1、佳程廣場項目上市期包裝專案佳程廣場項目上市期包裝專案策略規劃推廣建議目錄市場分析一、市場分析71.259.238.11201020304050607080總供應量上市供應量上市消化量未上市供應量1、北京市寫字樓/商住樓的供應與需求分析:北京市寫字樓/商住樓市場處于飽和狀態，供大于求，同時新項目不斷涌現，“佳程廣場”項目占未上市項目的16 .51%。（資料來源于央視調查咨詢中心）（資料來源于央視調查咨詢中心）萬m16.51%83.49%佳程廣場53.51%46.49%消化率70.37%29.63%空置率q空置率空置率q消化率消化率q占有率占有率 由于寫字樓/商住樓市場在1998年前投入量過大，導

2、致1998-2000年間市場出現低谷；而今又呈增長態勢。38%27%35%98年以前98年2 0 00年2000年至今一、市場分析2、北京市寫字樓/商住樓階段性投入使用量與比例分析:16.020.722.50.05.010.015.020.025.098年以前98年2000年2000年至今萬m 50%20%15%5%10%東三環路霄云路機場高速路亮馬橋路其他一、市場分析3、北京市寫字樓/商住樓的區域分布分析:q 東三環路：商業繁華，交通便利，配套設施完善，以商貿行業為主，占50%以上。具體有幸福大 廈、中旅大廈、京信大廈、昆侖飯店等。q 霄云路：重要街路，交通快捷，政府機關較多。約占20%左右

3、。q 機場高速路：為開發重點區域，交通及其便利，是進出北京市中心的主要地段，約占15%左右。q 亮馬橋路：百貨業及涉外飯店集中區域，環境好，專業配套完善，是窗口區域，約占5%左右。q 其他：比較分散，約占10%左右。一、市場分析4、東三環路商圈分析：東三環路核心商圈多年歷史日客流量100000多人日成交額數億元商務圈霄云路/亮馬橋路/新源南路/聯合國開發署（使館區）文化圈世紀劇院/農展館金融圈中行/工行/農行餐飲娛樂圈紅子雞海鮮大酒樓/希爾頓大酒店生態圈朝陽公園/萊太花卉市場信息圈報業/通訊交通圈機場高速路/公交便捷醫療圈北京軍區總醫院分院商業圈燕莎友誼商城東三環路核心商圈擁有9大資源，極具投

4、資與發展潛力。不但是商業活動的核心區，也是城市財富資源的融匯處。 人流、資金流、信息流 一、市場分析5、佳程廣場項目規劃概況：內容內容項目項目規劃思想：商務公寓（商住寫字樓）規劃思想：商務公寓（商住寫字樓） 功能用途功能用途層數層數 公共公共面積面積（層）（層） 共享大廳共享大廳 商務公寓商務公寓 私人會所私人會所 餐飲娛樂餐飲娛樂 樓層規劃樓層規劃單位配比單位配比單位單位種類種類備注備注廣場廣場交通交通/泊車位泊車位綠化綠化/景觀景觀全樓分攤系數全樓分攤系數建筑結構建筑結構建筑風格建筑風格地下地下裙樓裙樓塔樓塔樓車場辦公設備房車場辦公設備房配套服務區配套服務區備備注注凈高凈高走廊走廊寬度寬度

5、電梯電梯數量數量（含貨梯）（含貨梯）步梯步梯數量數量(含消含消防梯防梯)分分攤攤系系數數 面積面積（層）（層）數量數量（層）（層）項目規劃狀況二、SWOT分析1、優勢： 項目核心優勢競爭力？戶型，總價款低，方便購買東三環路商圈，構成“佳程廣場”的巨大市場潛力酒店式服務，細致周到；生活無憂精裝修，省時省事省力，“拎包即住”地段是“佳程廣場”最重要的優勢二、SWOT分析2、劣勢：交通：地處旺地深巷（南銀大廈），交通是否便利？電梯：？歷史：本案建造期長，未免會造成社會美譽度差？價格：單位價格偏高？（均價多少？）居住：戶型如何？每層戶數如何？人流如何？三、策略規劃商住樓大多數客戶認為商住樓是以住宅演變

6、而來，形象力較弱；區域內，并不缺乏此類產品銷售情況不甚樂觀；無鮮明差異，不能凸顯競爭力。寫字間項目周邊近交通、近環境無法匹配寫字間功能；寫字間市場，空置率高；無競爭力，難以達成銷售；銷售周期過長。住宅無中庭，無園區；北向的單元，銷售阻力大；無住宅的配套環境；均價價位如何？酒店近郊通環境無法適應其客流要求；啟動資金數巨大、管理龐雜；貨幣回籠遲緩，存在一定風險。1、項目定位論證：三、策略規劃2、項目定位：商 務 公 寓酒店式公寓源于歐洲，是在旅游區內租給游客供其臨時休憩的物業，由專門的管理公司進行統一的上門管理，既有酒店的性質，又相當于個人的“臨時住家”。國內的酒店式公寓最早出現在深圳，近兩年在上

