1、酒店項目可行性研究報告全版酒店項目可行性研究報告第一章 總論1. 1項目名稱與承辦單位1. 2申請報告編制的依據和研究范圍1. 3承辦單位概況1. 4項目提出的理由1. 5研究工作概況1. 6建設條件1. 7建設內容及投資估算1. 8結論及建議1. 9主要技術經濟指標第二章 項目背景及建設的必要性2. 1項目背景2. 2項目建設的必要性第三章建設條件3. 1地理位置概況3. 2自然條件3. 3區位交通、通訊條件3. 4基礎設施條件3. 5項目建設材料供應3. 6政府支持第四章建設方案4. 1總體規劃4. 2空間組合4. 3公建、商業建筑與公用設施布置4. 4道路交通組織4. 5綠化與景觀環境4

2、. 6項目主要建筑規劃指標第五章公用工程5. 1給排水工程5. 2熱力工程5. 3電氣工程第六章 環保、消防、節能6. 1環保6. 2消防6. 3節能第七章 項目管理及建筑進度7. 1項目管理7. 2項目實施階段7. 3建設周期第八章投資估算及資金籌措8. 1估算說明9. 2估算方法和依據8. 3總投資估算8. 4資金來源第九章財務評價9. 1費用與效益估算依據9. 2費用與效益估算數據選取9. 3運營收入及營業稅預測9. 4項目運營成本測算9. 5項目損益分析9. 6貸款償還計劃9. 7盈虧平衡分析9. 8風險性分析第十章社會效益評價10. 1就業效果分析11. 2對區域資源配置的影響12.

3、 3對環境保護和生態平衡的保護13. 4對區域經濟發展的影響14. 5對提高人民物質文化生活及社會福利的影響15. 6對遠景發展的影響第十一章結論及建議結論建議附件：1 .某某投資股份有限公司營業執照、稅務登記證、代碼證2 .建設用地規劃意見3 .建設工程規劃證4 .本項目地塊土地使用權證書5 .環評意見附圖：1 .項目地理位置圖2 .總平面布置圖第一章總論1. 1項目名稱與承辦單位1. 1. 1項目名稱某假日酒店1. 1. 2承辦單位承辦單位名稱：某某投資股份有限公司法定代表人：某1. 1. 3項目擬建地點：“某假日酒店”項目位于某縣永寧大道以北，建設路以東，東臨某縣檢察院、祥 瑞小區。1.

4、 2申請報告編制的依據和研究范圍1. 2. 1申請報告編制依據：(1)項目申請報告編制委托合同；(2)項目承辦單位提供的相關基礎數據、技術資料；(3)專業技術人員現場勘察的有關資料、數據等；(4)國家有關部門對項目申請報告編制的深度要求。1. 2. 2申請報告的研究范圍根據國家有關部門對申請報告的工作范圍規定，本報告研究工作的范圍及內容如 下：(1)探討項目建設的意義和必要性；(2)論證建設條件；(3)確定建設規模與工程方案；(4)安排項目建設進度；(5)研究環保、消防、安全衛生及節能措施：(6)進行項目投資估計和確定資金籌措方式。(7)對項目的經濟效益進行初步分析(8)提出投資建議及研究結論

5、1. 3承辦單位概況某某投資股份有限公司成立于2010年10月，公司注冊資金5000萬元， 公司現有 各類工程技術人員50人，其中具有高、中級職稱的技術人員38人。公司積極投身于某 地區房地產開發，通過協商成功取得某縣永寧大道與建設路交叉口東北角地塊的開發 權。公司正面向未來，以信譽求發展，以更高品質的工作實現“創造完美，服務用 戶，奉獻社會”的追求。1. 4項目提出的理由隨著某縣發展“特色產業強縣，旅游強縣”戰略目標的實施，政府開發力度將進 一步增強。某縣政府出臺一系列優惠政策招商引資，大力開發新城區。某縣經濟的蓬勃發展，推動城區人口規模急劇膨脹，帶來由此將引發對住宅和寫 字樓及商業鋪面的極

6、大需求，造成供不應求的狀況，某某投資股份有限公司“某假日 酒店”商住區適時的推出，它所提供的住宿服務、住宅和辦公樓、商業鋪面等，將極 大地緩解這一情況，適應了城市發展的需要，它將按照現代商住模式，創造可持續發 展的高品位精品商住社區。1. 5研究工作概況我院在接受某某投資股份有限公司的委托后，即組織有關專家及技術人員對某某 投資股份有限公司進行了考察和了解，對基地及其周邊環境進行了實地考察，重點了 解該項目建設條件及某某投資股份有限公司的現狀。在充分、細致調查的基礎上，就 編制本申請報告的有關問題與某某投資股份有限公司領導及相關人員進行了交流，充 分征詢了項目承辦單位及有關專家的意見。在反復論

