1、花邊嶺南花園花園物業管理方案第一章 物業概況花邊嶺南花園花園位于惠州市花邊嶺西南端CBD中心繁華區域，周邊商業、辦公、住宅云集, ,交通便利，商業氛圍濃郁, 區域位置優越。花邊嶺南花園花園工程設計為框架結構。地上二十五層，地下二層，是集商業、住宅為一體的高檔次商住樓。地下一、二層為停車場和設備用房，一、二層為商場，三層為架空層，四二十五層為住宅。大樓計劃于2008年6月初陸續交付使用。大樓項目總占地面積為 5946M2，總建筑面積為34942M2，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住宅定位為中小戶型，戶數為276戶。地下車庫停車位

2、為96輛。住宅電梯可達地下一、二層，在地下一、二層設有電梯廳。建筑容積率為6.59，建筑密度為35.5%，綠地率為25%。花邊嶺南花園花園為全封閉式管理住宅小區，其安防系統設計包括彩色閉路監控系統、智能門禁系統、彩色可視對講系統、智能停車場管理系統、電梯五方對講、保安巡更系統、背景音樂廣播系統七大部分，安防系統中控室設于裙樓西側一層消防控制室內。 1、監控系統監控系統采用彩色閉路監控系統，主要為： 、住宅及建筑周邊的監控。、地下一、二層、一層住宅大堂及電梯轎廂的監控。、小區內部架空層、住宅天面等的監控。、地下一、二層停車庫及車道的監控。2、智能門禁系統：、在小區一層大堂門、三層電梯廳門、地下室

3、電梯廳門設置門禁系統，門禁系統讀卡器與對講系統門口機設為一體，采取IC卡刷卡進入，不設鑰匙開門。業主須刷卡方可進入。、門禁卡與住宅停車場卡做成一卡通系統。且具有信息發布功能。、門口機能對不同卡進行識別，并作出相應的提示；訪客在門口機呼叫業主有記錄，業主對訪客開門也有記錄可查。、因有2部疏散樓梯間可由商場上至三層架空層，為安全起見及考慮商場具體使用情況，疏散樓梯門根據具體使用情況加設樓梯通道專用鎖。3、彩色可視對講系統：、在小區一層大堂門、三層電梯廳門、地下室電梯廳門設置門口機，門口機也可獨立作立式設計，與每戶住宅的對講。訪客須經業主同意方可進入。、每戶住宅室內分機能與小區管理處通話（含報警按鈕

4、）。、室內分機采用5.6寸彩色液晶屏對講分機。 、小區大堂值班室、保安宿舍、消防控制室與小區管理處通話。4、停車場管理系統地下一、二層車庫停放小區業主的汽車、摩托（單）車，出入口坡道寬均為5.0M，采用北進南出的方式管理，摩托（單）車不另設道閘。5、小區電子巡更系統：在小區內每個單元的一樓、樓頂及小區外圍、重要設施設電子巡更點，供小區保安人員巡邏檢查使用。確保保安巡邏的質量，保障了小區內業主的安全。大樓主要機電設備：安防系統、消防控制系統、發電機、水泵設備、配電設備、電梯6臺，大堂及地下車庫IC系統等。大樓主要配套設施有：地下室內專用汽車庫、給水系統、排水系統、供電系統、消防系統、智能IC系統

5、等。第二章 總體目標和分項指標一、 總體目標：在委托管理合同期內按照“安全、清潔、優美、舒適、方便”目標進行管理服務，并承諾花邊嶺南花園所有建筑物及配套設施完善、竣工驗收合格，交付使用二年內達到惠州市物業管理優秀大樓的管理標準，三年內達到省優標準，五年內達到國家示范大樓的管理標準。二、 分項指標：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設施完好率98%以上；4)衛生、消殺、環境綠化市級達標率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事

6、故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第三章 服務承諾和質量保證一、組織架構及人員配備由商業廣場管理處接管花邊嶺南花園。經理、安全管理員、文檔及環保管理員、收費員、工程師兼管。需要增加如下人員1、管理員：2人2、護衛員：12人，每班四人。3、清潔工：3人，每班1人，還有一個上正常班及替班。4、水電工：1人，每班1人，要有人值夜班。二、花邊嶺南花園服務承諾一覽表部門服務承諾質量目標護衛班設立24小時服務電話：XXXXXXX100%發生盜警，2分鐘內到達100%發生火警，2分鐘內到達100%環衛班日常垃圾每日至少收集2次100%走廊、大堂、梯道、電梯轎箱等每日拖、掃3次以上10

