1、【精品文檔】如有侵權，請聯系網站刪除，僅供學習與交流淺析房地產開發貸款的風險控制.精品文檔.淺析房地產開發貸款的風險控制 摘要：針對當前房地產開發中存在的一些問題和困難，分析房地產開放貸款的風險有哪些以及房地產貸 款內部外部的環境。 關鍵詞：房地產 貸款風險 環境 最年來，房地產價格呈現上升的趨勢，我國住房制度改革的不斷深入，個人購買商品住房的意向漸趨強 烈。住房市場中存在的供給與當期有效需求不足的矛盾使得住房按揭貸款應運而生。按揭貸款是指購房戶 交納部分首期付款后，將所購房產抵押給貸款行，剩余房款向銀行申請貸款的住房消費貸款，實質上是銀 行與貸款人之間的資金借貸關系。應該說此貸款有價值較穩定

2、的住房作抵押品，安全性有一定保障，但由 于政策、市場及借款人自身情況的變化均會影響貸款的房地產市場環境和借款人的還款能力，使得安全性 存在一些問題。據近年來我國銀行實際運作表明，貸款風險正日益增加。 一、全球經濟一體化帶來的政策性風險 ：隨著全球經濟的發展，各國經濟都在相當程度地合作滲透，相 互之間的影響也在不斷地加大。東南亞金融風暴，就是“一發”牽動“千鈞”。 二、市場風險分析 1. 市場無序競爭。近年房地產市場供給充足，但價格居高不下使空房沉淀不少，當開發企業無法實現資 金回籠時，會通過虛擬按揭套取銀行資金，供求不平衡使按揭貸款存在潛在風險。 2.市場供求關系的重大變化。市場供求關系發生重

3、大變化，房地產價格大幅下降，業主愿意損失首付和已 還款，以低于尚未歸還的貸款余額，重新購置低價房產，使銀行難以收回貸款，貸款損失風險增大。 3.利率變動風險。貸款期限內市場利率可能發生數輪波動，利率上升，短期存款利率上升，壓縮了銀行獲 利空間，利率下降，借款人以較低利率籌資并提前還貸，銀行會因其放貸不能獲得原定貸款利息回報而受 損失。而且合同有關利率條款在利率管制時制訂，對利率市場化后可能形成風險缺乏前瞻性。 三、銀行風險分析 銀行是典型的負債經營組織，其經營的好壞，關系到儲戶存款和銀行本身的安全，體系和社會經濟的安 定。按揭貸款的銀行風險來自借款人和銀行經營兩方面： 1 借款人的風險 （1）

4、借款人違約風險。借款人違約風險是銀行在經營按揭貸款業務時面臨的最直接最集中的風險，主要表 現為被迫違約(指個人財力不足引起還款能力喪失)和理性違約 （即借款人轉移投資違約,指借款人具有還款 能力，但覺得放棄繼續還款可帶來更大的利益）。借款人買房后，房價上升，其理性違約的情況少，而市 場不景氣時，借款人可能提前還款，銀行在一定的時間內，失去收入來源，影響資金正常循環。（2）借款人個人信用潛在風險。我國目前個人收入制度不透明，個人消費信貸處于初級階段, 貸款行不能 正確評價借款人實際收入，不能對其進行有效的跟蹤監控，個人信用狀況難以評估。 （3）借款人對住房按揭貸款業務存在認識上的誤區。部分業主購

5、房時被按揭優惠條件所吸引，未充分考慮 自身的還款能力，隨時間推移，生老病死、事業成敗、社會環境等直接影響到按揭貸款的安全。 （4）按揭成數確定不當。按揭成數確定不當，對借款人不加區分地提高按揭貸款成數可能造成的風險。過 低的成數還可能誘發借款人的道德風險。對以投資為目的的購房行為來說，首付比例降低，前期投入越小， 放棄投資后遭受損失越小，房產市場不景氣時，就有可能放棄房產并拒絕還款，將風險全部轉嫁給銀行。 （5）信貸經營中信息不對稱的風險。我國尚未建立個人信用征集系統，對個人資質評估缺乏統一客觀的標 準，影響了銀行對貸款申請人信用的調查評定，會產生提供虛假證明的欺詐行為，也為銀行在形成逾期后

