1、目目 錄錄 前言前言 成本管理理念成本管理理念成本控制基本方法成本控制基本方法建立多層次成本管理體系建立多層次成本管理體系房地產全過程成本控制要點房地產全過程成本控制要點思考與總結思考與總結2022年3月8日1前前 言言2022年3月8日22022年3月8日3成本管理的重要性成本管理的重要性取決于企業的取決于企業的競爭價值競爭價值！著名管理學大師著名管理學大師“邁克爾波特邁克爾波特”說：說：以產品成本領先策略為第一類策略成本領導策略避開競爭策略，做細分市場，不介入主流市場的競爭，這樣的話，成本空間要求不是那么的嚴格。產品差異策略集中資源領域發展，在這方面將技術優勢提拔得很高，把品牌形象塑造得很

2、高很高。重點集中策略 前言前言結論：企業如果是做小可以選擇產品差異化策略，如果做大，沒有成本優勢很難做大。大企業必定有某種成本優勢！2022年3月8日4 前言前言成本管理目的=降低成本2022年3月8日5 前言前言案例：成本領導策略型企業案例：成本領導策略型企業成本管理目的？成本管理目的？ DELL 電腦就是一個很典型成本策略型的企業，其建立網上訂購電腦的直銷方式，使得產品的生產更加有序，節約了大量的營銷費用，降低大量的庫存成本，因而獲得一種很好的（成本）優勢。在電腦市場中，十年前很多的品牌到現在衰落了很多，比如 1993、1994 年的 ASP 失去了蹤影、IBM 幾乎沒有了臺式電腦，COM

3、PAQ 被 HP 合并，反而 DELL企業在中國越做越大， 其中成本優勢是一個很重要的原因。 目前大企業用的服務器、電腦大多是 DELL 的。沃爾瑪連鎖超市打著“天天平價”的口號，以平價銷售商品。其背后具有一個強大的成本管理系統，依靠全球衛星通訊技術，補貨、進貨很準確，大批量的進貨，使其具有超強的全球采購議價能力。其“天天平價”的模式不是說做就能做到的，需要強大的支持平臺， 依靠“天天平價”的沃爾瑪就是這樣做成了世界最大企業。2022年3月8日6 前言前言表象表象搞成本管理就是力圖省錢搞成本管理就是力圖省錢實質實質1、光、光靠省錢省不出成本管理優勢；靠省錢省不出成本管理優勢；2、成本、成本優勢

4、的獲得需要依靠對應于業務運作優勢的獲得需要依靠對應于業務運作 的的成本模式的建立。成本模式的建立。成本管理理念成本管理理念2022年3月8日7成本管理特征2022年3月8日8一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程不同角色的成本管理施工企業設計單位造價咨詢公司房地產企業成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制現場與花費，管理上的問題設計周期與深度，技術上的問題圖紙與定額，技術上的問題產品與市場，經營上的問題：就是要知道產品與市場，經營上的問題：就是要知道哪些該花哪些不該花（有效），每部分花哪些該花哪些不該花（有效），每部分花多少合適（匹配），合理配置

5、成本（均多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。強調成本導向，成本管理是為了配衡）。強調成本導向，成本管理是為了配合產品開發，做出更好的產品。合產品開發，做出更好的產品。 小結：不同利益原則下導致目的不同，導致成本管理關注對象、工作內容及方法等方面的差異。1 1、房地產成本管理行業特征、房地產成本管理行業特征2022年3月8日9一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程2 2、房地產成本房地產成本管理理念管理理念-5W1H-5W1H分析分析提升價值提升價值1.成本管理的目的（WHY)全成本全成本2.成本構成（WHAT)規劃、確定、控制規劃、確定、控制3.成本管理出

6、發點（WHERE)全過程全過程4.成本管理階段（WHEN)全員全員5.成本管理責任人（WHO)目標管理目標管理6.成本管理方法（HOW)2022年3月8日10一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程2 2、成本管理目的、成本管理目的（WHYWHY）消除無效成本提升投資價值最有效收益成本控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵；避免價值不平衡造成的浪費（怎么花錢）利利 潤潤房地產公司目標：成本管理目標：企業目標與成本管理目標一致性2022年3月8日11一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程

