1、第三章機(jī)器設(shè)備評(píng)估、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的成本法：機(jī)器設(shè)備評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的估算1 .物價(jià)指數(shù)法：設(shè)備重設(shè)備歷評(píng)估基準(zhǔn)日定基物價(jià)指數(shù)（定基物價(jià)指數(shù)）置成本史成本設(shè)備購(gòu)建時(shí)定基物價(jià)指數(shù)上或：t2設(shè)備重置成本設(shè)備歷史成本環(huán)比物價(jià)指數(shù)（環(huán)比物價(jià)指數(shù)）ttl12 .規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法被評(píng)估資產(chǎn)的重置成本被評(píng)估資產(chǎn)的產(chǎn)量x：指統(tǒng)計(jì)得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的重置成本照照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當(dāng)x=1時(shí)，被評(píng)估及其設(shè)備的價(jià)格與生產(chǎn)能力呈線性關(guān)系；當(dāng)X?時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系；當(dāng)X?時(shí)，機(jī)器設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格呈非線性關(guān)系（二）機(jī)器

2、設(shè)備的實(shí)體性貶值機(jī)器估算：實(shí)體性貶值=重置成本X實(shí)體性貶值率=重置成本X（1-成新率）1 .使用成新率：成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%或成新率=（設(shè)備總使用年限-設(shè)備已使用年限）/設(shè)備總使用年限X100%2 .機(jī)器設(shè)備已使用年限：實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X設(shè)備利用率成新率=設(shè)備尚可使用年限/（設(shè)備實(shí)際已使用年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%成新率=設(shè)備尚可使用年限/（加權(quán)投資年限+設(shè)備尚可使用年限）X100%其中：加權(quán)投資年限=2（加權(quán)更新成本）+2（更新成本）2加權(quán)更新成本=nR（1r）iiRi：投資額；i=評(píng)估日投資日；i1n，更新成本=r（

3、1r）ir:年價(jià)值上升率（物價(jià)環(huán)比上漲率）1=評(píng)估日投資日i1貶值率=已使用量/總使用量x100%貶值率=已使用量/（已使用量+尚可使用量）X100%（三）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值機(jī)器估算1 .因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值:經(jīng)濟(jì)性貶值=1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）XX100%x:規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)2 .由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟(jì)性資產(chǎn)年收1所得P,Arn（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額益損失額1稅率P，r，n第四章房地產(chǎn)評(píng)估一.土地使用權(quán)（一）市場(chǎng)法：待估土地評(píng)估值=比較案例土地價(jià)格x（正常交易情況/比較案例交易情況）x（待估土地區(qū)域因素值/比較案例區(qū)域因素值）X（待估土地個(gè)

4、別因素值/比較案例個(gè)別因素值）X（待估土地評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格指數(shù)/比較案例日物價(jià)指數(shù)）1.土地使用年限修正時(shí)，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/（1+r）m+1-1/（1+r）nK-年限修正系數(shù)；n-比較案例剩余使用權(quán)剩余年限；m-待估土地使用權(quán)剩余年限；r-折現(xiàn)率2.若容積率修正：容積率修正系數(shù)=待估土地容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)/比較案例容積率與地價(jià)相關(guān)系數(shù)（二）收益法1. 在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r2. 在收益年期有限，資本化率大于零的條件下算式：A1P1nr（1r）P:土地使用權(quán)評(píng)估值；A:土地收益；r:還原利率；n:土地收益年限;當(dāng)n-+8時(shí)，P=A/r.即為土地所有權(quán)價(jià)值

5、（三）成本法1 .估算土地取得費(fèi)：為取得土地使用權(quán)向原土地使用者支付的費(fèi)用。2 .估算土地開發(fā)費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)、小區(qū)開放配套費(fèi)3 .估算稅費(fèi)：耕地占用稅、土地管理費(fèi)、土地增值稅4 .估算利息：（1）土地取得費(fèi)利息，計(jì)息期為整個(gè)開發(fā)期；（2）土地開發(fā)費(fèi)利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計(jì)算。利息=（土地取得費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率）十（土地開發(fā)費(fèi)X土地開發(fā)期X相應(yīng)利息率X50%5 .估算利潤(rùn)：通常以土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)為基數(shù)，通過(guò)合理的利潤(rùn)率計(jì)算。6 .估算土地增值收益:土地增值收益=（土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)十利息十利潤(rùn)）X增值收益率其中：收益率一般在20%25炕間。按補(bǔ)

6、交出讓金的40%計(jì)算7 .估算土地價(jià)格（1）無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格：P1土地取得費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)稅費(fèi)利息利潤(rùn)土地增值收益（2）法定最高出讓年期地價(jià)：1AA1PP11（式-1）由Pi，P_1n可得（式-1）1rrr1r式中：P-有限年期土地使用權(quán)價(jià)格；P1-無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格；n-土地使用年限；r-還原利率;（四）假設(shè)開發(fā)法地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用1 .專業(yè)費(fèi)：指測(cè)量、設(shè)計(jì)等專業(yè)技術(shù)費(fèi)用，按建筑費(fèi)的一定比例計(jì)算。專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)xi（i為一定的百分率）2 .利息：指全部預(yù)付資本的資金成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利息=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）xr（r