7、海、北京均有開發。由于酒店式商務公寓提供的商務服務更多地迎合了信息化時代日益加快的生活節奏對時間的需求，被廣大商務人士所接受，結合“佳程廣場”的產品特征和東三環核心商業區的特色，將項目定位在：將商務活動、個性化商務居住與國際標準酒店式服務有機結合，利用國際商務公寓，以全方位高層次的星級服務為“商務人士”在東三環核心商務區營造一個“隨時起降”的商務生活平臺。三、策略規劃3、競爭區隔：個性化的商務居住和自助式家居服務，真正實現賓至如歸從事商務活動和酒店式服務提供商務居住和酒店式服務無論是設施，還是服務，質量是差別商住樓酒 店住 宅寫字樓三、策略規劃4、目標群界定：大投資商中產階層/特定人群新經濟新

8、環境的新貴一族地位優越的小資群體無家，無憂，有資金的單身貴族投資者使用者以東三環路商圈為中心，從事商務活動的本地的個人或組織，以及外地辦事機構，具有投資意識的商務人士。投資性是“佳程廣場”的目標客戶群（投資者與使用者）共有的特征三、策略規劃5、核心概念：新投資時代讓資本為您工作新資本主張投資“佳程廣場”投資是一個永遠熱門的話題，各種投資渠道也是極其引人注目，許多人都不愿意再將錢存入銀行，而股市又是一種高風險高利潤的投資手段，但風云莫測的股市行情讓許多投資人望而卻步。更多的投資人為求得穩定的保障，將目光投注到“國債”、“原始股”等安全穩妥的投資途徑上，但這一類型的投資渠道大都受到政府的限制，致使

9、機會極為難得?，F在已經有越來越多的投資人關注的房地產投資，希望從中得到高額安全的利潤。在這里，我們提出：q“佳程廣場”將酒店式商務公寓劃分為小面積房間產權出售，統一經營。為投資者提供了一個絕佳商機。q成立“房屋投資銀行” ：客戶在簽定購房合同的同時，即可將房產存入發展商設立的“房屋投資銀行”。每年只需給經營者提供60天的空置時間，就可以得到相當于月供款的租金利潤，如果經營者有所贏利還可獲得年終分紅。相當于購房的同時就可擁有穩定的租約，安全穩定有保障，還可獲得不動產進行再投資。讓資本為您工作。三、策略規劃6、支持點：（以商業貸款利率6.336%，售付三成，十年還款期政策計算）以自備10萬元為例，

10、你可以投資一套面積100平方米，單價5300元平方米，總價約50萬元左右的房子，余錢可以通過銀行貸款獲得，那么這10萬元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資炒樓5300元平方米是在期房剛公開時購進，到現房時約6個月再賣出，按1.5的樓價升幅計算，這時，房子的單價可以賣到6000元平方米左右，總價約57萬元，短短的6個月，你就回收了投資成本，還賺了7萬元，月投資回報率達11.7。長線投資長期租賃50萬元的總房價，首付10萬元，其余40萬元20年按揭貸款，按等額還款計算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產

11、權，并且可以繼續獲利，因為一套房子的使用壽命至少在60年以上。 三、策略規劃6、支持點：（以個人貸款利率5.04%，售付三成，三十年還款期政策計算）以自備10萬元為例，你可以投資一套面積100平方米，單價5300元平方米，總價約50萬元左右的房子，余錢可以通過銀行貸款獲得，那么這10萬元的投資收益又是怎樣的呢？短線投資炒樓5300元平方米是在期房剛公開時購進，到現房時約6個月再賣出，按1.5的樓價升幅計算，這時，房子的單價可以賣到6000元平方米左右，總價約57萬元，短短的6個月，你就回收了投資成本，還賺了7萬元，月投資回報率達11.7。長線投資長期租賃50萬元的總房價，首付10萬元，其余40

12、萬元20年按揭貸款，按等額還款計算，月還款約為2700元(含利息)，如果月租金是3500元，用租金來還按揭款還有盈余，不到12年，你就可以收回投資款，還得到一套房子的產權，并且可以繼續獲利，因為一套房子的使用壽命至少在60年以上。 首先，投資酒店式商務公寓的收益率令人向往：假定按揭期限15年，標準間價格19.5萬元。投資者只需投入房價的30，即58500元，就可擁有一套全產權物業。無需承擔每月1082.28元的月供，且省去維修的麻煩。在按揭期內由酒店經營者經營，一個月可以享受4天的免費入住權及使用酒店裙樓健康會所設施。同酒店經營者相比，投資者不擔風險，共享利潤，回報穩定連續，回報率高。我們再計

