1、物業管理服務、aA意向書新格航諾物業效勞2022年 9 月物業管理介入報告我公司初步對中央宏藝商住小區了解的情況如下：1、該區為多層、高層、商業綜合住宅區。2、該區分期竣工驗收，有已經入住的、有正在施工的，施工人 員較多。3、該區配套設施不完善，如硬化、綠化等，4、該區出入口未建全，人員出入混亂。5、該住宅區無路燈照明、安防等設施。6、該區處于裝修頂峰期，裝修垃圾未集中處理。7、有的硬件設施局部損壞，導致二次修復。 針對以上存在的問題，該小區聘用物業公司是當務之事。 為了保證物業管理介入工作的順利開展， 需開發建設單予以大力 支持和協助， 提供必要的物業資料和工作條件， 共同做好物業管理介 入

2、工作。依據?中華人民共和國物業效勞收費管理方法?第二條，物業服 務收費是指物業管理企業按照物業效勞合同的約定， 對房屋及配套的 設施和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生 和秩序，向業主所收取的費用。物業效勞費支出一般包括以下局部： 1管理效勞人員的工資、社會保險和按規定提取的費等； 2物業公共部位、公用設施設備的日常運行、維護費； 3物業管理區域清潔衛生費； 4物業管理區域綠化養護費； 5物業管理區域秩序維護費； 6行政辦公費用； 7物業管理企業固定資產折舊費； 8物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費；9法定稅費及企業管理費；物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更

3、新、改造費用，應 通過專項維修資金予以列支，不得計入物業效勞費內。我公司有幸接管該小區物業管理效勞工作， 做如下整體設想與策 劃：一、物業管理職能機構的設置一效勞機構的設置： 設置“物業管理物業管理效勞處。入駐前一周，管理效勞處成 立辦公室、財務部、房管維修部、秩序維護部、環衛保潔部，管理服 務處正式掛牌運作。二人員的配備 ：物業管理效勞處的人員由公司統一安排， 依據?物業管理人員配 置標準?，及按照工作需要增減。 見附表一三工作要點：1、重點關注、了解、熟悉物業管理用房的配備、安防監控系統、 消防設施配套布局、智能化系統、車位配置、交通布局、綠化配置、 配供電、給排水、電梯、空調等機電設施、

4、設備配套、安裝及售后服 務情況；新材料、新技術、生態環保、公共空間、共用部位、景觀配 置、室內配置、門窗工程、裝飾工程、樓面、屋面、小區布局、房屋 單體、地下室工程、常見施工質量問題等方面的工作內容。物業公司 安排水電技術員進入現場， 與建設工程部人員一起， 參與機電設備安 裝調試工作，熟悉和掌握國際廣場設備設施的根本情況和操作規程； 熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員 監督樓宇工程遺留問題的整改工作；2、掌握根本情況，收集以下資料：?勘測定界報告?、配套條 件明細資料、 目標客戶資料、 建筑設計說明書、 設計圖紙平面圖、 立面圖、結構設計說明書、給水排水設計說明書、

5、電氣設計說明 書、弱電設計說明書、電梯、采暖通風空調設計說明書、動力設計說 明書等并作好記錄，與開發建設單位雙方的協調研討應形成書面資 料，以備復查；掌握供電公司、自來水公司、燃氣公司以及移動、聯 通、鐵通、有線電視等單位的聯系 ，方便業主入住后聯系。3、關注涉及物業管理方面的事項，如：管理費、物業管理合同、 設備設施合同中的售后效勞以及售樓中涉及物業的承諾， 包括售樓說 明書、 媒體廣告和房地產買賣合同， 對不利于物業管理的條款和承諾 應修改，以免產生負面影響。4、跟進工程深入現場，掌握第一手資料，了解配套設施、設備 的配置和布局情況， 尤其是供配電、 給排水、電梯、中央空調、 消防、 安防

6、、各種管線的走向、 重要閘閥和檢查口的位置以及相應的施工更 改記錄等。二、設施設備的配置一物業管理用房 程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業 管理用房， 其中千分之三為物業管理辦公用房， 千分之四為物業管理 經營用房。要求預留并落實的物管用房包括：綜合辦公室、財務 室、接待室、會議室、資料檔案室、門衛值勤室、崗亭、物料倉庫、 工具用具保管室、業主娛樂活動室、衛生間；消防、安防中央綜合監 控室；以后成立業主委員會的辦公用房等及其相關的設施設備；要 求在物業管理區域內顯著部位設置面積不少于5米X 10米固定的公示宣傳欄，用于張貼宣傳物業法規、政策和管理規章制度，以及 應告知全體業

