1、前言20世紀90年代以來，國內城市在上海CBD建設的引領下，意識到CBD對于城市經濟發展的重要性，于是紛紛上馬CBD項目，先后有36個城市制訂CBD規劃并到國務院備案，其中有8個城市己經進入開發階段。廣州十一五規劃對于廣州現代化大都市的定位是廣州中心城市定位的回歸，因而也對廣州CBD的建設提出了更高的要求，CBD的功能有待進一步提升。此外，十一五規劃中對現代服務業的布局為“一區集聚、三圈協同、四極帶動”，其中的“一區”指的是由珠江新城、琶洲地區和天河北共同組成的城市中央商務區，政府重新給了以珠江新城為核心的中央商務區一個明確的定位，表明它在廣州城市CBD建設中獨一無二的地位。同時，在2004年

2、廣州珠江新城CBD的各項建設項目陸續開工。作為一個典型的大型集群項目，珠江新城CBD有上百個項目同時開展。其規模大、周期長、費用多、綜合性強以及項目干系人復雜的特點，對世博會項目群管理（Program Management）提出了很大的挑戰。這就需要構建大型集群項目管理平臺，實現協同工作。珠江新城CBD是一個大型集群項目， 項目間普遍存在的管理業務和管理流程的交錯，是實現世博會項目群管理面臨的第一層挑戰。分角色多層級的管理模式要求管理過程中對信息流進行精確把控，引入一個大型集群項目管理架構，來輔助上百個項目的干系人之間的協同工作是必然選擇，同時實現對項目最佳實踐的經驗積累。本文會從建設CBD的

3、意義和廣州CBD的演變過程，敘述廣州建設CBD的必要性。與此同時，通過對這項目的復雜性和基礎層面組織架構的分析，詮釋群項目管理的意義。同時針對廣州珠江新城的CBD的建設提出了三個問題：為什么要建？要建設什么？怎么建設（主要圍繞道路建設和城中村改造問題）？簡單概括為WWH（Why、What、How）。珠江新城CBD項目策劃目錄1、CBD概述，珠江新城CBD組織管理 2、珠江新城CBD總體規劃 3、珠江新城CBD市政道路，政府融資 4、珠江新城CBD城中村改造，風險、補償 1、 概述1.1 CBDCBD是中心商務區（Central Business District）的縮寫，起源于20世紀20年代

4、的美國。其最初被定義為“商業匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，是現代城市中的重要地區、國外人習慣上稱之為“市中心”。 CBD既是一個城市的功能核心，也是現代化大都市的一個重要象征與標志。1.2 關于CBD的特征1)區位特征:CBD一般位于城市的經濟重心，該區域交通四通八達，是城市公共交通的換乘中心，每天都有大量的人群在該區域集中和疏散。從城市周邊到該區域的時間距離最經濟。2)地價特征:CBD內的高峰地價十字路口是整個城市地價最高的區位。與CBD以外的其它區域相比，CBD內的土地呈現出稀缺、高價的狀態。3)建筑特征:由于中央商務區內

5、地價高企，空間的平面擴展范圍有限，這就促使了CBD內的建筑積極向垂直空間發展。現代CBD區域內一般高樓林立，是整個城市建筑密度最大的區域。同時，CBD往往代表了整個城市的形象，體現了整個城市的景觀特征。4)人口特征:CBD是整個城市人口密度最大的區域之一，每天都有大量的人口出入于此。從出入CBD的目的性來看，該區域的人口可分為以下三種:工作人口;居住人口，即在CBD內的住宅、公寓中居住的人口;其他人口，包括由于公共交通換乘、旅游、購物等形成的人流。5)產業特征:產業特征是CBD的核心特征，CBD是第三產業高度集中區域。這里聚集了大量的金融、服務、商業等機構和眾多的公司總部，集結了最高端的產業。

6、6)功能特征:現代中央商務區最鮮明的功能特征是占其主導地位的商務功能。CBD鮮明的商務功能使其具有很強的經濟控制功能，它是市場經濟體制下區域經濟的控制、管理和指揮中心。7)時代特征:CBD是不斷發展的，不同的時代CBD有不同的特點，在經濟全球化，產業信息化的背景下，CBD經濟具有明顯的外向性和高度信息化的特征。8)交通特征:具有最高的可達性和擁擠程度。CBD具有城市和區域中最發達的內部交通和外部交通體系，以利于員工上下班和辦事人員、游客等的來往。但因為聚集了大量的人流、車流，其擁擠程度往往也是最高的。1.3 建設CBD的意義經濟全球化需要CBD，伴隨著經濟全球化，高效、集約的都市中央商務空間已