7、證和研究的基礎上，依據國家有 關部門對建設項目申請階段工作范圍和深度的規定，結合了某某投資股份有限公司現 狀和發展規劃及建設基地的H然條件和其周邊環境等因素，對本項目的背景及概況、 建設的必要性、建設內容及方案環境保護與勞動安全及節能措施、項目管理及實施計 劃安排、投資估計與資金籌措等方面進行了綜合研究和分析。并重點研究和論述了項 目建設的必要性、建設內容及方案、投資及資金籌措等內容，為本項目建設決策提供 了參考依據。1. 6建設條件本項目地點位于某縣永寧大道的北側，位于永寧大道與建設路交叉口的東北角，項 目總占地平方米。其中：酒店占地 平方米(約畝)。項目所在位置交通、通訊方便， 給排水管網

8、完善，用電由市供電部門雙回路供應，項目建設對自然環境不會造成污染 和破壞，某縣城區水、電、路、環保和建設等政府管理部門將給予大力支持，項目建 設的各方面條件已經成熟。1. 7建設內容及投資估算本項目由房屋建筑，場地工程和配套公用工程三部分組成，“某假日酒店”項目 工程總建筑面積：。其中：酒店:平方米，地下室：15800平方米。項目總投資萬元，資金來源于銀行貸款及企業自有資金。L 8結論及建議1. 8. 1結論通過對本項目各項設計內容進行分析研究，本報告認為此項目是可行的，其中主 要理由如下：(1)項目建設非常必要且具有重要意義?！澳臣偃站频辍表椖拷ㄔO基地位于某縣建設路以東、永寧大道北側，由于其

9、周邊 多為行政單位、高檔住宅區，同時又緊鄰交通要道，人口大量集中，項目的建成，適 時的為區域經濟發展提供了硬件設施，避免了各種資源的浪費，它提供的商住空間、 商業用房對吸引外來資金和繁榮周邊經濟起到巨大的作用。為提高城市形象，提高人 民生活水平，加強城市現代化進程，全面建設小康社會，“某假口酒店”項目勢在必 行。本項目的實施將在該區域形成一個嶄新的商住中心，對于提高城市形象，改善人 民生活水平，發展區域經濟促進社會繁榮均具有重要意義。(2)項目所處地理位置優越本項目位于某市某縣城南部新區，永寧大道與建設路交叉口的東北角，項目周邊 都是某縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜，為商住的絕佳場

10、所。(3)建筑條件充足本項目建設的水文、地質、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、通 訊等基礎設施條件具備或比較容易達到，加之省市有關部門和當地政府的支持等，可 以確保項目建設順利實施。1. 8. 2建議本項目位于某縣永寧大道沿線，項目的建成對于促進某縣城區經濟的發展具有重 要意義。為確保項目的順利實施，建議承辦的單位切實抓好項目建設的組織管理工 作，對項目建設的方針、承建等工作內容，應嚴格執行規范的設計、施工、監理等程 序，嚴把質量關，使項目盡快發揮應有作用。1. 9主要技術經濟指標詳見技經專業(第8章)文件。效益指標計算表序號項目單位數量備注1總投資萬元2資金籌措萬元2. 1自籌萬

11、元2. 2銀行貸款萬元100003正常年收入萬元（從第4年起）4營業稅及附加萬元5年總成本費用萬元6所得稅萬元7稅后年利潤總額萬元8投資利潤率%/9借款償還期年5年10投資回收期年含2年建設期11財務內部收益率%12財務凈現值萬元第二章 項目背景及建設的必要性2. 1項目背景2. 1. 1某縣基本建設的目標與規劃根據某縣未來發展十二五計劃，今后五年是某縣城市建設的關鍵時期，某縣城市 建設未來五年以建設一個20萬人口中等城市為目標。政府工作要以“三個代表”重要 思想為指導，認真貫徹落實黨的十六大和十六屆三中全會精神，樹立科學的發展觀， 堅持“五個統籌”圍繞全面建設小康社會，大力實施“特色產業興縣

12、，旅游強縣”戰 略和科教興洛、可持續發展戰略，深化各項改革，積極發展開發型經濟和非公有制經 濟，推進工業化、城鎮化和農業現代化，做好就業和社會保障工作，建立服務型政 府，發展各項社會事業，保持社會大局穩定，不斷提高人民生活水平，促進經濟社會 全面、協調、可持續發展。要堅持“特色產業強縣、旅游強縣”戰略，擴大消費需求，努力繁榮第三產業，要全面推進基礎設施建設，加快某縣城區改造開發，爭創國家生態環境模范城。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊，發揮區位優勢和交通優勢、特色產業優 勢，加強流通領域建設，強化城市職能，帶動經濟全面發展。建立和完善社會主義市場經濟體制，加大改革開放力度，抓住機遇，加快第三

13、產 業發展步伐，調整和優化產業結構，把某縣城建設成為宜居宜業的現代化園林城市。2. 2項目建設的必要性按照上述項目背景論述分析，本項目建設的必要性如下：(1)符合某縣關于加快城市建設全面推進基礎設施建設，快速推進城鄉一體化的發 展思路，”某假日酒店”項目對永寧大道沿線城市形象的提升，服務某縣“打造生態 文化旅游名縣”，繁榮周邊經濟，是非常必要的。(2)為實施某縣城鄉經濟可持續發展戰略而進行。“某假日酒店”項目在設計時 充分地考慮了自身的可持續發展，整個項目進行了詳細的規劃和建筑設計，其設計理 念是先進的，最大限度地開發了土地的利用率，對環境的影響降到了最低，對提高人 民生活質量，全面建設小康社