13、算一下年投資回報率：年投資回報率（1082.28124100）58500=22.88（100元為房價，未考慮利潤分成）15年后如繼續選擇由酒店管理者經營，年現金回報率1082.281258500=22.2。我們不妨來看看酒店式公寓與銀行儲蓄、債券回報率之間的比較： 酒店式公寓與儲蓄、債券回報率對比很明顯，酒店式商務公寓的投資回報率遠遠高于另外兩種投資模式。其次，讓我們對其風險進行分析?！案呤找姘殡S高風險”在這種創新的理念下成為空穴來風，我們對酒店式公寓投資風險和銀行存款、國債、股票和普通住宅的風險進行對比如下：(見下圖）通過對比，結果不言而喻。投資酒店式商務公寓，如同找到了新奶酪一般，前途光明

14、。 銀行存款國債股票普通住宅本案風險性分析收益率及低，風險低，面臨通貨膨脹，貨幣貶值利率較銀行存款利率稍低風險極高，收益不穩投入較大，收益不連續，穩定性差，同質現象嚴重，出租價格呈下降趨勢投入小，收入穩定可靠，收益率高，風險低專業的酒店經營和優越的地理位置提升價值，企業品牌效應的信息保證三、策略規劃6、支持點：三、策略規劃7、利益點：黃金地段小戶型精裝修酒店式服務東三環路商圈市場投資機會整合利益點佳程廣場投資/自用兩輕松24小時商務中心自身配套支持進行延伸三、策略規劃7、利益點：精選的地段：地產投資中的第一要素地段優勢，已無需詳加論證。選擇了具有投資價值的地段就取 得了80%的成功?！凹殉虖V場

15、”地處東三環核心商圈內，是重點開發地區，持續攀升的售價及 租金，使得“佳程廣場”成為地產投資中的原始股。精彩小戶型：“佳程廣場”？戶型，給您一個低投入高利潤的絕佳投資機會。精裝的房子：全品牌化精裝修，節省時間，節省資金，拎包即可入住，讓您的投入物超所值。精心的服務：“佳程廣場”酒店式管理，服務細致入微方方面面貼身呵護，營造無優的生活空間。精明的投資：客戶在簽定購房合同的同時，即可將房產存入發展商設立的“房屋投資銀行”。每年只需給 經營者提供60天的空置時間，就可以得到相當于月供款的租金利潤，如果經營者有所贏利 還可獲得年終分紅。相當于購房的同時就可擁有穩定的租約，安全穩定有保障，還可獲得 不動

16、產進行再投資。三、策略規劃8、傳播語：南國貿，北佳程三、策略規劃9、賣點與買點：投資/服務增值/方便/欲望東三環商圈潛力酒店式服務24小時商務中心戶型？/總價低精裝修配套全投資過度住宅投資/增值一個人住服務好離工作地近不用再住酒店了作辦事處回報投資的回報、利潤的回報、使用的回報、欲望的回報三、策略規劃10、營銷策略：打造高品質品牌影響力有節奏、有控制的銷售推進和投資炒作拉動投資者推動使用者產權銷售項目經營兩步走/兩層推三、策略規劃11、產品建議：面積：以？M？戶型為主；功能：24小時物業服務、24小時熱水供應、24小時中央空調、24小時中央廚房、公 用律師/會計師/秘書/保姆、專業全程代辦公司

17、注冊、商務中心；配置：3-5條外線；付款：降低首付壓力，實施“零首付”或“3萬進住”；銷售終端：作高售樓中心的調節性，提高檔次； 自助特約服務，即在物業服務項目中增設了諸多類似酒店服務功能的服務項目，如叫早、送餐、上門洗衣、計時家政服務等。這些頗具 新意、細致入微的服務，可以為生活節奏快、時間緊張、工作繁忙的年輕白領們解除衣食住行的后顧之憂，而且在凸現“享受”這一生活 的重點的同時，還盡可能地為他們降低了生活成本。此外，“自由度”還利用底商精心規劃配置了諸如商務中心、醫療中心、洗衣房、健 身房、美容院、托兒所、超市、咖啡廳、銀行、郵局等服務設施 將單位產權進行最小化分割向外發售，降低門檻值，吸引更多投資人，參與其中， 縮短資金回籠周期四、推廣建議1、推進策略：分層銷售：根據不同時期，向不同人群，推出不同 樓層，進行有針對的推廣與發售。推進節奏：一期與二期控制銷量，制造售罄的氛圍， 激發目標客戶群的購買欲望。推廣策略：以口碑及信息傳播為主，附以品牌形象 廣告，制造神秘感和急迫感。一期：3-