7、主和物業使用人的通知、 告示等；各樓道內應設置公告 欄。二供配電系統1 、上下壓配電房，配電干線，樓層配電箱構成樓宇的供電系統， 由配電房供配電。 該套系統應滿足并保證商業經營、 業主日常生活正 常用電和為一切設施設備提供動力，如中央空調機，水泵，電梯等。2、配備備用發電機組，自備發電機的容量按供電變壓器總容量 建議按供電變壓器總容量的 20以上選定或按設計容量進行配置， 發電機自動轉換柜應具有自動和手動轉換功能， 其主要功能一是在發 生火災時為消防泵，消防電梯，消防通道照明，消防報警提供用電； 二是市電停斷后為小區的各種機電設施設備電梯、二次供水系統、 安防系統、場內照明、樓道照明、車庫照明

8、、物業辦公室照明、設備 房應急照明、地下室排污系統、門禁 系統、經營、工作與生活用電 提供應急運行和保障。3、路燈不必多，只需滿足一定的光照度即可，路燈盡量采用耐 銹蝕、牢固、的普通燈座和節能燈膽，方便日常維修。三給排水系統1、給水系統由儲水澉、水泵，蓄水池、水箱、供水管網構成； 排水系統由污水井，化糞池，雨水井，排水泵、管網構成。給水是由 市政管網將水注入儲水澉再由水泵加壓轉抽到蓄水池，然后分流各 層。2、二次供水系統1可以選擇管網疊壓供水形式，疊壓供水設備： 管網疊壓供 水設備、一體化無負壓給水設備、接力加壓供水設備、直接加壓供水 設備等。根據住宅樓宇高度進行分區， 一般 7 層以上每增加

9、 10 層 為一個分區。 這種供水方式和設備具有兩大特征： 一是設備吸水管與 城區供水管道直接連接；二是能充分利用城區供水管道的原有壓力， 在此根底上疊加尚需的壓力供水。疊壓供水具有不影響水質、節能、 節材、節地、節水等優點，沒有儲藏水量等隱患。 2高層住宅二次供水工程應當按照一戶一表、水表出戶、計 量到戶的要求設計和建設。3、排水排污系統1地下排污管道井口間距要適宜，跨度不要過大，便于疏通； 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養。 2特別是負一樓超市和負二樓地下停車場的排水工程設計方 案不能無視，應確保雨水排泄暢通、不造成內澇水災。四消防系統1、根據我市消防平安主管部門對 - 的具體要求配

10、置。2、小區各樓宇、各商業區域、各重要部位消防設施設備的配置、 布局均應符合國家消防規定標準。五智能化平安防范系統1、建立小區平安防范效勞系統的必要性 近年來，隨著城市建設的開展、規劃水平的不斷提高，傳統的 居民住宅建設模式正朝著建設配套現代化模式在邁進。現在居民買 房，除了對房屋的質量、生活配套設施關心外，特別是居住區域的安 全防范智能化程度， 已成為業主購房入住的首選條件； 傳統的住宅圍 墻和防盜柵欄等簡單防護設施已不能滿足業主居住的平安需求， 同時 緊鎖的鐵門和護欄在發生火災、地震等緊急情況時，使人難以逃生， 因此平安防范的現代化 , 智能化建設勢在必行。2、小區平安防范智能系統的設置：

11、 設置平安網絡系統的根本思路是： 變傳統的防盜門窗式的被動防 范為主動防范；單門獨戶的個體防范為網絡防范；建立一個立體化、 多層次、全方位外圍、出入口、大門、小區內的各條通道、公共區 域、停車場、泊車位以及各住宅門窗和各居室的平安防范網絡系統， 采取從外到內五道平安防線的多層平安防范措施，將物防、技防、人 防有機結合，為小區的業主提供平安、舒適的生活保障。七門禁、道閘控制系統 智能化管理“一卡通 提升小區智能化管理程度， 對于創立文明先進的示范小區， 提高 現代化管理水平和人民生活質量，具有重要作用。隨著 IC 卡技術的 開展， IC 卡在各個領域得到了更廣泛的應用，已逐步進入人們的日 常生活

12、中。所謂的“一卡通，是綜合智慧卡、自動控制、電腦通訊及網路 技術，使得生活在特定區域的人們及訪客， 只需隨身攜帶一張智能卡 即一卡通，就可以享受諸如出入口、停車、消費及其它日常生活、 社會活動中各種便捷、平安、舒適的效勞，同時也可提高小區內部管 理及工作效率。通過這套系統， 可以實現對人員權限的明確限定， 無論是內部人 員或外部人員，都可以通過對權限的設置， 清楚的界定可以自由進出、 停車、消費、的范圍，并對人員的交易情況進行記錄，以備查詢，極 大的解放了人員管理的壓力； 也可到達在提高平安度的情況下節約人 力的效果；還可以用于考勤，卡證制作、電子巡更、停車場管理等功 能；所有的這些只需一張非