14、會具有重要意義。(3)符合某縣“打造宜居宜業示范縣”及未來五年建成20萬人中等城市的規劃 目標。綜上所述，“某假日酒店”項目工程，對全面提高區域內商住環境，促進區域經 濟發展，推動某縣經濟可持續發展戰略，繁榮經濟，實現某由“中國生態旅游大縣” 向經濟強縣的轉化發展目標是十分迫切和非常必要的。第三章 建設條件3.1地理位置概況3. 1. 1社會概況某縣地處豫西山區，洛河中上游，距省會鄭州215公里，省轄市某86公里。東 西長68公里，南北寬50公里，總面積2306平方公里。境內山、嫄、川地形地貌皆 備，大體為“七山二嫄一分川”?，F轄18個鄉(鎮)、389個行政村、45萬人，是典 型的山區農業縣，

15、也是國家扶貧開發工作重點縣。某古稱靖地，是中國古代溝通東（某）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重 要。在北魏太和十一年（公元487年）設峪縣，唐武德元年（公元618年）改稱永 寧，民國二年（公元1912年）更名某至今。3. 1. 2區域經濟某山水秀美，自然景觀和人文景觀眾多。2001年開發了神靈寨風景區，先后晉 升國家森林公園和國家地質公園；某淡竹栽植有4000多年歷史，素有“綠竹之鄉”的 美譽，全縣現有竹林面積1萬余畝，圍繞綠竹資源開發了綠竹風情旅游，已舉辦兩屆 綠竹風情節。此外，還有庫容12億立方米的國家中型水庫一一故縣水庫、河南省最大 的野外狩獵場一樓梯山狩獵場、原始森林全寶山等自然景

16、觀，發展旅游潛力巨大。某縣委、縣政府認真貫徹落實科學發展觀，因地制宜，依托資源優勢，突出招商 引資、民營經濟、新農村建設、基礎設施和旅游開發，全面發展各項社會事業，縣域 經濟呈現快速發展的良好勢頭。2010年全年生產總值達到93億元，同比增長13樂財政 收入億元，增長外,其中地方財政一般預算收入億元，增長%; 一般預算支出億元，增 長樂財政保障能力顯著增強。全社會固定資產投資億元，增長給其中城鎮固定資產 投資億元，增長版社會消費品零售總額億元，增長版城鎮居民人均可支配收入13322 元、農民人均純收入4338元，分別增長%和11%3. 2自然條件某縣氣候屬暖溫帶大陸性季風氣候，四季分明，季風轉

17、換明顯，常年主導風向為 東北風和西北風，最低海拔為2103米，年平均氣溫C,日照小時，年平均無霜期216 天，年降水量600-800毫米。適宜多種農作物生長。本項目建設地點位于某縣城區，建設路以東，永寧大道以北，地震烈度按中華 人民共和國地震研究區劃圖核定為7度。3. 3區位交通、通訊條件某縣公路四通八達，有省道S323、S249線從縣城通過，某到某城際高速即將建成 通車。交通十分便利。固話網絡、移動通訊網絡已實現城鄉完全覆蓋。3. 4基礎設施條件3. 4. 1供水供電水電均為市政供應，已獲得縣政府主管部門的批準和支持。4. 4. 2建設用地本項目位于某縣永寧大道沿線，建設用地己完成三通一平，

18、交通條件非常便利。5. 4. 3環境保護本項目屬基本建設工程，項目建設地點周邊無文物保護區和風景保護區，在項目 建設過程中和建成后，不會對自然環境，生態環境和社會環境造成污染和破壞。3. 5項目建設材料供應本項目主要建設材料包括鋼材、水泥、木材等，均非緊俏物質或產品，可從當地 物質部門或生產廠家直接購進，能夠保障供應。4. 6政府支持本項目屬某縣重點工程項目，縣委、縣政府對此非常重視，并出臺相關文件，要 求市政府相關部門和有關單位，要積極支持，大力配合建設工作，政府的支持為項目 建設提供了重要保障。項目運營期，政府提供免稅三年及安排政府接待業務的優惠政策。第四章建設方案5. 1總體規劃4. 1

19、. 1基地概況用地位于某縣永寧大道北側?！澳臣偃站频辍币巹澯玫孛娣e：平方米。該地塊周邊現狀為：東臨某縣檢察院、祥瑞小區，南臨永寧大道，西臨建設路， 北臨居民區。項目前期工作已經完成，工程已開工建設，目前已完成基礎部分，正在 施工地下室。4. 1. 2設計原則充分考慮該項目設計需要和與周邊地塊的關系，以及該項目所處地段，結合城市 特征作為設計思想依據，確保其在滿足法規法定的基礎上，符合某縣整體環境的特 點，同時又滿足使用的需要。充分按照設計任務書所提供的設計依據，結合某縣地質和城市管網及道路規劃要 求，結合酒店各使用功能的區別采用適當的標準。同時提升酒店商住品質，改善周邊 環境。考慮到酒店功能性

