1、物物 業業 管管 理理 法法 規規 培培 訓訓2003.08.28 物業管理條例物業管理條例 前期物業管理招標投標管理暫行辦法前期物業管理招標投標管理暫行辦法 業主大會規程業主大會規程 （2003090120030901實施）實施） 培培 訓訓 內內 容容前前 言言1 1、條例效力：、條例效力： 時間時間 空間空間 溯及力（物管房）溯及力（物管房）2 2、條例與法律、規章、地方法規、條例與法律、規章、地方法規/ /地方政府規章：地方政府規章： 1）與條例一致的：裝修審批 2）與條例矛盾的：物管房 3）條例未明確的：地產公司上交的物業維修基金培培 訓訓 要要 點點第一部分、條例與開發商第一部分、

2、條例與開發商第二部分、條例與物業管理公司第二部分、條例與物業管理公司第三部分、條例尚未明確之處及公司經營對策第三部分、條例尚未明確之處及公司經營對策 1、選聘物業管理企業 2、銷售前的兩項必要工作：銷售合同、業主公約 3、物業管理用房 4、共用部位、共用設施的所有權或使用權的行使 5、地產與物業的承接驗收工作 6、參與業主大會的成立 7、專項維修基金 8、工程遺留問題第一部分：條例與開發商一、選聘物業管理企業：招投標（一）條例精神及影響： 分業經營，市場化運作 （二）問題：（二）問題： 當前除個別項目，均未采用招投標方式。一、選聘物業管理企業：招投標（三）相關法規：第24條國家提倡建設單位按照

3、房地產開發與物業管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業；投標人少于少于3 3個或者住宅規模較小個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。第8條前期物業管理招標分為公開招標和邀請招標。招標人采取公開招標方式的，應當在公共媒介上發布招標公告，并同時在中國住宅與房地產信息網和中國物業管理協會網上發布免費招標公告。招標公告應當載明招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等

4、事項。第19條通過招標投標方式選擇物業管理企業的，招標人應當按照以下規定時限完成物業管理招標投標工作： 新建現售商品房項目應當在現售前現售商品房項目應當在現售前3030日日完成；預售商品房項目應當在取得預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證商品房預售許可證之前之前完成；非出售的新建物業項目應當在交付使用前90日完成。一、選聘物業管理企業：招投標（三）對策： 1 1、已確定開工的項目、已確定開工的項目，在9月1日前簽訂前期物業管理合同（預售項目務必要簽訂） A、避免招投標 B、避免違法或推遲現售 2 2、今后項目：、今后項目： 1）協議：住宅規模較小住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府

5、房地產行政主管部門批準，批準， 2）邀請招標 A、內部邀請：跨區經營資質 B、友情邀標 一、選聘物業管理企業：招投標（三）對策 3、招投標工作： 新建現售商品房項目應當在現售前應當在現售前3030日日完成；預售商品房項目應當在取得取得商品房預售許可證商品房預售許可證之前完成；之前完成；一、一、 選聘物業管理企業：兩個合同（一）現狀及條例要求：（一）現狀及條例要求： 現 狀： 開發商/物業公司小業主： 物業服務合同 開發商-小業主： 銷售合同（后面展開） 條例要求： 開發商物業公司：物業公司： （前期）物業服務合同 開發商小業主： 銷售合同（包含以（包含以上合同上合同） 一、一、 選聘物業管理企

6、業：兩個合同合同（二）相關法規：（二）相關法規： 第21條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，建設單位選聘物業管理企業的，應當簽訂書面的前期物前期物業服務合同。業服務合同。第25條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同買賣合同應當包含前包含前期物業服務合同約定的內容。期物業服務合同約定的內容。一、一、 選聘物業管理企業：兩個合同合同（三）問題（前期物業服務合同） 1）未簽訂前期物業合同而提供服務的 2）簽訂，但時間滯后（入伙時） 3）簽訂，但有效期過短 4）合同內容過于模糊，責任界定不清 一、一、 選聘物業管理企業：兩個合同合同（四）對 策（前期物業服務合同）： 1）按時簽訂前期物業服務合同：

7、 2）關于合同期限： 本合同自本小區業主委員會與其他物業公司簽訂物業服務合本合同自本小區業主委員會與其他物業公司簽訂物業服務合同生效時終止。同生效時終止。 A、避免業委會主動更換物業公司 B、避免因業委會未成立導致的舊新合同不能交替問題 3）關于合同地位及內容： A、合同是物業公司權利的來源 B、細化、明確物業公司權利及義務 如：物業公司不承擔業主非因公司過錯而產生的一切損失。 二、售前兩項必須工作（銷售合同/業主公約）（一）法規要求：1 1、簽訂物業服務合同，并將內容放于銷售合同中。、簽訂物業服務合同，并將內容放于銷售合同中。 第二十五條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務

