1、某某銀行信貸壓力測試報告*銀行關(guān)于2025年第四季度信貸風(fēng)險壓力測試分析的報告*市銀監(jiān)局國有銀行監(jiān)管一處、國有銀行監(jiān)管二處：根據(jù)貴局關(guān)于開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試要求，我行已完成房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試。現(xiàn)將壓力測試相關(guān)情況報告如下：一、壓力測試基本方法根據(jù)我行業(yè)務(wù)特點(diǎn)及業(yè)務(wù)規(guī)模，本次壓力測試針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人購房貸款采用了不同測試方法。具體方法如下：（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款測試方法房地產(chǎn)開發(fā)貸款的基本特點(diǎn)是“項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行”。開發(fā)項(xiàng)目的資金來源一般分為三部分：自有資金、外部融資（包括銀行貸款等）和銷售再投入。除自有資金外，償還外部融資和解決項(xiàng)目建設(shè)資金缺口的全部資金來源均為項(xiàng)目自身

2、經(jīng)營產(chǎn)生的銷售收入和由租收入，其中以項(xiàng)目銷售收入為主。因此，我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試的核心思想是在不同的壓力環(huán)境下，測試項(xiàng)目的全部收入是否能覆蓋全部銀行貸款。（二）個人購房貸款測試方法個人購房貸款主要考慮權(quán)益違約理論（或稱為主動違約理論）和償付能力理論（或稱為被動違約理論）。前者認(rèn)為，作為理性人，借款人通過考量自身在房貸中所處的凈權(quán)益（房產(chǎn)價值-貸款余額）情況，進(jìn)而做由是否履約的決策。該理論認(rèn)為影響房貸違約的風(fēng)險指標(biāo)為未償貸款與房屋價值比率（LTV）。而后者認(rèn)為，導(dǎo)致房貸違約主要原因是客戶自身財務(wù)狀況發(fā)生惡化，現(xiàn)金流由現(xiàn)問題導(dǎo)致無法支付貸款月供，借款人不得不違約。該理論認(rèn)為影響房貸違約風(fēng)險指

3、標(biāo)為客戶收入償債比率（DSR）o此在實(shí)際情況中，被動違約和主動違約現(xiàn)象往往是同時存在的。因此，我行個人類住房貸款壓力測試將結(jié)合這兩種理論。二、壓力測試基礎(chǔ)數(shù)據(jù)截止2025年22月32日，我行存量房地產(chǎn)信貸余額270.86億元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額67.05億元，個人購房貸款余額203.82億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)據(jù)均來自我行對公貸款臺賬、*市市銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款（含經(jīng)營性物業(yè)）情況表及項(xiàng)目申報書，所使用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括但不限于項(xiàng)目銷售均價、項(xiàng)目銷售面積、銷售再投入、貸款發(fā)放額、貸款利率、貸款余額、還款剩余期限等；個人購房貸款數(shù)據(jù)均來自我行個貸系統(tǒng)及國家統(tǒng)計局網(wǎng)站，所使用基礎(chǔ)數(shù)據(jù)包括但

4、不限于家庭月收入、分期還款額、房屋價值、首付款比例、貸款余額、貸款金額、貸款利率、房價指數(shù)等。所有數(shù)據(jù)截止日期為2025年22月32日。三、壓力測試模型（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試模型我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力測試模型基于“項(xiàng)目資金封閉運(yùn)行”的基本特點(diǎn)，測算房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目全部收入扣除銷售再投入后能否覆蓋項(xiàng)目全部貸款本息。其中，項(xiàng)目全部收入為已實(shí)現(xiàn)收入與預(yù)計銷售收入之和，預(yù)計銷售收入為項(xiàng)目未銷售面積與已售均價（或申報書單價）之積。當(dāng)項(xiàng)目預(yù)計銷售收入中扣除銷售再投入和已償還的貸款本息后剩余部分小于應(yīng)還未還的貸款本息，則該項(xiàng)目由現(xiàn)資金缺口，無法獲取充足的現(xiàn)金流來完全償還貸款本息，導(dǎo)致違約。（二）個人

5、購房貸款壓力測試模型我行個人購房貸款壓力測試基于權(quán)益違約理論和償付能力理論。當(dāng)未償貸款與房屋價值比率大于2時，客戶選擇主動放棄房產(chǎn)，從而導(dǎo)致違約。當(dāng)客戶收入償債比率大于0.5且家庭月收入與分期還款額之差小于最低生活保障時，客戶無法償還貸款本息，導(dǎo)致被動違約。以上兩種情況由現(xiàn)任意一種，即認(rèn)為該筆貸款由現(xiàn)違約，持續(xù)時間一年。四、壓力測試測算過程（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款測算過程截止2025年22月32日，我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額67.05億元，其中商品房貸款余額35.26億元，限價房貸款余額8.02億元，小城鎮(zhèn)、經(jīng)適房及其他保障類貸款余額23.87億元。由于以上三類開發(fā)貸款受房地產(chǎn)市場波動影響程度不同，因

6、此我行分別對此三類貸款設(shè)置了不同壓力情景假設(shè)。對于商品房開發(fā)貸款，由于其對市場變化最為敏感，故選取房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)成交面積作為其風(fēng)險因素；對于限價房開發(fā)貸款，其房地產(chǎn)價格對市場波動不敏感，故只選取房地產(chǎn)成交面積作為其風(fēng)險因素；對于小城鎮(zhèn)、經(jīng)適房及其他保障類貸款，由于此類項(xiàng)目是以政府回購資金作為主要還款來源，影響其還款的因素較為復(fù)雜，且對市場變化不敏感，故認(rèn)為房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)成交面積變化對其無影響。因此前兩類貸款壓力情景具體情況詳見下表：表2:房地產(chǎn)開發(fā)貸款壓力情景表風(fēng)險因素商品房限價房輕度壓力中度壓力重度壓力輕度壓力中度壓力重度壓力房地產(chǎn)價格下降20%下降20%下P30%不變不變不變成交面

