1、 電梯維修保養(yǎng)服務(wù)方案目 錄1. 人員配備、時(shí)間安排 . 21.1人員配備：. 21.2時(shí)間安排：. 22. 24小時(shí)故障處理. 22.1 普通故障處理 . 22.2 特殊故障處理 . 22.3 關(guān)人故障處理 . 23. 巡檢點(diǎn)檢 . 34. 維護(hù)保養(yǎng) . 35. 運(yùn)行保障 . 36. 年季質(zhì)量檢查. 37. 文明、安全作業(yè). 38. 零配件供應(yīng)保證. 49. 減輕物業(yè)成本的措施 . 49.1電子板維修措施 . 49.2巡檢點(diǎn)檢中的發(fā)現(xiàn)預(yù)告措施。 . 49.3配合物業(yè)保險(xiǎn)索賠的措施 . 410. 其它服務(wù)承諾. 5附件一：另行收費(fèi)項(xiàng)目 . 6附件：上海交大電梯與控制設(shè)備-急修及處理記錄 . 7

2、附件：上海交大電梯與控制設(shè)備-電梯維修零、部件更換記錄 . 7附件：電 梯 保 養(yǎng) 程 序 周 期 表 . 8附件：電 梯 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 . 10附件：電 梯 檔 案 卡 . 12附件：電梯維修保養(yǎng)自檢報(bào)告 . 14附件：電梯維修工作人員駐現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定 . 16附件：顧客滿意度調(diào)查表 . 17附件：用戶回訪單. 18第1頁 電梯維修保養(yǎng)服務(wù)方案濟(jì)南鼎盛物業(yè)管理學(xué)院東路西班牙莊園小區(qū)，型號(hào)西子OTIS5100電梯的維保要求，我公司專業(yè)資質(zhì)、技術(shù)資格能力已能滿足。現(xiàn)將人員配備、24小時(shí)故障處理、巡檢點(diǎn)檢、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行保障、年季質(zhì)量檢查、文明安全作業(yè)、零配件供應(yīng)保證、減輕物業(yè)成本措施、服

3、務(wù)承諾等內(nèi)容逐一安排如下：1. 人員配備、時(shí)間安排1.1人員配備：為確保濟(jì)南鼎盛物業(yè)管理西班牙莊園小區(qū)電梯設(shè)備的安全、正常運(yùn)行，我司派出執(zhí)證專業(yè)員工，以確保現(xiàn)場(chǎng)電梯24小時(shí)能進(jìn)行應(yīng)急維修，及時(shí)處理電梯故障。對(duì)技監(jiān)局年檢等重大工作，公司根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)保養(yǎng)工作量和項(xiàng)目維修內(nèi)容，另增派人員加強(qiáng)維保工作。1.2時(shí)間安排：現(xiàn)場(chǎng)24小時(shí)不中斷急修服務(wù)。在法定工作時(shí)間進(jìn)行保養(yǎng)工作，保養(yǎng)時(shí)間安排以有利于物業(yè)管理與服務(wù)的日期、時(shí)段進(jìn)行，具體保養(yǎng)時(shí)間雙方協(xié)商確定。除處理和進(jìn)行故障檢修、保養(yǎng)工作外，現(xiàn)場(chǎng)員工還要做好電梯每周不少于1次的日常巡檢點(diǎn)檢工作。2. 24小時(shí)故障處理2.1 普通故障處理任何時(shí)間段電梯一旦有故障發(fā)生

4、時(shí)，維保人員應(yīng)在1小時(shí)內(nèi)趕赴，及時(shí)處理電梯故障。修理完成后填寫“急修及處理紀(jì)錄”（附件）。如發(fā)生更換零部件，填寫“零部件更換紀(jì)錄表”（附件），并由貴公司指定人員核查簽認(rèn)，如急修工作發(fā)生在深夜不方便簽證，應(yīng)在次日辦理上述有關(guān)手續(xù)。2.2 特殊故障處理現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生特殊故障，現(xiàn)場(chǎng)維修人員短時(shí)無法解決，將通知公司工程部，由工程部另行派遣技術(shù)人員赴現(xiàn)場(chǎng)處理，以盡快排除故障，恢復(fù)電梯正常運(yùn)行。如發(fā)生重大故障，則立即啟動(dòng)公司應(yīng)急預(yù)案組織人員進(jìn)行搶修。搶修結(jié)束后填寫“急修及處理紀(jì)錄”并查明和分析事故原因，提出相應(yīng)改進(jìn)措施。2.3 關(guān)人故障處理當(dāng)發(fā)生關(guān)人故障時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)維保人員立即進(jìn)行緊急放人操作，并查明故障產(chǎn)生原因，

