帶狀生態軸線，和芙蓉南路的建設發展軸，已經以木蓮沖路為主的文、體、商功能區集合的建設發展軸。景觀節點以中南大學鐵道學院、省經濟管理干部學院、湖南林業科技大學為代表的校園景觀及開放空間。6、對周邊建設影響論證項目地塊與周邊建設隔道路相對獨立，因有城市道路相隔，加上建筑后退要求，地塊對周邊的用地建設基本無不良影響，但因為現狀場地為待建區，地塊內環境要素混雜，景觀不佳。建設現代的總部大廈可以帶動周邊地區的發展，解決農民安置問題。規劃修改不影響西部已建且要保留的多、高層住宅建筑的日照條件，在建設時需要相互協調，項目在

13、修建性詳規設計時應保證建筑間距、建筑退讓等滿足相關規范要求。根據項目的概念規劃方案，均可滿足以上要求(具體見附圖)。因此項目建設對周邊建設影響甚微。7、市政設施影響論證(1)給排水設施核算A.給水系統依據長沙市給水工程專業規劃以及該控規給水規劃，該片區年規劃人均綜合用水指標為800升/人日。調整后會減少高峰日用水量為Q=0.8X1482=1185.6m3/d。因修改后片區總人口減少，修改后會減少高峰日用水量1185.6m3。B.排水系統污水量按規劃人口平均日綜合水量的100晰準計。在進行管道污水流量計算時，考慮20%勺管網地下水滲入量，則每天減少污水量Q=0.8X0.1482X1,2=0.14

14、23萬m3/d。(2)電力系統本區負荷預測根據規劃區內不同的用地性質，采用分類用電綜合指標法和參考相關區域的用電負荷密度預測本規劃區用電負荷，其中：商業、商務用地單位建筑面積負荷(kw/萬m2取彳I為500kw/萬m2,二類居住用地單位建筑面積負荷(kw/萬m2取彳I為250kw/萬m2項目的用電負荷：該區住宅建筑減量5.08萬m2x250kw=1270kw該區商業、商務建筑增量8.06萬m2X500kw=4030kw,項目修改后的用電負荷增量為2760kwt(3)信息規劃電話數量預測：根據規劃區用地性質綜合考慮預測電話數量，其中：商業、商務用地單位建筑面積安裝數量(門/萬m2取彳1為100門

15、/萬m2二類居住用地單位建筑面積安裝數量(門/萬m2取值為125門/萬m2計。此次修改電話數量：該區住宅建筑減量5.08萬m2X125=635門，該區商業、商務建筑增量8.06萬m2X100=806門，項目的電話數量減量為171門。(4)燃氣規劃居民用氣量預測按70萬千卡/人年，綜合用氣量按300m3/人年計，則減少年用氣量為44.46萬m3/人年。修改減少了人口容量，用氣量發生變化。原控規在本地塊已設置燃氣管道，可在下一步規劃中，根據用氣量核實管徑，以保證用氣要求。8、“四增兩減”政策的落實宗地的控規修改已按“四增兩減”要求落實，主要體現在以下幾個方面：(1)減人口密度：宗地北地塊的用地性質

16、由商住用地修改為商業商務用地，取消了地塊的居住功能，減少了人口1482人，減少了片區的人口密度。(2)增廣場、增綠化：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案總平面圖，愛爾集團總部大樓項目建成后，將在大樓東側前坪形成一個不低于1600平方米公共廣場，并于市政綠地形成一個6000平米的綠化開敞空間；同時，由于地塊人口減少，人口密度的降低，人均廣場和綠化面積也相應增加。(3)增設施：根據項目的模擬修建性詳細規劃方案，將設置兩處對外開放的停車場，地下地上停車位將比原來增加1017個。(4)增支路：由于項目的開發建設，將拉通規劃中的白蘭、紫薇路，極大的緩解項目周邊的道路通行壓力。五、結論本次修改按照市政府對總

17、部大廈建設的要求，結合模擬的詳細規劃方案與技術指標，進行相對應的控規地塊修改，規劃控制指標在長沙市容積率管理技術規定要求的范圍內進行修改。對整個片區內的公共服務設施配套(中小學、醫院等)、道路交通、公共綠地、市政設施以及對周邊建設等影響較小，符合舊城人口疏解的規劃對策，進一步落實了增加公共綠地、公共空間、基礎設施、道路密度，減少中心城區的人口密度的要求，改進空間環境質量，完善城市功能，順暢交通，提高城市品質，塑造優美的城市空間和城市環境，可滿足相關的要求。附表5修改前規劃控制指標表地塊編號用地性質代碼用地性質名稱凈用地面積(M2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(M)居住戶數(戶)居住

18、人數(人)配建車位(個)主出入口方位098-C-3-11C2R2商住用地141284.5323810042414820W098-C-3-14C21商業用地42842.5353024000N總計42414820附表6修改后規劃控制指標表地塊編號用地代號凈用地面積(m2)容積率建筑密度(%)綠地率(%)建筑限高(m)居住戶數(戶)居住人數(人)配建車位(個)主出入口方位098-C-3-11B1B2141286.0403010000867ESW098-C-3-14AB119382.5353024000098-C-3-14BB1B223456.0353010000150N總計001017除以上修改外，無其它修改。以上修改符合長沙市技術管理規定要求，修改方案可行。黑黑箱號：恨=1.六、附件、附圖1、長