1、 目目 錄錄第一章第一章 總論總論.1 11.1 項目簡介.11.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍.21.3 項目建設單位簡介.31.4 研究的主要結論與建議.4第二章第二章 項目建設背景與建設必要性項目建設背景與建設必要性.6 62.1 項目建設背景.62.2 項目建設必要性.9第三章第三章 市場分析與預測市場分析與預測.12123.1 惠州市惠城區旅游市場簡析.123.2 惠州市惠城區星級酒店市場簡析.143.3 項目周邊市場環境分析.153.4 本章小結.16第四章第四章 項目建設條件分析和需求分析項目建設條件分析和需求分析.17174.1 項目建設條件分析.174.2 縣域經

2、濟基礎分析.184.3 發展優勢.18第五章第五章 建設內容與規模建設內容與規模.20205.1 建設內容與規模.205.2 經營內容.22第六章第六章 工程設計方案工程設計方案.25256.1 設計依據.256.2 工程概況.256.3 建筑設計.256.4 結構設計.276.5 輔助工程.29第七章第七章 環境影響分析環境影響分析.34347.1 周邊環境現狀.347.2 環境影響分析.347.3 環境保護措施及治理效果.35第八章第八章 節節 能能.37378.1 設計依據 .378.2 節能措施.37第九章第九章 消防與安全衛生消防與安全衛生.39399.1 消防.399.2 勞動安全

3、.409.3 衛生防護.41第十章第十章 項目的組織機構與運作方式項目的組織機構與運作方式.444410.1 組織機構.4410.2 部門職能.44第十一章第十一章 經營方式與營銷策略經營方式與營銷策略.515111.1 經營方式.5111.2 營銷策略.51第十二章第十二章 項目實施進度項目實施進度.555512.1 項目工程實施計劃.5512.2 項目實施橫道圖.55第十三章第十三章 投資估算投資估算.575713.1 估算編制依據.5713.2 估算編制范圍.5713.3 估算編制方法.5713.4 投資估算.5813.5 資金籌措及還貸.59第十四章第十四章 經濟效益評價經濟效益評價.

4、606014.1 成本核算.6014.2 利潤估算.6014.3 財務評價結論.62第十五章第十五章 結論與建議結論與建議.6464第一章第一章 總論總論1.11.1 項目簡介項目簡介1.項目名稱：金信宇大酒店裝修項目2.項目建設單位：金信宇大酒店3.項目負責人：4.項目建設地點金信宇大酒店位于廣東省惠州。5.項目建設內容和建設規模：金信宇大酒店按四星級標準設計，酒店內設有客房，棋牌，私房菜，沐足；地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積1270m2。6.投資估算及籌措資金總投資 5000 多萬元，其中：設計裝修投資 4500 萬元，店內流動資金 500 萬元。本項目資金籌措按以下方式

5、進行：項目單位自籌 2000 萬元；融資 3000 萬元。7.可行性研究報告編制單位：惠州市惠城區金信宇大酒店。1.21.2 可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍可行性研究報告編制依據、指導思想與范圍1.2.11.2.1 編制依據編制依據1.中華人民共和國城市規劃法 ；2.城市用地分類和規劃建設用地標準 （GBJ137-90） ；4.惠州市惠城區土地利用總體規劃 ；5.惠州市惠城區城市總體規劃 ；6.國家計委建設項目可行性研究報告內容及深度的規定 ；7.其他相關的政策法規和技術規劃；8. 金信宇大酒店建設項目提供的相關資料1.2.21.2.2 指導思想指導思想1.充分利用項目建設所在地的區位

6、優勢，搞好項目的規劃設計，突出經濟、先進、實用、美觀、舒適和多功能性。2.項目建設要圍繞發展城市經濟、知識經濟、假日經濟、旅游資源、生活養生、人文優勢等做好旅游觀光事業這篇文章。為國內城市貿易交流、文化交流做出貢獻。3.項目建設是按照惠州市惠城區惠城區總體規劃的要求，通過項目建設，進一步完善周邊環境和項目建設所在地的城市中心區域功能，創造良好的投資環境和經營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項目最大的經濟效益和社會效益。4. 酒店設計既要現行特點體現行業特點（住宿、餐飲、娛樂、商務、旅游、展覽與展示、購物、會議、交際等） ，又是具有服務社會（滿足市場需要、增加就業、拉動全市經濟增長等）的功能。1.2.

7、31.2.3 可行性研究報告編制的范圍可行性研究報告編制的范圍1.項目建設的背景及必要性2.項目選址及建設條件3.建設規模與建設內容4.工程技術方案5.公用工程和輔助設施6.環保、節能、安全與消防7.項目實施計劃8.組織機構與人力資源配置9.投資估算和資金籌措10.效益分析11.結論與建議1.31.3 項目建設單位簡介項目建設單位簡介金信宇大酒店由實力潮商投資，公司成立于 2013 年，注冊資本3000 萬元，現有員工 20 余人，并于 2007 年投資成立控股公司惠州天虹置業有限公司，公司注冊資本 2000 萬元。目前公司以服裝、房地產開發經營為龍頭，憑借多年專業運作經驗及雄厚資金實力，成立

8、伊始就招攬大批高素質人才公司，通過產品經營、品牌經營、資本經營的有機結合，形成并重點發展酒店、房產、商貿、服飾四大板塊。惠州金信宇大酒店有限公司將繼續秉持以品牌化經營，秉承“誠信、團結、創新、務實”的核心理念，憑借一貫的創新精神及專業開發優勢，以項目為主線的經營思路，從產品創新、產品質量、生態環境、生活配套等方面精心打造人居產品，肩負起建筑百年大計的重擔，致力于為惠州市惠城區城市建設締造新的生活夢想，使公司成長為惠州市惠城區最優秀的的酒店業、地產業和運營商之一。1.41.4 研究的主要結論研究的主要結論與建議與建議1.4.11.4.1 主要經濟技術指標主要經濟技術指標主要主要經濟經濟技技術術指