8、合同約定的內容約定的內容。2 2、制訂臨時公約并取得業主書面承諾。、制訂臨時公約并取得業主書面承諾。 第二十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定業主臨時銷售物業之前，制定業主臨時公約公約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業主臨時公約，不得侵害物業買受人的合法權益。第二十三條建設單位應當在物業銷售前銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示，并予以說明明示，并予以說明。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾予以書面承諾。二、售前兩項必須工作（銷售合同/業主公約）（二）問題：

9、1、銷售合同未按規定約定物業內容： A、未約定 B、有約定，但不完全 2、業主公約： A、未制訂 B、制訂但未在銷售前明示于業主（入伙時告知） C、內容簡單，流于形式，未充分利用其為物業管理服務。二、售前兩項必須工作（銷售合同/業主公約（三）對策： 1、銷售合同中（隨后有指引）： A、約定物業合同內容 B、將物業合同作為附件 2、業主公約： 1）銷售前制訂并取得業主書面承諾。（本人已充分理解并承諾遵守本公約） 2）充分利用業主公約，為物業公司的有序管理作好準備工作 如：約定亂搭建、違章裝修、外墻統一等物業管理難點問題 三、物業管理用房（一）問題：1、不備房：保安住樓頂/架空層、管理處設在地下室

10、導致客戶投 訴等情形。2、備房不夠。3、備房，但產權及使用權未給業主，收益歸開發商。4、擅自改變用途。三、物業管理用房（二）相關法規：第三十條建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物配置必要的物業管理用房。業管理用房。 地方法規（深圳條例實施細則）第二十一條 開發建設單位應在管委會成立之日起二個月內，按條例規定向管委會提供住宅區物業管理用房。 物業管理用房的計算公式為：管理用房面積(平方米)=人均管理用房規劃指標住宅區房屋總套數戶均人口數。 前款有關測算系數以市政府有關部門最新公布的數據為準。 三、物業管理用房（二）相關法規：第38條 物業管理用房的所有權依法屬于業主所有權依法屬于業主

11、。未經業主大會同意業主大會同意，物業管理企業物業管理企業不得改變物業管理用房的用途用途。第65條 違反本條例的規定，未經業主大會同意，物業管理企業擅自擅自改變物業管理用房的用途的改變物業管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款罰款；有收益的，所得收益所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。三、物業管理用房（三）對策：（三）對策：1、依法配備，保證數量。2、用途：一旦確定，不再更改3、如已改變： 1）補辦手續，同時收益歸業主 2）退回原用途四、共用部位、共用設施的所

12、有權或使用權的行使（一）問題：1、建設單位擅自處分業主相關權益。如：開發商贈送樓頂花園、底層花園2、物業公司隨意改變用途。如：架空層當保安宿舍住 3、產權不明，收益分配不清。如：無產權的地下停車場被開發商出售。四、共用部位、共用設施的所有權或使用權的行使（二）相關法規： 第二十七條業主依法依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分建設單位不得擅自處分。第五十條物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途不得改變用途。 業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知告知物業管理企業；物業管理企業確需改變改變公共建筑和共用設

13、施用途的，應當提請業主大會業主大會討論決定同意后，由業業主依法辦理主依法辦理有關手續。 第五十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。金，也可以按照業主大會的決定使用。四、共用部位、共用設施的所有權或使用權的行使（三）對策：1、規劃、設計不可隨意變更，尤其對于已分攤的部分。2、銷售合同中：明確產權及收益3、對待已被處分的業主產權及更改用途的： 1）補辦手續，同時收益歸產權人。 2）退回原用途五、地產與物業

14、的承接驗收工作（一）現狀：1、未移交2、移交不齊全：資料、設備設施3、移交，但無法定承接驗收手續4、以上現象，導致： 1）業主不滿，財產不明 2）物業公司合同終止時，向業主委員會交接不清五、地產與物業的承接驗收工作（二）法規要求：第28條物業管理企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進物業共用部位、共用設施設備進行查驗。行查驗。 第29條在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業管理企業移交下列資料資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件