20、質的不同，在空間組織上采用了分開的做法，包括車行交通路 線和人行入口空間均分設處理，其各個功能分區都通過臨街門廳同外界發生關系，居 住為主的酒店主體大樓，其功能空間有單獨的出入口與外界產生關系，鬧靜分設，互 不產生影響。但在某些必要的功能區，則通過休息廳產生聯系?？紤]部分功能設施的 特殊性而將這些功能區設在較低的樓層，通過豎向交通將上下間功能關系聯系在一 起。充分理解建筑容積率的高低直接影響業主對地塊開發的決策，力爭達到業主的開 發期望值。退距與間距遵循規劃要求標準，平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努 力創造優美的城市外環境及酒店內環境。底層臨街面的綠化相對集中，為工作人員創造一個良好的工作

21、之余的休息環境， 沿街綠化則結合街道和酒店活動廣場空間需要布置，綠化美化城市，酒店內圍繞景觀 廣場設置大片的集中綠化區為酒店創造一個高雅、奢華的娛樂休息場所。4. 1. 3平面布局4. 1. 3. 1酒店建設用地與周邊高層住宅小區渾然一體，酒店周邊高層住宅環 繞，酒店建筑位于近乎圓形地塊的中間。詳細的平面布置見總平圖。4. 2空間組合4. 2. 1規劃中強調“方便顧客的設計理念”，強調所有的使用功能按使用頻率就 近布置。4. 2. 2項目采用環狀道路網結構，場地內有便捷明確的交通路線，并均按通行 汽車考慮。沿建筑物兩端入口處設地下停車場入口，內有環狀交通路線，沿建筑周邊 設有消防環路。4. 3

22、公建、商業建筑與公用設施布置發揮沿路區位優勢，結合項目臨街廣場布置綠化，共同形成引人入勝的入口空 間，環境優美；項目13層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂，上部為酒店客房。設備 間設置在地下；停車場除廣場臨時停車外，地下室設置停車場。4. 4道路交通組織項目環獨立塔樓設置道路，項目主干道寬，次干道寬。4. 5綠化與景觀環境4. 5. 1結合樓前綠化規劃設計，采用連片的綠化系統。5. 5. 2通過綠化，形成綠樹成蔭的沿路景觀。4. 6項目主要建筑規劃指標“某假口酒店”主要經濟技術指標表項目單位指標備注建設用地面積.總建筑面積M2其中計容積率建筑面積.不計容積率建筑面積.15800容積率綠化率%31%

23、第五章公用工程5. 1給排水工程5. 1. 1設計依據建筑給水排水設計(GBJ15-88)建筑設計防火規范38口6-87)2001年版自動噴水滅火系統設計規范(GB50084-2001)汽車庫、修車庫、停車場設計防火規范(GB50067-97)建筑滅火器配置設計規范(GBJ140-90)甲方提供的設計原始資料有關給排水設計手冊5. 1. 2設計范圍本次設計的范圍包括項目內商業設施、酒店住宿等建筑的室內給排水、消防給水 和區域內室外給排水及消防給水等。5. 1. 3給水設計5. 1. 3. 1水源：由市政自來水管兩路供水接入。給水系統分區：六層以下為低區，由市政管網直接供水；六層以上由屋頂生活水

24、 箱及生活水泵聯合供水。生活水池和消防水池及相應增壓設備等設于地下設備間內。室內排水直接按重力流排出，底層單排。消防電梯排水坑設于電梯井旁，通過潛污泵提升排出。地下室排水由其它集水坑 匯集通過潛污泵提升排出。裙房餐廳及娛樂設施的廚房污水經隔油池處理后排至室外污水管網?？照{冷凝水廢水自成系統匯集后排至室外雨水系統或散水。室外排水采用雨污分流，雨水排入市政雨水管網。污廢水經處理后或直接排至市 政污水管網（市政道路設油污水管道）。5. 1. 5室外設施項目內設有環狀消防給水管網，給水干管DN150DN100,并在環狀管網上布置室 外地上式消火栓，設置間距不超過120m,保護半徑不超過150m。6.

