1、2022-3-7物業管理理論與實務-061第六章 物業管理早期介入與前期物業管理物業管理理論與實務-0622022-3-7第一節 物業管理的早期介入 n一、物業管理早期介入的含義 物業管理早期介入，是指物業管理企業在接管竣工物業之前，接受發展商的委托，早期介入項目的開發建設，參與項目的可行性研究規劃、設計、施工、安裝、調試、驗收、交房等階段的工作，憑借豐富的物業管理經驗和資源，從維護業主（發展商與未來業主）利益的立場出發，為發展商在物業各個生產環節提出從功能設置、施工建造、安裝調試、建筑質量到監理驗收等各方面的意見與建議，以便建成后的物業能夠滿足業主和使用人的要求。物業管理理論與實務-0632

2、022-3-7第一節 物業管理的早期介入n二、物業管理早期介入的作用 （一）完善物業的整體功能 n1、完善物業本身的功能 n2、促進小區合理規劃 （二）有效提高施工質量 （三）為驗收接管后的工作打好基礎 n1、有利于準確的進行財務預算 n2、有利于各項管理制度的建立 n3、有利于人員的培訓物業管理理論與實務-0642022-3-7第一節 物業管理的早期介入n三、物業管理早期介入的主要工作 （一）立項決策階段 n物業管理人員的主要工作是對該項目的市場定位、潛在業主的構成和消費水平、周邊的物業管理概況以及日后物業管理和服務的內容、標準、成本、利潤測算等多方面提供參考建議物業管理理論與實務-0652

3、022-3-7第一節 物業管理的早期介入（二）規劃設計階段 n物業管理企業此時的主要工作是對以下幾個方面提出自己的看法和建議 1、 養護、維修方面：建筑材料的選用 2、 日常管理方面 3、 日后服務方面 4、 物業自身方面 （三）施工安裝階段 n物業管理企業在施工安裝階段的主要工作是派員到施工現場，發覺的缺陷問題或遺漏項目向開發商反映，以便采取相應的整改措施物業管理理論與實務-0662022-3-7第一節 物業管理的早期介入（四）接管準備階段 n接管準備階段的工作主要分為以下幾個步驟進行： 1、 物業管理企業與房地產開發企業接洽前期物業管理委托事項 2、 在洽談過程中，物業管理企業制定物業接管

4、方案，并以此作為依據與房地產開發企業進一步協商或參與競標。 3、 一旦簽訂前期物業管理委托合同，物業管理企業接下來就要實施驗收接管工作 4、 物業管理企業制定一系列的管理制度 5、 物業管理企業著手組建物業的常設管理機構，并配備相應的管理人員，必要時還要進行社會招聘和上崗培訓的工作 6、 建立與社會協作單位的聯絡及與相關專業企業的合作，構筑綜合服務網絡 物業管理理論與實務-0672022-3-7第二節 前期物業管理 n一、前期物業管理的定義 前期物業管理就是指物業竣工驗收后至業主或業主大會選聘物業管理企業之前的物業管理。物業管理理論與實務-0682022-3-7第二節 前期物業管理 n二、前期

5、物業管理的內容 （一）管理機構的設立和人員的培訓 n物業管理公司落實該物業的管理機構設置以及管理人員的配備。機構的設置應考慮委托物業的類型、面積等因素；人員的配備包括管理人員的選派和操作人員的招聘或委派。（二）規章制度的制定 n制定一些適用的制度和細則，如管理機構的職責范圍、各崗位職責說明、停車庫管理規定、住戶手冊等，同時還應協助建設單位制定臨時業主公約。物業管理理論與實務-0692022-3-7第二節 前期物業管理（三）物業的驗收和接管n物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。 n物業的接管，是指接收委托的物業管理企業接受房地產開發企業移交物業相關資料的過程。物業管

6、理理論與實務-06102022-3-7第二節 前期物業管理（四）進戶管理 n商品房的購房業主或承租使用人的進戶程序一般為： 1、 物業正式使用條件全部具備后向業主或使用人發出入住的書面通知書 2、 業主或使用人在通知書指定的時間實地驗收物業 3、 業主或使用人同物業管理公司約定代為裝修，代為添置或更換自用設備、設施等代辦事宜 4、 簽訂業主臨時公約 5、 物業管理公司要求業主或使用人如實填寫登記卡 物業管理理論與實務-06112022-3-7第二節 前期物業管理6、 物業管理公司向業主或使用人發放用戶手冊，向業主介紹物業概況 7、 物業管理公司向業主或使用人籌集維修基金，預收物業管理費或租金