6、的催收工作設置了障礙。 2 銀行經營風險 （1）按揭貸款比例問題。按揭貸款比例越高，對借款人壓力越大，在高按揭貸款比例下一旦借款人住房按 揭貸款風險分析及防范有哪些？違約，銀行處分抵押房產所得扣除各項支出后，有可能不足以彌補銀行的 支出。一般還款期越長，經濟可變因素就越多，抵押房產價值的變動就越難預料和把握，銀行需承擔的違 約風險就越大。 （2）流動性風險。按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款和企事業單位的短期存款，而住房按揭貸款的期限 一般較長，這就產生了以短期資金負擔長期貸款的風險，并在一定程度上影響銀行對短期資金的有效利用。 四、開發商的風險分析 （1）假按揭（開發商與購房戶串通對銀行金融欺

7、詐，騙取銀行資金）風險。通過高估房地產價值并與購房 人串通，以虛假購房合同向銀行申請貸款，目的達到后，開發商立即轉移資金，導致銀行債權懸空，即使 銀行處置房產，也會大幅“縮水”，信貸資產出現損失。 （2）開發商不具備相應實力。隨著住房市場的快速發展，具備雄厚資金實力、強大開發能力和優良開發業 績的開發企業是各家銀行爭奪的對象，但激烈競爭也給一些實力很差的開發企業帶來可乘之機。 （3）來自開發項目的風險。開發商對市場因素分析失誤，房屋出售后價格下降。在期房按揭貸款中預售不 理想，導致后續資金不足，不能按期交房，客戶不能按期入住，甚至項目“爛尾”。開發商多利用融資和 預售收入作為資金來源，處于劣勢

8、的客戶可能要求解除購房合同，迫使銀行出面幫助挽回損失，從而將其 與開發商的合同糾紛轉嫁給銀行，造成銀行的法律風險。 （4）資格與能力、房產質量、配套設施、市場、道德及其它風險。 主要貸款風險表現在： 抵押物風險分析: 1 住房按揭貸款的抵押物即房屋是貸款金的最基本保障，但因貸款期限長，期內抵押物發生變化的可能性 極大，保證人資產可能惡化，易造成抵押物風險。 （1）評估風險。主要表現為抵押物不足。房產估價普遍存在高估的現象，若不能及時發現房價高估，在貸 款成數較高時，有可能出現抵押物價值低于貸款金額的風險。 （2）抵押物損毀或滅失，影響銀行信貸資產質量。 （3） 抵押物法律風險。 主要來自抵押的

9、合法性， 一是因建筑違規違章或嚴重質量問題， 抵押物無法取得 產 權證，導致抵押無效。二是重復抵押、重復銷售，致不能辦理抵押登記手續被查封，若此前銀行已發放 貸款，就造成債權懸空。 （4）抵押物處置風險。相關政策法規不健全，當不能償還借款時，作為抵押人的銀行雖有權處分抵押物， 但若該抵押物為借款人的唯一財產，會涉及居民的安置和社會穩定等問題，使處置難以執行。即使收回房 產，但我國住房二級市場很不發達，拍賣變現的處置方式也難以實行，若貸款后抵押物價值下降，銀行很 可能得不償失。住房按揭貸款雖是一種風險較低的貸款，但各個環節仍存在一定的風險隱患，如不能正確 認識風險，不能對客觀環境的變化做出正確的

10、預測和反應，就可能在未來造成損失。 2 貸款風險的防范 防范規避風險。預測大環境、局部環境的變化，提倡市場競爭但要避免無 為了推動其健康發展，就必須防范 防范 序競爭。改善住房貸款的經濟大環境，制定相關的法律法規，健全社會保障制度，決政府直接參與問題， 組建非盈利性擔保公司。嚴格執行住房信貸的金融政策、法規法令，防止有欺詐行為的開發商騙取信貸資 金。提高按揭貸款審批門檻，大大提高賴賬的機會成本, 預防道德風險的發生，以保證銀行債權安全。 2.1 銀行的貸款風險防范 銀行是房地產貸款的提供者，是按揭業務的主要且穩定的操作者，銀行按揭業務的規范化、程序化和法 制化是風險防范的中心環節。 （1）加強