7、3 3、成本管理構成、成本管理構成（WHATWHAT）1、成本的概念：成本是企業在產品生產經營過程中，為取得收入而發生的需要補償和可以控制的各種耗費2、成本的構成建造成本=建安工程費+基礎設施+公共配套費開發成本=土地費用+ 前期費+建造成本+開發間接費全成本=開發成本+期間費（營銷、財務和管理等）3、時間與空間上的分布時間：建設全過程都在發生空間：公司+現場；實體+費用空間時間成本2022年3月8日12一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程3 3、成本管理構成、成本管理構成（WHATWHAT）工程成本工程成本項目全項目全成本成本 開發成本開發成本表格：成本科

8、目及執行部門2022年3月8日13一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程4 4、成本管理立足點、成本管理立足點（WHEREWHERE）成本的決定因素外部：市場價格內部：產品定位成本的影響因素資金進度協調經營技術管理成本確定方法銷售市場原材料市場定額數據庫合理確定合理確定成本成本 小結：成本確定是控制的前提和基礎，根據市場定價原則，沒有準確只有合理。成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制2022年3月8日14一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程4 4、成本管理立足點、成本管理立足點（WHEREWHERE）成本控制

9、的要素制定目標；偏差測定、修正。成本有效控制前提目標合理實在；實際結果及時反饋。成本能動控制不等同于限制；時刻掌握實際與目標偏差的原因、幅度、造成后果； 相應的調整方案；心中有數。有效控制有效控制成本成本 小結：動態監控，做到隨時心中有數。成本管理成本管理=合理確定合理確定+有效控制有效控制2022年3月8日15一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程5 5、成本管理成本管理階段階段 （WHENWHEN） 成本測算，項目經濟性評價，盈利目標立項階段 選擇性價比最好的產品，制定產品目標與發展計劃策劃階段 方案設計：最經濟合理方案，符合項目定位，體現產品特征；初步設

10、計：材料設備的合理選型；施工圖設計：限額設計，圖紙的質量和時間保證設計階段：產品目標與成本目標的制定 通過市場競爭找到合適的價格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關系，資源與技術的把握）發包階段 變更和簽證的管理，付款審核，動態監控施工階段 結算、索賠辦理，項目后評估竣工階段 保修金、維護費用的管理維護運營階段2022年3月8日16一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程5 5、成本管理責任、成本管理責任主體主體 （WHOWHO） 要點：所有與產品制造相關的部門，都有成本管理的責任，都要具有成本意識。 成本意識：只要考慮了性價比問題，就是有成本意識 控制主體：

11、從“誰花錢控制誰”到“誰花錢誰控制”2022年3月8日17一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW） 目標確定依據經驗數據庫、市場調研、產品把握。 目標管理過程PDCA 循環 實現目標動態監控手段信息化2022年3月8日18一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）數據庫、市場調研產品把握數據庫、市場調研產品把握圖紙影響作用圖紙影響作用人材機影響作用人材機影響作用應用時間點應用時間點2022年3月8日19一、一、成本

12、管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.2 PDCA6.2 PDCA循環循環2022年3月8日20一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程6 6、成本管理基本、成本管理基本方法方法 （HOWHOW）6.3 6.3 監控信息化監控信息化ERPERP系統系統合同與成本管理數據庫合同與成本管理數據庫2022年3月8日21一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程房地產房地產成本管理的發展過程成本管理的發展過程立項策劃設計發包招標竣工維護估、概、預算合同價、

13、付款、結算價成本實現由虛到實的變化，轉折點就是發包。2022年3月8日22一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程房地產房地產成本管理的發展過程成本管理的發展過程成本管理水平成本管理水平產品價值提升產品價值提升審算型控制型能動型強調企業/團隊的共同目標面向公司利益，講求性價比發掘價值，創造價值強調不能突破目標值定額模式下，強調個人經驗追求算得快、算量準定額熟、套價正確2022年3月8日23一、一、成本管理理念成本管理理念成本行業特征成本5W1H分析成本發展過程小 結 結合產品和市場，以造價計算和成本分析為基礎，以目標管理為方法，以技術管理為保障，以產品價值的實現

14、為目標開展成本管理工作。成本控制基本方法成本控制基本方法- -目標成本管理目標成本管理2022年3月8日242022年3月8日25二二、目標成本管理目標成本管理 不僅限于成本目標值本身、更要關注成本背后的產品目標。1.目標的內涵目標的內涵 目標不是上限而是基準，目標的作用在于心中有數。2、目標的作用、目標的作用 成本目標是整個項目團隊的目標，目標范圍覆蓋全成本。3、目標的范圍、目標的范圍目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式1 1、成本目標管理原則、成本目標管理原則2022年3月8日26二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式2 2、成本目標制定