7、為利息率）3 .利潤(rùn)：指全部預(yù)付資本的機(jī)會(huì)成本，全部預(yù)付資本包括：地價(jià)、建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)。利潤(rùn)=（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）xP'（P'正常利潤(rùn)率）4 .稅費(fèi)：通過(guò)地價(jià)與稅率t的乘積計(jì)算。稅費(fèi)=地價(jià)xt（t為稅費(fèi)）.建筑物評(píng)估方法（一）成本法：建筑物評(píng)估值=建筑物重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值1 .建筑物重置成本的估算方法價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：重置成本=建筑物賬面原值X綜合價(jià)格指數(shù)100%（定基價(jià)格指數(shù)）綜合價(jià)評(píng)估時(shí)點(diǎn)價(jià)格指數(shù)格指數(shù)建筑物購(gòu)建時(shí)價(jià)格指數(shù)綜合價(jià)格指數(shù)1 a1 1 a2 .1 an 100%（環(huán)比價(jià)格指數(shù)）式中：a為各年環(huán)比價(jià)格指數(shù)2 .建筑物實(shí)體性貶值率及成新率

8、的估算:11）使用年限法:建筑物實(shí)體性貶值率=建筑物實(shí)際已使用年限+（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%建筑物成新率=建筑物尚可使用年限+（建筑物實(shí)際已使用年限+建筑物尚可使用年限）X100%（2）打分法：成新率=結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分XG+裝修部分合計(jì)得分XS+設(shè)備部分合計(jì)得分XBG一結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù)；S裝修部分的評(píng)分修正部分；B設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù)3 .建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的估算:經(jīng)濟(jì)性貶值=建筑物年收益凈損失額+正常資產(chǎn)收益率或：經(jīng)濟(jì)性貶p=nRtAt11rt1rtn一預(yù)計(jì)建筑物收益損失持續(xù)是時(shí)間，通常已年為單位r一第i年的建筑物年收益凈損失額；r一折現(xiàn)率;（二）殘余估價(jià)

9、法a L r1r2 da2r2 da-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益;L一土地價(jià)格；r 1- 土地的還原利率;2"-建筑物的還原利率B-建筑物的收益價(jià)格；d一建筑物的折舊率；a2一建筑物的純收益建筑物折舊率：d100%剩余使用年限第五章無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一、無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序與方法（一）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的收益法1 .無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式收益法在應(yīng)用上可表示為一下兩種方式:無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值K R (1 T)(1 r)i無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值最彳氐收:費(fèi)額K R (1 T)(1 r)iK-無(wú)形資產(chǎn)分成率；R-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤(rùn)；T一所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)成本無(wú)形資

10、產(chǎn)轉(zhuǎn)出無(wú)形資產(chǎn)再開的凈減收益發(fā)凈增費(fèi)用曰而弗加重置成轉(zhuǎn)讓成本無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)版'人人本凈值的分?jǐn)偮首寵C(jī)會(huì)成本轉(zhuǎn)讓成本購(gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力的分?jǐn)偮蔬\(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總計(jì)能力2 .無(wú)形資產(chǎn)收益額的確定無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷售收入x銷售收入分成率x （所得稅率）（按銷售收入分成）無(wú)形資產(chǎn)收益額=銷售利潤(rùn)x銷售利潤(rùn)分成率x （所得稅率）（按利潤(rùn)分成）因?yàn)椋菏找骖~=銷售收入X銷售收入分成率X （1-分成率）=銷售利潤(rùn)X銷售利潤(rùn)分成率X （1-所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤(rùn)分成率X銷售利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)分成率=銷售收入分成率+銷售利潤(rùn)率評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓利潤(rùn)分成率的方法:（1）邊際分析法：利潤(rùn)分成率

11、 =萬(wàn)追加利潤(rùn)現(xiàn)值+萬(wàn)利潤(rùn)總額現(xiàn)值X100%（2）約當(dāng)投資分成法:無(wú)形資產(chǎn)的利潤(rùn)分成率無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量購(gòu)買方約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)的約當(dāng)投資量無(wú)形資產(chǎn)重置成本適用成本利潤(rùn)率購(gòu)買方約購(gòu)買方投入的總當(dāng)投資量資產(chǎn)的重置成本1適用成本利潤(rùn)率（二）無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估中成本法的應(yīng)用:無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估值=無(wú)形資產(chǎn)重置成本X成新率1 .自創(chuàng)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算（1）財(cái)務(wù)核算法：無(wú)形資產(chǎn)物質(zhì)資料的現(xiàn)行實(shí)耗現(xiàn)行費(fèi)重置成本實(shí)際耗費(fèi)量?jī)r(jià)格工時(shí)用標(biāo)準(zhǔn)（2）市價(jià)調(diào)整法：無(wú)形資產(chǎn)類似無(wú)形資成本市成本市其他無(wú)形資產(chǎn)成本重置成本產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格價(jià)系數(shù)價(jià)系數(shù)其他無(wú)形資產(chǎn)市價(jià)2 .外購(gòu)無(wú)形資產(chǎn)重置成本的估算無(wú)形資產(chǎn)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估時(shí)