7、0%除“四害”每月1次100%維修班故障處理：供 水：5分鐘內派技術人員到現場處理電 力：5分鐘內派技術人員到現場處理維 修：5分鐘內派技術人員到現場處理98%98%98%預先知道停水停電，24小時前發出通告突發停水停電，10分鐘內發出通告100%100%簡單照明系統裝置于收到報告后1小時內更換需要特別工具更換的照明系統于收到通知后24小時內辦妥95%辦公室開通辦公時間內投訴電話：XXXXXXX100%咨詢事項，即日處理一般事項，24小時內處理復雜事項，3個工作天內解決或轉到相關部門、機構并回復98%業主(租戶)意見調查，每年至少進行1次，并于2周內回復100%書信于3日內回應100%電話于3

8、次聲響內接聽100%約晤于2個工作天內會晤100%文娛活動每年元旦、五一、中秋、國慶等傳統節日舉行95%工程問題2個工作天內協調并回復95%第四章 移交接管一、 移交接管前的準備工作：1、成立花邊嶺南花園管理處，委派管理處經理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。2、成立驗收小組，了解大樓的設備設施，熟悉設備的構造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗收遺留問題統計表。B、公共配套設施接管驗收表。C、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表。D、機電設備接管驗

9、收遺留問題統計表。3、花邊嶺南花園資料的移交接管。1）產權資料（復印件）：A、項目批準文件B、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見； B、環保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質量監理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規劃設計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；K、煤氣管道工程合格證；L、其它有關資料。3）工程技術資料（原件）：A、小區竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電話電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結構、電氣、

10、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結構、電氣、水道竣工圖。I、其它相關圖紙。4）設備資料（原件或復印件）：A、水泵房設備有關合格資料； B、閉路監控系統合格證、線路圖。C、發電機合格使用說明書；D、消防控制系統資料；E、電梯設備有關合格資料；F、其它必要的有關資料。4、接管驗收程序：1）隆生企業集團有限公司通知物業公司接管驗收；2）本公司驗收小組按程序文件接管入伙控制程序核對所接收的資料，簽發驗收復函。3）本公司驗收小組同移交人對房屋質量，使用功能、外觀質量，公共配套設施設備等進行接管驗收。4）對驗收中發現的質量問題，由驗收小組填寫各類質量遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核

11、。5）對室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。5、房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準及滿足使用要求。6、公共設施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎設施：天面、有線電視系統、消防設施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設施等。2）驗收標準：參照建設部頒布的房屋接管驗收標準以及達到設計要求。7、公共設備接管驗收項目及標準1）驗收項目： 供水、消防、電梯、閉路監控、發電機、變壓器等2）驗收標準：

12、各項設備驗收合格證及達到設計使用要求。第五章 花邊嶺南花園日常管理運作原則：全面推行隆生物業公司通過國際、國內質量認證機構認證的ISO管理體系。大樓內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化、社區文化、設施維護保養統一納入公司ISO規范運作范疇，嚴格執行安全護衛工作手冊環境管理工作手冊、消防工作手冊辦公室工作手冊管理處工作手冊財務工作手冊維修保養工作手冊，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、 房管事務管理處的日常房管事務管理，按照公司ISO管理體系維修保養工作手冊規范運作。如下表：工 作安 排8：00-8：30處理租客申報投訴；8：30-9：30巡視；9：30-

13、12：00跟蹤監督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。考核標準工 作內 容跟蹤監督日常：3遍天； 巡 視日常：2遍天； 走 訪3次周；回 訪處理率：100，回訪記錄100。檢 查內 容及 處理 方法日 檢項 目1裝修巡視2投訴接待3違章檢查4車輛管理5治安6清潔7綠 化8維修9機電設備10員工宿舍11內務巡視。處 理方 法1記錄巡視發現的問題，搜集租客的反饋意見； 2對巡視中發現的問題，分類進行處理； 1)填寫管理日記表； 2)發現的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關閉輕微不合格項； 4)發現違章行為按“違章處理規定”執行

