1、關于成立商業管理公司運營與管理的思考、經營管理公司成立的目的對于購物中心商場開發商來說，開發商鋪是前提，但只有開發是不夠的，還必須 成立專門的商業管理公司對購物中心進行管理，才能長久開展。目前國內商鋪購置者 有很多是依靠收取租金，在這種情況下，開發商對購物中心的管理更為重要。綜觀國 內外購物中心，開發商成立商業管理公司管理購物中心是一種通用的模式，同時也是 為了公司戰略開展的需要，也為在目前中國新的商業地產運營形勢下探索出一條新的 路子打下堅實的根底。二、商業管理公司組織架構商業管理公司組織機構一般包括：經營層面：含總經理、副總經理/總經理助理；管理層面：辦公室；財務部；業務開展部；商場管理部

2、；招商部后期可并至業務部； 企劃部等。各部門主要工作內容：總經理是決策人，副總經理主管業務、行政等；辦公室主管人 事、行政和總務等；財務部主管資金運作和收銀員等工作；業務部主管商場的營運等 方面；商場管理部主管商場水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場形象、促銷 等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業務部門。三、商業經營管理公司作用受托的商業經營管理公司及業主三個權利主體共存的法律關系，開發公司與受托的商 業經營管理公司的行為標準必須有委托合同予以明確，以確認XXX商業經營管理公司對XXX商業進行系列工作的管理地位，從而到達統一業態規劃、統一品牌管理、統一 質量管理，統一價格管理、統一招

3、商管理、統一客服管理、統一企劃推廣、統一物業 管理。為投資者、經營者保駕護航。四、商業經營管理公司目標以專業效勞運作模式為根底，依托完整的市場定位體系，優勢資源，提升工程市場形 象，保持良好的市場競爭優勢，傳導先進商業管理理念，保障工程整體運營的可持續 性開展，實現工程升值與保值，最終達成開發方、買賣方、運營方等多方共贏局面。五、商業經營管理公司構建模式1、商業管理公司隸屬于開發公司，由開發公司投資組建；2、由開發公司專聘商業管理公司，委托其對工程進行管理、效勞；六、商業管理公司管理功能1、研究功能：運用專業的市場研究體系，結合工程所在地最新商業市場信息及相關政 策支持，制定合理、有針對性的品

4、牌導入操作策略、提供運營決策支持及各種商業咨 詢系統，最大程度上保障工程的整體市場競爭優勢。2、管理功能：對工程進行統一規劃、統一管理，建立健康、有序的運營機制。確保優 良、健全的融資、消費環境。3、協調功能：協調解決開發方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者 與消費市場的橋梁，及時溝通、反應各方信息。七、商業經營管理體系1、統一管理：統一的市場形象，整體、協調的經營模式，保障市場多元化消費活力， 采取群體化多角度消費渠道，充分尊重顧客的選擇權，復合對單一，具備不可比較的 競爭優勢。2、統一運營：根據運作進度和供求市場影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動，統一 折扣優惠或局部商品折現

5、等；既可以工程整體為單位，也可以局部品牌為單位，在適 當范圍內進行造勢宣傳。八、商業地產運營模式可以采取只租不售方式。好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待 增值后出售，甚至可以將商業物業進入資本運作。開發商通過對招商權的完全控制， 來到達控制進場業態種類，形成自己經營特色。同時為以后的整體打包進行股權轉讓 創造良好的條件。九、商業經營管理公司經營模式一購物中心具有“統一管理，分散經營的特點購物中心的商鋪是有方案的聚集，對購物中心進行“統一管理，分散經營是購物 中心區別于其他房地產的核心特點。“統一管理，要求購物中心必須由代表業主權 利的、受業主委托的管理公司統一管理，沒有統一管理

6、的購物中心那么難以經受劇烈的 零售業市場競爭。“分散經營，是購物中心對消費者和經營者間的交易提供場所， 但購物中心的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。二購物中心的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一效勞監督、 統一物管為了到達“統一管理，分散經營的管理模式，在購物中心銷售合同中都應該約定 承租戶必須服從管理公司的統一管理。另外，某些購物中心通過在租賃合約中直接借 用國際購物中心協會ICSC的標準格式，在法律上確定購物中心管理公司的管理地 位。1、“統一招商管理要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 所謂“品牌審核管理是指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