7、8、 物業管理公司有責任向業主或使用人介紹所在區域和社區相關部門的辦事指南 9、辦妥必要手續后，業主或使用人即可簽領鑰匙，完成進戶程序 物業管理理論與實務-06122022-3-7第三節 物業管理招標投標制度 n一、物業管理招標投標的意義 1、企業競爭和市場發育的必然要求 2、推進全行業市場化進程的必然趨勢 3、行業自身建設發展的需要 4、保證服務質量、提升企業資信程度的基礎 5、促進專業化管理、實現規模效益的條件物業管理理論與實務-06132022-3-7第三節 物業管理招標投標制度 n二、物業管理招標投標的主要環節 （一）物業管理招標 n1、 物業管理招標的形式 公開招標 邀請招標 物業管

8、理理論與實務-06142022-3-7第三節 物業管理招標投標制度n2、 物業管理招標文件的內容 招標文件包括以下內容（1）招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式、項目基本情況、物業管理用房的配備情況等；（2）物業管理服務內容及要求，包括服務內容、服務標準等；（3）對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；（4）評標標準和評標方法；（5）招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；（6）物業服務合同的簽訂說明；（7）其他事項的說明及法律法規規定的其他內容。 物業管理理論與實務-06152022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（二）物業管理投標

9、n投標文件應當包括以下內容： （1）投標函； （2）投標報價； （3）物業管理方案； （4）招標文件要求提供的其他材料 物業管理理論與實務-06162022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（三）物業管理開標、評標和中標 n1、 開標 物業管理開標在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行 物業管理理論與實務-06172022-3-7第三節 物業管理招標投標制度n2、 評標在評標過程中，對物業管理公司的考察，主要包括以下四個方面：投標企業的資質等級、市場品牌和信譽；投標企業管理相同或相近物業的數量及質量；企業管理人員的數量和質量；企業近年來的經營情況、財務狀況等。 評標由招標人依

10、法組建的評標委員會負責。評標委員會的組成及評標過程必須按照下面的規定進行（1）評標委員會由招標人代表和物業管理方面的專家組成，成員為5人以上單數，（2）評標委員會成員不得與任何投標人或者與招標結果有利害關系的人進行私下接觸，不得收受投標人、中介人、其他利害關系人的財物或者其他好處 物業管理理論與實務-06182022-3-7第三節 物業管理招標投標制度n3、 中標 （1）評標委員會完成評標后，應當向招標人提出書面評標報告，推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。 （2）對于所有未中標的投標人，投標人應將結果書面告知，并應當返還其投標書。 （3）招標人應當自確定中標人之日起15日內，向物業項目所

11、在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門備案。 物業管理理論與實務-06192022-3-7第三節 物業管理招標投標制度n三、物業管理招標投標的各方關系及職責 （一）政府主管部門 n1、 制定物業管理招投標管理辦法或實施細則，使得招投標活動中所有參與者或涉及到的單位和個人有法可依； n2、 實行物業管理招投標登記備案制度，以便政府可以“依法對招投標活動實施監督”； n3、 依法查處招標投標活動中的違法行為。物業管理理論與實務-06202022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（二）物業管理行業協會 n1、 制定物業管理行業招投標的道德規范，禁止招投標活動中故意壓低投標價格、托關系、找評委

12、等采取不正當競爭手段投標的發生 n2、 建立專家庫，提供給有關方面作為招投標的評委 n3、 可接受房地產開發企業或業主委員會的委托，組織或推薦一些物業管理企業投標物業管理理論與實務-06212022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（三）房地產開發企業 n1、 按照國家有關規定，需要履行項目審批手續的，應當先履行審批手續，取得批準； n2、 到所在地區房地產主管部門進行招標項目登記； n3、 落實招投標活動中所需要的資金，以確保招投標活動順利進行； n4、 房地產開發企業進行招標時，應嚴格按照有關規定進行； n5、 中標人確定后，向中標人發出中標通知書及同時將中標結果告知其他未中標人，并與中

13、標人簽訂物業管理委托合同。物業管理理論與實務-06222022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（四）業主委員會 n業主委員會決定物業管理的招投標，應征得全體業主中不少于75%以上業主的同意 n根據業委會的經濟承受力、技術能力決定委托招標還是自行招標 n在廣大業主的監督之下，業主委員會采用會議、告示等形式及時告知全體業主有關招投標的進展情況物業管理理論與實務-06232022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（五）物業管理企業 n1、 物業管理公司首先應當具備承擔招標項目的能力，如果招標方有資質要求的，還應具備規定的資質條件。 n2、 對招標文件中提出的實質性要求和條件做出響應。 n3、