9、指標標名稱數量備注總投資5000 萬元其中：1、固定資產投資18250 萬元 2、鋪底流動資金500 萬元正常年份銷售收入5340.7 萬元正常年正常年份總成本3005.8 萬元正常年利潤總額2326.4 萬元正常年所得稅581.6 萬元正常年稅后利潤1744.8 萬元正常年內部收益率（）11.6%稅后財務凈現值（萬元）1299.6稅后靜態投資回收期（年）7.9含建設期 1 年動態投資回收期（年）10.7含建設期 1 年投資利潤率（）10.8%投資利稅率（）11.0%盈虧平衡點（產量）70.5%第二章第二章 項目建設背景與建設必要性項目建設背景與建設必要性2.12.1 項目建設背景項目建設背景

10、2.1.12.1.1 惠州市惠城區惠城區簡介惠州市惠城區惠城區簡介惠城建制于 1988 年，作為惠州市的政府所在地和中心區，惠城區是惠州乃至整個東江流域政治、經濟、文化和交通的中心，素有“粵東重鎮”、“嶺南名郡”的美譽。全區總面積 1471 平方公里，轄橋東、橋西、江南、江北、河南岸、惠環、龍豐、小金口、水口、陳江 10 個街道辦事處和汝湖、三棟、瀝林、馬安、潼湖、橫瀝、蘆洲、潼僑等 8 個鎮，總人口 120 萬。經濟建設取得了矚目的成績，相繼獲得“中國優秀旅游城市”、“國家衛生城市”、 “國家園林城市”、 “國家環保模范城市”、 “中國人居環境范例獎”等榮譽稱號，城區的面貌日新月異，三個文明

11、建設齊頭并進?；莩菂^已逐步形成了以市區重點發展第三產業、以市郊重點發展工業和城郊型商品農業的“內外雙環”經濟格局，成為全國電子信息產業基地和中國男裝名城?；莩菂^經濟總量排頭兵優勢明顯，2006 年七項經濟指標在全市各縣（區）排名第一：實現生產總值 394.03 億元，同比（下同）增長 16.4%；完成區本級生產總值 210.99 億元，增長 16.6%；完成全社會固定資產投資 125.49 億元，同比增長 20.3%；完成社會消費品零售總額 138.16 億元，同比增長 18.5%；完成規模以上工業（年銷售收入 500 萬元以上）增加值 220.39 億元，同比增長 14.5%；實現財政一般預

12、算收入 24.64 億元，增長 23.1%；實際使用外資 2.01億美元，增長 44 %。如今，已有 25 家境外世界 500 強在惠城轄區投資設立了 32 家企業。惠城區發展前景廣闊，區委、區政府正按照惠城區 2004-2015 年經濟與社會發展戰略規劃以建設山水文化名城、南粵旅游度假勝地、廣東高新技術產業制造基地、南海石化產業配套服務中心、粵東（北）物流商貿中心為發展目標，努力把惠城區打造成山水生態城和文明富裕區。為此，我司擬開發建設金信宇大酒店項目，以滿足灣沚及周邊地區日益增長的休閑、娛樂、商貿、服務、文化、體育等方面需要。2.1.22.1.2 本項目建設背景本項目建設背景依托資源和區位

13、優勢，惠城區積極實施“商貿興區”戰略，以“商貿流通業，現代物流業，休閑旅游業，房地產業”為重點的經濟新體系，將惠城打造成為粵東現代商貿物流中心。商貿業：沃爾瑪、吉之島等國際商業巨頭相繼落戶惠城。國美，蘇寧、百佳世紀聯華、天虹、麗日等國內商業品牌也在惠城區百花齊放。旅游業：擁有雅居樂白鷺湖度假區，富力洲際溫泉度假區，中信湯泉度假區等休閑度假區，并配套建成了康帝國際酒店，富力萬麗酒店，富力洲際溫泉度假酒店，皇冠洲際假日酒店，惠州凱賓司基飯店等五星級酒店，惠城區的旅游經濟因此更顯光彩奪目。旅游經濟是當今時代發展最快、最具活力、最有前途的產業。五十年代以來，世界旅游業以年均 9.3%以上的速度遞增，大

14、大超過同期工業經濟的年均增長率，全球國際國內旅游業總收入占各國國內生產總值的比重已達 11%以上，其發展進程和趨勢表明，旅游業已成為全球第一大創匯產業。我國是世界上旅游資源最豐富的國家，雖然旅游業起步較晚，但發展勢頭強勁，至 1998 年末，我國旅游業收入 3237.21 億元，占國內生產總值的 4.3%，1995-1998 年年均增長率 20%，是同期 GDP 增長率的 2 倍多，旅游業在在我國國民經濟發展中的地位越來越重要。展望 21 世紀，隨著經濟、科技的發展，人民生活水平的提高，旅游業的市場前景將更加廣闊，可以預言，旅游產業是永遠朝陽型產業。由于該產業是一項綜合性極強的產業，它的發展，

15、對拉動整個經濟的發展將發揮越來越大的作用。結合惠州市惠城區市場環境、特征、構成和窬量，經分析認為：惠州市惠城區域及周邊地區，進行適應市場需求的旅游業、商業、服務業項目建設（如建設高檔酒店等）尚有很大的空間區位。因此，項目單位審時度勢、把握機會、根據目標市場（四星級酒店為空缺）特點，決定實施該項目項目，并通過高水平的經營管理而產生較好的社會效益和經濟效益。2.22.2 項目建設必要性項目建設必要性2.2.12.2.1 建設金信宇大酒店是發展三產、構建現代經濟的客觀要求建設金信宇大酒店是發展三產、構建現代經濟的客觀要求發展三產，是現代化經濟的要求。關注第三產業已經成為經濟增長的第一推動力的新現象，