5、根除故障防止同一故障的再次發(fā)生。第2頁 3. 巡檢點(diǎn)檢現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)維保人員每周1次對(duì)電梯進(jìn)行巡檢、點(diǎn)檢，電梯運(yùn)行情況實(shí)行經(jīng)常性監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)電梯維保工作中存在的缺陷，乘客安全乘梯是否存在問題，業(yè)主管理中和設(shè)備運(yùn)行環(huán)境是否存在問題，及早發(fā)現(xiàn)并采取措施，或與管理單位協(xié)商解決問題的辦法，使電梯的故障率降至最低，并做好相關(guān)記錄。4. 維護(hù)保養(yǎng)按照我公司編制的“電梯維修保養(yǎng)技術(shù)工藝規(guī)程”（略）的技術(shù)工藝要求，對(duì)金帝華庭小區(qū)電梯進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。每月例行保養(yǎng)次數(shù)不少于二次，間隙時(shí)間不大于15天。每次保養(yǎng)結(jié)束，將保養(yǎng)的T50012009電梯使用管理與維護(hù)保養(yǎng)規(guī)則、GB/T18775、GB7588、GB10060、G

6、B16899）等。維修人員嚴(yán)格遵守并執(zhí)行濟(jì)南鼎盛物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章制度和管理?xiàng)l例，嚴(yán)格遵守并執(zhí)第3頁 行我司“駐點(diǎn)人員管理規(guī)定”（見附件）。如遇災(zāi)害性天氣，根據(jù)應(yīng)急預(yù)案配合西班牙莊園小區(qū)做好相關(guān)工作。員工實(shí)行安全教育制度，每一員工必須接受三級(jí)教育后，才能進(jìn)行上崗作業(yè)。現(xiàn)場(chǎng)安全教育由班組長(zhǎng)負(fù)責(zé)進(jìn)行，每月二次安全教育學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)內(nèi)容紀(jì)錄在“安全教育學(xué)習(xí)紀(jì)錄表”內(nèi)（略）。維修人員做到文明用語、統(tǒng)一著裝、文明施工、安全作業(yè)，見公司“電梯維修安全操作規(guī)程”（略），“電梯保養(yǎng)安全操作規(guī)程”（略）。8. 零配件供應(yīng)保證為確保電梯的正常使用，確保電梯備品配件的正常供應(yīng)，公司工程科負(fù)責(zé)備、配件總需求計(jì)劃的編制，技術(shù)

7、科負(fù)責(zé)備、配件技術(shù)參數(shù)的審核，庫房負(fù)責(zé)備、配件的集中管理、計(jì)劃采購和供應(yīng)，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)科負(fù)責(zé)備、配件的核價(jià)和定價(jià)，各保養(yǎng)組負(fù)責(zé)備、配件計(jì)劃編制、申領(lǐng)、現(xiàn)場(chǎng)保管和使用，質(zhì)量科負(fù)責(zé)在產(chǎn)品維修過程中備、配件的處理及備、配件在實(shí)際使用中的質(zhì)量信息反饋。公司在保養(yǎng)點(diǎn)設(shè)立備、配件存儲(chǔ)，便于管理，方便使用。西班牙莊園維保組內(nèi)常備部份電梯的易損件，以便電梯故障時(shí)損壞部件的及時(shí)更換。公司備、配件倉庫品種齊備，庫存?zhèn)洹⑴浼坏┒倘保皶r(shí)補(bǔ)充確保電梯備、配件的供應(yīng)。9. 減輕物業(yè)成本的措施9.1電子板維修措施電梯電子板的損壞更換是電梯維護(hù)成本的重要部份，各電梯維保單位均是在損壞后采購換新。我公司對(duì)在使用中自然損壞或非正

