1、二手房交易中的稅務知識和避稅一、二手房交易稅費（含按揭）（ 6 月 1 日后現行稅費）按揭銀行收費及代收費一手房屋收費標準二手房收費標準參考（×銀行評估價）（×一手購房發票價）（×評估價）評估費05%×評估價（可選）勞務費3 元交易費6 元登記費80 元/單登記費80 元/單勞務費3 元查檔費50 300 400工本費50 元本登記費80 元/單律師費0 2%+500房價測繪費120 元份評估費05%×評估公證費860900固定印花稅5/萬分 ×發票價土地轉讓金1%×評估價印花稅0 5萬分之× 貸普通15%

2、5;發票價普通15%×評估1 3%（暫無）款額契稅3%× 發票價契稅3%×評估價按揭服務費非普通非普通出證時間不滿五年的住宅印花稅0 1%×評估價個人所得稅2%×評估價營業稅（含城教稅） ：5.5%（ 5.4%）×評估價土地增值稅（普免） ：05%×評估價出證時間超過五年（含五年）的普通住宅印花稅0 1%×評估價個人所得稅2%×評估價出證時間超過五年（含五年）的非普通住宅印花稅0 1%×評估價個人所得稅2%×評估價土地增值稅0 5%×評估營業稅（含城建稅，教育附加稅）：（評估

3、價一手發票價）5.5% （ 5.4%）×評估價二、如何區分普通與非普通？A 、開發商建造、單位自行、集資建造等住房類1、普通住宅標準：a 住宅小區（含所有住宅）建筑容積率在1 0 以上；b 單套住宅套內建筑面積120 平方米以下（含）或單套住宅建筑面積144 平方米以下（含） ；c 價格 4600 元 /平方米（含）； 4300 元 /平方米（含） ； 4000 元 /平方米（含） 2、不符合普通住宅標準的為非普通住宅；a 標的物為整棟的建筑面積 =整棟的建筑面積；容積率 =整棟總建筑面積土地面積；單價 =銷售收入（總建筑面積+占地面積基底面積） ；b 標的物為分層出具房產證的建筑面

4、積 =該層建筑面積；容積率 =整棟總建筑面積土地面積；單價 =銷售收入該層建筑面積；個人自建住宅區分普通與非普通的標準參照上述執行三、避稅A、先付房款等房滿5 年再過戶這種“私訂終身” 避稅是指買賣雙方商量好房屋價格后， 房主先將房產證交付買主，買主付清絕大部分房款后， 房主交鑰匙讓買主住進房子。 雙方約定， 等房齡滿 5 年再去辦理過戶手續，以此規避稅費。從法律的角度看， 此方法風險很大， 因為房產證還是原房主的， 房主就可能通過掛失來注銷原房產證，辦理新證后，一房兩賣，或者因欠債被法院查封等，都可能造成糾紛。等到過戶時， 房價也會出現變化， 如果漲幅較大的話，房主寧愿賠償違約金也不賣， 買

5、方只能重新選擇房源。B、合同售價往低處寫這種 “陰陽合同” 避稅法是指在售房合同中，買賣雙方協商后將房價填低些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。二手房交易中，使用“陰陽合同”對買房人再次交易不利。一旦買房人再次將房子轉讓時， 將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售或抵押時估值也會相應降低；二是由于買入價低， 再次賣出和買入價之間的差額就會比較大， 再次繳稅時也會相應多繳。 簽訂“陰陽合同” 對買賣雙方都存在風險， 對賣方來說存在的風險是， 買方很可能以在房管局備案的合同為要挾， 在辦理完過戶手續后， 要求賣方降低房屋出售價格。 對于買方來說存在風險是， 如果在過戶前繳納了房款， 而賣

6、方違約不賣， 卻只賠付房管局簽訂的合同中標示的價格，買方沒有充分證據，會遭受大額損失。C、公證交易不過戶市場上流行的公證避稅， 是買賣雙方先通過合同或公證的形式進行買賣， 但先不到房地產交易中心辦理交易登記， 待房產所有權滿 5 年后， 再辦理過戶手續， 僅花少量的公證費，就可避免繳納營業稅和相關城市建設稅及教育附加費。這種方法表面上看是合理避稅， 通過公證似乎也有了法律保護， 但由于要等若干年后再正式過戶，其間買賣雙方產生糾紛的可能性極大。因為在我國的房地產法律、法規中，房產證是房屋所有權的惟一合法憑證， 買賣雙方一旦發生糾紛， 此間房產證仍屬賣方， 買主可能吃大虧。從法律上講， 即使雙方公

7、證了交易合同，而不到產權登記機關辦理過戶手續，在法律上仍不具備對抗第三人的法律效力。 二手房交易如不過戶， 房屋產權還是屬賣方的， 如果賣方將房屋抵押， 或二次銷售， 房屋的產權就會發生變化。 因此房屋的權屬問題僅僅經過公證，并不能避免風險。D、假贈代替真買賣所謂贈與避稅， 是指雙方在私下進行買賣交易后， 不到房地產交易中心辦理過戶手續，而是以贈與的方式變相交易。這種方式實際上是鉆了法律空子， 也給消費者帶來了一定的風險。 買賣雙方簽訂的贈與協議雖然具有一定法律效益， 但由于該交易實際上是二手房買賣， 法律規定當事人應當自事實發生之日起 90 日內申請轉移登記，但如果雙方沒有去辦理房屋轉移登記

8、，買方沒有取得合法的房屋權屬證書， 一旦雙方發生了利益糾紛， 買方權利將得不到保障， 最后給消費者帶來損失。 如果賣主將房子抵押出去， 同時又將房子以贈與的形式賣出， 這樣三方會形成很復雜的法律關系，買主的利益將會受到嚴重侵害。另外，贈與賣房存在相當大的法律風險，出現問題時買房人往往要吃“啞巴虧”。這是由于我國合同法中規定，“贈與的財產有瑕疵，贈與人不承擔責任”，也就是說，買方拿到房產后如果發生了質量問題，在法律上不受保護，很難要求房主賠償。此外，買家還要承擔贈與人撤銷贈與和不履行贈與義務的風險， 而且如果私下交易被拆穿， 雙方都要負法律責任，補繳稅款與罰款，這對雙方來說都得不償失。E、先期支

9、付租金當作購房定金“以租金作定金”，即在對房產證辦證時間不超過 5 年的二手房進行交易時， 買方通過與賣方約定， 先一次性付與賣方一筆租金， 作為買房的定金； 待賣方的房產證領證時間超過 5 年，再辦理手續， 將產權過戶給買方。 這種雙方都能獲益的交易方式，直接減少了營業稅支出，看起來很劃算。買賣雙方雖然簽訂了兩份合同，因沒有辦理產權過戶手續，其作用仍和“租房”無異。 “租期”內賣方如將房屋抵押或另售，買主仍將毫無辦法。只要房屋沒辦過戶，房屋產權仍屬賣方， 買家無法處置房產， 賣方仍可隨意處置， 如果到時賣方不協助辦過戶或者死亡、失蹤，買方也會很麻煩。F、先支付購房定金雙方商量好價格，先交一定比例的定金不辦理過戶，房屋也不入住，等房齡滿年以后交齊全款再辦理過戶手續。 此協議雖具備法律效益， 但和上述的情況一樣，5存在很大的風險。買賣雙方