25、1. 6室內設施酒店客房、商業建筑、項目公建設置室內消火栓及手提式磷酸鉉鹽滅火器。消防管材，消火栓系統采用球墨石棉水泥接口，承插連接，室內部分采用熱鍍鋅 鋼管，DNWlOOmm采用絲扣連接，DN> 100mm采用法蘭或卡箍連接。滅火器：每個消火栓處設置工具手提式磷酸錢鹽干粉滅火器，每只充裝量2kg。5. 2熱力工程5. 2. 1熱力工程（1）規劃依據采暖通風與空氣調節設計規范GBJ19-87城市熱力網設計規范CJJ342002某縣城市總體規劃（20102015）（2）規劃原則利用城市熱力管網一集中供熱，降低供熱成本，提高環境質量。（3）規劃熱負荷熱負荷指標:公建采暖熱指標：80w / m

26、2;商業設施：100W / m2;采暖熱負荷同時使用 系數：Kn=;管網散熱損失系數：Kl=（已包括在熱指標內）；管網漏損系數：K2二。為保證熱用戶的需要，同時達到節能的目的，熱力站應設計考慮適當的供熱 質、量調節措施。熱交換站布置在項目內靠近熱負荷中心的位置，熱交換站內布置高效智能汽一水 波紋管采暖熱交換機組，熱交換站內同時配套循環泵、補水泵、凝結水箱等附屬設 備。項目內熱水管網采用冷安裝無補償直埋敷設，采暖主干管埋深（指鋼管底部敷土深 度）一左右，自采暖主干管接至每個熱用戶的入戶管標高均坡向檢查井，熱水管采用硬 質聚氨脂直埋保溫管道，外保護管采用聚乙烯管。5. 3電氣工程5. 3. 1供電

27、項目設1OKV配電所，采用兩路高壓10kv電源供電一路由附近降壓站引來。另一路 引自附近公用架空線。配電饋線電纜以放射方式向各變壓器供電。負荷容量按單位指標估算。消防用電、備用設備不計入負荷計算。消防用電為二級負荷。其余為三級負荷。5. 3. 3電話由市話局引入電話電纜至項目控制中心設備間的電話交接箱，自電話交接箱用鎧 裝電纜引至各樓后經電話分線箱引至各層用戶。5. 3. 4有線電視同軸電纜引自縣城有線電視網絡及自建衛星接收裝置。有線電視前端設在項目控 制中心設備間。由前端箱引至各樓后經樓內放大潛，分配器引至各層用戶。5. 3. 5閉路監控控制主機設在物業控制中心。對所有進入酒店出入口、公共通

28、道和院區主干道的 人員車輛進行實時監控，以保證顧客消費安全。攝像機與報警裝置、錄像機聯鎖，進 行圖像跟蹤及記錄，當有警情時，監控屏上立即彈出相關的圖像信號，并錄取所視察 到的現場信息。控制主機帶矩陣切換、單頻輸出、報警聯動輸入功能，設多功能多畫面分割器， 實施定格顯示以及循環切換，設長時間錄像機。5. 3. 6火災報警及消防聯動控制給排水專業設置消火栓，消火拴按鈕動作后，聯鎖啟動消防泵，在消防控制中心 手動可直接啟動消防泵。在消防控制中心設置直通市內119電話。6. 3. 7寬帶網本項目寬帶網擬采用光纖從附近引入，終端交接設備設在項目控制中心，然后以 放射方式至各房間。第六章環保、消防、節能7

29、. 1環保7.1. 1影響環境的因素本項目屬于對環境不會造成嚴重污染和破壞的基本建設工程，能夠對環境產生一 些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生活垃圾。6. 1. 2治理措施(1)廢水處理廢水主要是生活廢水，其排放采取雨污分流制。糞便污水及其它少量含有有害物 質的廢水經達標處理后排入市政污水管網；由市政污水處理廠統一處理，不產生環境 污染。盥洗用水經處理后澆灑綠地或農田。要規范廢水排污口，并設立明顯標志。(2)固體廢物固體廢物主要是生活垃圾，采用袋裝收集，可分類定點存放與處理，由物業保潔 員定時收集清運處理，納入垃圾收集外運系統，運至城市的生活垃圾處理場，實行無 公害處理，減少環

30、境污染。(3)綠化綠化是改善和治理環境的重要措施。本項目應注意綠化和美化環境，花草樹木應 以全新的景觀設計理念合理種植，營造一個環境幽雅、清新美觀生機盎然的情景化環 境。6. 2消防本項目建筑物為高層建筑，建筑規模較大。在工程設計階段嚴格遵照建筑設計 防火規范，在消防車道、消防間距、耐火等級、防火分區、安全疏散、防火構造等 各方面滿足規范要求。并根據規范要求配備必要的防火滅火設施。6. 3節能某縣屬夏熱冬冷地區，熱工設計要求滿足夏季防熱要求，同時，兼顧冬季保濕， 基本滿足節能設計標準。6. 3. 1圍護結構及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質建材，外墻采用 聚苯板保溫，在主要環節上控制能

31、源損耗。7. 3. 2建筑設計采用適宜的房屋進深，門窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗，有良好 的封閉性和隔熱性，開窗的形式有利于室內組織自然通風。8. 3. 3部分外窗設有遮陽設施。9. 3. 4屋頂采用150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，厚度滿足了最小的隔熱要求。10. 3. 5生活，公建及商業建筑，室內采用下行上給的給水方式，設計時建議使用 節水衛生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時自閉水龍頭、光電控制水龍頭和節水大便器 等，達到節約用水的目的。11. 3. 6室內選用節能燈，對口光燈采用節能型電感鎮流器，以改善功率因數，節 約能源。變壓器選用節能型變壓器S9型。按供電部門高供高計原則采用高壓專用計量 柜。

