1、農商行大額貸款審查要點概要信貸資產是我們農商行主要生息資產和收入來源，只有貸款“放得出，收得回，有效益，無風險”,實現資金良性循環，農商行事業才會不斷向前發展。近年來，一些不良貸戶利用合法的途徑、合規的手續，采取“一戶多貸”，“多行串貸”等不正當方式,大肆套取貸款，讓各級信貸管理部門束手無策。出現這種違規違紀貸款問題的根本癥結，就在于我們放松了貸款審查。特別是當前大額貸款日益增多,如果貸款投放把關不嚴，信貸資產質量低劣，不良貸款積累到一定限度，便會拖垮農商行，使多年經營成果付之東流，嚴重危及到農商行的生存,阻礙農商行的發展。加強貸款審查就是要消除事實風險，同時盡可能把可以預見的貸款風險控制在最

2、低限度,提高我們的核心競爭力。因此，根據新時期農商行貸管理工作的新情況和新要求，切實加強貸款審查十分必要的。     一、基本資料審查要點     （一）準入條件審查。受理貸款時審查其主體是否符合信用社貸款準入條件，是決定貸款的關鍵性問題，如果客戶主體不符合規定要求，則可直接退審，而不必進入下一審查環節。按照有關法律和信用社管理規定，準入條件審查主要有以下三個方面：     1,是確認客戶真實性。審查公司類客戶其經營證照是否真實，有無涂改等造假現象，是否在有效期限內，是否辦理年檢等；個人客戶要審查其身份證是否真實。   &#

3、160; 2,是審查貸款項目的政策性、合法性。屬于特種行業的審查是否持有有效的特種行業從業許可證；屬于房地產開業企業的審查是否持有齊全的資質證件；審查貸款項目是否符合國家政策，是否為高耗能、高污染、產能過剩行業的劣質企業，以及商業銀行已退出的領域；審查個人經營項目是否合法合規；審查公司或個人經營是否正常，有無虧損；審查產品銷售合同是否真實等。     3,是審查公司（或個人）資信程度。審查公司（或個人）、關聯企業、公司股東及其配偶在金融機構貸款情況，以親朋名義在信用社貸款情況，對外擔保情況，有無不良信用記錄，有無大額或有負債或重大涉訟案件等；審查公司法人代表或個人有無賭博、

4、吸毒、賴帳不還等劣跡，有無道德風險等。審查報告中要對以上情況作專門介紹，并將人行和信用社查詢記錄附后佐證。     （二）資料完整性審查。主要是對照省聯社大額貸款申報資料目錄，看資料是否齊全完整，特別是關鍵性資料是否缺漏，缺漏資料應作理由充分的說明。     （三）資料合規性審查。     一是資料及文本簽字要求。審查調查是否二人以上，調查人是否在調查采集的每份資料右上角加蓋“調查核對，資料真實”章，并簽名。目前多數聯社蓋的是“與原件核對相符”章，貸前調查關鍵是調查人承諾調查資料的真實性，而“與原件核對相符”章僅是確認和辨別資料是否真

5、實的一個環節，并不能證明該資料是否真實，也不是調查人對資料真實性的承諾，統一改蓋“調查核對，資料真實”章為宜。此外，所有簽名只能由本人手寫，不能代簽，不許蓋私人名章。貸款申報審批書、調查報告、審查報告等落款處除負責人、調查人、審查人簽字外，還應加蓋部門公章，凸顯部門行為，弱化個人色彩。凡未按以上要求蓋章和簽字或一人調查的申報資料，一律不予受理。     二是審查調查報告應參加調查人是否到位，是否簽字。按照省、市有關貸款管理規定，上報辦事處大額貸款，分管信貸領導、聯社業務科長等都必須參加調查，調查報告落款要注明參加調查人單位、職務，并由本人簽名，以示負責。   &#