16、必須認識生產服務業和生活服務業比重增大是第三產業內部結構升級優化的重要標志，積極采取措施推進第二產業的迅速發展?？h區要進一步發展，實現“二次創業” ，離不開一、二、三產的協調發展，力爭使第三產業的貢獻達到“三分天下有其一” 。第三產業的興旺發達是現代化經濟一個重要特征。在中國都市地區和旅游城市，休閑已成為一種主流時尚文化，并相應產生多種市場需求，在旅游業和娛樂業基礎上發展起來休閑經濟，形成了地區新的經濟增長點，2000 年我國城鄉居民的恩格爾系數已經下降到 39.2%，開始邁入小康水平的門檻。2003 年我國人均 GDP首次突破 1000 美元，旅游休閑進入了一個急劇擴張期， “假日經濟”就是

17、一種突出表現。很多城市的經濟增長模式已經由依靠制造業轉向依靠休閑業及其相關產業。惠州市區域基礎設施系統比較完善，對外開放度大，經濟基礎好，產業結構層次較高，經濟發展總體水平處于全省較領先地位，經濟集聚和輻射功能日益增強。金信宇大酒店的建設，不僅完善惠州市的服務流通體系，適應了產業結構的調整需要，而且對整個廣東省的服務流通體系的改善都將產生積極作用，必將推動惠州第三產業的發展。鑒于惠州縣良好的區位優勢、商業戰略地位、地方經濟的快速發展，建設金信宇大酒店具有客觀必要性。第三章第三章 市場分析與預測市場分析與預測3.13.1 惠州市惠城區旅游市場簡析惠州市惠城區旅游市場簡析惠城區作為惠州市政府所在地

18、和中心區，是惠州乃至整個東江流域的政治、經濟、文化和交通中心。發達的都市經濟、繁華的中心城區與優美的自然環境完美地融合在惠城?；葜莼莩?006 年，世界銀行發布中國 120 個城市競爭力排行榜 ，外商反饋惠州政府效率名列第一?；葜莼莩?007 年，中國社科院發布中國城市競爭力藍皮書，企業管理競爭力在全國 200 個城市中惠州名列第七。惠州惠城中國優秀旅游城市，國家衛生城市、國家園林城市、國家環保模范城市，中國人居環境范例獎。3.23.2 惠州市惠城區星級酒店市場簡析惠州市惠城區星級酒店市場簡析3.2.1 惠州市惠城區酒店一覽表惠州市惠城區星級酒店一覽表惠州市惠城區星級酒店一覽表序號酒店名稱星級

19、客房平均價格 （元/間/天）出租率（）年平均接待人數(萬人次)1海螺國際大酒店四星5809020.82漢爵陽明四星5809019.23鐵山賓館四星5808016.54惠州國信大酒店四星5807015.85沃爾特大酒店四星5806012.26花園酒店三星480508.47希亞德大酒店三星480606.28鑫海洋大酒店三星480405.89新南港大酒店三星480506.510奧頓酒店三星480605.611東湖大酒店三星480506.212明遠賓館二星280604.813海員樓賓館二星280405.214東亞大酒店二星280403.416金山賓館二星280403.817金傻子大廈二星280504.

20、618繁陽賓館二星280403.719天源賓館二星280503.620龍津賓館二星280402.510新環賓館二星280402.2合 計137.13.2.23.2.2 惠州市惠城區內星級酒店業發展總體趨勢簡析惠州市惠城區內星級酒店業發展總體趨勢簡析一是高星級酒店的經營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對額和利潤率在下降，但經營比重在酒店行業是仍拔頭籌。二是商務酒店的比重量繼續增加。三是高星級酒店入住率高。四是有著世界先進管理模式酒店管理集團對星級酒店的影響，他們憑借著在信息收集和客房預訂、宣傳促銷與管理、培訓等多方面優勢，使自身在華的市場份額和經濟效益等都領先于我國傳統酒店業。3.33.3 項目周邊市

21、場環境分析項目周邊市場環境分析3.3.13.3.1 區域特點區域特點1. 本項目建于位于廣東省惠州縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風景優美的金信宇，東臨惠州南路。境內現存“楚王城遺跡” 、“南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評為惠州市惠城區新十景之一，和平生態旅游區被命名為全國農業旅游示范點。本區位于華東地區腹地，長三角西南部，是通往風景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，這也是旅客數量的一個保障。3.3.23.3.2 市場分析市場分析1.通過對惠州市惠城區星級酒店市場分析，海螺國際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級酒店均在惠州市惠城區內，

22、對本項目影響不大，惠州縣境內只有一家三星級東湖大酒店，遠遠不能滿足容易增長的旅游、商務住宿條件，有著很大的市場空間。2.隨著惠州縣的發展，各種基礎設施和旅游環境將持續改善，大規模接待散客旅游者的條件已經成熟同時，伴隨著對外開放的進一步擴大，度假旅游等新型產品的開發，度假旅游者、商務旅游者、會議旅游者將大大增加，這將確保市場高檔酒店的出租率持續攀升。3.惠州機械工業園創建于 2001 年，經過 4 年左右的發展，累計引進入園企業 697 家，預計到 2010 年，園區內就業人口將達到35 萬人。區內沒有一家四星級酒店，有著很大的市場缺口。伴隨著中國加入 WTO 并且企業的業務范圍不斷加大，企業交

23、往將大大增加，會帶來大量的國際國內客源，另外一方面開發區各知名企業的商務活動（包括商務會議）對該地區高星級酒店有較大的需求，商務客源及會議客源呈現跳躍式增長。而本項目正是充分順應了這種趨勢。3.43.4 本章小結本章小結1.由于項目所在地的地理位置、經濟發展強勁勢頭和需求旺盛等造成了極大的高星級酒店市場機會，同時形成了一個刺激酒店業結構優化化的過程。2.目前，項目所處范圍內的沒有高星級酒店，而本項目憑借其優勢和管理優勢，使其具有極強的競爭力，有望成為城南新區酒店中的明星和龍頭企業。3.項目建設地周邊的商務圈使得本項目存在極大的發展空間?？驮?、會議以及有關活動較多，加上本項目將委托有經驗的管理集

