1、 1 / 27第四章 房地產價格評估一、練習題1、術語解釋（1）地產 （2）房地產 （3）不動產 （4）基準地價 （5）標定地價 （6）樓面地價2、單項選擇題（1）最佳使用是( )必須考慮的評估前提。 a.地產 b.房屋建筑物 c.企業資產 d.資產（2）基準地價系數修正法所要修正的因素是( )。 a. 地理位置和交通條件 b. 個別因素和市場轉讓條件 c. 容積率和覆蓋率 d. 特別利害關系和特殊動機（3）假設開發法屬于一種( )。 a. 加和法 b. 積算法 c. 類比法 d. 倒算法（4）某宗地年金收益額為 8500 元，剩余使用年限為 20 年，假定折現率為 10，其評估價值最有可能為

2、( ) 元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計算建筑期利息的工期應按( )計算。 a. 合同工期 b. 額定工期 c. 協商工期 d. 實際工期（6）待估建筑物賬面原值 100 萬元，竣工于 1990 年底，假定 1990 年的價格指數為 l00%，從 1991 年到 1995 年的價格指數每年增長幅度分別是 11.7、17、30.5、6.9、4.8，則 1995 年底該建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。 a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000（7）待估建筑物為磚混結構單層住宅，宅基地 30

3、0 平方米，建筑面積 200 平方米，月租金 3 000 元，土地還原利率為 7.建筑物還原利率為 8，評估時，建筑物的剩余使用年限為 25 年，取得租金收入的年總成本為 7600 元，評估人員另用市場法求得土地使用權價格每平方米 1 000 元，運用建筑物殘余估價法所得到建筑物的價值最有可能是( ) 元。 a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041（8）殘余估價法屬于( )中的一種具體方法。 a. 收益法 b. 成本法 c. 市場法 d. 功能價值法（9）有一宗地面積為 500 平方米，地上建有一幢 3 層的樓房，建筑密度為 0.7，容積率為 2.0，土地單價

4、為 3000元平方米，則樓面地價為( )元平方米。 a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800（10）若反映宗地地價水平，( )指標更具說服力。.ABCD建筑總價格土地總價格土地總面積土地總面積房地總價格土地總價格土地總面積建筑總面積（11）某地產未來第一年純收益為 30 萬元，假設該地產的使用年限為無限年期，預計未來每年土地純收益將在上一年的基礎上增加 l 萬元。資本化率為 7%，則該地產的評估值最接近于( )萬元。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產年總收人 18 萬元，年總費用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現率為 10%，

5、則其評估價值最接近于( )萬元。a. 110 b. 61 c. 80 d. 49（13）待評估建筑物為一磚混結構兩層樓房，宅基地面積為 300 平方米，房屋每層月租金為 2500 元，各種費用占租金收入的 40%，土地還原率為 8%，建筑物還原率為 10%，評估人員另用市場法求得土地使用權價格為每平方米 2 / 271000 元，建筑物的年純收益為( ) 元。a.1000 b.12000 c.4000 d.2000（14）某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了三個參照物，并分別得到 127 萬元、142 萬元、15l 萬元 3 個評估結果，它們的權重依次為 25%、40%、35

6、%，則被評估房地產的價值最接近( )萬元。a140 b. 157 c. 141 d. 148（15）如果房地產的售價為 5000 萬元，其中建筑物價格為 3000 萬元，地價為 2000 萬元，該房地產的年客觀凈收益為 450 萬元，建筑物的資本化率為 10，那么土地的資本化率最接近于 ( )。 a. 9 b. 12.5 c. 7.5 d. 5（16）被評估建筑物歷史建造成本為 80 萬元，1997 年建成，要求評估該建筑物 2000 年的重置成本。調查得知，被評估建筑物所在地區的建筑行業價格環比指數分別為 103%、103%、102%，該建筑物的重置成本最接近于( )萬元。 a. 86 b.

7、 87 c. 90 d. 85（17）已知某房地產月租金收入為 20 萬元，月費用總額為 5 萬元，建筑物價格為 1000 萬元，建筑物的資本化率為 10，該房地產的土地年純收益最接近于( )萬元。a. 50 b. 60 c. 80 d. 100 （18）假定被評估房地產可以永續利用，預計前 3 年的純租金收入分別為 3 萬元、2 萬元、1 萬元，從第 4 年開始年純收益保持在 3 萬元水平上，折現率為 10，該房地產的評估值最接近于( )萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評估土地的剩余使用權年限為 30 年，參照物剩余使用權年限為 25 年，假定折現率為 8，被評

8、估土地的年限修正系數最接近于( ) a. 0.9659 b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054 （20）運用最佳使用原則評估地產的前提條件是( )。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性 c. 土地用途廣泛性 d. 土地利用永續性（21）某宗地取得費用為每平方米 100 元，開發費用為每平方米 300 元，當地銀行一年期貸款利率為 9，二年期貸款利率為 10，三年期貸款利率為 11，開發周期為 3 年，第一年投資占總投資的 1/2，第二、三年投資各占總投資的 l/4，問該土地每平方米應負擔利息為( )元。a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25（22