8、常（如跑水、過電壓、雷擊等）損壞的電子板，有較強(qiáng)的長(zhǎng)年的電子板維修能力，其維修后成本一般僅是換新的3040左右，我司建議維修后繼續(xù)使用，可大大降低維護(hù)成夲。9.2巡檢點(diǎn)檢中的發(fā)現(xiàn)預(yù)告措施。加強(qiáng)電梯的巡檢點(diǎn)檢，將及時(shí)發(fā)現(xiàn)的非正常因素：如非正常的使用，意外的事故，人為的損傷，管理方的欠缺等做到早發(fā)現(xiàn)，早報(bào)告，早采取防救措施和預(yù)防的措施，以減少損失降低維護(hù)成本。9.3配合物業(yè)保險(xiǎn)索賠的措施協(xié)助物業(yè)辦理電梯設(shè)備（設(shè)備險(xiǎn)）和第三方安全責(zé)任保險(xiǎn)。對(duì)因意外造成的電梯損壞，如跑水、過電壓、高溫、雷擊等原因致使電梯故障需花費(fèi)較大的維修費(fèi)用，我司協(xié)助和配合物業(yè)進(jìn)行商業(yè)保險(xiǎn)索賠，以減少或完全規(guī)避損失降低維護(hù)成本。第

9、4頁 10. 其它服務(wù)承諾10.1 電梯困人時(shí)維保工趕赴故障電梯時(shí)間一般不超過30分鐘。10.2 現(xiàn)場(chǎng)派駐人員保持通訊暢通。10.4 當(dāng)物業(yè)進(jìn)行消防等項(xiàng)目檢測(cè)時(shí)，及時(shí)派人員予以配合。10.5 派駐服務(wù)現(xiàn)場(chǎng)的維保人員，除遵守本公司的各項(xiàng)制度外，同時(shí)遵守用戶單位的有關(guān)規(guī)章制度。 10.6 配合物業(yè)進(jìn)行每年電梯年檢，及時(shí)完成年檢缺陷問題的整改。除因國(guó)家和地方檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)變更需另行增加或修改項(xiàng)目以及電梯非正常使用造成的原因，電梯年檢一次合格通過，并獲得安全檢驗(yàn)合格標(biāo)志。若發(fā)生電梯年檢不合格，電梯停用，公司愿承擔(dān)因此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用。10.7 加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，確保電梯、自動(dòng)扶梯在設(shè)計(jì)使用壽命期加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)，確保

10、電梯在保證安全、性能（振動(dòng)、噪聲等）完好條件下正常運(yùn)行。設(shè)備的安全、技術(shù)性能符合迅達(dá)電梯的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、符合國(guó)家現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，以及雙方的合同規(guī)定。10.9 公司確保有充足的備品備件，更換的零配件均是嶄新的、未使用過的合格產(chǎn)品，均為西子OTIS電梯專用的中國(guó)制造的產(chǎn)品。10.10 對(duì)已不符合電梯使用技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和條件的易損部件，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及時(shí)更換。每次更換零部件，均告之物業(yè)更換原因，并填寫有關(guān)記錄表，經(jīng)物業(yè)簽字確認(rèn)。10.11 堅(jiān)持電梯使用狀況的年度報(bào)告制度，除正常的質(zhì)量檢查以外，公司工程部每年向物業(yè)提交一份電梯狀況分析，運(yùn)行、維修情況匯總，以及下一年度預(yù)計(jì)維修項(xiàng)目等內(nèi)容的報(bào)告。 上海交大電梯與控制設(shè)備第

11、5頁 附件一：另行收費(fèi)項(xiàng)目電梯大修和重大改裝（改造）為另行收費(fèi)項(xiàng)目。1.對(duì)電梯主機(jī)、電控設(shè)備等主要設(shè)備磨損嚴(yán)重、性能下降或損壞，需進(jìn)行全面調(diào)整清洗或更換零部件的修理為大修。主要有以下各項(xiàng)：.曳引電機(jī)：解體檢查、清洗換油，調(diào)整電樞、更換油封、軸承或更換電機(jī)；.制動(dòng)器：拆卸清理、潤(rùn)滑和調(diào)整鐵芯，更換電磁鐵、制動(dòng)臂、制動(dòng)瓦、彈簧等主要部件； .減速器：換油清洗、調(diào)整間隙、更換油封軸承或更換減速器及減速齒輪；.曳引鋼絲繩：更換曳引鋼絲繩和繩頭組合、切繩并重做繩頭；.安全鉗-限速器系統(tǒng)：卸下解體清洗調(diào)整，更換軸承和提拉機(jī)構(gòu)的零件；.緩沖器：液壓緩沖器解體清洗、更換零件；.門系統(tǒng)：更換開門機(jī)系統(tǒng)、更換轎門