12、物價(jià)指數(shù)重置成本賬面成本購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)3 .無(wú)形資產(chǎn)成新率估算:成新率剩余使用年限已使用年限剩余使用年限100%、專利權(quán)評(píng)估方法(一)收益法：1 .直接測(cè)算專利技術(shù)超額收益(1)高出同類產(chǎn)品價(jià)格銷售的超額收益：R(P2P)Q(1T)R一超額收益；P2使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；P1不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的價(jià)格；Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T一所得稅率(2)銷售數(shù)量大幅增加的超額收益：R(Q2Qi)(PC)(1T)R一超額收益；Q-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量；Qi-不使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的銷售量;P一產(chǎn)品的價(jià)格；C一產(chǎn)品的單位成本；T-所得稅率(3)節(jié)約成本費(fèi)用的超額收益：R(C2Ci)Q(

13、1T)Ci-未使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本;R一超額收益；C2-使用專利權(quán)技術(shù)產(chǎn)品的單位成本;Q-產(chǎn)品銷售量(此外假定銷售量不變)；T一所得稅率2 .采用利潤(rùn)分成率測(cè)算專利技術(shù)收益額專利技術(shù)評(píng)估價(jià)值(收益額)(實(shí)際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤(rùn)分成率)K-銷售收入分成率;R-銷售收入；T一所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率(二)成本法:專利技術(shù)評(píng)估價(jià)值重置完全成本成新率重置完開發(fā)全成本成本1alia21ana：物價(jià)上漲指數(shù)成新率剩余使用期限已使用年限剩余使用年限100%三、專有技術(shù)的評(píng)估:專有技術(shù)評(píng)估價(jià)值R第i年銷售利潤(rùn);K-銷售利潤(rùn)分成率;T一所得稅率;一收益期限;r-折現(xiàn)率四、商標(biāo)權(quán)評(píng)估

14、方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估未來(lái)每年超額收益相等:1r其中P/A,r,nP：商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值第i年超額凈利潤(rùn)（已扣所得稅）r：折現(xiàn)率n:收益期限未來(lái)每年超額收益不等：PP：商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)值tAtAn：前n年每年超額凈利潤(rùn)At:后t年每年超額凈利潤(rùn)r：折現(xiàn)率（二）商標(biāo)權(quán)許可價(jià)值評(píng)估（商標(biāo)權(quán)評(píng)估）商標(biāo)使用權(quán)評(píng)估值工一新增利潤(rùn)分成率;R第i年新增利潤(rùn);T一所得稅率;i一收益期限;r-折現(xiàn)率五、計(jì)算機(jī)軟件的評(píng)估軟件評(píng)估值i1R第i年銷售利潤(rùn);K-銷售利潤(rùn)分成率;T一所得稅率;i一收益期限;r-折現(xiàn)率六、商譽(yù)評(píng)估1割差法.商譽(yù)的企業(yè)整體的企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估評(píng)估值資產(chǎn)評(píng)估值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）企業(yè)整體的資

15、產(chǎn)評(píng)估值企業(yè)預(yù)期每年收益現(xiàn)值或：言X企業(yè)預(yù)期年金資本化率2.超額收益法(1)超額收益本金化價(jià)格法:企業(yè)預(yù)期 商譽(yù)的年收益額 價(jià)值行業(yè)平均該企業(yè)的單項(xiàng)資收益率產(chǎn)評(píng)估值之和適用本金化率或:被評(píng)估企業(yè)單項(xiàng)被評(píng)估企業(yè)行業(yè)平均商譽(yù)的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和預(yù)期收益率收益率值價(jià)值適用資本化率式中：被評(píng)估企業(yè)預(yù)期收益率=企業(yè)預(yù)期年收益額/企業(yè)的單項(xiàng)資產(chǎn)X 100%(2)超額收益折現(xiàn)法:商譽(yù)的價(jià)值Si1 r iSi-第i年企業(yè)預(yù)期超額收益；r-折現(xiàn)率；1/(1+r)i-折現(xiàn)系數(shù)第八章企業(yè)價(jià)值評(píng)估一、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中收益法的應(yīng)用形式(一)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)前提下的收益法1 .年金資本化法(1)計(jì)算企業(yè)未來(lái)n年內(nèi)收益額的現(xiàn)值，并進(jìn)行年金化，即計(jì)算年等值；Ri(1 r)iRi(1 r)n 11 (1 r)i r(1 r)n(前n年收益折現(xiàn)，已知現(xiàn)值求年金),11”一一，式中一1等于年金現(xiàn)值系數(shù)：(P/A,r,n)r(1r)nA 1，、 一P -1一1一，逆推可得上式r (1 r)nnRi將前n