24、團對其進行管理，這些都對該項目建成以后的正常經營十分有利。4.伴隨著惠州融入長三角，惠州縣的經濟地位、區位優勢也必將加強，國際、國內商務活動的日益頻繁，以及國際、國內旅游業的持續發展將推動惠州酒店業的持續繁榮、興旺。第四章第四章 項目建設條件分析項目建設條件分析和需求分析和需求分析4.14.1 項目建設條件分析項目建設條件分析4.1.14.1.1 縣域概述縣域概述惠州縣位于廣東省東南部，長江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣?？h境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當涂縣交界，西北毗鄰惠州市惠城區，處于廣東省“沿邊” （沿浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長江）發展戰略的

25、結合點?，F轄灣沚、六郎、陶辛、方村、紅楊、花橋等 6 個鎮 124 個村 15 個社區，總面積 730 平方公里，人口 38.2 萬人。自 2002 年起，縣域綜合經濟實力連續 5 年位居廣東省經濟“十強縣”行列。4.1.24.1.2 縣域自然條件縣域自然條件1.氣候條件?；葜菘h地處廣東省的東部，惠州市惠城區的東南部。東與馬鞍山市當涂縣接壤，南同宣城市毗鄰，西與南陵縣相連。屬亞熱帶濕潤季風氣候。光照充足，雨量充沛，四季分明。年平均氣溫 15-16攝氏度，無霜期每年達 243 天。年平均降雨量 1200 毫米，雨量分別比較均勻。日照時數 2000 小時左右，8 月份最多，1、2 月份最少。年平均

26、風速 3.3 米/秒，風向季節性變化不明顯。2.地質條件。惠州縣城區域內屬于沖擊平原地區，地形有一定起伏，地形標高 5.825 米之間。西部屬青弋江河漫灘，工程地質條件較差，且多為蔬菜種植用地，在城市建設用地評價中屬二類建設用地，此類用地面積比較小。東部地區屬河谷平原地形，有一定的比降，谷地由礫石砂質河細粉砂、亞砂土物質組成，工程地質條件好，在城市建設用地評價中屬一類建設用地，此類用地面積比較大。4.24.2 縣域經濟基礎分析縣域經濟基礎分析2007 年全縣實現地區生產總值 47.4 億元，不含基金財政收入5.33 億元，農民人均純收入 5382 元。全縣三次產業結構為19.552.228.3

27、。農業上，以優質糧油、特色畜禽、名優水產、果蔬苗木等為主導產業的區域特色經濟已經形成，是國家級商品糧基地縣。工業上，現已形成機械制造、建筑建材、木器包裝、農副產品深加工等四大優勢產業。廣東省重點開發區惠州機械工業開發區成為全縣工業經濟發展新的增長極和產業集聚區，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。廣東省重點開發區惠州機械工業開發區成為全縣工業經濟發展新的增長極和產業集聚區，成為全縣對外開放的窗口、招商引資的平臺。境內現存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 “陶辛水韻”被評為惠州市惠城區新十景之一，和平生態旅游區被命名為全國農業旅游示范點。 4.3

28、4.3 發展優勢發展優勢1.區位優勢惠州縣位于皖南北部，地處皖江城鎮帶上，是馬蕪宣經濟核心區的重要組成部分。北接惠州市惠城區區，西鄰宣城市，為兩大城市之間的重要節點。隨著皖江城鎮帶建設步伐的加快和區域協調功能的加強，惠州縣城可主動接受兩大城市的輻射，做大做強城鎮經濟。2.交通優勢惠州縣交通發達。境內青弋江直通黃金水道長江，皖贛鐵路穿越縣城，104 省道與 205 國道在縣境西面交會，蕪宣高速（惠州宣城） 、蕪馬高速（惠州馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵南陵宣城） 、蕪雁高速（惠州高淳）即將開工建設，四條高速在縣域東西南北都設有出入口，這一獨特的優勢，構成了惠州縣到江浙地區的 2 小時高速公

29、路網絡。縣城灣沚距合肥駱崗機場、南京祿口機場僅兩小時車程。3.其他資源優勢惠州縣城工業企業發展基礎良好，現已形成以機械制造、建筑材料、木器包裝、糧油食品加工等主導產業。經濟發展水平、速度高于市轄三縣的平均水平，具有較好的產業發展基礎。 第五章第五章 建設內容與規模建設內容與規模5.15.1 建設內容與規模建設內容與規模*位于廣東省惠州縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優美的金信宇，東臨惠州南路，占地面積 30000平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房 238 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 3600

30、6m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。主要技術經濟指標如下：總用地面積：30000m2總建筑面積：地上：36006 m2 地下：1270 m2其中酒店：地上：31683 m2 地下：1270 m2貴賓樓：2160 m2（每幢 432 m2共 5 幢）商務樓：2208 m2建筑密度： 24%容積率：1.2綠地率： 30%機動車停車數： 100 輛詳細技術指標：序號項目名稱建筑面積(m2)備注一地上建筑面積316381底層53541.1酒店大堂7801.2大堂吧2571.3自助餐廳452廚房 173m21.4商店361.5風味餐廳354廚房 75m21.6KTV4771.7棋牌室11 間(面

31、積1629m2)1.8行李房181.9電話機房321.10網絡機房381.11前臺辦公311.12商務中心181.13辦公642 間1.14變配電間2121.15消防中心及安保 BA691.16冷庫1913 間1.17采購部251.18收貨271.19營銷部461.20公關部美工室372夾層24372.1KTV 包房108318 間(面積22151m2)2.2辦公室1624 間2.3培訓中心862.4職工餐廳113廚房 98m22.5男更衣室146300 人2.6女更衣室172300 人2.7布草間1262.8瓷器銀器庫672.9干貨庫422.10面包房452.11花房112.12ARTS 工