6、160; 三是審查申報資料內容是否銜接一致;資料是復印件的是否模糊不清等。     二、抵押貸款審查要點     （一）審查抵押物權利證書真實性。股東會同意抵押的決議是否符合公司章程規定，是否符合法律文書要求；財產共有人是否出具有效的同意抵押的承諾。     （二）抵押物詳細清單。內容包括：產權人、抵押物名稱、用途、建造年份、成新率、房產證號、土地證號、購置價（指購買價或建造成本價）、賬面價（指在報表上反映的價值）、評估價（指評估公司評定價值或信用社初步評定價值）、抵押價（指信用社在評估價基礎上，最終核定確認的抵押作價或與產權人商定的

7、抵押價，主要是防止評估公司估價虛高及通盤考慮變現能力）。     （三）抵押物價值依據。商業銀行房地產貸款風險管理指引第十三條規定“商業銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經濟環境、土地市場發育狀況、土地的未來用途及有關規劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險”。所以說，貸款審查中必須防止房地產評估價值虛增風險。     抵押物價值有自行認定和評估認定兩種：     1、自行認定。自行認定抵押物價值主要有三種方法：一是取得抵押物的對價支付依據。如：購買合同或轉讓協議，建筑

8、承包合同、自建購買材料等付款憑據、交易收據，企業固定資產帳等。二是抵押物同地段近期已售房地產價格。三是當地房地產管理部門在報紙等媒體掛牌轉讓土地價格。以上有關資料要復印作證明。     2、評估認定。謹慎采用評估公司評估數據，必須以購置價為基礎，評估價為參考，合理核定抵押價，防范抵押物虛高風險。審查中對一貫缺乏職業道德，瞎評亂估的評估公司要予抵制，對其評估結果一律不予認可。此外，不同品種抵押物抵押率的計算評估，按省聯社200635號文件及相關管理辦法執行。     （四）抵押物狀況及抵押限制。     除了擔保法規定的不能抵押的情形之

9、外，審查抵押物時還應關注以下情況：1.抵押物是否為違章建筑及已列入拆遷范圍的房屋、設施；2抵押物權屬是否有爭議；房主抵押意圖；考慮抵押物變現能力。3以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權。4未按土地出讓合同約定支付全部土地出讓金或取得國有土地使用證的。5按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，未完成投資總額25以上的，屬于成片開發土地的未形成工業用地或者其他建設用地條件的。6以劃撥的土地使用權設定抵押，未取得有權人民政府批準同意的；以劃撥土地不得單獨抵押，以劃撥土地抵押的在計算抵押率時因剔減出讓金因素。7.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的

10、。8、在建工程抵押的，抵押合同應載明以下內容：（1）國有土地使用權證、建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的編號；（2）已交納的土地使用權出讓金或需交納的相當于土地使用權出讓金的款額。（3）已投入在建工程的工程款。（4）施工進度及工程竣工日期；（5）已完成的工作量和工程量。（6）抵押后對抵押人出租、轉讓抵押房地產或改變抵押房地產用途的限制等。     （五）審查是否提供抵押物實景彩色照片。由于貸咨會成員一般不親臨抵押物現場調查，將抵押物拍成實景彩色照片，主要是為了加深貸咨會成員對抵押物的直觀認識和了解。所以凡提交辦事處的抵押物照片不要裝訂入申報資料中，以便供貸咨會成員傳閱

11、。抵押物實景彩色照片以15厘米乘20厘米為宜。     三、保證貸款審查要點     （一）無效擔保。審查保證擔保貸款時，必須審慎考察保證人的經濟實力、資產負債情況和資信程度，是否具有實際的代償能力。但實際工作中，一些信用社追求表面上的擔保手續合規，而忽視債務擔保的實質內容，出現以小保大、以弱保強，交叉擔保、連環擔保等假性擔?，F象,即使擔保有效，也難以實現擔保目的。此外，并非所有具有代為清償債務能力的單位和人都可以作為擔保人，以下為無效擔保行為:（1）精神病人和未成年人等無行為能力人、限制行為能力人擔保無效;（2）醫院、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單