15、過程、成本目標制定過程1、目標制定的時間： 幾個階段2、目標制定的方法：正向與反向3、目標制定的要求：成本產品2022年3月8日27二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、成本目標制定時間、成本目標制定時間立項階段 目標雛形 成本水平是考慮是否立項的要素策劃、設計階段 成本測算 各期測算要有對應 前期目標控制后期目標方案確定后 正式責任成本目標施工圖完成后 根據預算對目標做調整 內控目標2022年3月8日28二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、成本目標制定時間、成本目標制定時間目標制定的六個階段2022年3月8

16、日29二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、成本目標制定方法、成本目標制定方法1 1、正向測算、正向測算測算依據-成本首先是由產品的定位與檔次決定的，一般的依據文件有：項目發展報告、策劃報告、各階段的設計文件和交樓標準；測算方式-根據所掌握的經驗數據和項目的特征，不一定是固定方式；團隊工作-前期工作盡可能做細，促進策劃、設計人員對產品的深入考慮，不要因為今后會發生變化而不作預先設定。適用于市場成熟度高的產品，如住宅等。如長動項目、一聾校項目前期拿地成本測算2022年3月8日30二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方

17、式、成本目標制定方法、成本目標制定方法2 2、反向倒逼、反向倒逼確定銷售價格水平；確定利潤要求；反推計算成本水平。適用于有競爭優勢、壟斷資源的產品，如高端寫字樓-深圳卓越前海壹號卓越前海壹號卓越前海壹號2022年3月8日31二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、成本目標制定要求、成本目標制定要求水平恰當：支持定位，提升價值；既有可行性，又具挑戰性，考慮風險。依據充分：定位支撐目標數據；了解市場、結合產品，有充分數據支持;內容具體明確：內容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不漏項量化計算：盡可能有量化的計算，量價分離，而不是籠統的總數

18、，便于今后的對比分析；推行標準化：結合公司產品特點，制定公司通用的標準和表格，各項目的不同點在局部作調整強調考核作用：盡可能作為績效考核指標；案例：一聾校項目成本測算2022年3月8日32二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式3 3、目標成本分解、目標成本分解 1、按合約規劃分解 2、按項目實體分解 3、按考核責任分解2022年3月8日33二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、按、按合約規劃合約規劃分解分解 目的：及時掌握實際發生成本，實施動態監控目的：及時掌握實際發生成本，實施動態監控分解依據分解依據：甲方的分

19、判與采購計劃甲方的分判與采購計劃分解內容：分解內容：總目標分解為每個合同項的目標總目標分解為每個合同項的目標分解時間分解時間：合約規劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階合約規劃完成后確定分解項及初步總目標，設計階段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍段完成各目標值的確定，招標簽約過程中調整（范圍調整）調整）2022年3月8日34二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、按工程實體、按工程實體( (業態業態) )分解分解 目的：成本數據合理性判定目的：成本數據合理性判定分解依據：分解依據： 項目建設內容（設計圖紙及說明）。項目建設內容（設計圖紙及說

20、明）。分解內容：分解內容：總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的總目標分解為分部分項工程目標；包括功能組件的劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟分層分劃分（專業與分項工程的劃分），可細到分棟分層分構件。構件。分解時間：分解時間：概算或預算完成后分解，招標簽約后及結算后對比概算或預算完成后分解，招標簽約后及結算后對比分析。分析。案例：項目月報2022年3月8日35二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、按考核責任分解、按考核責任分解 目的：落實成本責任考核目的：落實成本責任考核分解依據：分解依據：部門或崗位成本管理職責及考核辦法。部門或崗位成本管

21、理職責及考核辦法。分解內容：分解內容：總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標總目標分解為每個部門或崗位的成本管理指標, 以及以及輔助管理的工作要求。輔助管理的工作要求。分解時間：分解時間：發展計劃完成后即可確定責任，具體數據在預算調發展計劃完成后即可確定責任，具體數據在預算調整后固定。整后固定。2022年3月8日36二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式、成本分解過程、成本分解過程策劃階段策劃階段定位策劃報告設計階段設計階段圖紙、選材用料、設備選型立項階段立項階段初步考察報告投資估算投資估算總成本測算總成本測算成本預控目標成本預控目標項目組建項目組建方

