1、房地產企業開發流程圖及流程控制 房地產企業開發流程圖和流程控制 房地產項目前期開發工作流程 時下，新政的接踵出臺和不斷實施，房地產開發企業需要對土地資源信息在短時間內更加謹慎、準確的作出全面分析和價值判斷，而土地取得后的冗雜的開發準備工作，則更需要建立一個集成組來整合外部優秀的專業服務資源，對開發項目進行策劃、設計、建設、營銷、推廣、物業管理等一系列流程的整合開發。08年1.5“土地2年期限制”的新政頒布，對房地產開發企業的土地儲備和連續開發能力提出了新的挑戰，進一步要求房地產開發企業從獲取土地信息到實施開發建設這個過程大幅縮短。因此，實力型房企將勢必從內部系統管理到外部程序控制方面層層把關，

2、實現每個項目的開發效率化、成果效益化、品牌效應化。 我們把房地產項目成果面市（開盤）之前，劃分為三個階段：土地獲取階段、項目策劃設計成果整合階段、開發建設及營銷執行準備階段。 目前房地產項目土地的獲取方式主要有：市場招牌掛、企業資產重組、投資合作開發三個方式，房地產企業的市場經營（拓展）部門在前期土地信息收集整理方面起著決定性作用，同時也要求聘請專業顧問機構在市場經營（拓展）部門進行縝密篩選并確定考察目標后，隨之與該部門進行對接，快速展開土地實地踏勘、市場研究分析、項目發展構想和經濟效益測算等前瞻性工作，為房地產開發企業提供拿地依據和經濟計算成果，同時也為后一步項目開發規劃設計提供有效的市場參

3、考信息。 土地獲取之后，進入項目策劃設計成果整合階段。開發和經營部門兩條線平行開展目標實施。房地產的前期開發部門將立即進行土地確權，同時經營決策部門則要求專業顧問公司對項目進行深層次的價值研判和策劃研究工作，策劃研究成果快速轉化為中標后的建筑設計院的規劃設計成果。這一階段的工作節點的控制和交匯，為后續一階段提供方向和保障。項目面市前，開發建設及營銷執行準備階段的節點執控，一定程度上決定了項目開發成效。設計單位將全程配合施工單位為保證項目建設的提供技術支持；專業房地產營銷機構將在這一階段，對項目的策劃成果進行理念梳理、通路包裝、渠道整合以及開盤前的銷售準備。房地產開發：房地產開發是對城鎮進行土地

4、和房屋的建設開發。從廣義上講，房地產開發是以城鎮土地資源為對象，按照預定目的，進行改造加工，對地上進行房屋設施的建筑安裝活動，以及為此而進行的規劃、設計、經營管理活動的全過程。狹義的房地產開發是按照預定的目的而進行的改造土地和建造房屋設施的經營管理活動過程。房地產經營也有廣義和狹義之分，廣義上講，它是房地產企業對經營目標進行科學決策，并使確定的目標得到實現的全部管理活動的總和，它包括房地產的投資、開發、出售、出租、維修、服務等全部綜合管理職能活動。狹義上講，房地產經營主要是指有關房地產產品供銷的管理活動，其中尤其著重于銷售活動。上述房地產開發與房地產經營兩個概念一般都是從狹義的角度解釋。根據劃

5、分標準的不同，房地產開發具有多種形式。1、根據房地產開發內容的不同，可以分為以上三種形式：（1）綜合開發。是指從規劃設計、征地拆遷、土地開發、房屋建設、竣工驗收，直到建城商品房進行銷售、交付使用的整個過程。這是開發公司科學地組織開發建設、經營管理、服務的一項系統工程。（2）土地開發。是指只辦理征地拆遷和勞動力安置，搞好水通、電通、路通及土地平整的“三通一平“的全過程。它與綜合開發的區別在于，土地開發不包括房屋建設的過程，一般是土地開發以后，按照當時的市場價格，通過拍賣、招標的方式，把已開發的土地轉讓給有關單位進行房屋建設，并按規定收取土地開發費。（3）房屋開發。是在土地開發的基礎上，獲得土地使