32、作室212.13總庫房1582.14庫房892.15工程部1163二層43773.1帶洗手間餐廳包房321731 間(面積19162m2)3.2宴會廳5483.3廚房5473.4備餐654三層28684.1會議間99214 間(面積32235m2)4.2總經理辦公室1344.3財務室1484.4酒店經理辦公室445四層14855.1游泳池5115.2健身房3366五層12676.1男子 SPA 會所5346.2女子 SPA 會所3967六至十五層126701267m2/層7.1標準間220 間7.2套間10 套8十六層11808.1商務客房8 套8.2行政酒廊1788.3會議室42小計3600

33、6二地下建筑面積12701水泵房2902柴油發動機組643鍋爐房1624冷凍機房2185熱交換機房96合計37276(一+二)5.25.2 經營內容經營內容1.客房服務（為國際、國內的個人或團體提供高檔次的客房服務） 為短期國際、國內游客服務（標準客房） 。 為短期國際、國內商務服務（標準客房） 。 為短期國際、國內政務人員服務（標準客房） 。 為短期國際、國內事務人員服務（標準客房） 。 為短期國際、國內政要服務（高級套房） 。 為長期國際、國內政要服務（高級套房） 。 為國際、國內機構辦公用房服務（寫字間） 。2.會議、展覽與展示服務為國際、國內不同規模的會議、展覽與展示活動提供全方位、全

34、過程服務。為此，設計了大、中、小會議中心和展覽與展示廳。 為商務會議服務。 為技術會議服務。 為學術會議服務。 為政務會議服務。 為新聞發展會服務。 為展覽與展示服務。3、商業服務 為住店客人及機構提供一體化的購銷服務。 為過往客人及機構提供精品購銷服務。 經營主業：旅游用品、禮儀用品、紀念品、藝術品、生活用品、文化用品、辦公用品等。4.餐飲服務 為住店客戶提供一體化餐飲服務。 為過往客戶提供特色性餐飲服務。 經營主業：中餐、西餐、茶座、酒吧。 特色經營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。5.娛樂服務 為住店客戶提供一體化娛樂服務。 為過往客戶提供大眾化娛樂服務。 經營主業：游泳、保齡球、網球、壁球、

35、臺球、網吧、健身、棋牌、卡拉 OK、舞會等。 根據時尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務。 6.其他服務 美容、美發服務。 保健服務（醫療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢） 。 停車服務 郵政服務 金融服務 交通服務 旅游代理第六章第六章 工程設計方案工程設計方案6.16.1 設計依據設計依據1.原有總體布置和惠州國際大酒店有限公司設計要求。2.規劃用地紅線圖。3.國家和地方頒發的有關規范、和標準。6.26.2 工程概況工程概況*位于廣東省惠州縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優美的金信宇，東臨惠州南路，占地面積 30000平方米。酒店按四星級標準設計，共有客房 23

36、8 套，主樓 16 層，總高 72.5 米，裙房 3 層，高 19.2 米，另有 5 幢貴賓樓和一幢商務樓，地上總建筑面積 36006m2。地下一層建筑面積 1270 m2 。6.36.3 建筑設計建筑設計6.3.16.3.1 總體布局與環境設計總體布局與環境設計金信宇國際大酒店位于惠州縣新的行政文化中心的南端，南面隔湖濱路正對優美的金信宇，東臨惠州南路，在基地的東南角有規劃的公共綠地，環境優美，交通方便，是建造高檔酒店的理想位置。整個項目包括一幢 16 層的四星級酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3層商務樓。根據原有總體布置要求，沿惠州南路布置商務樓，酒店靠基地北面居中布置，5 幢貴賓樓放在

37、南面。在基地的西北角留有將來發展的用地。酒店沿惠州南路和湖濱路都設有單向 6m 寬的出入車道，中間用 5m 寬的綠化帶分隔，這一道路形式與轉角的綠地（靠酒店道路一側設向噴水池）一起組成了極為氣派、高檔的酒店入口空間。酒店主入口廣場與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場的精美風格。5 幢貴賓樓錯位布置，使得每幢樓都能看到金信宇景色。總體布置了一片標準網球場作為酒店配套，在酒店的東西側布置了大型的停車場地，建筑周邊有環通道路作為消防和貨運、停車場使用。東南轉角公共綠地結合總體布置成三片以樹木為主的綠地圍繞一個圓形大草坪的形式，組成疏密有致的高

38、檔綠地，與大酒店形成一個統一的整體。6.3.26.3.2 單體設計單體設計1.酒店酒店按星級標準設計，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置 238 套不同面積的客房和商務套房，配有多功能宴會廳、大小會議、大型餐飲、游泳池、網球場、健身房、SPA 會所、KIV、棋牌室等休閑設施。酒店主樓六至十五層為客房標準層，核心筒內布置有四臺客梯（1.35 噸） ，另有一臺服務電梯（兼消防電梯） ，每個標準層共有 20個單間和 1 個套房，十六層布置了行政酒廊和行政會議室，另外還有 8 個商務客房。所有南面客房部都有陽臺，在此可眺望優美的金信宇風光。2.貴賓樓貴賓樓總建筑面積 2160 平方米，每幢都

39、有 5 個帶獨立衛生間的客房，并有寬敞的客廳、餐廳，三層還有一個帶南北大露臺的活動室，客人在此可眺望金信宇風景，每幢樓都有兩個車位。3.商務樓商務樓總建筑面積 2208 平方米，底層是售樓處，在背面還有公共的廁所。二、三層是辦公用房，在南面設計成圓形，避免了對酒店入口空間的遮擋。6.46.4 結構設計結構設計6.4.16.4.1 設計荷載設計荷載使用荷載：根據使用功能按規范確定主要使用活載標準值如下：1.使用荷載： 上人屋面 2.0KN/m2 非上人屋面 0.5KN/m2 辦公室及客房 2.0 KN/m2 商場 3.5 KN/m2 廚房、空調機房、餐飲 4.0 KN/m2 走道、樓梯、廁所 2