7、積下降20%下降20%下P30%下降20%下降20%下降30%在開發(fā)貸款測算過程中，認(rèn)為預(yù)計損失=（min（資金缺口*我行貸款金額/貸款總金額，我行貸款余額），其中資金缺口=全部銷售收入-銷售再投入-全部貸款本息。對于貸款剩余期限小于等于2年的，預(yù)計損失與貸款余額比例大于0小于3%,大于3%小于30%的，以及大于30%小于60%的，全部余額分別計入關(guān)注類、次級類以及可疑類；對于貸款剩余期限大于2年的，若由現(xiàn)損失，則全部余額計入關(guān)注類。（二）個人購房貸款測算過程截止2025年22月32日，我行個人購房貸款余額203.82億元，其中，個人住房貸款余額203.68億元，個人商業(yè)用房貸款0.23億元。

8、以上兩類貸款均選取房地產(chǎn)價格及人均可支配收入變動作為風(fēng)險因素，并使用相同壓力測試情景。壓力情景具體情況詳見下表：表2：個人購房貸款壓力情景表風(fēng)險因素個人住房及個人商業(yè)用房貸款輕度壓力中度壓力重度壓力房地產(chǎn)價格下降20%下降20%下降30%人均可支配收入不變下降20%下降20%其中，通過房價指數(shù)對房地產(chǎn)價格進(jìn)行了調(diào)整；同時，參考*市市城鎮(zhèn)最低生活保障人均600元標(biāo)準(zhǔn)，確定我行獨(dú)立申請貸款及未婚合力貸最低生活保障為600元，夫妻合貸及已婚合力貸為2200元。在個人購房貸款測算過程中，壓力測試期持續(xù)一年，原為正常類類貸款，逾期一年降為次級類；原為關(guān)注類及以下貸款，逾期一年降為可疑類。關(guān)注類、次級類及

9、可疑類預(yù)計損失分別為對應(yīng)貸款余額的3%、30%和60%。五、壓力測試測算結(jié)果截止2025年22月32日，我行貸款余額共計270.86億元，其中正常類、關(guān)注類、次級類以及可疑類貸款余額分別為268.69億元，2.22億元，0.054億元和0.009億元，無損失類貸款。不良貸款0.06億元，不良貸款率為0.037%。準(zhǔn)備金計提保有余額2.04億元。核心一級資本充足率、一級資本充足率以及資本充足率分別為：25.42%、25.42%和26.59%。在輕度壓力情景假設(shè)下，我行個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款均無新增不良。不良貸款率及資本充足率等指標(biāo)未發(fā)生變化。在中度壓力情景假設(shè)下，正常類、關(guān)注類、次級類以及

10、可疑類貸款余額分別為268.63億元，2.22億元，0.20億元和0.009億元，無損失類貸款。不良貸款0.22億元，不良貸款率為0.064%o其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款無新增不良貸款，個人住房貸款新增不良貸款共計20筆，新增不良余額0.05億元，不良貸款總額0.22億元。準(zhǔn)備金應(yīng)計提金額為2.06億元。預(yù)計損失金額0.03億元。各類資本充足率未發(fā)生明顯變化。在重度壓力情景假設(shè)下，正常類、關(guān)注類、次級類以及可疑類貸款余額分別為263.46億元，6.20億元，0.29億元和2.02億元，無損失類貸款。不良貸款2.30億元，不良貸款率為0.76%o其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款新增關(guān)注類2筆，貸款余額3.99億元，

11、新增不良貸款2筆，貸款余額2.00億元；個人住房貸款新增不良貸款共計233筆，新增余額0.23億元，不良貸款總余額0.30億元。準(zhǔn)備金應(yīng)計提金額為2.76億元。預(yù)計損失金額0.89億元。各類資本充足率分別為：25.32%、25.32%和26.48%。測算結(jié)果見下表：表3:房地產(chǎn)信貸風(fēng)險壓力測試測算結(jié)果單位：億元壓力測試情景資產(chǎn)質(zhì)量變動基準(zhǔn)情況輕度壓力中度壓力重度壓力正常類268.69268.69268.63263.46關(guān)注類2.222.222.226.20次級類0.050.050.200.29可疑類0.020.020.022.02損失類0.000.000.000.00合計270.86270.8

12、6270.86270.86六、結(jié)論及措施上述壓力測試測算結(jié)果顯示，我行房地產(chǎn)信貸具備良好的抗壓能力。在輕度及中度壓力情景假設(shè)下，不良率及資本充足率未發(fā)生明顯變化。即使在重度壓力情景假設(shè)下，我行不良貸款率僅為0.76%,資本充足率,均處于良好范圍之內(nèi)。其中，在輕度壓力情景假設(shè)下，我行房地產(chǎn)信貸表現(xiàn)由很好的抗壓能力，無新增不良貸款。不良率及資本充足率未發(fā)生變化。在中度壓力情景假設(shè)下，我行個人住房貸款不良余額增至0.22億元，房地產(chǎn)開發(fā)貸款仍無新增不良。資本充足率未發(fā)生明顯變化。在重度壓力情景假設(shè)下，我行房地產(chǎn)開發(fā)貸款及個人住房貸款均由現(xiàn)大量不良貸款，不良率上升0.72個百分點(diǎn);各類資本充足率下降0.22個百分點(diǎn)。針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款在不同壓力情景假設(shè)下的不同表現(xiàn)，我行提由以下建議措施：（一）