6、用權后，按照城市規劃的要求，組織房屋設計、施工建設、竣工驗收、出售、租賃等經營的全過程。2、根據房地產開發承擔方式的不同，又可分為以下三種形式：（1）獨自開發。即房地產開發公司自己負責從本項工程的可行性研究、征地拆遷直到房屋建成經營的全過程。（2）委托開發。即房地產開發公司接受用戶或投資單位的委托，根據已劃定的征地紅線，進行規劃設計，拆遷安置，組織施工，直到建成后交付委托單位。開發公司按規定收取開發管理費或承包費。（3）分包開發。即房地產開發公司接受某項開發工程后，根據公司自身的能力和工程項目的性質、工程量的大小，將該工程分包給有關專業工程公司。3、根據房地產開發階段的不同，可分為以下三種形式

7、：（1）前期開發。即指開發區破土動工以前的一切準備工作。包括開發區的可行性研究，選定開發區的地點，向政府申請建設用地，征用土地，拆遷安置，規劃設計，制定建設方案，施工現場的“三通一平”等工作。（2）中期開發。即指對房地產的經營管理過程。一般包括房屋建設，竣工驗收，房屋出售，租賃，經營目標，經營決策，經營方式，方法及綜合開發公司自身的專業管理和綜合管理等內容。（3）后期開發。即指房屋的售后服務。包括房屋出售或租賃以后，對各種建筑物、構筑物和設備安裝工作的保修、維修、使用等房屋的維護管理工作。后期開發對解決用戶的后顧之憂尤為重要一、房地產經營的內容房地產經營范圍廣泛，內容也很多，經營內容就主要方面

8、講有以下幾種：1、房地產開發與購置。開發與購置，雖然二者在經濟性質上完全不同，但就經營者來說，都是一種投資活動的起點，即由貨幣資金轉換為商品資金。這種轉換是通過購置行為完成的。購買的目的是為了出賣。所以，它構成了房地產經營活動的重要內容和不可缺少的環節。2、房地產品的銷售。是房地產經營活動中又一重要內容。開發與購置是和生產相連結而銷售是和消費相連結，它使商品資金通過出賣再轉換為貨幣資金，從而完成其流通功能。所以銷售和開發、購置一樣，是房地產經營中最基本的內容。3、房屋互換。在房地產市場不基發達和供給嚴重不足的情況下，房屋互換是對購買和銷售的補充。就其性質來說，它屬于物物交換的流通方式。但它需要

9、有中介和咨詢服務。所以在房屋互換中提供必要的場所、信息、中介和咨詢也成為房地產經營的一項內容。4、房地產信托和咨詢。信托和咨詢是房地產經營者利用自己的技術、管理、信用和信息等方面的優勢，接受委托而進行的經營和服務活動。房地產信托，是接受產權人或產權代理人的委托，代為進行房地產的經營管理。信托的內容包括代建、代租、代售、代修、代管以及代辦其他有關業務。房地產咨詢，主要是應投資者、消費者和房地產出售者的要求，就投資環境、市場信息、項目評估、質量鑒定、測量估價等方面提供咨詢服務。信托和咨詢都是有償服務，經營者通過經營服務活動，獲得按規定收取的經濟報償，也擴大了經營范圍。二、房地產經營的方式對于房地產

10、經營方式的含義，存在許多不同看法。這些不同的看法基本上是由于對房地產經營存大廣義和狹義兩種不同的理解引起的。我們主張從狹義的角度研究經營方式問題。狹義上的房地產經營方式，主要是指房地產產品的銷售方式，也就是出售和出租的方式。1、房地產出售的經營方式出售是商品經營的最普遍方式。房地產品作為商品，其價值的實現也要通過這種方式。房地產品出售，通常有以下方法：（1）按交易期限不同分為現貨與期貨兩種出售方式?，F貨出售就是所謂的現場選擇，拍板交易。成效后賣者實現了商品價值的同時，買者得到了房地產的部分或全部產權。期貨交易是指購買所謂“樓花”，待竣工后再移交給買者。期貨交易一般是在市場供給不足的情況下較多采

11、用，優點是買者可以得到貨源保證，賣者可以提前得到房款，從而加速房地產開發和流通。但在失控的情況下，也容易發生轉手倒賣的投機行為。（2）按成交方式分為訂購、現購和拍賣等方式。訂購是買者為了確保貨源而采取的方式，先預付一部分訂金，當產品移交后再付清貨款?，F購是在新建產品驗收出售給購買者，或原有物業出售、拍賣時對準備出售的房地產預先估出底價，通過叫價，最后取最高叫價成效的一種特殊交易方式。（3）按付款期限可分為一次性付款和分期付款出售。（4）按付款條件可分為平價出售和優惠價出售。（5）按出售數量，可為為批量出售和單宗出售。2、房地產出租的經營方式出租，是房地產經營的另一種基本方式，也是房地產商品交換