40、.5 KN/m2 消防疏散樓梯 2.5 KN/m2 庫房、設備用房、桑拿房按實際荷載取用。2.風荷載 基本風壓值為 0.4 KN/m2 ，基本雪壓值為 0.4 KN/m2。 地面粗糙度類別B 類3.地震作用丙類建筑，設房烈度 6 度、設計地震分組為第一組，特征周期：0.35s累場地土。水平地震加速度 0.05g。 4.抗震等級：主樓采用框架剪力墻結構體系，框架抗震等級為四級、剪力墻抗震等級為三級。 裙房采用框架結構體系框架抗震等級為四級。 貴賓樓采用框架結構體系框架抗震等級為四級。6.4.26.4.2 上部結構上部結構1.據建筑平面布置，按建筑抗震設計規范要求，在主樓與裙房間設置抗震縫，縫寬度

41、 120mm，結構體系明確、平面規則、受力簡潔、經濟合理。2.根據主樓建筑平面、高度及功能，主樓采用框架剪力墻結構體系，樓面為現澆梁板。3.裙房、貴賓樓采用框架結構體系，樓面為現澆梁板。6.4.3 材料混凝土：主樓：C40，C0，其他均為 C30。 墊層為 100 厚 C10 混凝土。鋼筋：HPB235、HRB335。鋼材：Q235B墻體：所有墻體材料見建筑說明。6.56.5 輔助工程輔助工程6.5.16.5.1 給排水工程給排水工程1.水源由城市給水管網直接接入，經過 DN200 給水管二根以供本工程室內、外生活、消防用水。酒店生活進水管為 DN150。在總體上設置 DN150 水表一只，D

42、N200 消防水表一只。2.用水量表序號用水名稱用水量標準1客房400L/人日2職工100L/人次3SPA、健身150L/人次4冷卻塔補充水按冷卻循環水量 1.5%5車庫沖洗3L/m3日6鍋爐補充水7綠化澆灑2L/m3日8餐飲100L/人次9未預見水量按最高日用水量 10%本建筑最高日用水量估為：950 m3/日。3.給水系統酒店：在地下一層設置生活蓄水池。給水系統采用上行下給供水方式。室外給水經超濾水處理裝置處理后進入生活蓄水池由設置在水泵房內的生活水泵提升至屋頂水箱。屋頂水箱供水區域分為高，低二個區。高、低區內給水系統采用減壓閥進行豎向分區，各給水區最地用水電處靜水壓力不超過 350Kpa

43、。頂層水壓不足區域另設變頻供水設施。地下室用水由城市給水管網直接接入。商務用房以及貴賓樓：生活用水由城市給水管網直接接入。4.排水（1）污廢水最高日排水量約為 500m3/d。（2）酒店室內排水采用污、廢水合流制，雨水單獨排放。排水系統中設有專用通氣立管，公共衛生間排水管增設環形通氣管，客房衛生間排水管設器具通氣管。消防電梯井旁設置集水坑和專用消防排水泵。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內排出生活污、廢水在總體經匯集后接如市政污水管道。雨水在總體上經匯流后排入市政雨水管道。雨水量按惠州市惠城區暴雨強度公式計算，設計重現期采用 P=3 年。6.5.26.5.2 電氣工程電氣工程1.負荷等級與供

44、電電源本工程酒店為四星級標準酒店屬一類高層建筑，按一級負荷要求供電；商務中心和貴賓樓屬三類建筑物，按三級負荷要求供電。本工程中，消防負荷、經營管理用電子計算機系統電源，變電所、各弱電機房、酒店大堂、宴會廳、餐廳、酒店管理中心、娛樂設施、廚房及主要通道等照明，變電所電源、生活水泵、主要客梯等為一級負荷；變電所排風、貨梯電力，酒店的一般客房照明等為二級負荷，其余均為三級負荷。根據當地供電情況，引入一路 10KV 獨立電源供電，電源從當地區域變電站引來，以電纜埋地方式進入酒店一層變電所。商務中心和貴賓樓的電源由酒店變電所引來。酒店設置柴油發電機組，作為消防設備應急電源，以及市電電源失電時酒店照明、客

45、梯等主要負荷的應急備用電源。2.負荷估算酒店地上部分按 100W/m2計算電容量，地下部分按 35W/m2計算電容量，考慮需要系數 0.68，功率因數補償達到 0.9 等因素。商務中心電安裝容量按 160KW 計，需要系數按 0.7 考慮；每幢貴賓樓電安裝容量按 20KW 計，需要系數按 0.7 考慮。酒店計算有功功率：2181KW商務中心計算有功功率：112KW貴賓樓計算有功功率：70KW總計算有功功率：2363KW總計算視在功率：2626KVA選用變壓器 21600KVA，容量為 3200KVA，負荷率 82.1%。應急柴油發電機組負荷容量估算按總負荷的 30%考慮，按 800KW設置。3

46、.防雷接地本工程地處惠州地區，酒店按二類防雷建筑物考慮，商務中心和貴賓樓按三類防雷建筑物考慮。在酒店屋面裝屋頂避雷。防雷引下線利用鋼筋混凝土內主鋼筋，上與避雷帶焊接，下與大樓基礎底板、基梁和柱內主鋼筋連接組成一個接地網。電氣設備工作接地，保護接地，火災報警等弱電設備接地及防雷接地共用大樓基礎接地裝置，接地電阻不大于 1 歐姆。4.保安及接地措施低壓保護系統采用“TN- S”接零保護系統。一般插座賄賂均設置漏電保護開關。各低壓配電方式一般為放射式配電方式。照明燈具盡可能采用節能型熒光燈具，直管型熒光等一律配裝補償電容器，以減少無功損耗。5.電信工程酒店建立 800 門程控用戶交換機房，機房設在酒

