1、二手房買賣合同付款條款起草寶典王榮洲律師在上海進行二手房交易， 必須簽訂由市房管局制定并由市工商局監制的用于網上備案的上海市房地產買賣合同 。這個示范合同由三個部分組成：第一部分由兩個特別告知組成； 第二部分為合同正文，共 14 個條款；第三部分由兩個補充條款和六個附件組成。合同正文不能修改，據實填寫即可， 補充條款和大部分附件都是由買賣雙方自由約定的。整個示范合同中需要買賣雙方特別注意的就是合同正文第九條、第十條違約責任條款，以及“補充條款（一） ”和“附件三（付款協議）”。二手房買賣中請律師也主要是對 “補充條款 （一）”和“附件三（付款協議）”進行風險提示，并制定能夠控制風險的條款。本文

2、所稱的二手房買賣中的付款條款特指 上海市房地產買賣合同中的附件（三）付款協議的內容。賣方關心付款條款，希望付款條款對自己更有利，能夠盡快拿到房款。買方關心付款條款，希望能夠通過付款條款控制自己的資金安全， 使自己可進可退。 二手房買賣中相對于賣方來說買方風險更大一點， 搞不好就財房兩空。 本文就二手房買賣中附件（三）付款協議中的常見條款做一個詳細的說明，并提供條款范例作為參考。下文中的甲方指出賣人，乙方指買受人。1. 定金條款范例：“在簽訂本合同前，甲方已經收取乙方支付的定金計人民幣 元整（大寫：人民幣元整），該定金在簽訂本合同當日自動轉為首期房款的一部分。 ”【詳解】買賣雙方在簽訂網簽的備案

3、合同之前， 一般買方就已經向中介支付了一定數額的購房意向金， 在居間合同中一般都會約定意向金轉為定金的條件， 要么約定賣方簽訂居間協議之日意向金轉為定金，要么約定賣方收取意向金之日意向金轉為定金。 賣方也可能是直接收取買方的定金， 不要通過中介收取意向金再轉定金。 一旦收取了定金，買賣雙方就要受到定金罰則的約束。二手房買賣中，買方在雙方簽訂網簽的備案合同之前支付定金，其性質是立約定金的性質， 即以定金的支付為雙方訂立網簽備案合同的擔保，若一方拒絕簽訂網簽備案合同將承擔定金罰則。 一旦雙方簽訂了網簽的備案合同一般就不會再適用定金罰則了， 而是適用合同中的違約責任條款來追究違約方的違約責任。定金作

4、為合同履行的一種擔保方式，在合同正常履行的情形下，定金要么抵作價款或者予以收回， 所以在合同中必要明確定金的處理方式。二手房買賣中一般都是約定定金抵作購房款。2. 首期房款條款范例：“2.1 甲方應在簽訂本合同的次日與貸款銀行預約提前還貸事宜，并將提前還貸時間告知乙方及中介公司。 在甲方與其貸款銀行約定的還款之日，乙方將首期房款（含定金）計人民幣 元（大寫：人民幣 元整）直接支付至甲方在貸款銀行辦理的還款賬號，甲方當場出具收款收據。2.2 乙方支付的首期房款專用于甲方償還抵押貸款之用，首期房款若有不足，不足部分由甲方自行補足且清貸費用由甲方承擔。 甲方如果將乙方支付的首期房款挪作他用致使合同約

5、定的過戶日前未能還清抵押貸款， 并注銷抵押登記的， 甲方應向乙方支付該房屋轉讓總價款的 20%作為違約金，乙方并有權單方解除合同。 ”【詳解】二手房買賣中常見的情形時， 賣方的房屋里尚有銀行按揭貸款沒有還清，買方需要通過辦理銀行按揭貸款的方式來支付購房款。上?，F有的規定不允許轉按揭，二手房如果想交易，必須事先還清銀行按揭貸款，注銷抵押登記。賣方一般是用買方支付的房款來提前償還銀行的按揭貸款。 這樣操作對買方來說最大的風險就是支付的房款被賣方挪作他用。 買方支付的首期房款本來是用于支付按揭貸款的， 但賣方拿到錢款以后卻挪作他用了。一旦被挪用，賣方又沒有資金來償還按揭貸款，買方的購房目的就可能落空

