1、房地產開發經營與管理公式整理E(Rj) = Rf + 悅E(Rm) Rf資產j預期收益率=無風險資產收益率+資產j系統性市場風 險系數x 市場整體平均收益率-無風險資產收益率平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積吸納量=報告期銷售量+報告期出租量新建住宅市場需求量元=家庭數量戶X戶均可支配收入元/戶X住房消費傾向指數平滑法：本期預期值 =平滑指數X前期實際量 + 1平 滑指數X前期預測值Qt Si (1 )Qti式中Q-本期預測值St i-前期實際銷售量Qti-前期預測值-平滑指數，10利息與利率(一)利息Fn =P+In式中Fn-本利和；P-本金；利息二利率 i匕100%式中h-個計息周期的

2、利息P單利計息與復利計息(一)單利計息In P n iN個計息周期后的本例和Fn P(1 in)二復利利息 In =P(1+i) n 1N個計息周期后的復本利和為：Fn P(1 i)n名義利率與實際利率的關系式設名義利率為r，假設年初借款為 P,在一年中計算利息 m次，mP 1 - P mP(1 匸)m 1mA1(1 i)nP i(1 i)n(1 i)PiPi(1 i)nF(1 i)n 1等差 At=A1+(t- 1)G等比 At=A1(1+s)t-1注意A1在等額、等差、等比中計算公式不同 毛利率或毛利額=營業收入-營業本錢 營業利潤=營業收入-營業本錢-期間費用-營業稅金及附加-土 地增值

3、稅開發投資營業利潤=營業收入-營業本錢-運營費用持有出租營業收入=銷售收入+出租收入+自營收入 銷售收入=土地轉讓收入+商品房銷售收入+配套設施銷售收入 出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入運營費用=期間費用+營業稅金及附加+城鎮土地使用稅和房 產稅+物業效勞管理費+大修基金期間費用=銷售費用+管理費用+財務費用稅前利潤或利潤總額=營業利潤+營業外收支凈額稅后利潤或凈利潤=利潤總額-所得稅可供分配利潤=稅后利潤-法定盈余公積金+法定公益金+未分配利潤動態盈利能力指標：n財務凈現值FNPV(Cl CO )t(1 FIRR ) t 0財務內部收益率t 0NPV 1FIRRi1(i2 i1)

4、NPV 1|NP V2投資動態回收期Pb=累計凈現金流量現值開始出現正值期數-1+上期累計凈現金流量現值的絕對值+當期凈現金流量 現值實際收益率Rr、名義收益率Ra和通貨膨脹率Rd：1+Ra= 1+Rr 1+Rd靜態盈利能力指標：本錢利潤率、銷售利潤率投資利潤率年利潤總額或年平均利 潤總額工程總投資x 100 %資本金利潤率=年利潤總額或年平均利資本金潤總額x 100%稅前現金回報率=年營業利潤凈經營收入減還本付息后凈現金流量 資本金資本金凈利潤率年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額 資本金x 100%x 100 %靜態回收期Pb=累計凈現金流量開始出現正值期數-1+上期累計凈現金流量的絕對值+

5、當期凈現金流量清償能力指標：借款歸還期Pd=(借款歸還后開始出現盈余期數-開始借款期 數+上期歸還借款額+當期可用于還款的資金額利潤、 折舊、攤銷等利息備付率=稅息前利潤+當期應付利息費用償債備付率=可用于還本付息資金+當期應還本付息金額 在商用房地產金融與投資中簡化為：償債備付率=凈運營收 入+還本付息金額資產負債率=負債合計+資產合計X 100%流動比率=流動資產總額+流動負債總額X100%速動比率=流動資產總額-存貨+流動負債總額X 100%盈虧平衡分析盈虧平衡產量=總固定本錢*銷售單價-單位產品變動本錢盈虧平衡價格=單位產品變動本錢+總固定本錢-產銷量 盈虧平衡單位產品變動本錢 =銷售單價-總固定本錢-產銷 量 風險分析中概率分析的期望值法各年現金流期望值E ( NCF t )mX rt P rti 1壽命期凈現值期望值