12、位、社會團體擔保無效;（3）國家機關;（4）法人分支機構未經授權擔保的無效;（5）董事、經理以公司名義為股東擔?；騻€人貸款擔保的無效;（6）法律、法規規定對外保證合同應當經國家主管部門批準的，未批準擔保無效。     （二）公司擔保審查。     1、注意審查公司提供擔保行為是否符合公司章程規定；審查被擔保人與擔保人關系，被擔保人是否為公司股東或公司實際控制人；股東會決議是否符合法律規定，避免因股東會決議無效而帶來的信貸風險。     2、審查公司章程對擔保額度的限制。如果公司章程規定擔?？傤~或單項擔保限額的，應注意審查董事會或股東大

13、會決議所同意的擔保額度有無超過公司章程的限額規定，同時還要注意審查決議所同意擔保的款項是否為對應的貸款；訂立擔保合同的訂約人有無公司授權。     3、接受公司提供的擔保時，要注意審查公司對外提供擔保行為是否依照公司章程規定經公司董事會或股東會決議，如不履行審慎注意義務將可能導致擔保債權落空的法律后果。     四、企業財務報表要點     （一）必須提供近兩年及借款人申請貸款日上月資產負債表和損益表，但跨月上報辦事處的貸款，必須提供辦事處實際收到貸款申報資料日期上月報表，并對報表科目作明細分析。辦理了年度審計的應提供上年度審計報告，

14、關注其年度審計報告反映的問題，并審查其提供會計師事務所的報表與本社報表是否一致。     （二）審查資產負債表和損益表。報表必須字跡清晰，有單位公章及相關負責人簽章；按照“資產=負債+所有者權益”的會計平衡公式，審查借貸方是否平衡、上年結轉是否真實、近兩年來財務變動異常情況等。     （三）重點審查科目。應重點審查的科目包括：應收及其他應收款、存貨、固定資產、無形資產、短期及長期負債、應付及其他應付款，所有者權益和損益類科目等。     （四）審查要求。應收及其他應收款，應付及其他應付款進行帳齡統計、列出大戶名單；存貨分類統計、存貨

15、積壓的原因分析；固定資產和無形資產分類統計、固定資產清單、購置價值、入帳價值等；短期及長期負債明細，包括貸款行社名、借款方式、借款金額、借款期限等；所有者權益和損益類科目是否真實合理。     （五）現金流分析。分析現金流要從兩個方面考慮：一是現金流的數量，如果企業總的現金流為正，則表明企業的現金流入能夠保證現金流出的需要。二是現金流的質量，這包括現金流的波動情況、企業的管理情況，如銷售收入的增長是否過快，存貨是否已經過時或流動緩慢，應收帳款的可收回性等等。最后是企業所處的經營環境，如行業前景，行業內的競爭格局，產品的生命周期等。所有這些因素都會影響企業產生未來現金流的能力

16、。 五、注意法律文書的規范和嚴謹     （一）審查公司董事會或股東會同意貸款的決議和同意抵押的決議合法性；審查個人貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾的合法性。尤其是公司貸款要注意審核其參加董事會或股東會的人數，是否符合章程規定；董事會或股東會決議書內容是否完整。     1、董事會或股東會同意貸款的決議書內容應包括：承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、還款計劃、貸款方式等。     2、董事會或股東會同意抵押的決議書內容應包括：借款人和承貸社全稱、貸款用途、貸款金額、貸款期限、抵押物具體情況（含抵押物名稱、地理位置、數量、狀況

17、等）、法律責任等。     3、個人客戶貸款申請書、財產共有人同意抵押承諾等可參照上述公司類貸款文書內容撰寫。     （二）決議或承諾必須本人到場在信用社監督下簽字，本人因故不能到場的，應有授權委托書，不能由法定代表人一人獨簽或找人代簽，防止因決議無效，導致貸款或抵押行為無效。     （三）防范股東假冒、虛假簽字的方法。一是本人出示身份證，當場簽字，并加按手印；二是核對公司成立時的章程中股東簽字或貸款是股東提供的簽字式樣，核對筆跡。三是可查閱股東在信用社原來貸款時的簽字資料。     （四）注意審查決議或合同所