11、貸前審查，在成本允許時，盡量細致。嚴格主體資格及信用審查，綜合評價申請人的素質、收入 穩定性、還款第一來源及綜合還款能力等，確保業主信用良好，據不同客戶群體，采取靈活的信貸政策， 幫助客戶合理地確定貸款金額、成數、期限。對宏觀市場情況、政策、法律環境應有明確具體的審查；抓 住營銷貸款的客戶經理這個關鍵。 （2）防范整個簽約過程中的風險。在簽約時對開發商和購房人的資信證明材料原件進行審查，盡量不一次 性把貸款付予開發商，盡量將回購條款具體化，加強可操作性。不搞人情和關系貸款，設定合理的抵押率。 在簽約后介入項目全過程，掌握按揭貸款的實際用途和流向，開發項目進度、資金運轉、總投資、成本構 成、工程

12、進度、資金缺口及后續資金落實情況等，督促開發商按時按質按量完成項目，防止工程“爛尾”， “供樓”期間，了解購房人的經濟狀況，加強與開發商聯系，掌握其經營狀況，發現和確定“供樓”不能 的情況后，及時要求開發商參與解決。期樓按揭要慎重，考慮工程延期可能性，根據工程進度，分期投放 貸款，?？顚Ｓ谩?（3）加強房地產貸款的貸后管理工作和風險跟蹤訪問策略。在發展住房按揭貸款業務的過程中，必須適時 建立“兩項制度”，即貸后對業主訪問制度和對業主跟蹤管理制度。在期房按揭中應落實專人加強對售房 款的監控。了解按揭樓盤的配套建設、小區環境、市場價格的變動情況，加強對按揭項目的回訪。掌握借 款人的動態，及時對貸款

13、的風險狀況做出風險評價,建立風險預警機制。 （4）確定合理的風險溢價、信貸額度及貸款成數。根據承擔的風險大小、市場供求、市場價格、利率及按 揭比率，確定相應的風險溢價和信貸額度，提前預防風險的發生。采取實時防范措施，防止按揭違約帶來 的提前償還風險，實現資金的預期利潤率，提高資金的運用效率。合理確定按揭貸款成數，不為競爭而隨 意提高按揭成數，減少價格縮水的風險。對期樓適當降低按揭成數。 3 密切關注開發商，規避來自開發商的風險 （1）加強對開發商的審查。在簽訂按揭貸款的合作協議之前，積極穩妥地選擇開發企業，注重對開發商資 金實力、開發資質、歷史業績等要素的調查，與實力雄厚、開發業績好、經營效益

14、高的開發商發生業務合 作；科學地分析和研究市區的發展趨勢以及市民居住心理和居住習慣，審慎選擇支持對象。 （2）開發項目的審查。嚴格審查開發項目的區位、環境、地段、建筑品質、項目開發環節的各項許可證， 加強對城市建設規劃的先期調查和信息收集工作。在期房按揭中，加強對開發商項目開發資金的審查，即 自有資金的投入、預售形勢和前景、資金缺口及資金來源是否有保障。 （3）為有效確保信貸資金正確使用、安全運轉及全部用于開發建設，應對所有的建設資金(包括銀行貸款) 實行“封閉管理,專項運行”。 （4）要充分發揮按揭貸款的綜合效應。按揭客戶一般有一定的經濟實力，有的還創辦經濟實體，可通過開 發商爭取到本行開戶

15、或辦理銀行卡業務。 （5） 設置個人住房按揭貸款保證金制度。 簽訂按揭協議時， 應要求開發商按每個項目專門設置貸款保證金， 金額不得低于貸款額的 10%，作為其履行擔保責任，當違約發生時，便于銀行收回貸款。 4 加強對抵押物監測，防范抵押物風險 （1）強化對抵押物的審查，確保抵押的有效性，防止重復抵押，對于期房按揭必須取得相應的證明。 （2）對抵押房產準確估價。對所有按揭貸款中用作抵押的房產準確估價，按照謹慎性原則，采用相對保守 的評估方法，防止價格高估。最好建立銀行自己的抵押物評估機構，若銀行沒有自己的評估機構，應委托 信得過的評估機構。該類貸款期限長，抵押物的價值會發生變化，貸款行應定期或不定期地對抵押物進行 監測，合理地確定抵押物價值。 （3）辦理財產保險，防止抵押物毀損。貸款銀行應時時關注抵押物現狀，要求借款人在借款時對抵押物辦 理財產保險,當抵押物發生人為或自然毀損時,及時獲得補償,不會對貸款的按期償還產生影響。 （4）采取積極的措施，提前研究抵押物的處理問題，減少抵押物處置風險。出現風險時，可考慮采取銀行 同借款人到律師事務所簽署處置房產的委托授權書方式，給銀行處理