6、， 所以一定要監控資金安全。 實踐中常見的操作方法就是：賣方提前預約貸款銀行（提前還貸的，銀行一般都要求提前一個月預約），確定好還貸日期以后，雙方一同到貸款銀行，買方直接將房款支付至賣方在貸款銀行辦理的還款賬號， 由貸款銀行直接劃走。這樣才能確保支付的房款專用于償還銀行按揭貸款。3. 貸款條款范例：“3.1 甲方同意乙方通過向銀行申請人民幣 元（大寫：人民幣 元整）貸款的形式支付第二期房款。其中，商業性貸款人民幣 元（大寫：人民幣 元整），個人住房公積金貸款人民幣 元（大寫：人民幣 元整）。乙方應于簽訂本合同次日起十個工作日內向銀行申請貸款，簽訂一切相關合同， 辦理其他一切相關手續。3.2 若

7、乙方貸款申請未獲銀行審核通過，則甲、乙雙方任何一方均有權單方解除本合同， 本合同解除后， 甲方已經收取的款項應當于合同解除次日起三個工作日內返還乙方，每逾期一日， 甲方應支付乙方未返還款項日萬分之十的違約金，除此之外，甲、乙雙方互不承擔違約責任。3.3 若乙方申請的貸款額度不足，則乙方應當于過戶當日將其補足并支付給甲方，補足后雙方辦理房屋過戶手續。3.4 第二期房款的支付期限以貸款銀行的實際放款日期為準。 ” 【詳解】房價太高，買方通過申請銀行按揭貸款的形式支付房款是最常見的。個人住房貸款是最容易辦理的，只要符合一定的條款都可以申請。如果能申請貸款來支付房款那最好了，資金是有它的時間價值的，因

8、為貸款的利率低，如果你能用貸款來支付房款，實際上你是占便宜的，現在你到社會上去融資，融資成本至少年利率30%，而貸款的年利率現在只有6%左右。申請銀行按揭貸款有兩種結果：1）申請不到貸款。雙方簽訂了買賣合同后，買方向銀行申請貸款，但最后審核沒有通過。 這時該如何處理？對于買方來說如果能用現金的方式來補足，那可以繼續交易，如果數額過大，無法用現金方式來補足，這時候買方當然希望解除合同，退還已經支付的購房款。對于賣方來說， 如果買方貸不到款則導致其沒錢付房款， 一般也會同意解除合同，退還已經收取的購房款。2）申請貸款額度不足。如，本來申請了7 成的貸款，最后只批了 5 成，這時候的不足部分就得由買

9、方在過戶之前補足。 在貸款額度不足的情形下，買方要求解除合同，雙方互不承擔違約責任，一般賣方是不會同意的，賣方會讓買方補足在過戶。買方在申請銀行按揭貸款的時候， 一旦出現這兩種情形都會非常被動。所以買方在簽訂買賣合同前， 甚至在簽訂居間合同之前就一定要到銀行落實清楚自己到底能不能貸到款， 能貸到多少額度的。 如果出現上述兩種情況，都得怪買方事先沒有落實清楚。4. 第二期房款條款范例：“乙方以銀行本票的形式支付第二期房款計人民幣（大寫：人民幣元整）。待房地產交易中心出具產權過戶的收元件收據后當日， 乙方向甲方交付第二期房款的銀行本票， 甲方當場出具收款收據。”【詳解】如果買方不貸款，那么除了首付

10、款以及尾款外，絕大部分房款要通過第二期房款形式支付。第二期房款一般約定在過戶之日支付，這里有個先后順序的問題，賣方希望先付款后過戶，否則擔心過完戶，買方不付款；買方希望先過戶后付款，否則擔心付完款，賣方不過戶。遇到這種情形其實解決起來也很簡單，可以委托資信較好的第三方來監管房款，三方簽訂資金監管協議，約定好款項的支付條件?？梢晕兄薪楣荆部梢晕新蓭熓聞账绻兄薪楣疽欢ㄒ匈Y信好的中介公司，小的中介公司風險較大， 搞不好把房款都卷跑了。實際操作時，委托第三人監管資金顯得有點麻煩，簡單的操作就是過戶當天讓買方直接開好銀行現金本票，如果是單位的開好銀行轉賬本票， 雙方辦理完過戶手續，