15、；（四）物業管理所必需的其他資料。物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委合同終止時將上述資料移交給業主委員會員會 第39條物業服務合同終止時，物業管理企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業管理企業的，物業管理企業之間應當做好交接工作。五、地產與物業的承接驗收工作（三）對策：市場化運作1、新項目：依法依交 1）資料的移交 2）設備設施的移交 3）法定手續：簽字蓋章確認。2、舊項目：補齊手續六、參與業主大會的成立（一）法規要求： 第五條業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、

16、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導下，由業主代表、建設單位（包括建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組（以下簡稱籌備組），負責業主大會籌備工作。籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。（業主大會規程） 第三十三條業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的不得從事與物業管理無關的活動六、參與業主大會的成立（二）對 策： 積極參與、引導七、專項維修資金（一）問題： 開發商是否還要按照地方條例交納有關維修基金？七、專項維修資金（二）相關法規：第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住

17、宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修專項維修資金資金。專項維修資金屬業主所有屬業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。按照業主大會的決定使用。七、專項維修資金（三）對策： 堅持“飛馬行動”原

18、則 至少應依法計提。 八、工程遺留問題（一）問題： 1、 責任主體不明： 2、 物業管理公司承擔開發商的責任，引起業主投訴：物業管理費被侵占。八、工程遺留問題（二）相關法規：第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。 八、工程遺留問題（三）對策： 1、原則：內部市場化運作 2、操作： 1）法律主體及權責界定清楚：地產和物業是委托與被委托關系 2）費用明析，防止業主物業管理費的投訴 一、業主、業主大會與業主委員會二、物業服務合同三、物業公司與業主人身權、財產權責任四、物業管理費五、水電費、供暖費六、業主的知情權與監督權七、亂搭建八、業主違章裝修九、供水供電設施

19、的維修十、物業管理用房十一、共用部位設施的使用、經營權第二部分：條例與物業公司條例：條例：業主在物業管理活動中，享有下列權利：（三）提出制定和修改業主公約業主公約、業主大會議事規則的建議；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；義務：（四）按照國家有關規定交納專項維修資金專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用物業服務費用；深圳條例：無深圳條例：無1.1 業主責權對比：一、業主、業主大會與業主委員會一、業主、業主大會與業主委員會一、業主、業主大會與業主

20、委員會一、業主、業主大會與業主委員會1.2 業主大會責權對比：業主大會責權對比：條 例： 第十一條業主大會履行下列職責：十一條業主大會履行下列職責： （一）制定、修改業主公約和業主大會業主大會議事規則議事規則；（二）選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；（三）選聘、解聘選聘、解聘物業管理企業；（四）決定專項維修專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施；（五）制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；深圳條例：深圳條例： 第十三條業主大會行使下列職權：第十三條業主大會行使下列職權：（一）選舉、罷免業主委員

21、會的組成人員；（二）監督業主委員會的工作；（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；（四）決定住宅區內關于業主利益的重大事項重大事項；（五）修改業主公約；（六）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；（七）批準業主委員會章程。一、業主、業主大會與業主委員會一、業主、業主大會與業主委員會1.3 業主委員會責權對比：業主委員會責權對比：條條 例：例： 第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：（一）召集業主大會會議召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（二）代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；（三）及時了解業主、物業使用

22、人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；（四）監督業主公約的實施；（五）業主大會賦予的其他職責。深圳條例：深圳條例：第十九條業主委員會行使下列職權：第十九條業主委員會行使下列職權：（一）召集和主持業主大會；（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；（三）采用公開招標方式聘請聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，并與其訂立、變更或解除委托管理合同；（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標準；一、業主、業主大會與業主委員會一、業主、業主大會與業主委員會（二

23、）對策：1、業主大會的權利加大、業委會權利的限制2、業主委員會負責召集會議，程序權利仍然重要。（一）問題：1、未簽訂。2、簽訂，但內容模糊，責任權利過于模糊。3、是否業主全體投票權的2/3以上通過，就可以炒掉物業公司？二、物業服務合同二、物業服務合同（物業公司（物業公司業委會）業委會）二、物業服務合同（二）相關法規：二）相關法規：第12條業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權12以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理選聘和解聘物業管理企業企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業全體業主所持投票權主所持投票權2 23 3以上通

24、過以上通過。 合同法：九十四條 有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現合同目的；(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；(三)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；(四)當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；(五)法律規定的其他情形。二、物業服務合同（三）對策： 1、依法簽訂。 2、合同，是主要權利及義務的根基。 3、合同內容： 1）明確并強化單方終止合同之違約責任。 2）明確、細化模糊點： A、法定權利的明確化：如知情權、監督權。 B、模糊權利的明確化：如車輛安全責任、對業主人身財