13、接觸式 IC 卡就能解決，不必再受卡太多 的困繞，也不必因接觸式卡的極易損壞而煩惱。一卡通系統有助于解決高效集成智能化中的假設干難題， 實現企 業中假設干子系統之間的聯系。 實現企業內部各子系統之間的信息交 換、統一管理和聯動控制現就小區的管理需要，對門禁、負一樓停車場設置“一卡通管 理系統，八電梯系統1電梯層門應設置 1 的坡度，且門檻高于地坪 5MM；2夏季最高溫度超過 40 度，且設在樓宇頂層的電梯機房應考 慮空調的設置， 預留空調洞和空調板及空調用電并考慮與中心報警連 接；3電梯噪聲對住戶的影響應在 40 分貝以下； 4電梯機房內門鑰匙應通用，排氣扇應設計定時或溫度控制開停、天臺上的電

14、梯機房門可以考慮設置不透光向上的百葉通風 規格 250mm*250mm ，優先考慮在電梯機 房安裝溫度自動控制的送風、 排風系統；5轎廂風扇要保證內通風，封閉的電梯廳需設置排風設施；6控制中心有電梯的運行指示， 消防電梯應具備消防迫降功能；7電梯應設置五方底坑、轎廂、轎頂、電梯機房、監控中心 對講系統且 信號應覆蓋轎廂，電梯監控單獨取電；8、電梯鋼纜標準平層標識， 電梯機房配標識對應的平層對照表， 塑封貼于顯著位置電梯處；9、電梯曳引機須滿足 GB/T13485-1992 ，電梯啟動、運行、停止 時轎箱內無較大震動和沖擊，制動可靠、超載實驗必須能平安啟動、 運行和停止；10、電梯底坑排水通暢，

15、無雜物，緩沖器能正常運行；11、極限、限位、緩速裝置的安裝位置正確，功能必須可靠，急 停、檢修轉換等按 鈕和開關的動作必須靈活可靠；12、電梯電源應專用，并設置雙電源、機房照明、井道照明、轎 廂照明應與電梯電源分開專用，電源與應急電源能正常快速切換；13、隨行電纜應使用 60 線的通信電纜，電機推薦使用永磁同步 電機，限速器一般采取 1.15 倍動作。三、收費及效勞內容見附表二新格航諾物業效勞 2022 年 9月 29日附表物業管理人員配置標準住宅類型效勞等級配置人均面積M2 R1人員配備調整系數R)2高層一級2500高層二級3000注：1、工程人員配置數=工程面積+R1+ 50000-工程面

16、積+10000X R22、所得人數按四舍五入計算3、 入住、裝修期可在定編根底上上浮15%4、 商務樓及單體樓可上浮 50% 30000M2以下5、容積率在3.0以下可適當上浮 5%二、管理人員配置1、主任1人20萬M2以上設主任助理2、客服主管1人8萬M2以上3、保安隊長1人4、 維修主管1人小區業主在 800戶以上，50000M2以上寫字樓三、其它人員配置1、 客戶助理：按每人 300戶業主計，超過 300缺乏600按每增加100以上增加1人，依此 類推2、 維修人員：80000M2以下設3人含班長，8萬一一10萬設4人設主管；10萬以上 每增加3萬M2增加1人；3、 保潔人員：每1000

17、0M2配置1人，設班長1人，商務樓每5000M2配置1人；4、 綠化：按建筑面積 8萬M2或800戶業主配置 1人，20萬M 30萬M2設班長1 人，30萬M2以上設主管1人，容積率小于3.5以下可增加設1人。物業管理公司職工定崗定編的數量標準物業管理公司機構的設置根據管理的需要而定，管理及專業技術人員的配備以建筑面積10萬平方米計算，大致為：多層房屋配6人，高層大樓配8人，缺乏建筑面積10萬平方米的不少于5人。一、多層住宅物業管理人員的定崗定編標準多層住宅物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算1萬平方米配置3.6人左右不包括車輛管理人員，各類人員配置及標準如下：1、管理人員：主任，總建筑面積

18、 10萬平方米以下設1人，1020萬平方米，設一正一 副，25萬以上，設一正二副；助理，總建筑面積10萬以下設1人，在10萬平方米以上每增加5萬平方米增加1人；社區文化設一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務 相對獨立，一般設出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據物業的大小和工作需要來設置。2、維修員：建筑面積每 4萬平方米設置 1 人。3、綠化員：綠化面積每 4000 平方米左右設 1 人。4、保潔員：每 140 戶設 1 人。5、保安員：每 120 戶設 1 人。6、車管員： 根據道口或崗亭設置， 車輛流量大的每班設 2 人，流量小的每班設置 1

