1、房地產企業如何進展稅收籌劃【摘要】房地產 企業 經營過程具有投資大、周期長、涉稅標的大等特點，運用稅收籌劃這種新的財務管理方式，將會降低企業涉稅風險和費用，增強企業的盈利才能和競爭實力，實現企業價值最大化目的。文章主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進展了 分析 ?！娟P鍵詞】房地產企業；財務管理；稅收籌劃稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對納稅人的經營、投資、籌資、分配等理財活動的籌劃安排，盡可能獲得涉稅收益，整體上實現納稅人最合理、最優的涉稅財務管理活動。房地產企業由于在開發及經營過程通常具有投入資金多、經營風險高、建立及銷售周期長、涉稅標的

2、金額大、收益高見效慢等特點，所以運用稅收籌劃這種新的理財方式，不僅能有效降低企業的涉稅本錢和風險，增強企業的盈利才能和競爭實力，而且有利于實現企業價值最大化目的。本文主要以土地增值稅、房產稅、營業稅、所得稅等相關稅金為例，對稅收籌劃實務進展分析，懇請大家賜教。一、相關借款利息的籌劃實務由于 目前 大部分房地產經營企業的開發資金來自 金融 企業的借貸，具有資金量二、利用建房方式的籌劃實務大部分房地產經營企業傾向于自行建造并銷售房地產，但這種方式下籌劃空間較小。假設利用代建、合建等方式那么籌劃空間較大。第一，房地產的代建行為。這種方式指房地產開發企業代客戶進展房地產的開發，開發完成向客戶收取代建收

3、入的行為。就房地產開發企業而言，雖然獲得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種建房方式，減輕稅負，但前提是在開發之初就能確定最終用戶，實行定向開發，從而防止開發后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據?營業稅 問題 解答一的通知?國稅函1995156號的規定，“合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，再按規定征收土地增值稅。企業可充分利用此項優惠政策，實現共贏。案例：華富房地產開發公司在某

4、市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會降低購置本錢。即便將來處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節約大量稅負，降低房地產本錢，增強市場競爭力，這樣就實現了房地產企業和購置方的雙贏。三、改變銷售形式的籌劃實務二是，針對開發企業對獨立銷售公司的銷售方式上，也可以采用以下銷售形式來減少賬面收入或遞延納稅時間。第一，開發企業采取無償或收取極少手續費方式委托銷售公司銷售房地產，并可協商開具銷售清單，由于這種方式應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時

5、確認收入的實現，所以在確認納稅義務發生時間上可以盡量遞延，同時這樣可以防止銷售公司繳納營業稅根本無代銷收入。第二，將原來由開發企業承擔的銷售及管理費用轉嫁到銷售公司，使銷售公司企業所得稅減少甚至不交。當然，對于業務招待費和廣告費等有費用扣除限額的扣除工程，應事先商議確定由開發企業承擔開發企業的收入多，抵扣的限額就大，這樣就可以防止上述費用應超標而調增應納稅所得額的情況。第三，對于客戶通過銀行按揭方式購置開發產品的，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。所以盡量與客戶和銀行協商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉賬日

6、再確認收入并納稅，這樣，一方面銀行可以沉淀資金，另一方面，企業可以控制收入和所得實現時間。四、優化收入構造的籌劃實務五、置業房地產大修理支出的籌劃六、配套設施開發本錢的籌劃選擇商品房住宅開發工程中，因公建配套、營銷策略等需要，一般都附屬設計有經規劃部門批準的為業主、租客提供休閑、娛樂及商業效勞的配套設施，通稱“配套設施?！芭涮自O施的權屬應當由開發商和購房人在商品房預出售合同中約定明確，合同未作約定的，“配套設施所有權歸開發商?！芭涮自O施的建造本錢不單獨核算，而是通過“開發本錢科目并入可售房產總本錢內核算，開工驗收計入“開發產品并隨房產銷售收入的實現，結轉銷售本錢?！芭涮自O施雖由開發企業管理控制

7、，但無償提供給小業主或租客使用，開發企業推延辦理或不辦理其產權登記， 會計 核算上反映為產權不明的賬外資產。采用此法，配套設施本錢不僅可以作為土地增值稅的扣除工程，而且可以足額抵減應納稅所得額。由于開發商賬面既不反映“固定資產配套設施，也未反映空置的“開發產品配套設施，在產權不明的管理階段，更談不上將開發產品轉作經營性固定資產的 問題 。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產稅的問題，開發企業總體稅負最輕。七、不同住宅工程分別核算的籌劃通過以上案例 分析 ，介紹了土地增值稅稅收籌劃的幾種 方法 ，房地產企業可根據實際情況靈敏運用。但其前提應是在合法、合理的情況下節稅，減輕稅收負擔，增加稅后利潤，實現企業價值最大化?！?參