7、“完善的租約管理 購物中心的招商鐘情于知名連鎖商業企業。2、“統一的營銷管理有助于維護和提高經營者的共同利益3、“統一的效勞監督有助于經營者間的協調和合作購物中心須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、效勞、 監督承租戶的經營活動，保證購物中心的高效運轉。4、“統一的物業管理有助于建筑空間的維護和保養購物中心的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、 公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等九、成立商業管理公司在財稅方面的影響一產證辦在潤建公司名下，委托商業管理公司進行管理，租金由潤建公司收取并開具 發票給客戶。在這種情況下，潤建可以支

8、付管理費的形式由商業公司對1-4層裙房進行管理，而客戶的租金由潤建公司來收取，這時潤建要交納：1按租金收入交納5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.212%勺房產稅325%業所得稅4土地使用稅5印花稅二產證辦在潤建公司名下，委托商業管理公司進行管理，租金由商業管理公司收 取，收取之后再交潤建公司.發票由商業管理公司開給客戶，潤建公司再開給商業管理公 司。1、在這種情況下，潤建可以支付管理費的形式由商業公司對1-4層裙房進行管理，商業管理公司在為租住戶提供效勞而收取的管理費包括向房產開發商收取的尚未租、售 的有關房產的管理費、效勞費包括保潔費、保安費、公共設施養護費、停車費等各 種名目

9、的收費、維修費包括維修材料費及人工費等收入，征收5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.商業管理公司為房屋業主及租住戶代收代付水、電、煤、費以及代收代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及局、環衛所等部門后的余額，征收5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.2、潤建公司需交：1按租金收入交納5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.212%勺房產稅325%業所得稅4土地使用稅5印花稅在這種情況下，商業管理公司重復交納因代收租金而產生的5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.行不通三產證辦在潤建公司名下，委托商業管理公司進行管理，租

10、金由商業管理公司收取，收取之后自負盈虧，潤建公司不支付管理費用。1、在這種情況下，商業管理公司在為租住戶提供效勞而收取的管理費包括向房產開 發商收取的尚未租、售的有關房產的管理費、效勞費包括保潔費、保安費、公共設 施養護費、停車費等各種名目的收費、維修費包括維修材料費及人工費等收入， 征收5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.商業管理公司為租住戶代收代付水、電、煤、費以及代收代付垃圾費等各種業務而取得的收入，可以按扣除實際支付給供水、供電、供氣以及局、環衛所等部門后的余額，征收5.55%的營業稅及城市建設維護稅和教育費附加.2 潤建公司需支付1.2%的房產稅。四潤建公司可以以不動產投

11、資入股成立子公司，參與接受投資方利潤分配，共同承當投資風險。因為?營業稅暫行條例規定?，以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。對以不動產投資入股，不是營業稅征收范圍，所以也不是發票的開具范圍，不能開具發票,接受投資方按照雙方確認或依據相關部門的驗資報告的公允價值入賬。但是公司需要繳納契稅。稅率3%-5% 注:以不動產或無形資產對外投資投資者以不動產或無形資產對外投資，是指投資者以擁有產權的不動產包括建筑物、構筑物、土地附著物等不動產的所 有權或無形資產土地使用權、商標權、專利權、非專利技術、其他無形資產等的所有權或使

12、用權對外投資，涉及的 相關稅收具體如下: 1、涉及的流轉稅 投資者以不動產或無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承當投資風險的，不征收營業稅。但轉讓該股權的，根據?營業稅稅目注釋試行稿?國稅發1993149 號文及后發的?關于股權轉讓有關營業稅問題的通知?財稅2002191號文的規定，應按如下情況分別進行處理：12003年1月1日后含轉讓的，不征收營業稅；22003年1月1日前轉讓的，應按規定征收營業稅，未交納的，應予補稅。如果投資者以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承當風險，而是收取固定利潤的，那么應區別以下兩種情況征收效勞營業稅：1以不動產、土地使用權投資入股，收取固定