14、； 5)發現嚴重不合格，填寫糾正措施報告。周 檢項 目全面檢查大樓各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。處 理辦 法管理處經理對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報公司工程維修部。考 核標 準平時日檢、周檢、月檢按ISO管理體系考核標準。 2機電運行與保養：大樓及公用設施機電運行、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工作手冊規范運作。如下表：日常機電設備管理運作主要內 容維修組值班：保障大樓供水供電、電梯等正常運作并做好記錄； 巡視：巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄； 秩序：搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。負責機電設施、設備的各項維修、保

15、養工作，并做好記錄； 定期清潔所管設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。檢 查項 目及 處理 方法檢 查項 目1低壓配電柜2干式變壓器3柴油發電機4水泵5水池、水箱6風機7閉路督控系統8對講報警系統9火災報警控制系統10、氣體自動滅火系統11消火栓12疏散出口批示燈13自動噴水滅火系統14煙、感系統15干粉滅火器。處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告上報公司工程維修部。 考 核標 準日常周檢、月檢考核按ISO質量標準；年終考核按國家建設部考核標準 3日常維修養護：大樓及公用設施維修、養護運作按照公司IS0管理體系維修保養工

16、作手冊規范運作。如下表：維修管理運作工 作安 排機電運行：24小時 8：00-8：30處理申報投訴；8：3010：00跟蹤監督；10：30-12：00維修養護；14：00-15：30巡視維修養護； 15：30-17：00整理記錄；17：00-18：30回訪。主要工作房屋本體室內：小修30分鐘，般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內。48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，45年全面修補刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發現破損及時修補。公共設施室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；天線：每月檢查

17、l遍，隨壞隨修；明暗溝：每周檢查I遍，隨壞隨修；供水電氣：每月細查1遍，即壞即修，中大型維修通報公司修繕部協作；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。檢查項目及處理方法檢查項目1地基基礎2梁柱板主體3墻體4頂棚5樓梯扶手6公共門窗7隔熱層、防水層8水箱水池9天面扶欄10；消防設施11信報箱12標識13樓板地面磚14上下雨污水管15.設備房16道路17電纜溝蓋板18路牙19給排水20路燈21清潔設備22娛樂設施。 處理方法按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準日常周檢、月檢考核按ISO管理體系標準；年終考核按國家建設部考核標準。 4治安、消防

18、、車輛管理：按照公司ISO質量體系安全護衛工作手冊、消防工作手冊規范運作。如下表：工作 安排定崗檢查進出口、停車場：24小時；流動巡查消防設施： l遍月大樓安全、違章行為、車輛停放24小時車輛保管： 24小時 突發事件：90120秒，責任保安或車輛管理員到達現場；學習訓練訓練：3次周；演練：2次年。培訓：按公司制訂的培訓計劃。檢查項日及處理方法檢查項目1查可疑人員、外來人員； 2查違章停車、違章裝修； 3查室外施工、搭建情況； 4查亂擺賣現象； 5查高空拋物、亂扔垃圾現象； 6查破壞綠化、占用綠地現象； 7查漏水、漏電、漏氣現象； 8查房屋本體設施和公共設施情況。處理方法按照公司ISO管理體系

19、標準，對輕微不合格項即時糾正或報相關主管處理，嚴重不合格項填寫糾正措施報告，并上報經理處理。考核標準平時按ISO管理體系考核標準；年終按國家建設部規定的考核標準。 5清潔保潔管理：按照公司ISO管理體系環境管理工作手冊規范運作。 如下表：工 作安 排6:007:30通道清掃；7:308:00垃圾清運；8:009:00道路清掃；9:0012:00大堂、電梯轎廂清潔；14:0014:30垃圾清運；14:30-17:00樓面保潔。工作內容道路清潔2次天；每月用水沖刷一次； 保 潔12小時天；樓間保潔清掃3遍周；清洗2遍月；垃圾清運清運2遍天；洗車1遍天；電梯轎廂保潔2次/天；通道大堂每小時拖掃1次；

20、外 墻清洗1次/年；消 殺1遍月；檢查項目及處理辦法檢查項目1馬路、人行道、綠化地、排水溝； 2停車場、崗亭； 3垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池； 4污、雨水井和沙井；5電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具； 6墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等； 7天面； 8值班室、辦公室、衛生間； 11、除四害。 處理辦法按公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項自行關閉，嚴重不合格項上報主管房管員和經理并提出整改方案加以糾正。考核標準日常日檢、周檢、月檢按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。 6綠化養護管理：按照公司ISO質量體系環境管理工作手冊規范運作。如下：工作安排6：309：30