14、遵循招投標活動的游戲規則，不搞無序競爭。物業管理理論與實務-06242022-3-7第三節 物業管理招標投標制度n四、物業管理招標投標風險分析 （一）物業管理招投標普遍性問題 n目前，發展商自己組建物業公司進行管理成為一種普遍的現象。這主要有兩方面的原因： 1、發展商的認識問題 2、目前物業管理招投標方面的規定還不健全n要讓物業管理招投標活動盡快普及，必須解決好兩個問題 1、可以對物業管理招投標作出一些限制性的規定 2、可以對發展商自己管理自己的物業作出某種限制 物業管理理論與實務-06252022-3-7第三節 物業管理招標投標制度（二）招投標活動的公正性問題 n要防止暗箱操作，真正體現招投

15、標的公正性，應解決好以下幾個方面的問題： 1、解決招投標中的行政干預問題 2、評委組成問題 3、評委評分結果的權威性 物業管理理論與實務-06262022-3-7第四節 物業的承接驗收制度 n一、物業承接驗收的概念 物業承接查驗是物業管理企業在承接建設單位或業主委員會委托的物業項目時，以滿足業主生活需求和物業使用功能為主要內容的再檢驗。物業管理理論與實務-06272022-3-7第四節 物業的承接驗收制度 n二、物業承接查驗的步驟 （一）成立承接驗收小組 （二）承接驗收前的準備工作 n1、 與委托方溝通交接事項、交接日期、進度、驗收標準等 n2、 派專業技術人員前往物業管理區域查看，制定好接管

16、驗收計劃 n3、 實施前期物業管理的，物業管理企業應提前參與建設單位申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作 n4、 準備接管驗收登記表格物業管理理論與實務-06282022-3-7第四節 物業的承接驗收制度（三）實施承接驗收（四）處理驗收遺留問題 （五）簽訂物業承接驗收報告物業管理理論與實務-06292022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n三、物業承接查驗的內容及標準 （一）物業資料驗收 n1、 物業產權資料： （1）項目開發批準報告； （2）規劃許可證； （3）土地使用合同； （4）建筑開工許可證； （5）用地紅線圖。 物業管理理論與實務-06302022-3-7第四節 物業的承接驗

17、收制度n2、 綜合竣工資料： （1）竣工圖； （2）建設工程竣工驗收證書； （3）建設消防驗收合格證； （4）公共配套設施綜合驗收合格書； （5）電梯準用證。 物業管理理論與實務-06312022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n3、 施工設計資料： （1）地質報告書； （2）全套設計圖紙； （3）圖紙會審記錄； （4）設計變更通知單； （5）重要的施工會議紀要； （6）隱蔽工程驗收記錄； （7）其他可能會影響將來管理的原始記錄。 物業管理理論與實務-06322022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n4、 機電設備資料： （1）機電設備出廠合格證； （2）機電設備使用說明書； （3）機電設

18、備安裝、調試報告； （4）設備保修卡、保修協議。n5、 業主資料： （1）已購房業主姓名、坐落、面積、聯絡方式等； （2）業主專項維修資金交納情況。物業管理理論與實務-06332022-3-7第四節 物業的承接驗收制度（二）共用房屋驗收 n1、 外墻不得滲水；n2、 屋面隔熱層、防水層完好，排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏； n3、 樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓；整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差； n4、 衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲

19、漏； n5、 散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整；物業管理理論與實務-06342022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n6、 內墻面： （1）抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬； （2）塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直； （3）頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。 物業管理理論與實務-06352022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n7. 門、窗： （1）門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形； （2）門鎖、窗銷連接牢固，開

20、啟靈活； （3）玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷； （4）油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整。 n8、 樓梯無裂縫，鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑； n9、 木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固； 物業管理理論與實務-06362022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n10、 開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好； n11、 燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常； n12、 水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷； n13、 衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢； n14、 給水設施安裝牢固，接口密

21、實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力； n15、 地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損；n16、 其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，工作正常。 物業管理理論與實務-06372022-3-7第四節 物業的承接驗收制度（三）公共配套設施驗收 n1、 路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好； n2、 道路： （1）路面平整，塊料面層拼砌整齊，無水泥塊，無起砂、斷裂； （2）路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷； （3）交通標識線、路牌清楚完好。 物業管理理論與實務-06382022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n

22、3、 室外消防設施： （1）消防箱標識清楚，玻璃完好； （2）消防設施配件齊全； （3）消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。n4、 樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚； n5、 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便； n6、 安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損； n7、 安全道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損； n8、 停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好； 物業管理理論與實務-06392022-3-7第四節 物業的承接驗收制度n9、 自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好； n10、 明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩； n11、 沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物； n12、 護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固； n13、 臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫； n1