18、加蓋的公司印章是否為工商部門登記備案的真實印章，如果簽約人不是公司法定代表人的，還要注意審查授權委托書的真實性，避免被騙而造成貸款損失。     （五）涉及不明確的法律問題，應由法律顧問對貸款行為及擔保情況進行審查，并出具法律意見書。     六、補充資料的規定     （一）補充資料只能由聯社業務科或貸款審查中心調查，逐項作答，形成簡明扼要的書面材料，調查人簽字，加蓋公章，打印上報。     （二）上級聯社不直接受理信用社或客戶調查上報的文字材料，但客戶提供的經聯社調查人員核實的證件、合同、報表、發票等證據類資料

19、可作為附件。     （三）充資料要及時、迅速，盡量減少貸款在途時間，不要無故拖延，耽誤貸款審批。     七、撰寫審查報告應注意的事項     （一）審查報告內容：一是基本情況，包括客戶概況、經營證照、關聯企業、資產負債、生產經營、貸款用途、還款來源及計劃等；二是客戶資信；三是抵押物情況；四是風險提示；五是審查意見。審查報告落款處主審人、審查中心負責人及分管領導必須簽字。     （二）審查報告要求：內容精練，重點突出，語言措辭嚴密,判斷得體,不得用模糊語言,不要說大話、假話、空話，少說美化色彩的好話。要對照審查

20、目標有重點地進行取舍，去偽存真，去粗取精，抓住主要的、關鍵性的問題來寫。     （三）審查評價要客觀公正。審查中審查人員不要局限于調查報告的文字描述，要重物證、查依據、作比較，獨立審查，冷靜分析，提煉觀點。審查意見和建議要有針對性、可操作性。要加強綜合分析提煉，提出建設性的、實效性的意見和建議。下面是贈送的兩篇散文欣賞，可以仔細閱讀，不需要的朋友可以下載后編輯刪除！謝謝！腳下的時光不知走過多少地方，不知看過多少風景，不知聽說過多少軼事；不知經歷過多少歲月，不知邂逅過多少良人，不知變換過多少心情；不知理想的未知是否在前路等待····&

21、#183;·題記：蒲公英悠悠歲月，時間蒼蒼！( 文章閱讀網： )在這繁花似錦的青蔥歲月里，我們不斷的接受新鮮的美好事物，不斷的享受科技發展所帶來的高品質生活；我們總是隨大流的，去跟風一些前衛潮流的思想；然而，很少有人去整理那些過往的斷壁殘垣！我走過很多地方，但是同樣的，我也有更多的地方沒去過！我渴望走遍地球上每一寸土地，我期許世界上每一個地方的人都善良！從踏入社會的那一刻起，我就覺得人應該是自由的；應該去做自己喜歡的事，看自己喜歡的風景，愛自己喜歡的人；一切都那么單純，完美！然而，現實的世界告訴我；理想的豐滿一定要遇到擁有相同理想的另一半！我喜歡珠海，一個美麗的花園城市；我

22、喜歡那里的天氣，沒有北方的寒冷；四季如春的溫度感覺非常愜意，不用擔心換季帶來的差異！走在市區的街道上，綠化的花草樹木被園丁修剪的井然有序；形態各異的花卉搭配得格外美觀！尤其是除過草之后的綠地，泥土的芬芳與綠草的清新撲鼻而來，有一種身處大草原的感覺，使人心曠神怡！我時常一個人發呆，散步；看著過往的人群，車水馬龍的街道；也時常去繁華的街巷，擁擠的商業中心；感覺這才是生活，正因為世界有了這么多事物的陪伴，才使我有了對美好生活的向往與喜悅！珠海的夜，很美；到處燈紅酒綠，一派歌舞升平的祥和；每當夜幕降臨，才是廣東因有的生活的開始！溜冰場，酒吧，迪廳，大排檔等等等等；我很慶幸在這里認識了很多人，他們教會了