32、12. 3. 7熱力管道及設備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先 進、可靠的閥門等附件，以減少漏損。第七章 項目管理及建筑進度7. 1項目管理為確保本項目高質量、高標準地按進度計劃安排的工期完成。特制定以下管理措 施。7. 1. 1實行項目設計和項目建設招投標制（詳見招投標方案）。8. 1. 2實行工程質量終身負責制。對項目建設工程質量負主要責任的領導、參建 單位的領導人和直接負責人，實行工程質量終身追究制度。9. 1. 3實行工程監理制。項目建設過程中，聘請有資質的監理單位和人員，對項 目建設進行監理，抓好工程進度，提高工程質量，降低成本。10. 1. 4嚴格按照基本建設程序辦

33、事，建設過程中，接受建設主管部門和社會監 督，建成后按照有關規定進行嚴格的竣工驗收。11. 1. 5嚴格項目資金管理。對項目資金實行專帳管理、專款專用，嚴禁挪用和擠 占。7. 2項目實施階段項目實施分為以下三個階段：準備工作：編制項目申請報告及審查、批復；準備設計資料、方案設計等?？辈煸O計：場區測量勘察、總體方案設計；初步設計及審批；施工圖設計。施工：根據規劃對基地內原附屬物拆除，同時要落實好協作關系，土建招標與施 工、設備安裝與調試等。為加快建設進度，縮短建設時間，各階段的工作應盡量提前進行，允許有一定的 交叉。7. 3建設周期由于項目較大，計劃分期實施，工程建設周期初步計劃為2年。第八章投

34、資估算及資金籌措8. 1估算說明本估算為某某投資股份有限公司“某假口酒店”項目的投資估算。投資估算范圍包括該項目土建工程、公用工程、室外工程，相關的土地費用、前 期費用等其它費用。本項目估算投資額萬元，由企業自籌部分資金，銀行貸款一部分資金。8. 2估算方法和依據8. 2. 1工程費用土建工程根據其建筑面積和建筑結構特點，參照類似工程的造價水平估算。項目 估價包括一般基本裝修，不含高檔裝修與衛生潔具、公用管線支管等。公用安裝工程包括房間內的給排水、采暖工程、照明配電工程等，按其建筑面積 套用類似工程概算指標估算。場區道路廣場、綠化、公用管線根據占地面積指標估算。工程費用估算表序號項目數量面）單

35、價（元/ m2）合價（萬元）1酒店大樓建安費用13002酒店后期裝修及設備采購 安裝30003道路及廣場45002401084綠化35001505室外管網6變配電及室外照明168合計8. 2. 2其它費用建設項目“其他費用”包括土地費用及出讓金、建設單位管理費、考古勘探費、 勘察設計費、工程監理費、消防設施配套費、環境影響咨詢費、工程招標費用、預備 費等。(1) 土地費用及出讓金：征地費：本項目建設用地通過招拍掛取得,土地出讓金及 拆遷賠償費用估算：21萬元/畝X 4-667 = 507萬元。(2)考古勘探費：按79萬元估算；(3)勘察設計費：依據計價格2002 10號進行估算，并結合項目實際

36、情況考慮， 按2%進行估算；(4)工程監理費：依據國家發改委、建設部發價格20071670進行估算項目前期工 作咨詢費，計價格1999 1283號,并結合項目實際情況考慮,按工程費用的0. 8%估 算；(5)消防設施配套費：按每平方米建筑面積2元計算：(6)建設單位管理費：依據財建20021394號文進行估算，并結合項目實際情況考 慮，按工程費用的1%計算。(7)工程招標費用：按國家發改委計價格2002 1980號進行估算，并結合項目實 際情況考慮;(8)環境影響咨詢費：依據國家計委、國家環?？偩钟媰r格2002 125號進行估 算，并結合項目實際情況考慮；(9)預備費:基本預備費:按工程費用的

37、4%估算?？紤]到本項目建設周期較長，漲 價預備費按6航十。其他費用估算表序號項目估算價(萬元)備注1土地費用5072考古勘探費793勘察設計費3624工程監理費5消防設施配套費6建設單位管理費1717工程招投標費用328環境影響咨詢費159預備費基本預備費4%漲價預備費10266%10建設期利息11合計8. 3總投資估算本項目總投資估算為萬元。其中：工程費用萬元，其它費用萬元(其中包括萬元 建設期利息)。詳見下表：總投資估算表序號名稱單位金額占總投資比例 (%)一 9工程費用萬元1酒店大樓建安費用2酒店后期裝修及設備 采購安裝3道路及廣場1084綠化5室外管網6變配電及室外照明168其它費用萬