47、店一層電話主機房內，機房設備主要有：數字程控交換機、保安配線柜、整流電源、蓄電池組、話務臺、維護終端等組成，中繼方式采用 2 個 2 兆口。各層均建立移動通信分布式天線系統，每個樓層布置收發天線，系統采用 50 歐姆同軸電纜組網，前端饋源有移動通信局基站提供。商務中心和貴賓樓的通信由市政電信網直接接入，商務中心設置100 門容量的程控用戶交換機。酒電組建兩套計算機網絡：酒店營業網和客房網。酒店營業網供酒店管理、酒店辦公等使用，客房網主要供客人上網使用。6.5.36.5.3 暖通工程暖通工程1.按全空調設計，其參數：室外設計參數：夏季干球溫度 35，夏季濕球溫度 28.2，夏季風速 2.3M/S

48、，冬季干球溫度-5。室內設計參數大堂、商場、餐廳、包房、辦公、會議、客房：夏季溫度 26-28，相對濕度30%，新風2050M3/PH。2.通風換氣次數地下停車、洗衣房、餐廳廚房、職工浴室、衛生間、洗手間、制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝設機械通風系統，其換氣次數為：地下停車庫排風為 6 次/h，送風為 5 次/h，晚上送、排風量各減半，廚房 40 次/h，職工浴室、衛生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次/h，制冷機房、熱交換站、庫房、垃圾處理間等場所均裝設機械通風系統，其換氣次數為：地下停車庫排風為 6 次/h，送風為 5 次/h，晚上送、排風量各減半，洗衣房 20 次/h，廚

49、房35 次/h，職工浴室、衛生間、洗手間、垃圾處理間為 10 次/h，制冷機房、熱交換站、庫房等為 5 次/h。對餐廳廚房的機械通風系統，為避免串味，廚房保持負壓，煤氣灶單設排風系統。3.空調冷熱源冷熱負荷：本工程酒店裙房和主樓客房做舒適性中央空調系統設計，采用中央空調水系統，總建筑面積約為 32908 平方米，空調建筑面積約為 31638 平方米。總冷負荷約為 4200KW，冷指標為 133W/m2?？偀嶝摵杉s為 2050KW，熱指標為 65W/m2。4.冷、熱源根據酒店空調負荷變化規律及部分負荷運行調節的要求，本工程酒店空調冷源采用高性能電力冷水機組二臺，大小機組搭配。其中一臺 850UT

50、R（2989KW）水冷離心式冷水機組，一臺350（1231KW）水冷螺桿式冷水機組，機器總冷負荷 4220KW。第七章第七章 環境影響環境影響分析分析7.17.1 周邊環境現狀周邊環境現狀*位于廣東省惠州縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風景優美的金信宇，東臨惠州南路，地塊優勢明顯。地塊近似正方形，地勢平坦，用地周圍自然景觀良好。由于項目尚沒有進行施工，場址現狀對環境污染影響較小且周邊無大型污染源，主要污染物為道路揚塵、汽車尾氣以及少量的建筑垃圾。7.27.2 環境影響分析環境影響分析7.2.17.2.1 項目施工期間的主要環境問題項目施工期間的主要環境問題1.空氣環境項目施工期間的大氣污染

51、源主要來自建設期間土石方和建筑材料運輸所產生的揚塵和汽車尾氣以及房屋裝修的油漆廢氣等。2.廢水項目施工期的廢水排放主要來自建筑工人的生活污水、地基挖掘時的地下水和澆注混凝土后的沖洗水等。3.固體廢物項目施工期間會產生大量的建筑垃圾和少量生活垃圾，產生的建筑垃圾和生活垃圾應做到及時清運，對環境影響很小。4.噪聲項目施工期噪聲主要來自各種施工機械、設備和工程運輸車輛在運行過程中產生的噪聲。7.2.27.2.2 項目運營期間的主要環境問題項目運營期間的主要環境問題1.空氣環境項目運營期間的大氣污染源主要來自區域內汽車尾氣和賓館廚房排放的燃料廢氣和油煙廢氣等。2.廢水項目運營期的廢水排放主要來自賓館和

52、公建部分產生的生活污水。3.固體廢物項目運營期的固體廢物主要為裝修產生的建筑垃圾和日常生活垃圾。4.噪聲項目運營期間噪聲主要來自區域內機器設備噪音及車輛交通噪聲等。7.37.3 環境保護措施及治理效果環境保護措施及治理效果7.3.1 施工期環境污染防治措施及預期治理效果施工期環境污染防治措施及預期治理效果 內容類型排放源污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物建筑材料、車輛揚塵、汽車尾氣等(1) 合理設置粉塵建筑材料的堆。（2）采用商品水泥，盡量少用干水泥。（3）運輸道路及時清掃、沖洗。（4）每日定期灑水，防止浮沉。（5）減少車輛在場區的停留時間（6）安裝汽車尾氣凈化裝置有效減少汽車尾氣對環境

53、空氣的污染水污染物生活污水、地下水、澆注混泥土沖洗水CODBOD5SS由市政管網收集，經惠州縣污水處理廠集中處理污水經處理后達標排放，對受納水體伊通河環境影響較小固體廢棄物工地、建筑工人建筑垃圾、生活垃圾建筑垃圾及時外運，運至建筑垃圾填埋場統一處理；生活垃圾收集到指定垃圾箱內，由環衛部門統一處理。減少二次污染噪聲運輸車輛、機械設備噪聲車輛禁止鳴笛；避免大量高噪聲設備同時施工，選用低噪聲設備，基礎做減振處理，作封閉隔音處理等區域噪聲達標7.3.2 運營期環境污染防治措施及預期治理效果運營期環境污染防治措施及預期治理效果 內容類型排放源污染物名稱防治措施預期治理效果大氣污染物車輛、廚房汽車尾氣，主