19、人， 一日 3 班。二、高層住宅物業管理人員的定崗定編標準 高層住宅物業管理人員的定編標準， 按建筑面積計算 1 萬平方米配置 7.57.8 人左右不包括車輛管理人員 ，各類人員配置及 標準如下：1、管理人員：建筑面積小于 5 萬平方米設主任 1 名，每增加 5 萬平方米增設副主任 1 名；助理每 350 戶設 1 人；社區文化設 1 人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各 設 1 人；其他人員可以根據工作需要設置。2、機電人員：高層住宅樓宇機電設備設施一般都有電梯、消防、供水、供電設施，要相 應配備工程技術人員，建筑面積在 3 萬平方米以上的樓宇每 1 萬平方米配 1.5 人。3、保潔

20、、綠化人員：建筑面積每 7000 平方米左右或 90100 戶配 1 人；公共場所或商 業場所可適當調整人員。4、保安人員：每 40 戶配 1 人或建筑面積 3000 平方米左右配 1 人。5 、車輛管理人員：依據崗亭或道口設置，車輛流量大的每班每崗設2 人，流量小的每班設 1 人，一日 3 班。三、高層寫字樓物業管理人員的定崗定編標準 高層寫字樓物業管理人員的定編標準，按建筑面積計算 1 萬平方米配置 1518 人 左右不包括車輛管理人員 ，各類人員配置及標準如下：1 、管理人員：建筑面積小于 3 萬平方米設主任 1名，每增加 3萬平方米增設副主任1 名；助理每 2 萬設 1 人；社區文化設

21、 1 人，活動中心、場所值班人員另計；會計、出納各 設 1 人；其他人員可以根據需要設置。2、機電人員： 高層寫字樓要增設空調通風系統， 其他類型設備的數量也較高層住宅有 所增加，所以對工程技術人員的配備相對要求高且數量多，一般每 1萬平方米配 45 人。3、衛生、綠化人員；建筑面積每 2500 平方米配 1 人。4、保安人員：建筑面積每 2000 平方米左右設置 1 人。四、其他類型的物業 如商業、綜合性樓宇可以參考以上人員的定編方法來確定。附表二一級收費標準 0 元 /月 .平方米 已包含稅、費 一、根底條件 :小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積 3%。的物業管理效勞用房；綠化率 35%

22、以上 包括水面 ； 綠化、休閑活動中心、場地 1500 平方米以上； 固定活動館所 300 平方米以上； 專用固定停車泊位 1個 /3戶； 具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上平安防范設施； 固定體育活動場館不少于二項設施。二、公共秩序維護1、 門崗室美觀整潔，人員統一著裝，設專人24小時值勤，其中主出入口不少于 10 小時立 崗值勤。對本區機動車出入驗證；對外來機動車登記換證。2、按照規定路線和時間進行 24 小時不間斷巡邏， 不少于 12 次，對小區重點部位每小時巡 查一次，并做好巡查記錄。巡邏過程中對可疑人員進行詢問，發現火警或治安隱患、事故及 時報告有關部門。3、

23、小區內公共娛樂設施、水池等部位設置平安警示標志。4、對出入小區的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置。非機動車輛停放整齊。5、設有中央監控室的實施 24 小時平安監控并記錄及時。6、看管公共財產，包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、雨篦子、小品、花、草、 樹木等。7、對火災、水浸等突發事件有應急處理預案。8、定期對效勞人員進行消防培訓，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。三、保潔效勞1、小區內公共區域 硬化地面、主次干道 每天清掃 2 次，干凈整潔；室外標識、宣傳欄、 信報箱等每周擦拭 2 次。2、公共區域日常設專人保潔，保持公共區域干凈整潔無雜物。3、公共樓道每天清掃 1 次；

24、扶手每天擦洗 1 次，保持干凈整潔。4、根據小區實際情況合理布設垃圾桶、果皮箱，垃圾袋裝。5、 按樓棟口、樓層收集垃圾，每天2 次。6、垃圾清運日產日清，無垃圾桶、果皮箱滿溢現象。7、垃圾設施每周清潔 2 次，無異味。8、公共區域玻璃每周擦洗 1 次。9、對區內主路、干路積水、積雪、煙花炮屑及時進行清掃。10、進行保潔巡查，樓道內無亂懸掛、亂貼亂畫、亂堆放等現象。11、建立消殺工作管理制度， 根據實際情況開展消殺工作， 適時投放消殺藥物， 有效控制鼠、 蟑、蚊、蠅等害蟲孳生。12、飼養寵物符合有關規定，對違反者進行勸告，并報告有關部門進行處理。二級收費標準 元 /月 .平方米 已包含稅、費 一、根底條件：小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3%。的物業管理效勞用房；綠化率 30%以上 包括水面 ；綠化、休閑活動中心、場地 1000 平方米以上；固定活動館所