23、我很多，也幫助了我很多；我們都是來自五湖四海，為了同一個目標而聚集在一起的年輕人；我們時常出去聚會，嗨皮；但等到散場后，又回到了應有的孤寂！白天，可以去漁女，公園，九州城，免稅店等等都是不錯的地方！人常說，一個時代會有一個時代的代表；而我在這個曾經為之奮斗的地方，也時常會想起曾經相識的人，走過的地方，看過的風景；有時候，聽著當時的流行歌曲，也會感傷；也會自嘲一笑；還有那公車到站的粵語提醒，還有那想見卻永遠沒見的人；一篇篇，一幕幕久久回蕩在腦海；早晨的腸粉，中午的餐飯，下午的炒粉，晚上的燒烤；好像味道還回味在口中一樣！人，只有在對自己真誠的人的眼里，才會感覺到親切；而我，也著實喜歡這座城市帶給我

24、家一樣的溫暖感覺！在這短暫而悠長的時光里，我成長了很多，也磨礪了很多；正是因為思想的成熟，閱歷的增長，我選擇了離開；去尋找屬于自己的新的天地，新的開始，新的征程！其實，無論走過多少地方；都不重要！重要的是你從中得到什么！知識！閱歷！思想！······每個人，在人生的道路上；難免遇到挫折困苦，也難免會因為一些因素而錯失機緣！不可能因為一時的艱難險阻而放棄將要來臨的幸福！也不可能因為一時的過失而自暴自棄頹廢一生！人，應該用豁達的心態來迎接下一秒的新鮮時光；而不是沉溺在上一秒的懊惱當中！每個人的路，都在自己的腳下；只有自己醒悟才能把未來的路

25、走好，反之只會讓錯誤延續到未來，從而影響以后的健康生活！即便曾經的時光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲；沒必要去糾結當時的愕然，愚昧！就像我，從來不對上一秒的事情產生情緒一樣！一切都是恬淡的樣子，順其自然比什么都好！對于未來，只要真誠的去善待身邊的所有；我相信，未來的時光，也該是你想象的模樣！蒲公英家鄉的茶籽林坐落在戴云山脈西麓的高才坂，屬亞熱帶季風氣候區，夏無酷暑，冬無嚴寒，日照充足，雨量充沛，山區丘陵滿地盡是紅壤土，非常適宜茶籽樹的生長。高才坂種植小果油茶有著悠久的歷史，是遠近聞名的茶籽油之鄉。家鄉高才坂，一年四季茶籽林郁郁蔥蔥，枝繁葉茂。村頭的亭后坑、銀珠壟、赤土嶺、牛脊崎，村尾的庵

26、墘頭、虎坪林、下淂，村莊對岸的牌匾山、坑里、墘頭、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路邊，田邊地頭，屋后山邊，漫山遍野到處是一片連著一片的茶籽林。那里是我兒時與伙伴們捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、撿茶籽的地方。每當春風拂來，幾場淅淅瀝瀝的春雨之后，喚醒沉睡了一個冬季的茶籽樹林。老茶樹開始發出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩紅嫩紅的葉片，轉眼間，嫩紅的葉片又變成稚嫩的綠葉。整片茶籽林綠浪濤濤，層層疊疊，在家鄉群山環抱的山腰上，形成一道翠綠的屏障。清明節后，兒時的我常與伙伴們在嬉戲玩耍的同時，十分注意尋找茶籽樹梢上的“茶苞”，這是一種生長在茶籽樹上的果實，果熟時表面會脫去一層薄如蟬翼的白皮，淡綠色的形似胖胖的壽桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是兒時伙伴們最喜歡的果實，從茶籽樹上摘下，在袖口上來回擦幾下，脫去表層酥松的外皮，饞貓似地往嘴里塞，津津有味地品嘗著大自然恩賜的美食，這是我與伙伴們喜歡到茶籽林玩耍的原因之一。秋季來臨，茶籽樹上掛滿了青色中夾雜著褐色的茶籽果，茶樹枝被壓彎下垂，這是村民一年的希望。全村的村民這時節荷鋤上山為茶籽林鋤草，將林地里各種雜草鋤掉，并填埋在茶籽樹