25、產責任三、物業公司對業主人身權/財產權責任（一）討一）討 論：論： 1、小區內車輛被盜、業主家庭財產被盜、業主在小區內被打傷，物業公司是否要承擔責任？ 2、物業公司如何規避自己的風險？ 三、物業公司對業主人身權/財產權責任（二）相關法規：（二）相關法規： 第36條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。 物業管理企業未能履行物業服務合同的約定未能履行物業服務合同的約定，導致導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的相應的法律責任。 第47條 物業管理企業應當協助協助做好物業管理區域內的安全防范工作安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業在采取

26、應急措施應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告報告，協助協助做好救助工作。 （深圳條例30條） 住宅區內車輛停放的管理，應接受公安等部門的統一指導和監督。進入住宅區的車輛應按規定停放在停車場或設置有停車標志的場所。物業管理公司應與車主明確車輛保管關系或車位有償使用關系，并按有關規定收取相應的保管費或車位使用費。 三、物業公司對業主人身權/財產權責任（三）對（三）對 策：策： 1 1、準確理解條例：、準確理解條例： 1）物業公司承擔責任的依據：物業合同。 2）治安工作中物業公司的責任：協助、應急措施、報告。如：盜竊案后我們的責任： A、協助保護現場 B、報案，如俊園丟車案 C、協助調查（

27、提供記錄、證據） D、提供公司已盡合同義務的證明 三、物業公司對業主人身權/財產權責任（三）對（三）對 策：策： 2 2、物業公司如何規避風險：、物業公司如何規避風險： 1 1）完善物業服務合同（有待指引）完善物業服務合同（有待指引）： A、責任的明確性、義務條款的準確性。 如：24小時巡邏與24小時定時巡邏。 B、免責條款 2）嚴格貫徹合同：）嚴格貫徹合同： A、對照合同，制訂、修訂規章制度、員工崗位職責、檢查設備、質量記錄、過程記錄。 B、強化一線員工的合同意識、風險意識，如車位保管、場地提供關系。四、物業管理費四、物業管理費（一）討論：（一）討論：1 1、交納主體不明：、交納主體不明：A

28、、開發商空放的房屋，是否可以不交或少交物業費？ B、業主沒有入住的房屋，誰來交納物業費？C、租賃房屋的人沒有交納物業費，向誰追繳？2、地產/物業公司可否決定減免管理費可否決定減免管理費？3、如何對待不按約繳納管理費不按約繳納管理費？4、物業管理費的訂立標準？四、物業管理費四、物業管理費（二）相關法條：（二）相關法條：第四十二條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。業主負連帶交納責任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納建設單位交納。 第六十七條違反物業服務合同約定，

29、業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴人民法院起訴。第四十一條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水費用與服務水平相適應的原則平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法，在物業服務合同中約定。 四、物業管理費四、物業管理費（三）對（三）對 策：策：1、交納主體明確： A、建設單位（已竣工但尚未出售或尚未交給物業買受人） B、業主（物業使用人）交付起點：交付使用 C、物業使用人交納，但業主負連帶交納責任。業主負連帶交納責任。2、無權

30、決定減免物業管理費。3、業主委員會督促限期繳納物業費，不是提起訴訟（仲裁）的必經程序。4、收費標準與企業資質、服務內容相一致。五、水電費、供暖費五、水電費、供暖費（一）問題：（一）問題：1、與供電供水單位簽訂總包合同，承擔差額損失。2、代供水供電單位收費，向業主收取代收費。3、停止供水供電： A、未交水電費。 B、欠交物業管理費。 C、根據業主授權停止供應承租人的水電 4、合理原因，直接停水停電。五、水電費、供暖費五、水電費、供暖費（二）相關法規：（二）相關法規：第45條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的，

31、不得向業主收取手續費等額外費用不得向業主收取手續費等額外費用。 （條例） 第180條 供電人因供電設施計劃檢修、臨時檢修、依法限電或者用電人違法用電等原因，需要中斷供電時，應當按照國家有關規定事先通知用事先通知用電人電人。未事先通知用電人中斷供電，造成用電人損失的，應當承擔損害賠償責任。（合同法） 五、水電費、供暖費五、水電費、供暖費（三）對策： 1、與供水供電單位明確合同關系：委托與被委托。 2、代收費用，不可向業主收取。 3、無權停止供水供電。 4、停止供水供電，有提前通知義務，否則，要賠償損失。六、知情權及監督權六、知情權及監督權（一）內容：（一）內容： 1 1、設施設備：、設施設備：物