22、案初步施工圖方案初步施工圖分項成本測算、概算、預算分項成本測算、概算、預算發包階段發包階段合同合同金額合同金額成本目標成本目標成本目標調整成本目標調整成本動態成本動態按責任分解按責任分解按合同分解按合同分解按實體分解按實體分解可研報告2022年3月8日37二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式4 4、目標實現方式、目標實現方式產品標準，落實到設計、選型與合約產品標準，落實到設計、選型與合約技術與經濟相結合的手段技術與經濟相結合的手段加強過程控制加強過程控制實行動態監控，預測可能變化實行動態監控，預測可能變化偏差調整與內部平衡偏差調整與內部平衡過程與結果的

23、全面考核過程與結果的全面考核實現方式實現方式2022年3月8日38二二、目標成本管理目標成本管理目標管理原則目標制定過程目標分解方法目標實現方式1 1、成本目標管理的關鍵環節、成本目標管理的關鍵環節事前有目標：項目總成本目標及分解事前有目標：項目總成本目標及分解事中有監控：月報表事中有監控：月報表事后有分析：后評估報告事后有分析：后評估報告目標管理兩階段：招標前產品控制為主，招標后以動態監控目標管理兩階段：招標前產品控制為主，招標后以動態監控為主；為主；成本控制始終圍繞產品與市場成本控制始終圍繞產品與市場2 2、如何著手開展目標管理、如何著手開展目標管理建立科目，結合合約規劃；建立科目，結合合

24、約規劃；制定目標：方案、擴初、施工圖階段制定目標：方案、擴初、施工圖階段每月專人負責統計成本變更（針對每個合同）每月專人負責統計成本變更（針對每個合同）出成本月報，數據及分析、建議出成本月報，數據及分析、建議對數據的及時性進行考核要求對數據的及時性進行考核要求小小 結結建立多層次成本管理體系建立多層次成本管理體系2022年3月8日392022年3月8日40三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系機構組織（架構、崗位與職責）目標制定目標制定招標合約招標合約結算分析結算分析運營流程管理：項目成本全過程動態控制運營流程管理：項目成本全過程動態控制評價體系業務管理：四個重點業務環節業務管理：四個重點

25、業務環節業務規范變更簽證變更簽證三個基本面四個重點一條主線成本管理的基本內容成本管理的基本內容1 1、成本管理體系的、成本管理體系的基本內容基本內容基本內容管理規范運營流程評價系統2022年3月8日41三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系成本管理評價系統成本管理評價系統成本管理業務規范成本管理業務規范成本管理組織系統成本管理組織系統成本管理運營流程系統成本管理運營流程系統1 1、成本管理體系的、成本管理體系的基本內容基本內容基本內容管理規范運營流程評價系統2022年3月8日42三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系中國電建地產集團有限公司開發項目成本管理辦法中國電建地產集團有限公司合

26、同管理辦法（試行）湖北區域公司商務管理工作指引業務管理規范2 2、成本管理業務管理規范、成本管理業務管理規范基本內容管理規范運營流程評價系統2022年3月8日43三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系3 3、基于、基于房地產開發價值鏈運營流程系統房地產開發價值鏈運營流程系統基本內容管理規范運營流程評價系統2022年3月8日44三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統管理評價系統 目的掌握市場信息積累經驗數據匯總公司資源沉淀業務知識衡量工作成效 作用保證公司的成本管理水平穩定、提升 主要內容成本管理數據庫成本管理考核指標基本內容管理規范運營流程評價系統2022

27、年3月8日45三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統管理評價系統成本管理數據庫基本內容管理規范運營流程評價系統2022年3月8日46三三、多層次多層次成本管理成本管理體系體系4 4、成本、成本管理評價系統管理評價系統數據的閉環交圈管理成本考核管理基本內容管理規范運營流程評價系統成本后評估房地產全過程成本控制要點房地產全過程成本控制要點2022年3月8日472022年3月8日48四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點成本全過程動態控制成本全過程動態控制一條線一條線2022年3月8日49四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點1 1、

28、立項階段成本控制立項階段成本控制案例：一聾校項目成本測算2022年3月8日50四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點1 1、立項立項階段成本控制階段成本控制要點要點控制要點控制要點主要內容主要內容方法與途徑方法與途徑1 1、新征土地、新征土地征地費用 少交或晚交，力爭減免拆遷安置費用房屋產權確定后辦理拆遷安置費用。大市政費用交政府部分按有關規定辦理；自建部分納入內部工程管理。規劃條件滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本。2 2、買斷項目、買斷項目買斷內容明確買斷內容明細付款總額為公司爭取最大利益付款時間周期長、次數多三通或七通一平的標準明確驗收標準明細手續風險盡量先