38、元1土地費用5072考古勘探費793勘察設計費3624工程監理費5消防設施配套費6建設單位管理費1717工程招投標費用328環境影響咨詢費用159預備費基本預備費漲價預備費102610建設期利息合計萬元8. 4資金來源企業自籌資金 萬元，來源于企業自有資金、銀行貸款等。第九章財務評價9. 1費用與效益估算依據（1）建設項目經濟評價方法與參數（第三版）（2）中華人民共和國公司法及其實施條例（3）中華人民共和國營業稅法及其實施細則（4）中華人民共和國企業所得稅法及其實施條例（5）企業會計準則、企業會計制度及有關財務規定（6）國家及某市當地有關勞動工資管理和社會保障等有關規定9. 2費用與效益估算數

39、據選?。?）項目計算期：項目計算期定為15年，其中2012年、2013年為2年建設期，經營 期從2014年開始，前三年的經營效率分別為40%、70%、80%,從2017年以后正常滿負 荷運營，經營期為20年。（2）項目用以測算財務效益的總投資估算為萬元。（3）財務基準收益率的設定：目前全國社會財務基準收益率為8%,參照國家行業主管部門發布本行業融資前稅前財務基準收益率為8%,因此本項目的財務基準收益率確定為8%o（4）主要稅率的選?。焊鶕腥A人民共和國企業所得稅法、中華人民共和 國營業稅暫行條例、中華人民共和國房產稅暫行條例及有關稅法規定，本項目 所得稅率為25%、營業稅率5虬 城建稅率為7%

40、,教育附加費率既（營業稅及附加按計 征）。9. 3運營收入及營業稅預測項目建成后的營業內容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂項目收入、會 務會展收入、商品銷售收入。A.餐飲收入項目建成后平均每年可接待10萬人就餐，參照某市同類高檔賓館餐飲收費標準， 平均收費標準暫定位在400元/位。按上述的收費標準、就餐人數計，預計年餐飲收入 合計為4000萬元。8 .住宿收入參照某市同類賓館收費標準，年營業天數按365天測算，預計年均出租率70$一80% o（客房）住宿年均收入預測明細表單位：萬元序 號房間類型房價（元 /套）入住人 數單位 （套）天數入住率收入小計1標準間2人/間36570%2商務間2

41、人/間36570%3豪華商務間2人/間36570%合計580300C.娛樂收入娛樂旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、KTV、咖啡廳等收入（按酒店住宿收入的40%估算）。D.會務收入項目建成后，將形成大、中、小型會議室。收費標準將參照同類級別會務收費標 準計算（按酒店住宿收入的20%估算）。E.旅游商品銷售收入項目建成后平均每年可接待15萬游客，參照某市同類酒店旅游商品銷售收入水平，平均標準暫定位在100元/人。F.營業收入測算根據上述計算，預計項目建成后年均營業收入約為萬元,運營收入估算表序號項目收入估算（萬元）滿負荷運營（70% 入住率）4000備注A餐飲B酒店住宿均價580

42、元/間C洗浴、娛樂服務D會務收入1500E旅游商品銷售收入F合計G.營業稅及附加測算營業稅及附加按營業收入的計算為萬元9 . 4項目運營成本測算（1）經營成本和總成本費用估算根據現行財務制度規定，企業的總成本按營業成本及管理費用、財務費用、制造 費用等期間費用計算。為便于本項目的財務測算及評價，本報告依據投資項目可行 性研究指南及投資項目經濟咨詢評估指南的方法，將上述費用中的相同各項費 用歸并后，本項目總成本費用按直接成本、工資及福利、折舊費、修理費、財務費用 及其他費用等成本要素進行測算?？偝杀举M用估算表詳見附表：總成本費用估算表。A.直接成本項目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、洗

43、浴項目直接成本、娛樂項 目直接成本、會務會展直接成本、旅游商品直接成本、能源成本。據目前某市同類項 目的成本統計數據顯示，餐飲業務的平均直接成本分別為其營業收入的60%；客房業務、娛樂業務、會務會展業務的平均直接成本分別均為其營業收入的50% 估算；B.工資及福利項目勞動定員220人，工資按人均年收入萬元測算，福利費按工資的14%提取， 預計年均工資及福利費為萬元。C.固定資產折舊費根據國家有關規定，固定資產折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40年，殘值率 率5吼折舊費從項目經營期第一年開始計提。每年計提折舊費為萬元D.維修費維修費按固定資產原值按%計算，每年計提萬元。E.其他費用其他費用包括除

44、工資及福利費、固定資產折舊、維修費后公司其他管理費用等。F.總成本費用本項目年均總成本費用為萬元，見附表：總成本費用估算表?？偝杀緲嫵桑焊鶕攧辗治龊涂尚行匝芯康男枰偝杀举M用按其性態可劃分為固 定成本及變動成本；按項目評價則采用經營成本。（1）固定成本固定成本是指在一定的經營規模限度內，不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化 的費用。具體包括工資及福利費、折舊費、修理費、攤銷費、財務費用、部分直接成本 等。（2）變動成本變動成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費用，包括部分直接成本等。（3）經營成本按項目評價原則，經營成本是從經濟分析角度，將其從總成本費用分離出來的一部分成本，其計算表達式

