1、美味烘焙面包坊項目投資的可行性分析一. 項目概述隨著經濟的不斷發展，生活水平提高，人們逐漸追求健康和特色飲食的享受，追 求情調和愜意的生活。從利潤上，甜品經營擁有較高的回報率，目前國內甜品市場還 沒有形成一家獨大或者幾家獨大的壟斷態勢。我們的目標市場是在校年輕教師和廣大 學生群體，周圍有數十所高校以及中小學學校，擁有廣大潛在消費群體。二. 項目內容美味烘焙面包坊不僅提供面包蛋糕，還有日常飲品，以健康、快捷、低脂、均衡 營養為目標，隨著中國國際化步伐加快，人們飲食習慣逐漸西化，烘焙產品所占面制 食品比重逐漸升高，人們對其質量和營養要求也越來越高。面包坊總面積約100平方米，兩個柜臺，方便提高取餐

2、效率，店內配備20套桌椅方便顧客休憩放松。經過認真調查與研究，預計各項支出如下：投資前費用10000元用于周轉，設備購置費用90000元，設備安裝費用為25000元，房屋租賃費用6個月為12000元，宣 傳費用為1500元，人工成本10000元，不可預見費用按上述總支出的 5%計算。則該 項目的投資總額為148500* (1+5%) =155925元。項目金額預算說明一、土地房租(6六個月)12000.0012000.00預付方式，分月付款二、營業設備烤箱40000.0040000.00用具、器具7000.007000.00柜臺5000.005000.00展示柜18000.0018000.00

3、三、交通設備配送車20000.0020000.00四、裝潢費用招牌1500.001500.00外觀1500.001500.00內部裝潢17000.0017000.00水電、空調5000.005000.00五、人工成本（前三個月）10000.0010000.00六、宣傳費用1500.001500.00五、周轉金10000.0010000.00合計148500.00148500.00三項目運作首先去申請營業執照、衛生許可證、注冊、稅務登記等，衛生許可證：去衛生局 申請辦理衛生許可證（150元左右）；營業執照：辦好衛生許可證后帶著衛生許可證、 負責人身份證、房產證明材料合同、照片到當地工商所辦理營業

4、執照（140元左右）；稅務登記：辦好營業執照后三十天到稅務登記所辦理稅務登記證（100元左右）。期初開始時，可能會因為有許多的促銷活動及廣告費等其他的額外支出，或是在 剛開業的時候，來客數量不一定足夠、過度的浪費、管理不善或其他因素等等，前一 個月可能會有虧損的情況發生，雖然仍有不足的地方，但有可能已達到損益平衡的地 步（并不代表已開始有收益的情況），因此，我們預計可能會在第二個月左右（最晚三 個月）達到一個收支平衡的情況。運營第一年將按月制作現金流動表與資金損益表， 穩定后可按季制作報表。成本80% （人事20%、材料30%、行政10%），利潤40%。投資10000元購入一套桌椅以增加容納顧

5、客能力。現假設，每天有100人進店消費，每個面包的價格為5元，則一個月銷售收入有15000元，一年的銷售收入為180000 丿元。該項目的每年折舊額以直線計提法計算，假設設備使用年限為5年,5年后無殘值， 每年的付現成本為20000元。則該項目的每年固定資產折舊額 =100000/5=20000元該投資項目的營業現金流量表項目第一年第二年第三年第四年第五年銷售收入180000216000259200311040373248付現成本2000020000200002000020000折舊2000020000200002000020000稅前利潤140000176000219200271040333

6、248所得稅3500044000648007776093312稅后凈利105000132000154400193280239936營業凈現金流量125000152000174400213280259936投資項目的現金流量項目第0年第一年第二年第三年第四年第五年固定資產投資100000營業凈現金流量125000152000174400213280259936現金流量合計10000125000152000174400213280259936凈現值假設資本成本率為10%年次各年的NCF現值系數PVIF現值11250000.90911362521520000.82612555231744000.75

7、1130974.442132800.683145670.2452599360.621161420.256未來現金流量的總現值677241.896減：初始投資凈現值100000NPV=577241.896凈現值法的決策規則是，在只有一個備選方案時，凈現值為正者則采納，凈現值為負者不米納。本項目NPV=577241.896>0投資方案可行凈現值法的優點是考慮了時間價值，能夠反映各種投資方案的凈收益，是一種比 較好的方法。但是它也存在這一些缺點：凈現值法并不能揭示各個方案本身可能達到 的實際報酬率是多少。內含報酬率內含報酬率法考慮了資金的時間價值，反映了真實的報酬率，概念也容易理解。但是計算過

8、程比較復雜，對于每年凈流量現值不等的項目需要多次測量才能算出年次NCF測試11%測試30%PVIF現值PVIF現值0-1000001.00-1000001.00-10000011250000.9011126250.7699615221520000.8121234240.5928998431740000.7311271940.4557917042132800.659140551.520.3507464852599360.593154158.0590.26969930.047NPV557952.579309884.047X/5=557952.579/867836.626X=3.214以30%進行第

9、二次計算的時候，凈現值仍然大于0很多，說明此項目的內含報酬率遠大于30%此方案的內含報酬率=30%+3.214%=33.214%內含報酬率的決策規則是，在只有一個備選方案時，內含報酬率大于或等于公司 的資本成本率或必要報酬率，就采納。在這個方案中，內含報酬率33.214%大于公司的 資本成本率10%，應該采納。獲利指數PI=577241.896/100000=5.77獲利指數是用相對數表示的，因此有利于在不同的投資方案之間進行比較。缺點 在于只代表獲得利益的能力而不代表實際可能得到的財富，忽略了互斥項目之間在投 資規模上的差異。我們此次的項目只有一個方案，因此不存在比較對象。獲利指數在 這里并

10、不能說明很多問題，但是本獲利指數大于5.77>1說明這方案還是值得投資的。投資回收期PP=W始投資額 /每年 NCF=100000/115448.38=0.86結果說明該項目投資回收期短，少于1年，前期收益高，項目可行。四項目風險與應對1、尊重市場，用心經營，不要從簡單的商品品質和經營現狀輕視對手，需求帶來 市場。經營者一定客觀考衡自身優劣勢，經營中的不足面應積極和更專業團隊合作， 盲目親歷親為只能導致效率的低下和效益弱勢。2、節約整體投入成本，如生產設備、場地投資。同時降低營業經營風險。3、在具體實施經營策略時應充分考慮行業功能性和企業自身需求性，避免投入和 效益不平衡和重復投資。烘焙

11、企業應在這個發展過程中不斷累積經驗，特色經營。4、建立風險預警機制對風險進行預測，使損失降到最低。(1) 招聘有經驗的員工，制定員工賞罰制度；(2) 為了防止人為的破壞與偷盜可考慮安裝監控攝像；(3) 隨著店面的擴張或營業額的增加可考慮參保。五項目評價(一) 投資角度： 投資時機選擇的標準可以使凈現值最大化。本項目選擇的時機恰當，使得項目 具有較高的回報率，投資方案可行，項目較為成功。 另外本項目進行了風險性投資分析，充分考慮到了項目進行中的各種風險，進 行了避免和現金流量的調整，大大降低了風險程度，因此項目進行順利。 本項目投資回收期不到1年，相對來說回收期較短，項目可行。而且投資較小， 收益穩定。(二) 風險角度：從之前的經驗來看，面包坊的經營相對簡單，但壽命有限。拋開不可抗力的出現， 該項目風險低。從項目投資回收期短就可以說明，虧本風險較小。不同于