29、辦手續后付款。3 3、合作開發、合作開發合作方式有利于公司。分成比例雙贏原則。交房標準不低于合同中交房標準。付款總額與付款時間選擇有利于公司利益的方式。2022年3月8日51四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、規劃、規劃設計設計階段成本控制階段成本控制 規劃設計階段的成本控制所占權重最大 在規劃設計階段進行成本控制是實現事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。 規劃設計階段的成本控制過程 以經濟合理性最大為原則，周密規劃，科學討論，嚴格審批。2022年3月8日52四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、設計、設計階段階段成本控制成本

30、控制要點要點控制要點控制要點主要內容主要內容方法與途徑方法與途徑1.規劃方案規劃方案（1）可行性規劃設計市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規劃要點確立、可行性研究設計任務書和可行性設計變更。（2）方案評審組成可行性規劃設計評審委員會，對方案進行評審、確定，未通過的方案進入可行性設計變更環節，變更后再重新評審。（3）設計成果對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整，提前確定設備選型方案。根據提交的設計成果進行投資估算2、報批設計、報批設計（1）設計方案根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書方案設計招投標方案設計評審（2）報批注意市政設計、注意相關法規，完善自身報批規范性，材料完整。2

31、022年3月8日53四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、設計、設計階段階段成本控制成本控制要點要點3 3、擴初設計、擴初設計（1）擴初設計要求對報批設計進一步調整，提出設計要求，進行內部審核。（2）成本概算根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環境方案等因素對總成本做出概算。制訂成本控制綱要（3）擴初設計圖根據擴初設計要求招標，組織專家評審和進行內部評審。設計調整4 4、樁基設計、樁基設計（1）地質勘察搜集權威地質資料，組織專業人員勘察。（2）設計方案評審樁基設計2種以上形式，并由專家進行樁基形式和樁基結構評審。（3）樁基施工圖設計調整5 5、施工圖設計、施工圖

32、設計1.施工圖設計要求根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求；建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核；實行限額設計。1.報建政府部門報批費，按政府有關政策交納。1.審圖2.施工配合互審互簽，明確修改意見，相互溝通。1.面積測算設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合2022年3月8日54四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、設計、設計階段階段成本控制成本控制要點要點6 6、裝修方案設、裝修方案設計計1.方案設計要求根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求

33、1.材料設備選型成本方案市場信息調研，根據設計要求確定裝修材料和設備。制訂裝修設計目標成本分解計劃。1.招投標制訂設計任務書招標評審7 7、功能設計、功能設計（1）小區建筑物功能的經濟評估市場調研有針對性擴充建筑物功能（2）市政配套方案市政狀況調研，爭取政府有利條件。（3）環境方案設計根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本。招標評審（4）智能化設計市場現狀分析，智能化必要性分析及智能化內容控制。招標評審；尋找戰略合作單位。（5）銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性8 8、材料設備選、材料設備選型型（1）選型（2）方案確定時間在擴初圖確定前確定材料設備，使

34、設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝2022年3月8日55四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、設計、設計階段階段成本控制成本控制要點要點實例：1、限額設計；2、價值分析；3、設計優化。地下室頂板專項研究地下室頂板專項研究樁基設計研究樁基設計研究門窗優化設計門窗優化設計2022年3月8日56四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點2 2、設計、設計階段階段成本控制成本控制要點要點2022年3月8日57四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點3 3、招標、招標階段成本控制階段成本控制 招標階段要把握兩點：招標文件逐步實施工程量清單招標。評標合理

35、低價中標原則。2022年3月8日58四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點 材料及設備采購成本控制的核心要素是：市場信息和采購招標既在市場上篩選最佳性價比的材料和設備，通過規范的招標過程，獲取競爭性低價成本。逐步實現采購-集中采購-戰略采購的提升。3 3、招標、招標階段成本控制階段成本控制2022年3月8日59四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點3 3、招標、招標階段成本控制要點階段成本控制要點控制要點控制要點主要內容主要內容方法與途徑方法與途徑1、投標單位的、投標單位的選擇選擇（1）資質（2）管理水平（3）技術力量（4）歷史記錄（5）資金實力（6）合作經歷建

