1、益陽市住房公積金管理中心益陽房地產(chǎn)（住宅）及居民住房消費(fèi)市場分析住房公積金“一頭連著經(jīng)濟(jì)，一頭連著民生”，從政策定位和現(xiàn)實(shí)作用來看，它同時(shí)具有住房金融和住房保障兩大功能。職工通過長期的資金積累和較低的融資成本，有效增強(qiáng)了住房消費(fèi)能力；住房公積金管理機(jī)構(gòu)通過貸款發(fā)放和資金提取，客觀推動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。本文試圖通過具體數(shù)據(jù)分析2016年益陽房地產(chǎn)（住宅）及居民住房消費(fèi)市場情況，來更加科學(xué)、全面地認(rèn)識(shí)住房公積金制度。一、我市房地產(chǎn)（商品住宅）市場基本情況（一）住宅是我市房地產(chǎn)投資、銷售的主陣地2016年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資108.20億元。其中，住宅完成投資66.95億元，投資占比為61

2、.88%。全市實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售面積324.50萬。其中，住宅銷售面積288.32萬，銷售面積占比為88.85%。全市實(shí)現(xiàn)商品房屋銷售金額120.41億元。其中，住宅銷售金額93.53億元，銷售金額占比為77.68%。（二）通過住房公積金個(gè)貸實(shí)現(xiàn)的住宅消費(fèi)比重較大2016年，通過住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住宅銷售面積110.58萬，住宅銷售面積占比為38.35%。通過住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住宅銷售金額36.01億元，住宅銷售金額占比為38.50%。通過住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)融資19.99億元，占全市新發(fā)個(gè)貸市場的比例為49.39%。住房公積金貸款成為我市居民購房融資的重要途徑。（

3、三）房價(jià)收入比、房價(jià)租金比在合理區(qū)間商品住宅銷售價(jià)格是否合理，目前比較通用的考核指標(biāo)是房價(jià)收入比（商品住宅總價(jià)與家庭年可支配總收入的比值）和房價(jià)租金比（商品住宅每平方米價(jià)格與每平方米月租金的比值）。2016年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24745元，商品住宅均價(jià)3244元/m2，家庭戶均人數(shù)3.29人（2015年數(shù)據(jù)），商品住宅月均租金16.66元/。按2016年住房公積金個(gè)人住房貸款抵押房產(chǎn)戶均120.10計(jì)算（商品住宅戶均總價(jià)為389604.40元），我市房價(jià)收入比為4.79，房價(jià)租金比為194.72。1.房價(jià)收入比低，市場少泡沫。房價(jià)收入比低大致反映了家庭實(shí)現(xiàn)購房行為的難易。當(dāng)某個(gè)區(qū)域

4、商品住宅的房價(jià)收入比在4-6之間時(shí)，該區(qū)域的商品住宅銷售價(jià)格即處于合理范圍。我市商品住宅的房價(jià)收入比為4.79（去年同期為4.73），表明房價(jià)合理，家庭易實(shí)現(xiàn)購房行為，房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)大規(guī)模炒房現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫少。2.房價(jià)租金比小，投資有空間。房價(jià)租金比大致反映了房屋以出租方式取得投資回報(bào)的大小。如果房價(jià)租金比超過300，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資價(jià)值變小，房價(jià)高估；如果房價(jià)租金比低于200，說明該區(qū)域房產(chǎn)投資潛力較大，房價(jià)泡沫不大。我市商品住宅的房價(jià)租金比為194.72（全年同期為178.33），表明房價(jià)處于正常水平，居民投資房地產(chǎn)市場能取得一定的回報(bào)。二、住房公積金在居民住房消費(fèi)中的作用（一

5、）住房公積金貸款融資率住房公積金貸款融資率=(住房公積金貸款金額÷家庭購房款總額)×100%。該百分比越大，購房家庭自籌資金越少，住房公積金貸款對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯，居民越容易實(shí)現(xiàn)購房行為。 2016年，住房公積金個(gè)人住房貸款抵押房產(chǎn)戶均120.10，按市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（全市住宅均價(jià)3244元/）計(jì)算，每套住房總價(jià)約為38.96萬元。2016年，我市住房公積金個(gè)人住房（組合）貸款平均額度為28.64萬元，住房公積金貸款融資率為73.51%，職工家庭只需首付10.32萬元。（二）住房公積金繳存還貸率住房公積金繳存還貸率=（住房公積金月繳存額÷住房公積金貸款

6、還款額）×100%。該百分比越大，住房公積金繳存對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。2016年，我市住房公積金人均月繳存額為946元，人均月還款額1148元。住房公積金在單職工繳存家庭的繳存還貸率為82.40%，借款家庭只需補(bǔ)充還貸202元/月；在雙職工繳存家庭的繳存還貸率為164.80%，借款家庭通過按月繳存和對(duì)沖即可實(shí)現(xiàn)輕松還貸。（三）家庭月收入還貸率家庭月收入還貸率=（住房公積金貸款還款額-住房公積金月繳存額）÷家庭月收入×100%。該百分比越小，住房公積金對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。2016年，我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入24745元，以夫妻雙方收入計(jì)算家庭

7、月收入為4124元。根據(jù)住房公積金繳存還貸率的測(cè)算數(shù)據(jù)，單職工繳存家庭每月需補(bǔ)充還貸202元，家庭月收入還貸率為4.90%，雙職工繳存家庭月收入還貸率為0%。（四）住房公積金貸款利息節(jié)省率住房公積金貸款利息節(jié)省率=（與住房公積金等額的商業(yè)貸款利息額-住房公積金貸款利息額）÷等額商業(yè)貸款利息額×100%。該百分比越大，住房公積金貸款對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。按2016年住房公積金貸款平均額度28.64萬元，平均借款年限16.02年計(jì)算，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款利息總額（利率4.90%）12.75萬元，住房公積金個(gè)人住房貸款（利率3.25%）利息總額8.14萬元。住房公積金貸

8、款利息節(jié)省率為36.16%。（五）住房公積金提取首付支付率住房公積金提取首付支付率=購房提取總額÷（家庭購房款總額-住房公積金貸款金額）×100%。該百分比越大，住房公積金對(duì)居民住房消費(fèi)的支持作用越明顯。2016年，全市購建房提取平均每筆5.38萬元。根據(jù)貸款貢獻(xiàn)度的分析，職工家庭只需首付10.32萬元。若單職工繳存家庭購房，住房公積金提取首付支付率為52.13%，實(shí)際支付首付4.94萬元；若雙職工繳存家庭購房，住房公積金提取首付支付率為100%（同一套商品住房的提取加貸款金額不能超過房屋總價(jià)），實(shí)際支付首付0萬元。從以上分析，我們可以看到住房公積金制度，不僅能有效保障住房銷售、刺激直接投資、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展；還能顯著降低職工的購房融資成本，減小貸