7、經開始區別于傳統的商業鬧市而存在。現代CBD的概念已經升級，它與全球經濟的發展密切相關，無論是在功能構成、空間形象，還是在交通運轉方式、設施配套等方面都已經演化為一個相當獨立的地域，它的職能已經超出了城市本身的意義，變成了全球或區域經濟一體化系統中的一個重要單元。加入WTO以來，大量外國機構、企業涌入，寫字樓的客戶群也隨之猛增，供不應求的矛盾也日益顯現出來。解決這一矛盾的關鍵就是擴大供應量，滿足市場需求。通過CBD品牌的營造，既可以使城市形成具有長遠意義的新的經濟增長點，帶動城市經濟的發展，又可以提升現代化城市的開放程度。建設CBD有利于城市經濟的發展，CBD作為一個區域性商務品牌，規劃品位高

8、，需要完備、先進的基礎設施以及良好的文化氛圍，擁有便捷的交通、舒適的工作和娛樂環境。這些條件不僅有利于發展商貿，尤其是有利于推動現代服務業的發展。同時也有利于吸引資本、技術和人才，特別是吸引國際國內的大公司資本、技術和高層管理人員，使他們通過商貿活動形成互動，促進經濟發展。一般來講，CBD環境質量比較高，對在這里工作的人員的素質要求也比較高。同時，CBD又會對周邊地區產生示范和輻射效應，這不僅表現在帶動整個城市商貿經濟的發展，而且會對優化城市工作和生活環境起到重要作用。有利于激活CBD區內外的住宅市場，在有條件的大城市中建設CBD，最能直接受益的是房地產市場。這不僅對發展區內房地產是一個極好的

9、機遇，新建、重建項目會直接刺激區內房地產經濟的發展，而且對周邊居住和相關服務業建設也是一個難得的機遇。CBD建設在增加人員流入CBD的同時，也刺激了CBD交通線周圍的住宅市場出現繁榮，因為在CBD工作的員工特別是白領員工趨向于選擇上班最便捷的交通方式。由于CBD的商務現代化水準較高，在這里服務的人員素質比較高，其收入和消費的水準也會比較高，所以交通線周圍的住宅市場將會被激活。CBD也是提高城市品牌的重要手段，CBD是城市經濟、文化、教育等的聚集地，是城市經濟中的核心部分，代表了城市發展的最高品位，是城市發展水平的重要標志。同時CBD又是展示城市的舞臺，它與展會、大型賽事的效果有異曲同工之妙，但

10、時效性卻遠遠大于二者，如同永久廣告牌，宣傳了城市品牌，提升了城市的品位。1.4 廣州CBD演變過程 CBD不是與生俱來的，它是伴隨著經濟的不斷發展，第三產業的壯大、聚集、內部結構優化的過程成長并成熟起來的。廣州CBD的形成及演變經歷了一個長期的過程，有必要對廣州CBD的形成演變機理進行分析，探討廣州CBD形成演進的過程，總結出廣州CBD演進的問題。從50、60年代，依靠珠江的海珠廣場成為了廣州對外貿易中心和文化娛樂中心，這里因為商業發達和對外交往功能突出形成廣州零售中心。以海珠廣場為中心，一德路、沿江路一帶的商貿比較興隆。形成了廣州最早期的商貿CBD地段。70年代政府加大對流花湖地區的建設投入

11、，1970年廣東省汽車客運站建成投入使用，隨后流花賓館、電報電話大廈、郵政大樓、民航售票大樓等大型公共建筑相繼建成，依靠良好的對外交通通達性該地區長期保持了廣州對外交通樞紐和對外貿易中心。形成了以批發零售業為主的商貿地段。70年代末80年代初，環市路開始進入開發，1976年在環市東路北面新建33層的白云賓館，兩年后，白云賓館東側建友誼商店，環市東路旅游購物中心開始形成，成為廣州市最早的商務集中度比較高的CBD。 90年代在天河體育中心到火車東站之間地帶，自發形成的開發熱潮，在狹窄的空間內，集中了中泰國際廣場、中信廣場、市長大廈、大都會廣場、時代廣場等標志性建筑，大量跨國公司入駐其間，并因為商務

12、活動聚集度最高而成為廣州比較成形的CBD，代表CBD發展高級階段。1.5 廣州建設CBD的必要性隨著廣州經濟的發展和交通日趨便易，廣州多處形成了街道性和小片塊狀的商貿中心，而正因為這樣的分布，同時也對廣州的繼續發展產生巨大的壓力：缺少規劃：廣州市商務辦公建筑過于分散 ,無法形成集約優勢； 資源不足：由于環市東路的修建及城市經濟膨脹引發對寫字樓的需求，原老城區地租上漲：建筑物所提供的設施遠遠滿足不了現代化辦公的要求，又缺乏足夠的土地空間； 搬遷不便：建國后生產性城市建設方針把大量居民集結到城市中心區居住，擠占了中心區寶貴的土地； 交通堵塞：人口過度集中，汽車快速進入家庭, 城市交通日也趨于繁忙。