36、立承包商、工程監理、材料及設備供貨商名錄及資料庫；從認可名冊中的承包商、供貨商、監理公司中選擇投標單位；由經辦部門推薦。采購部組織考察、評估、篩選三家以上投標單位進行審核。2、招投標文件、招投標文件各類合同的招投標書內容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋投標單位法人印章）；（10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等。經辦部門起草、制定招投標標準文本并經過審核。3、評標和定

37、標、評標和定標(1)技術性評標、定標(2)經濟性評標、定標按照優先順序進行評標定標：1、技術評標2、經濟評標3、合作經歷綜合審核投標單位；評定中標單位2022年3月8日60四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點控制要點控制要點主要內容主要內容方法與途徑方法與途徑1、材料的性能、材料的性能價格比價格比市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。技術參數材料設備的技術參數由設計部確定或封樣。招投標必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。2、材料進場計、材料進場計劃劃采購招標及訂立合同時間根據項目總體計劃分解材料設備采購計劃。生產周期與

38、工程進度相配合。運輸周期與采購點遠近相對應、與工程進度配合安裝、驗收周期與工程進度相配合交叉作業時間與工序安排相聯系，強調溝通與協作。3、材料款支付、材料款支付材料款支付方式材料款支付進度保修款預付款限額控制首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。4、材料驗收、材料驗收數量驗收幾方共同確認貨到現場數量質量驗收外觀質量的驗收安裝后質量的驗收5、材料保管與、材料保管與保修保修材料保管明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者材料保修明確保修責任和保修期3 3、招標、招標階段成本控制要點階段成本控制要點2022年3月8日61四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點4 4、施工

39、、施工階段成本控制階段成本控制 由于市場變化與市場把握等原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，這些產生的費用及材料、工程款的支付須嚴格變更控制。工程質量控制和工期控制對成本控制有直接影響。 特別注意：各部門的及時溝通和良好合作。2022年3月8日62四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點控制要點控制要點主要內容主要內容方法與途徑方法與途徑1、設計變、設計變更環節更環節（1）變更評估項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的

40、各種變化，為審批提供參考依據。（2）變更的審核、審批與知會按照審批權限審批后方可進行變更；發出設計變更通知單；變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。2、施工現、施工現場簽證場簽證（1）簽證的確認現場簽證的確認嚴格按照合同中所約定的條款執行。（2）簽證的時限遵守當時發生當時簽證的原則。（3）簽證的工程量認真核對簽證的工程量準確性；簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。（4）簽證的審批遵循先審批后實施的原則；在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。（5）簽證的匯總對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，

41、并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。4 4、施工、施工階段成本控制階段成本控制2022年3月8日63四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點3 3、審圖、審圖（1）擴初圖會審（2）施工圖會審（3）分項、分部圖會審（4）各專業技術圖紙會審圖紙多層次會審會簽，各專業互審互簽；在開工前盡量把圖紙中的問題修改完。4 4、總分包配合、總分包配合費費（1）分包方式（2）分包內容（3）分包的責任界定通過投標確定配合費，避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。5 5、材料供應、材料供應（1）選型（2）材料供應方式（3）材料計劃（4）預留時間在材料招標前確定施工所用的各項

42、材料的選型。確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。編制材料計劃，考慮可能出現的問題，留出相應的時間。6 6、工程款的支、工程款的支付付（1）付款進度（2）工程進度多層次多角度審核工程進度，按合同約定和進度情況付款。（3）付款的審批根據授權權限進行審批。4 4、施工、施工階段成本控制階段成本控制2022年3月8日64四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點、設計變更的管理、設計變更的管理 設計變更管理的關注點 設計變更的提出方式 原因分析消除原因、盡量避免 影響分析優化方案 變更業務辦理 審批與發放、溝通 與合同和現場的接軌 辦理有關手續： 成本動態、錄入臺賬實施結果的確認 結果的處理： 支付、結算與索賠 后評估2022年3月8日65四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點5 5、結算、結算階段成本控制階段成本控制 結算階段甲供材料的結算、甲供設備的結算和工程結算。 成本控制F初審竣工資料、結算資料；F審查結算資料，會簽結算資料，初審結算；F復核結算，化解結算分歧，進行結算定案。 特別注意：相關監控信息的及時和準確性；嚴格審核結算工程量，合理確定結算單價。2022年3月8日66四四、房地產全過程成本控制房地產全過程成本控制要點要點5 5、結算、