12、層門，拆卸門扇進(jìn)行修理、較正或進(jìn)行包覆；.控制柜：除微機(jī)和調(diào)速裝置外，更換大部份元件和電線；.拆卸轎頂、轎壁或轎底進(jìn)行修理、校正或更換，轎廂架解體修理、更換構(gòu)件；.導(dǎo)軌系統(tǒng)：導(dǎo)軌的更換和校正。2. 重大改裝（改造）是指下列一項(xiàng)或幾項(xiàng)內(nèi)容的修理改造工程：. 改變電梯額定速度；. 改變電梯額定載重量；. 改變電梯轎廂質(zhì)量；. 改變電梯行程；. 改變門鎖裝置的類型；. 改變或更換控制系統(tǒng)，拖動(dòng)系統(tǒng)、三方通話；. 改變或更換導(dǎo)軌或?qū)к夘愋停? 改變門的類型、增加層門或轎門；. 改變或更換限速器、緩沖器、安全鉗裝置中任一種安全裝置。 上海交大電梯與控制設(shè)備第6頁 附件：上海交大電梯與控制設(shè)備-急修及處理

13、記錄 附件：上海交大電梯與控制設(shè)備-電梯維修零、部件更換記錄 第7頁附件：電 梯 保 養(yǎng) 程 序 周 期 表 第8頁第9頁上海交大電梯與控制設(shè)備附件：電 梯 維 修 保 養(yǎng) 記 錄 A、 機(jī)房1. 清理控制柜所有零件，清洗接觸器。2. 檢查所有接線柱、接地線、檢查各繼電器吸放程序及延時(shí)線路。 3. 檢查電阻、電容、線圈、整流器、保險(xiǎn)絲。4. 清潔檢查曳引機(jī)，檢查曳引機(jī)的油量，電動(dòng)機(jī)的潤(rùn)滑情況。 5. 檢查制動(dòng)器（軸銷、柱塞潤(rùn)滑、清潔閘瓦）。 6. 清潔及潤(rùn)滑選層器各部件、檢查各接線、接點(diǎn)、碳精、編碼器、限速器。 7. 檢查齒輪、鏈條、鋼帶等。8 檢查電機(jī)運(yùn)行情況，碳精磨損情況。B、 層站1.

14、檢查調(diào)整門板。 2. 更換磨損的門滑塊。3. 檢查平層情況運(yùn)行舒適感。4. 檢查樓層指示、光鐘、底層鑰匙。5. 清潔外呼按鈕箱、更換損壞的樓層指示及外呼裝置。 6. 檢查手動(dòng)開鎖裝置。C、 轎頂1. 清掃轎頂。2. 檢查轎頂各開關(guān)是否有效，檢查限速器鋼絲繩端部連接情況。 3. 緊固轎頂各螺栓。4. 檢查導(dǎo)靴、更換磨損的靴襯（靴輪）。 5. 檢查油杯油量。6. 清潔檢查及潤(rùn)滑廳門、門導(dǎo)靴、門掛輪、防跳偏心輪、7. 清潔檢查及潤(rùn)滑強(qiáng)迫關(guān)門裝置、門鎖裝置、鎖間隙、門接點(diǎn)。D、井道與底坑1. 檢查清潔井道端站開關(guān)、隨動(dòng)電纜、纜網(wǎng)、纜架。 2. 檢查井道7米燈及各類開關(guān)燈，檢查檢修電源。3. 檢查、清潔