12、的特殊形式。就其經濟性質而言，它具有四重特性：首先，它只是出讓一定期限的使用權而不出讓所有權；其次，出租作為房地產交換的一種特殊形式，它要通過許多次交換，價值才能得到完全實現；再次，通過出租，購買者雖未得到房地產的所有權，但卻只需用房地產價值中的很小部分租金，就可在規定的期限內獲得它的全部使用價值；最后，出租使房地產品既處在流通中，又處在消費中，從而使它具有流通和消費二重性的特點。房地產出租按所經營的對象不同，分為土地出租和房屋出租。土地出租受各國土地制度影響很大。在我國，由于土地公有，土地租賃就成為土地經營的唯一方式。國家規定國有土地可以有償出讓，轉讓其使用權。土地使用權出讓是指國家以土地所

13、有者身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。所以，土地出讓的一級市場由政府壟斷，它單向地流向土地使用者。就房地產經營企業來說，土地出租屬于轉讓或再轉讓土地使用權的行為，但轉讓的土地必須是已經開發的土地，或連同地上建筑物的產權一同轉讓。當土地連同房地產一同轉讓時，土地轉讓的雖然仍是使用權，但地上房屋轉讓的可以是所有權。房產出租，需要通過簽訂契約以確立和明確租賃關系，以及出租人和承租人的權利和義務。房產出租在城市房地產經營中占很大比重，是不容忽視的經營內容和方式。房產出租

14、的租金價格主要取決于同期銀行利息和房屋價格第一步 房地產開發公司的設立房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業批準證書10、辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費1、企業法人開業登記費2、企業法人變更登記費3、企業法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定

15、合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委托作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環?！叭龔U”治理方案9、委托環境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審

16、定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費第四步 房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察

17、5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶

18、口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第五步 房地產開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、

19、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服

20、務費房地產開發公司設立階段的法律程序一、內資房地產綜合開發公司的設立1、公司設立準備2、申請資質等級審批3、申請辦理企業名稱預先核準4、辦理工商注冊登記5、辦理稅務登記二、外資房地產開發公司的設立6、申請批準項目建議書7、辦理企業名稱登記8、送審合資或合作合同、章程9、申領外商投資企業批準證書10、辦理企業登記房地產開發公司設立階段的相關稅費1、企業法人開業登記費2、企業法人變更登記費3、企業法人年度檢驗費4、補、換、領證照費第二步房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議

21、書5、編制項目可行性研究報告6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費2、建設工程規劃許可證執照費第三步房地產開發項目的規劃設計和市政配套房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計1、申報選址定點2、申報規劃設計條件3、委托作出規劃設計方案4、辦理人防審核5、辦理消防審核6、審定規劃設計方案7、住宅設計方案的專家組審查8、落實環保“三廢”治理方案9、委托環境影響評價并報批10、建設工程勘察招、投標11、委托地質勘探12、委托初步設計13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、征求主管部門審查意見15

22、、落實市政公用設施配套方案16、報審市政配套方案17、市政各管理部門提出市政配套意見18、市政管線綜合房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費1、工程勘察（測量）費2、工程設計費3、建設工程規劃許可證執照費4、竣工檔案保證金5、臨時用地費6、臨時建設工程費7、建設工程勘察招標管理費8、勘察設計監督管理費9、古建園林工程設計費第四步房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證2、辦理建設用地委托釘樁3、辦理國有土地使用權出讓申請4、主管部門實地勘察5、土地估價報告的預審6、委托地價評估7、辦理核定地價手續8、辦理土地

23、出讓審批9、簽訂國有土地使用權出讓合同10、領取臨時國有土地使用證11、領取正式國有土地使用證12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥13、國有土地使用權劃撥用地申請14、主管部門現場勘察15、劃撥用地申請的審核、報批16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用17、征用集體土地用地申請18、到擬征地所在區（縣）房地局立案19、簽訂征地協議20、簽訂補償安置協議21、確定勞動力安置方案22、區（縣）房地局審核各項協議23、市政府下文征地24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費25、辦理批地文件、批地圖26、辦理凍結戶口27、調查戶口核實勞動力28、辦理農轉工工作29、辦理農轉居工作30