13、與此同時，城市間的激烈競爭，使廣州處于一個尷尬的局面，作為改革開放的重要城市，卻因為市場的供給不足，處于相對落后的地位。上海市已經借助國際資本在浦東建成了一個陸家嘴金融中心區；而廣州珠江新城商務辦公區建設卻至今尚未進入實質性階段。 香港替代廣州市成為珠江三角洲的首位中心城市。深圳市挑戰廣州市，成為南中國地區國家級的金融中心,高新技術發展基地,而且在外貿領域也已超過廣州市在城市外貿出口總值上居全國第一。為了進一步擴大廣州這城市的影響力；珠三角省會城市的領導地方，時代需要新建一個CBD廣州珠江新城CBD，集約城市資源，吸引外資，重新樹立廣州作為中國三大城市之一的特殊地位；她的功能，把廣州從省會城市

14、推向影響整個華南的現代大都會，其社會經濟文化輻射力直指東南亞。廣州新CBD的功能定位應該是:“建設區域性服務中心、消費中心、金融中心和決策控制中心”。珠江新城將發展成為具有國際金融、貿易、商業、文娛、外事和旅游觀光等多種功能的城市中央商務區(CBD)硬核，國際經濟、文化交流與合作的基地，成為城市新形象的集中體現。2、 項目群管理2.1 關于群項目項目群是指經過協調統一管理以便獲取單獨管理時無法取得的效益和控制的一組相互聯系的項目。項目群中的項目需要共享組織的資源，需要進行項目之間的資源調配。同項目管理相比，項目群管理是為了實現項目群的戰略目標與利益，而對多個單項目進行的統一協調管理。項目群管理

15、不直接參與對每個項目的日常管理，所做的工作側重在整體上規劃、控制和協調。由于項目群不是單一建設，而是在一定區域里面大規模多項目的同時開發建設，而且項目之間是環環相接，功能之間是相互呼應，相互補充的。組織和施工不當，非常容易造成資源浪費，進度緩慢，資金大量流失。2.2 關于廣州珠江新城CBD項目群廣州珠江新城CBD總規劃面積達6.6k，涉及市政工程，水工項目，園林綠地，公建配套等多種類型，以及穿越園區的越江隧道，軌道交通等大市政配套項目，涉及的建設工程類型復雜多樣。多種項目類型，龐大建設數量，多家項目投資建設主體，各種技術要求，管理組織龐大，這些都增加了該群體項目管理的復雜性。群體項目對象分析的

16、主要目的是明確項目分解結構，即確定項目由哪些子項目組成，子項目又由哪些內容組成。項目分解結構是群體項目管理工作的第一步是有效進行群體項目管理的基礎和前提，大型群體項目中項目分解結構的好壞 將直接關系到群體項目管理組織結構的建立，關系到群體項目合同結構的建立， 并進一步影響到群體項目的管理模式和承發包模式。在實施階段項目分解結構中 第一層考慮了各個子項目的投資主體，將群體項目分為三類，第一類為由指揮部辦公室具體負責和實施的項目，第二類為由其他投資主體負責建設，指揮部辦公室管理和控制的項目，第三類為BOT項目。如第一類項目有普通市政項目、文化項目、特殊用地項目。第二類項目可認為是用地項目。第三類項

17、目為二沙島、跑馬場開發。圖1 珠江新城項目分解2.3 珠江新城項目組織管理圖2 前期策劃組織管理圖早期在上層組織形成項目構思后，成立一個臨時性的項目小組做項目的目標研究，探索項目的機會。提交項目建議書。 在提出項目建議書后，進入可行性研究階段，就成立一個規模不大的項目領導班子，項目的參加單位很少，主要為咨詢公司（做可行性研究）和技術服務單位（如地質勘察單位），為直線式組織型式。直線制的優點為項目工作任務、責任、權力明確、指令唯一，減少糾紛，協調方便；信息流通快，決策迅速，項目容易控制；組織障礙較小，協調費用低；項目任務分配明確，責權利關系明確。圖3 設計規劃階段組織管理圖在設計規劃階段，正式成

18、立項目公司（指揮部），由于設計工作管理復雜，項目公司下設幾個職能部門，項目參加單位也逐漸增加，采用職能式項目組織結構。圖4 施工階段組織管理圖施工階段，有幾十子項目同時施工，有許多承包商、供應商、咨詢和技術服務單位，則為一個多項目的組織，采用矩陣式的組織結構。開發專業工作程序、標準和方法、提供項目的經驗和知識。由于群體項目包含眾多的子項目，子項目之間又存在復雜的聯系，使得該類項目的進度分析十分復雜，主要體現在以下幾方面： 1）不同子項目（群體項目）進展時間不同，處于不同階段。因此，在同一時間點上對這些子項目的進度協調、管理方法和控制手段都有所不同，應區別對待不能一刀切。如有的項目已開工，有的項目還在做設計，有的項目還在拆遷騰地，進度控制方法均不一樣。 2）不同項目的階段之間有聯系要統籌考慮,不能只考慮各子項目內部各階段之間的聯系 還應考慮不同項目之間在工藝流程，空間以及資源等方面的聯系。 3）不同子項目群體項目，之間的進度相互牽制，應成為協調的重點，不同子項目之間的進度牽制主要體現在項目空間、專業、資源上的相互聯系。圖5 項目組織管理圖 如圖5所示，由廣州珠江新城CBD建設指揮部作為總指揮，下達總體指導思