32、業共用部位、共用設施設備和相關場地物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況。 2 2、資金：、資金：物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的專項維修資金的管理和使用、續籌，并監督實施。 3、地方條例規定：公告、提供查詢。六、知情權及監督權六、知情權及監督權（二）相關法規：（二）相關法規： 第6條： 業主權利： （八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用 第11條： 業主大會有權決定專項維修資金專項維修資金使用、續籌方案，并監督實施。第55條： 利用物業

33、共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。六、知情權和監督權六、知情權和監督權（深圳地區為例）（深圳地區為例）公告項目：公告項目： 1、住宅維修基金住宅維修基金的管理、使用情況應每三個月至少向業主張榜公布一次 （細則53條） 2、房屋及其附屬設施或住宅區公用設施的修繕費用修繕費用的支付來源及使用明細 （條例43條） 3、專用基金專用基金的收支帳目，由委會、物業管理公司每三個月至少張榜公布一次（細則48條） 4、住宅維修基金和管理服務費住宅維修基金和管理服務費

34、（包含員工工資（包含員工工資）的使用明細表和收支明細帳目進行住宅區管理服務的收支帳目，每三個月至少張榜公布一次；提供查詢、說明提供查詢、說明 ： 1、業主對住宅維修基金和管理服務費宅維修基金和管理服務費的使用有異議的，可以要求業主委員會業主委員會向物業管理公司咨詢并查閱收支總表 。物業公司應提供完備的資料并詳細說明（條例50條） 2、業主、承租人和其他非業主使用人，對管委會和物業管理公司公公布的布的帳目可以提出質詢，管委會和物業公司應于收至質詢后7日內答復（實施細則45條）六、知情權和監督權六、知情權和監督權（二）問題：1、帳目不清，公告不明、業主不滿：海景花園審計案（三）對策：1、依法履行對

35、應義務。2、在物業合同中明確列舉保障業主知情權、晷權限的所有義務。七、亂搭建行為七、亂搭建行為（一）問題：（一）問題：1 1、物業公司強行制止，業主認為侵權。2、物業公司不強行制止，業主認為未盡管理職責。3、業主要求物業公司起訴亂搭建的業主。七、亂搭建行為七、亂搭建行為（二）相關法規：（二）相關法規： 第四十六條對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止應當制止，并并及時向有關行政管理部門報告。報告。有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。 深圳經濟特區住宅區物業管理條例實施細則第三十條業主

36、、承租人和其他非業主使用人對房屋本體自用部位及設施進行裝修的， 不得改變房屋結構、外貌和用途，不得破壞房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道。第六十條違反本細則第三十條規定進行違章裝修違章裝修的，物業管理公司有權制止，并限期 改正；逾期不改正的，可根據業主公約和委托管理合同的規定業主公約和委托管理合同的規定進行強制恢復進行強制恢復；違章裝修造成他人損失的，應承擔賠償責任。深圳經濟特區住宅區物業管理條例第五十一條業主、非業主使用人違反業主公約，應當承擔相應的民事責任。對違反業主公約造成他人安全或利益受到侵害的，業主委員會業主委員會或者相關的業主、非業主使用人可以向人民法院提起民事

37、訴訟。可以向人民法院提起民事訴訟。七、亂搭建行為七、亂搭建行為（三）對策：（三）對策：1、物業公司沒有強行制止權。2、物業公司的義務：制止、上報。3、關于訴權，可以嘗試，但理由要得當。案例：東菀物業公司訴業主自家別墅內建天棚案（訴訟主體資格）八、業主違規裝飾裝修八、業主違規裝飾裝修（一）問題： 1 1、業主裝修，物業公司是否有權：、業主裝修，物業公司是否有權：A、行使審批權：B、強制管理：C、收取押金、裝修金？收取押金、裝修金？ 2 2、業主違法裝修，物業公司可否行使起訴權？、業主違法裝修，物業公司可否行使起訴權？八、業主違規裝飾裝修八、業主違規裝飾裝修 （二）相關法規： 第五十三條業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知告知物業管理企業。物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知告知業主。 必須向物業管理單位申報審批申報審批，并接受較嚴格的施工現場管理規定，（ 住宅室內裝飾裝修管理辦法建設部） 地方條例：交押金八、業主違規裝飾裝修八、業主違規裝飾裝修（三）對策：1、物業公司的權利： A、審批權、無