13、利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業務，應按業稅目中 租賃業工程征收營業稅;2丨以商標權、專利權、非專利技術、其他無形資產等投資入股， 收取固定利潤的,屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按轉讓無形資產稅目征收營業稅。2、涉及的所得稅投資者以不動產或無形資產投資入股,與以存貨對外投資涉及的所得稅規定根本相同。被投資企業接受的上述不動產或無形資產，可按經評估確認后的價值確定不動產或無形資產的本錢，并計算攤稍。3、涉及的其他稅 投資者以土地房地產作價入股進行投資或作為聯營條件的，暫免征收土地增值稅，但投資、聯營企業假設將上述房地產再轉讓的，屬于征收土地增值的范圍；另外,接受投資方企業應按規定繳納

14、契稅。除前面所述外，涉及的其他稅根本 與投資者以存貨對外投資相同。五產證辦在潤建公司名下，成立商業管理公司進行管理。商業公司在與客戶簽訂租賃協議中，關于租金的條款局部列明協議項上的租金包括租 金、物業效勞費、空調系統及其他設施系統使用費、設施年檢費等，由于租金收涉及營業 稅及附加、房產稅等，稅負較重，而物業管理費只繳納營業稅及附加，相比較而言，物業 管理費的稅負較輕。公司可以把租金收入合理分解一局部為物業管理費收入，并盡量加大物業管理費低稅 負的比例，降低租金收入高稅負的比例，這樣就可以有交降低租賃行為的稅負，即 由潤建公司收取租金，商業公司收取物業管理費。潤建公司需交納：1、營業稅2、房產稅

15、3、其它稅種模式：替商家代收營業額，統一收款，但由商家為客戶開具發票，銷售稅款由商家承當。 商業公司與商家結算周期為一個月，進行結算時，確定一個以銷售額為根底的扣點，但以 租金形式反映，并采取包低租金制。六產證辦在潤建公司名下，潤建公司由自營轉為承包。潤建公司以自己的名義領取營業執照和稅務登記證，將房屋承租人改為經營者，將房 屋的出租行為改變為自營行為再承包出去，并收取承包收入，那么原有的房產就可以從價 計征方法征收營業稅，防止較高的房產稅負擔，同時也可合理躲避流轉環節的營業稅、 城建稅等。十、商業地產運營中法律風險防范結合商業地產與住宅地產的區別可以看出， 住宅地產以住戶入住結束，而商業地產

16、那么是 由多方運轉的商業價值鏈組成，它需要開發商、投資者、經營者以及物業管理四者結合起 來才能取得共贏。商業房地產運營主要包括“開發、銷售、招商、經營、管理幾個環節， 這些環節每一個都是緊密聯系，在法律意義上將產生不同于普通房產的差異。商業地產的 開發過程中一般會遇到以下風險：1、宏觀調控的風險宏觀調控是指國家利用行政或經濟手段對某些過熱的市場進行干預的方法，比較常見 的行政手段有交易限制和行業準入。上海市政府針對商鋪熱發布了?關于商場和辦公樓分 割轉讓問題的通知?，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字 樓擅自分割轉讓，并規定商鋪的買賣必須在有產權證以后并通過有關主管部門

17、的批準前方 可進行。該通知以行政手段對開發商的經營行為進行了標準。2、租金差價風險商業管理公司將小面積商鋪出租給小客房后，而開發商那么整體租賃給大型商家統一經 營，租金相對低，必然與商家提供應小業主客戶的回報率之間將存在差距，要回避此類風 險，開發商必須按照市場規律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售 價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者 因此認為開發商存在欺詐引發糾紛十分普遍，這要求開發商在銷售前有正確的引導。3、大型商家經營不善帶來的風險假設大型商家在長期的承租期內，經營管理不善，無法繼續經營，無力支付租金給開 發商，因此開發商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業、 資質、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優質大商家租客，以獲得一個長期 的有保證的租約，以保證給業主一個穩定、持續、健康的回報率。這主要取決與招商這個 特殊環節了，忽略商家經營形態、企業信譽等因素，導致商業布局不合理，或者因商家經 營不善而在開業后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。5、物業管理中存在