54、要成分：SO2、NOx、CmHn廚房油煙(1)在場區周圍綠化植樹，以增加大氣環境的自凈能力。(2)汽車尾氣排氣管安裝凈化裝置，以消除汽車尾氣對環境的影響。(3)嚴格執行國家有關規定，使用高質量、高效率烷值汽油，以減少汽車尾氣中有害物質的發生。（4）排油煙機對大氣環境影響甚微水污染物生活污水、雨水CODBOD5SS由市政管網收集，經撫州市北郊污水處理廠集中處理污水經處理后水質達到城市污水三級標準后排放，對受納水體伊通河環境影響較小固體廢棄物賓館裝修垃圾、生活垃圾定期由環衛部門統一回收集中清運防止二次污染噪聲來往車輛、供水設備等噪聲（80-90dB）來往車輛禁止鳴笛；選用低噪聲設備，作封閉隔音處理

55、等區域噪聲達標生態保護措施及預期效果：在場區周圍及區內空地處科學、合理綠化植樹，以增加大氣環境的自凈能力。第八章第八章 節節 能能8.18.1 設計依據設計依據1.公共建筑節能設計標準2.夏熱冬冷地區居住建筑節能設計標準3.民用建筑熱工設計規范4.旅游旅館空調及熱工節能設計標準8.28.2 節能措施節能措施8.2.18.2.1 建筑專業建筑專業1.屋面采用保溫隔熱處理，保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫塊材，傳熱系數為 Km0.7；2.外墻在石材幕墻內鐵保溫板，傳熱系數為 Km1.0；3.底面接觸空氣的架空或外挑樓板傳熱系數為 Km1.0；4.地面地下室外墻熱阻限值1.2；5.外窗的氣密性等級，氣密性

56、不低于級。6.外窗采用隔熱性能較好的斷熱鋁合金型材，主要房間玻璃為中空玻璃。外窗傳熱系數 K 及遮陽系數 SC 符合規范規定要求。8.2.28.2.2 設備專業設備專業1.熱水管、熱水回水管須保溫，保溫材料采用橡塑海棉；2.公共衛生間內衛生潔具采用節水型及部分光電控制以節約用水。酒店頂層區域采用變頻水泵供水達到節能目的；3.熱交換器和冷卻塔等設備采用節能型產品；4.酒店設樓宇自控系統（BAS） ，對空調、通風設備等運行工況實行監視、控制、調節、測量，使空調系統能隨建筑物的負荷變化選擇最經濟的運行方式；5.過度季節利用全新風供冷，實現免費冷卻；6.對使用功能、使用時間不同的建筑分別采用不同的空調

57、系統；7.加強空調風管，供回水管的保溫，以減少能量損失；8.加強能量的有效利用，以節約用電量；9.變電所變壓器、柴油發電機均選用高效率、低能耗產品；10.照明功率密度值設計嚴格遵守照明節能設計要求；11.照明燈具采用高效節能型光源，且熒光燈采用節能型電子整流器；12.所有電機選用 Y 型節能型高效率電機；13.水泵機采用變頻供水方式，最大限度節約電能；14.采用建筑設備自動監控系統，對空調設備、給排水設備、電氣設備、照明設備及其它用電設備監控和自動控制，降低能耗；第九章第九章 消防與安全衛生消防與安全衛生9.19.1 消防消防1.消防給水水源由室外給水管網二路 DN300 給水管接來，消火栓消

58、防泵、自動噴淋消防泵直接從給水管網抽水，以供室內消火栓系統和室內自動噴淋系統消防用水量；2.按高層民用建筑設計防火規范 ，本工程建筑屬一類建筑，耐火等級為一級；3.總體消防車道呈環通布置，酒店主樓東、北面均直接落地，沿此面設消防車?？繐渚葓龅?。室外按規定設置室外消火栓；4.主樓設有三座防煙疏散樓梯，均從地下室通至大屋面，主樓設一座上下貫通的消防電梯，整個建筑在裙樓設有二部消防電梯，裙房地上設八座疏散樓梯，鍋爐房設有直接對外的疏散樓梯；5.本工程內的建筑材料按其耐火等級采用相應防火建筑材料；6.大樓及裙房都采用自動噴淋滅火裝置及消火栓滅火； 7.安全疏散距離均符合規范要求。主樓標準層、裙房內盡端

59、房間至防煙前室的距離不大于 15M，位于兩個防煙樓梯間之間的房間疏散距離不大于 30M。8.火災探測報警系統由集中火災報警控制器、樓層區域報警顯示器、火災探測器、手動報警按鈕等組成。9.辦公室、變電所、弱電機房、強弱間、客房、走道、樓梯間、電梯機房等場所選用感煙探測器；10.本工程酒店屬于一類建筑，火災自動報警系統保護等級為一級。本工程設置一套火災報警及消防聯動系統（FAS） 。在一層設置消防控制室，消防控制室內設置火災自動報警屏、消防聯動控制屏及火災應急廣播和消防專用電話控制設備。9.29.2 勞動安全勞動安全1.土建安全本項目基礎采用梁板式筏形基礎，地下及地上中間部位為框架剪力墻結構，地上

60、南北兩部分為板塊剪力墻結構。該工程按抗地震 6 度設防。飯店客房衛生間、游泳池、公共浴室及衛生間等處采取了防滑措施。2.防火防爆本項目為一類建筑物，耐火等級為一級，有關防火措施見建筑防火設計。有關煤氣工程的安全措施按煤氣公司規范要求進行設計。3.電氣安全本工程采用 TN-S 接地系統。全樓采用等電們聯結。對澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池及其周圍、電梯裝置等進行輔助等電們聯結。澡盆、沐浴盆、游泳池和涉水池的水池及其周圍等各區內所選電氣設備具有以下保護等級。建筑物內一般場所的插座配電采用三相五線制，并加裝漏電保護，對餐廳廚房、洗衣房及水泵房等比較潮濕地方的用電設備采用三相五線制，并加裝漏電保護裝置，