11、 房地產交易中心出具產權過戶的收件收據后，買方當場向賣方交付銀行本票即可。銀行本票是申請人將款項交存銀行，由銀行簽發的承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。所以說如果買方出具銀行本票的話， 說明其在銀行一定是存有相等數額的現金的。5. 騰房及尾款條款范例：“甲方在取得房地產權證后三個工作日內，雙方辦理完煤氣、通訊、維修基金、物業管理等所有需要更名的事項（因更名產生的更名費用由乙方承擔） ；辦妥原有戶口全部遷移手續；結算完應由甲方承擔的費用（相關費用的結算日期以交接之日為準）后，雙方對該房屋進行驗看、清點，確認無誤后，由甲方騰房并將該房屋交付乙方，雙方簽署房屋交接書 。完

12、成上述全部事項當日，購房尾款計人民幣元（大寫：人民幣元整）由乙方一次性支付甲方。 ”【詳解】二手房買賣一般都是要留有尾款的， 留有尾款主要是對賣方一種制約。 對買方來說留有的尾款當然是越多越好， 但實踐中一般是 2 萬至 10 萬不等，多了賣方一般是不會答應，少了對賣方又起不到制約的作用。 尾款一般是在所有事項都做完了， 買方買到了干干凈凈的房子的時候才支付。 這些事項具體包括： 辦理完所有需要更名的手續；結算完應當由賣方承擔的費用；所有戶口全部遷出；賣方騰房等。6. 付款方式范例：“本合同項下乙方對甲方的付款以人民幣的形式匯至甲方指定的以下賬戶或屆時甲方指定的其他賬戶。 乙方付款所發生的銀行

13、手續費等由乙方承擔。 乙方付款到達甲方的指定賬戶后， 乙方完成付款義務。甲方指定的賬戶：開戶銀行：；賬號：；戶名：?！薄驹斀狻抠彿靠顒虞m幾十上百甚至上千萬， 所以不可能以現金的形式支付，一般都是以銀行轉賬的形式支付。 以銀行轉賬的形式支付即簡單又安全， 還能出具付款的憑證。 既然通過銀行轉賬的形式支付那就需要賣方提供賬號， 賣方提供的賬號最后是其名下的賬號， 而不是他人名下的賬號， 這樣能防止扯皮。 如果賣方一定要求將款項轉入其他賬戶或他人名下的賬戶， 一定要讓賣方書面確認， 這樣才能確保支付安全。7. 甲方確認條款范例：“甲方中任何一人或多人以任何形式收到本合同項下由乙方支付的任何款項，均視

14、為甲方全體收到該款項?！薄驹斀狻咳绻u方為多人的， 買方的每期付款可能并不是由全體共有人來簽收的， 所以得在合同中加上這樣的甲方確認條款，明確只要賣方中的一人或多人以任何形式收取了買方支付的款項后，均視為賣方全體收到了該款項。 這樣就不會出現明明買方已經付款了， 但賣方中的一人或多人以買方沒有向其支付款項為由， 要求買方支付相關款項的情形。以上是二手房買賣的示范合同附件三付款協議中常見的幾個條款，當然在實際的二手房買賣中， 因為買賣雙方的具體情況千差萬別，導致合同條款可能會更復雜。 買賣雙方需要根據實際情況對條款進行增減，選擇對自己更為有利的條款。 二手房買賣中買賣雙方對付款條款的重視要高于對補充條款的重視。 雙方關心的就是交房付錢這點事，至于對雙方可能存在風險點進行約定的補充條款， 因為雙方不是專業人士，不知道風險在哪，也沒有那個腦力勁去想，所以只能更關心付款條款。在二手房買賣中， 買賣雙方一般會認為已經委托中介公司了， 而且合同都是示范合同， 沒有必要再委托律