45、為：經營成本二總成本費用-折舊費-攤銷費-財務費用。預計本項目年均經營成本為萬元，見附表：總成本費用估算表。（4）流動資金：按500萬元考慮流動資金?？偝杀举M用估算表序 號項目名稱運營期第1年第2年第3年第4年第5年及以 后1經營成本工資福利直接成本維修費管理費用2折舊費3其他運營 費用4總成本費 用固定成本可變成本序 號項目名稱運營期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1營業收入運營收入2經營成本工資福利直接成本維修費營業稅及 附加3折舊費4其他運營 費用5總成本費 用6所得稅計 算基數7所得稅8年收入9年總成本 費用10利稅總額11稅后利潤12企業發展 基金13職工獎勵 及福利基 金14應

46、付利潤15未分配利 潤9. 5項目損益分析9. 6貸款償還計劃項目計劃向銀行貸款10000萬元，建設期第一年借款7000萬元，第二年借款3000萬元，貸款利息按銀行三五年貸款利率%執行，還款期五年。還款付息計劃表單位：萬元借款還本付息表序號項目建設期運營期2012 年2013 年2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年1年初累計借 款2還本付息額本期借款3000本期利息本期還本3借款償還資 金來源年收入年總成本費 用所得稅備 注：貸款總額10000萬元，并在年中均勻發放，貸款年利率。按照等額還本付息5年 還清由以上貸款償還計劃可以看出本項目有足夠的資金償還貸款。項目投資財務

47、現金流量表序 號項目名稱建設期運營期第1 年第 2 年第3 年第4 年第5 年第6 年第7 年第8 年第9 年第10年第11年第12 年第13年第14年第 15 年1現金流入營業收入回收固定資 產余值0回收流動資 產02現金流出建設投資流動資金200稅金及附加經營成本3稅前凈現金 流量4稅前累計凈現 金流量5所得稅稅后凈現金 流工稅后累計凈現 金流量4折現系數 1=8%5稅前折現凈現 金流量6稅前折現累計 凈現金流量7財務凈現值 (i=8%)8投資回收期 (靜態)9項目財務內部 收益率%由以上現金流量分析可知當折現系數為社會基準折現率8%時，項目 的財務凈現值為萬元；投資回收期（靜態）年（含兩

48、年建設期），項目 全部投資的財務內部收益率樂 大于社會基準折現率8%,從財務角度分析 項目可行。9. 7盈虧平衡分析按項目經營期第4年的數據，以經營能力利用率表示的盈虧平衡點 為：BEP（經營能力利用率）=年總固定成本/（年運營收入-年總可變成本- 年營業稅金及附加）X100%二（）=%；盈虧平衡分析以項目生產能力利用率表示盈虧平衡點TR總收益TC總成本年總運營收入年總固定費用年可變成本營業稅金及附加BEP%計算表明，項目正常生產年份的經營能力利用率達樂 可實現盈虧平衡。10. 8風險性分析（1）可能出現的市場風險客源市場受消費心理和消費欲望等影響，任何一個因素的改變都可 能影響到客源數量和結

49、構的變化，從而影響到酒店業的發展。這些影響因素中，消費者收入變化所帶來的風險是全行業共同面臨的風險，屬系 統風險。（2）市場風險的應對措施系統風險屬于全行業共同面臨的風險，市場競爭十分激烈，同質產 品可能會分流相當一部分客源。為盡量避免市場風險的出現，應著力加 快項目建設進度，加大宣傳促銷力度，提高市場競爭力和占有率，促使 客源穩步增長，并不斷研究市場變化，根據旅游者的消費要求推陳出 新，調整和優化產品結構，實施精品名牌戰略，形成“唯我獨有，經久 不衰”的特色飲食文化，從而降低市場風險。本項目生態系統完整，自然景觀優美。（1）生態環境保護風險項目建設會造成區域內局部地表變化，；建筑風格設計不當

50、會產生 與自然環境不協調；建筑垃圾處理不當會產生生態環境污染等問題，都 應引起項目建設單位高度重視，并按各項環?？刂拼胧┴瀼芈鋵?，嚴格 實行“誰開發、誰保護、誰建設、誰負責”的制度，堅決避免“建設性 破壞和破壞性建設”現象發生。（2）建設過程中的風險項目投資較大，建設內容多，周期短，環保要求高，技術設計涉及 多個專業和不同技術標準，牽涉多個行業、部門和單位。因此，要成立 項目開發建設領導小組，選調相關技術、管理人員成立籌建辦公室，嚴 格實行工程招標投標制和工程監理制，推行現代科學工程建設管理，加 大配套資金落實力度和各項建設協調管理力度，確保工程進度和工程質 量。（3）環保和建設風險的應對措施針對環境保護和生態系統建設中可能出現的各種風險，只要項目建設 單位嚴格按項目建設設計規劃要求進行，同時按本報告中所提出的各種環 保措施來操作，完全可以避免出現上述風險；建設過程中的技術風險和成 本控制風險只要建立和健全領導機構、組織體制和