1、1 / 27中商廣場樓盤策劃報告一、前言承蒙貴司厚愛，得以讓敝司有機會策劃代理“中商廣場”項目，前期 敝司以就該項目向貴公司提交了 中商廣場市場推廣要點提案 和中 商廣場項目市場推廣20天打算，現就該項目推廣思路細則及實施方案 作一個體描述推廣思路及實施方案遵循“準確、合理、領先、系統及可 操性”等原則，以求使該項目一推出市場即贏得“滿堂紅”。 二、市場分析1、寫字樓市場調查與分析沒有一個深入細則及科學的市場調查與科學的市場分析 ，則市場推廣思 路確實是無本之木，無源之水1.1寫字樓宏觀市場分析 在房地產開發四大產品（住宅、商鋪、寫字樓、廠房）中，寫字樓的各 項綜合指標最能反映一個國家和地區的

2、經濟活力狀況及走勢。因此，購 買（或租用）寫字樓的客戶群最理性，寫字樓開發的利潤較高，同時風 險亦較大。粗略縱觀寫字樓的進展狀況，在92、93年房地產一片熱潮 中，寫字樓市場也是一片歡聲笑語，在廣州當時的地標性物業“世貿中 心”就曾賣到2 / 2716000元/M2。但伴隨著寫字樓的過度開發和國家宏觀調 控政策的實施，寫字樓的命運也最為悲慘，以96年以后的廣州寫字樓 市場為例，環市東路、天河北路一帶的甲級寫字樓的月租金從旺市時的250-350元/M2跌到120-180元/M2,跌幅近60%，且空置率仍相當高。 寫字樓的蕭條直至98年底。1999年至2000年，隨著中國立即加入世 貿步伐的臨近，

3、部分省市寫字樓租售市場開始升溫，盡管大部分升幅幅 度不大，但北京、上海的升幅都不低，北京的升幅更是達到40%。2000年以后，隨著中國正式加入世貿組織和國家經濟進一步好轉，國外機構 和國內企業對寫字樓將有較大的需求，尤其是京、津、滬、穗等經濟中 心和內地在地理交通上占有重要地位的區域性大都市，如武漢、成都、 重慶等。因此，寫字樓的市場機會將會越來越多。1.2武漢寫字樓現狀分析 要分析武漢寫字樓市場，首先得認識武漢。武漢作為湖北省省會，位于 中國中部軸線，長江中游地帶，是全國重要的交通樞紐，素有“九省通衢”之稱，水、陸、空交通發達 ，同時武漢也是全國重要的物資集散地， 漢正街小商品市場聞名全國，

4、也輻射全國，是一座多功能綜合性特大都 市，商業經濟活躍。3 / 27武漢寫字樓要緊集中在商務區漢口區，高檔寫字樓售價差不多在6000-8000元/ M2之間，租價差不多在40-70元/M2月之間，治理費差不多在10-15元/M2?月之間，入住狀況則兩極分化，以招銀大廈、建銀大廈等十座寫字樓為例，招銀大廈、泰合廣場等五座寫字樓 入住率在90左右，建銀大廈、瑞通廣場等四座寫字樓入住率都在40以下。武漢所處地理及進展狀況 ，在中國加入世貿成為現實和在武漢在西部大 開發中所肩負的使命，注定武漢在今后的進展中將充滿著機會和活力， 也必將吸引大量的跨國集團和國內各類企業搶灘進駐武漢 ，武漢寫字樓 市場在今

5、后兩年確信會機會許多。2、要緊競爭對手分析2.1同質同檔寫字樓競爭對手分析（見附表1）因中商廣場項目大、檔次高，因此，其市場應在武昌區的基礎上吸納其它區尤其是漢口區寫字樓的客源 ， 故全面分析武漢寫字樓市場對本案有 莫大關心。2.2武昌區寫字樓競爭對手個案分析 在武昌區與本案爭奪客源的要緊為亞貿廣場、綠洲廣場、珞珈山大廈、 江天大廈和洪寬敞廈，中商廣場目前出租率僅為4 / 2725，而亞貿廣場B座入住率達100，江天大廈入住率為80，以中商廣場在武昌區的檔 次和地標地位及中商集團的阻礙力和號召力 ，中商廣場的低出租率和零 出售令人費解。因此，中商廣場面臨著原有寫字樓和新峻工寫字樓雙重 壓力，其

6、中本案最大的競爭對手為亞貿廣場。亞貿廣場經濟指標名稱：亞洲貿易廣場地點：武昌區武珞路628號開發商：亞洲貿易廣場股份有限公司總占地面積：12000 M2總建筑面積：120000 M2其中A座建面36000 M2規劃：由A、B二幢塔樓和裙樓連體而成 層高：A座28層B座32層 功能：底樓美食城、肯德基、停車場一樓五樓為商場A座8-17層原規劃為四星級賓館，現定位為寫字樓A座18-28層為高檔寫字樓5 / 27B座為高檔寫字樓租售方式：出售、出租、以租代售三種形式售價：均價4800元/M2,整體購買還有優惠，并有一定的投資優惠政策租價：均價70元/M2,大面積出租可優惠（以此價位出租，事實上是引導

7、客戶選擇購買方式的采納的策略）以租代售：120元/M2?月，五年期滿，產權歸客戶，但每年租金需每年第一個月付清（選擇此種方式的客戶也可不能多，以100M2面積計算，首期付出了20%的款項后，五年共付70萬元，而采納按揭形式購 買僅需480000元，相當于五年分期的70%）治理費：5.5元/M2?月入住率：B座100%A座尚未入住配套：具備購物、休閑、餐飲、娛樂等各項設施，具體為裙樓大型商場（全市第四） ，200泊位停車場、新加坡美 食城、肯德基快餐廳、裙樓屋頂露天泳池、高檔保齡 球館、美發美容中心等。有用率：69 外立面裝飾：裙樓玻璃幕墻，塔樓以白色條磚為主，配 淺 藍色玻璃 內部設施：中央空

8、調、IDD電話、互聯網、消防監控系統、A6 / 27座共6部電梯 內部裝修：寫字樓無天花、水泥地面 優惠政策：三、 項目分析1、項目理解項目名稱：中商廣場地點：武昌區中南路占地面積：6700M2建筑面積：規劃：由A、B二幢角筒式主樓和裙樓連體而成樓高：180米樓層：A座49層B座38層（均含地下二層）功能：地下一、二層為停車場地上1-6層為購物中心地上7-9層為飲食娛樂、休閑、健身中心地上10-49層為寫字樓有用率：627 / 27室內交通：寫字樓11部美國奧的斯高速豪華直升客梯，2部 專用消防電梯，另設步梯通道3條，寬1.2室外交通：46條公交線路在此設站，緊鄰長途客運站、武昌火車站、到武漢客運港和天河機場均有直達車智能化：中商廣場具備5A功能，即自動化治理系統（BAS、自動化監控及保安系統（ACS、消防自動化系統 （FAS、通訊自動化系統（CAS、辦公自動化系統 （OAS、空調設施：美國特靈牌制冷機組及中央空調系統，另有新風增氧系統 消防設施：消防自動報警聯動系統，房間及過道設有手動報 警閥，多層次消防安全愛護，主樓第10、23、36層為防火、消煙、供氧、疏散避難層，并設2部直升全程消防專用電梯供電設施：供配電房接收輸出兩回路10KV高壓變電，24小時供電，另設進口人防應急柴油機發電機組，以8 / 27供要緊設備的緊急啟動停車場：地下兩層共180多個泊車位