21、澆水、施肥；9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補缺、保潔；16：田18：30澆水、施肥。 工作內容整形造型2次月； 施 肥春秋各1遍澆 水因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜； 除雜草中耕1遍季；平時1遍天，下雨天除外；補 缺視缺苗情況及時補缺殺 蟲1遍月，發現害蟲立即消滅保 潔12小時天檢查項目及處理方法檢 查項 目1喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥； 2灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水； 3除雜草； 4補栽補種； 5治病殺蟲； 6清理枯枝落葉、綠地石塊； 7松土； 8防風防澇處 理辦 法按照公司ISO管理體系標準，對輕

22、微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質管部部，并提出糾正措施。 考核標準日常按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。 第六章 收費內容、標準及需說明的事項一、收費內容及標準收費內容管理費（元/.月）停車費（元/月）水費電費商場住宅汽車室外汽車室內摩托車收費標準41.43150325603.38元/噸115元/度第七章 需完善及購置設備費用一、管理用房和管理經費來源1管理用房 開發商應提供管理用房，并具備基本辦公及住宿條件。2管理經費來源 1)管理服務費 花邊嶺南花園管理服務費收費標準按物價部門批準的價格收取，即：商場、4元平方米月；住宅1.43元/平方米月收取。 2) 車輛停放費、

23、車輛場地使用費。 3) 向業主(租戶)提供多種有償便民服務費。 4) 其它政策規定應收取的費用。3、增收節支措施 1）增設一些業主(租戶)歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費。 2）根據“精干、高效”原則，推行IS0國際標準規范管理。在保證IS0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。 3）抓好小區的綜合管理，加強巡視監督，杜絕違章和人為破壞公共設施現象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 二、設備購置A、辦公用品費用明細表名稱數量單價（元）金額（元）備注摩托羅拉對講機5部15007500含兩電一充電腦1部45004500打印機（激光）1臺1800

24、1800沙發1套25002500會議桌1套60006000印刷各種表格1批30003000文件柜2個450900辦公桌2張250500辦公椅4張30120衣柜17個2504250鐵架床20張 2304600其他1批 500500小計36170 B、環保工具名稱數量單價（元）金額（元）備注電動噴霧器1臺2,0002,000垃圾桶17套90015300多功能垃圾車1輛500500果皮箱30個2507500其它易耗品1批500小計25800C、維修工具名稱數量單價（元）金額（元）備注套筒扳手1套300300開口扳手1套150150梅花扳手1套200200活動扳手1套150150大活動扳手2把1002

25、00液壓鉗1套500500萬用表2個190380鉗形電流表1個150150管鉗2把500500紅外測溫儀1套600600貨架200工具袋3個40120絕緣手套300500V兆歐表1個500500其它1000小計5250D、食堂用品名稱數量單價（元）金額（元）備注電飯鍋(3KW)1個500500電飯鍋(1KW)1個300300高壓鍋(26cm)1個200200菜盒(45cm)4個60240菜盒(30cm)2個4590菜盒(25cm)2個3570菜板1個7070菜刀1把6060磨刀石1個1212菜籃4個624煤氣伐(高壓)1個4040煤氣伐(低壓)1個2020煤氣管(高壓)3米1751煤氣管(低壓

26、)3米1236小計1713合計：A+B+C+D=67220元第八章 經濟指標測算花邊嶺南花園總建筑面積為34942平方米，其中地下室建筑面積為6247平方米；商場建筑面積為3018平方米；住宅建筑面積為24701平方米；住宅戶數為276，地下車庫停車位96個；商場管理費按4元/M2.月收取；住宅樓管理費按1.43元/M2.月；可測算出不同時期出租率的收支情況（以下測算以一年為一個核算單位）。花邊嶺南花園物業管理經營預算明細表項目%入住率%入住率50%入住率20%入住率說明一、概況：小區總戶數262.220713855.2小區總戶數：276戶1、小區住宅總面積23465.9518525.7512350.54940.2小區總面積：24701 m單價1.431.431.431.43惠州市指導價范圍最高標準2、商場總面積2867.12263.51509603.6商場總面積