24、、辦理超轉人員安置工作31、地上物作價補償工作32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費1、地價款（土地出讓金）2、資金占用費3、滯納金4、土地使用費5、外商投資企業土地使用費6、防洪工程建設維護管理費7、土地閑置費8、土地權屬調查、地籍測繪費9、城鎮土地使用稅10、地價評估費11、出讓土地預訂金12、征地管理費13、土地補償費14、青苗及樹木補償費15、地上物補償費16、勞動力安置費17、超轉人員安置費18、新菜田開發建設基金19、耕地占用稅第五步房地產開發項目的拆遷安置房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序1、委托進行拆遷工作2、辦理拆遷申請3、審批、領取拆遷許可證4、簽訂房屋拆遷

25、責任書5、辦理拆遷公告與通知6、辦理戶口凍結7、暫停辦理相關事項8、確定拆遷安置方案9、簽訂拆遷補償書面協議10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置11、發放運作拆遷補償款12、拆遷施工現場防塵污染管理13、移交拆遷檔案資料14、房屋拆遷糾紛的裁決15、強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費1、房屋拆遷補償費2、搬家補助費3、提前搬家獎勵費4、臨時安置補助費（周轉費）5、清理費6、停產停業綜合補助費7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費8、一次性異地安置補助費9、房屋拆遷管理費10、房屋拆遷服務費第六步房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、

26、竣工階段的法律程序一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊2、項目轉入正式計劃3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費5、交納污水處理廠建設費6、交納供熱廠建設費7、交納供電貼費及電源建設集資費8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續9、設計單位出報批圖10、出施工圖11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金12、辦理消防審核意見表13、審批人防工程、辦理人防許可證14、核發建設工程規劃許可證15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標16、辦理招標登記、招標申請17、招標準備18、招標通告19、編制招標文件并核準20、編制招標工程標底2

27、1、標底送審合同預算審查處確認22、標底送市招標辦核準，正式申請招標23、投標單位資格審批24、編制投標書并送達25、召開招標會，勘察現場26、召開開標會議，進行開標27、評標、決標28、發中標通知書29、簽訂工程承包合同30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理31、辦理質量監督注冊登記手續32、建設工程監理33、辦理開工統計登記34、交納實心黏土磚限制使用費35、辦理開工前審計36、交納投資方向調節稅37、領取固定資產投資許可證38、報裝施工用水、電、路39、協調街道環衛部門40、協調交通管理部門41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議42、領取建設工程開工證四、房地產開發項目的工

28、程施工43、施工場地的“三通一平”44、施工單位進場和施工暫設45、工程的基礎、結構施工與設備安裝46、施工過程中的工程質量監督五、房地產開發項目的竣工驗收47、辦理單項工程驗收手續48、辦理開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書49、商品住宅性能認定50、竣工統計登記51、辦理竣工房屋測繪52、辦理產權登記房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費1、三通一平費2、自來水廠建設費3、污水處理廠建設費4、供熱廠建設費5、煤氣廠建設費6、地下水資源養蓄基金7、地下熱水資源費8、市政、公用設施建設費（大市政費）9、開發管理費10、城建綜合開發項目管理費11、建筑行業管理費12、綠化建設費1

29、3、公園建設費14、綠化補償費15、路燈維護費16、環衛設施費17、生活服務設施配套建設費（小區配套費）18、電源建設集資費（用電權費）19、外部供電工程貼費（電貼費）20、建安工程費21、建設工程招投標管理費22、合同預算審查工本費23、質量管理監督費24、竣工圖費25、建材發展補充基金26、實心黏土磚限制使用費27、工程監理費28、工程標底編制管理費29、機電設備委托招標服務費30、超計劃用水加價31、夜間施工噪聲擾民補償費32、占道費33、固定資產投資方向調節稅第七步房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序一、鄭州市外銷商品房的銷售1、辦理外銷商品房預（銷）售許可證2、選定中介代理機構和律師事務所3、與購房者簽訂認購書4、簽訂正式買賣契約5、辦理簽約公證6、辦理外銷商品房預售契約公證7、辦理外銷商品