15、緩沖器、對(duì)重緩沖器距離、漲緊輪、補(bǔ)償輪。4. 清潔檢查安全鉗，檢查緩沖器開關(guān)，漲緊輪開關(guān)，安全停止開關(guān)。 5. 清潔底坑。6. 檢查緊固導(dǎo)軌螺絲。 7. 檢查曳引繩漲力。8. 檢查清潔曳引繩、保險(xiǎn)繩、補(bǔ)償繩（鏈）。 9. 檢查緊固平衡鏈導(dǎo)向裝置。10.檢查緊固平衡鋼絲繩漲緊裝置和轉(zhuǎn)軸潤(rùn)滑。E、綜合第10頁緊急供電，消防功能試驗(yàn)。第11頁 附件：電 梯 檔 案 卡 第12頁 電 梯 檔 案 卡（副頁）第13頁 上海交大電梯與控制設(shè)備附件：電梯維修保養(yǎng)自檢報(bào)告第14頁 第15頁 附件：電梯維修工作人員駐現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定為規(guī)范本公司電梯維修人員的行為，使之符合本公司的相關(guān)制度、規(guī)定，保障駐現(xiàn)場(chǎng)的工作生活

16、環(huán)境和公共秩序的正常有序，特制定電梯維修工作人員駐現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。1. 管理細(xì)則1.1 電梯維修工作人員必須嚴(yán)格遵守駐現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)（大廈）物業(yè)管理的各項(xiàng)管理制度和規(guī)定。1.2 進(jìn)出駐現(xiàn)場(chǎng)小區(qū)的電梯維修工作人員必須統(tǒng)一著具有公司徽標(biāo)的服飾，于胸前佩戴公司胸卡（物業(yè)有要求時(shí)），并在物業(yè)管理公司備案。1.3 所有電梯維修工作人員不得在駐場(chǎng)小區(qū)（大廈）的任何公共場(chǎng)所和工作區(qū)域吸煙或亂丟咽頭、雜物。1.4 在電梯維修保養(yǎng)過程中，須設(shè)置明顯、規(guī)范的告示牌，工作結(jié)束應(yīng)做到工完場(chǎng)清。1.51.61.7 電梯維保工作中，渉及小區(qū)（大廈）業(yè)主或有影響業(yè)主工作生活的作業(yè)，應(yīng)先與物業(yè)公司有關(guān)人員協(xié)商，采取合理措施，避免作業(yè)

17、對(duì)業(yè)主造成影響。 嚴(yán)禁在駐場(chǎng)小區(qū)（大廈）內(nèi)嬉鬧和大聲喧嘩，除工作巡檢或維修所需以外，不得在小區(qū)（大廈）內(nèi)到處游竄。 未經(jīng)物業(yè)公司和小區(qū)（大廈）業(yè)主同意，不得私自挪用小區(qū)（大廈）設(shè)施設(shè)備和業(yè)主物品。嚴(yán)禁未經(jīng)物業(yè)公司和小區(qū)（大廈）業(yè)主同意，攜帶屬于物業(yè)公司和小區(qū)業(yè)主的財(cái)物出駐場(chǎng)小區(qū)（大廈）。所有電梯維修工作人員用語要舉止文明規(guī)范。若遇業(yè)主的不文明行為，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)公司，由物業(yè)公司工作人員出面協(xié)調(diào)解決，不得采取任何形式的不文明、粗暴的行為進(jìn)行制止。 1.81.9 駐現(xiàn)場(chǎng)的電梯維修工作人員的工作休息、生活用水用電、如廁、備品備件、油料、工機(jī)具等倉儲(chǔ)，須到物業(yè)公司指定的地點(diǎn)，不得擅自變更。1.10 駐場(chǎng)電梯維修工作人員嚴(yán)禁擅自帶領(lǐng)非雙方約定的人員進(jìn)出或留宿駐場(chǎng)小區(qū)（大廈）。1.11 駐場(chǎng)電梯工作人員的休息或工作場(chǎng)所應(yīng)整潔衛(wèi)生，物品或生活用品應(yīng)擺放整齊，嚴(yán)禁隨意排放生活用水，嚴(yán)禁隨意亂丟垃圾，嚴(yán)禁隨地便溺，嚴(yán)禁酗酒和賭博，嚴(yán)禁隨意設(shè)置晾曬，嚴(yán)禁隨意踩踏、采摘小區(qū)花草。1.12 駐場(chǎng)電梯維修工作人員的作業(yè)必須嚴(yán)格按照國(guó)家和本公司相關(guān)安全規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其休息和工作場(chǎng)所內(nèi)用電應(yīng)做到規(guī)范安全，不得擅自安裝電線，增設(shè)用電插座或照明器具。2. 違反規(guī)定的處理辦