9、）某磚混結構單層住宅宅基地 200 平方米，建筑面積 120 平方米，月租金 3000 元，土地還原利率 8，取得租金收入的年總成本為 8000 元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權價格為 1200 元平方米，建筑物的年純收益為( )元。a. 8600 b. 8800 c. 9000 d. 12000（23）某一宗 2000 平方米空地的預計最佳利用方式，為開發筑面積 4000 平方米的商業建筑。預期該商業房地產建成后的售價為 3000 元平方米，估計該建筑物的建筑費用為 1400 元平方米，專業費用為建筑費用的 6，利息利潤為地價、建筑費用與專業費用之和的 15，銷售費用與有關稅費為售價

10、的 10，該土地的價值接近于( ) 元平方米。a. 1728 b. 1900 c. 1500 d. 1000 元（24）在用收益法評估土地使用權價格時，總費用不包括 ( )。 a.房地產稅金 b.管理費 c.利息 d.保險費（25）某一宗土地用于住宅開發時的價值為 300 萬元，用于商業大樓開發時的價值為 500 萬元，用于工業廠房開發時的價值為 280 萬元。城市規劃確認該土地可用于住宅或工業。該宗土地的價值應評估為 300 萬元。這體現了房地產評估的( ) a供求原則 b.替代原則 c.最佳使用原則 d.貢獻原則(26)某待評估住宅建筑物與參照住宅建筑物相比而言，室格局更加合理，由此引起待

11、評估住宅的價格比參照交易住宅的價格高 15，室格局因素修正系數為( ) a100115 b85100 c115/100 d10085 3 / 27(27)某建筑物建成于 1990 年 1 月，為磚混結構一等，耐用年限為 50 年，殘值率為 2。該建筑物 2001 年 1 月的重置成本為 500 萬元，2001 年 1 月的評估值接近( ) 萬元 a400 b392 c402 d390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發費為 l000 萬元，土地開發期為 1 年，銀行一年期貸款利率為8。該土地投資利息為( ) 萬元 a120 b80 c60 d100(29)某宗土地為 1 0

12、00 平方米，國家規定的容積率為 5，建筑密度為 0.6，下列建設方案中最可行的為（ ） a. 建筑物地面一層建筑面積為 800 平方米，總建筑面積為 4600 平方米 b. 建筑物地面一層建筑面積為 700 平方米，總建筑面積為 7000 平方米 c. 建筑物地面一層建筑面積為 600 平方米，總建筑面積為 4800 平方米 d. 建筑物地面一層建筑面積為 400 平方米，總建筑面積為 4200 平方米(30)某地產未來第一年的純收益為 18 萬元，預計以后各年的純收益按 l的比率遞減，該地產的剩余使用權年限為 10 年，折現率為 8。該地產的評估值最接近于（ ）萬元 a. 77 b. 14

13、6 c. 116 d. 1933、多項選擇題(1) 影響地價的一般因素有( )。 a. 行政因素 b. 區域因素 c. 社會因素 d. 經濟因素 e. 人口因素(2)影響地價的社會因素主要包括( )等幾個方面。a. 政治安定狀況 b. 社會治安程度 c.稅收政策 d. 房地產投機 e. 交通管制(3)影響商業用地土地價格的區域因素有( )。a.商業繁華程度 b.環境優劣度 c.規劃限制 d.公有設施完善度 e. 交通便捷度(4)影響地價的個別因素主要有( )。 a. 位置因素 b. 地形地質因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場法中進行區域因素修正需考慮的因素

14、有( )。a. 繁華程度 b. 交通狀況 c.基礎設施狀況 d. 環境質量 e. 土地使用年限(6)評估建筑物需考慮的因素包括( )。 a. 產權 b. 用途 c. 建筑結構 d.建成時間 e.裝修質量和水平(7)建筑物應在( )方面符合政府規定。 a. 建筑結構 b. 建筑用途 c.容積率 d.覆蓋率 e.外形設計(8) 我國房地產評估的標的物一般包括( )。a.土地使用權 b.土地所有權 c.建筑物與其權益 d.建筑物中的水暖設施 e.建筑物中的辦公設備(9)假設開發法中的投資利潤是以( )為計算基礎的。a.專業費用 b.投資利息 c.賣樓價 d.地價 e.建筑費用(10)運用市場比較法評

15、估地產，在選擇參照物時應注意在( )方面與評估對象保持一致。a.交易類型 b.用地性質 c.交易價格 d.供需圈 e.交易時間（11）房地產評估遵循的原則有( )a.最有效使用原則 b.合法原則 c.替代原則 d.供求原則 e.貢獻原則4、計算分析題（1）待估宗地為待開發建設的七通一平空地，面積 2000 平方米，允許用途為住宅建設，允許容積率為 6，覆蓋率為50，土地使用權年限為 70 年，要求按假設開發法估測該宗地公平市場價值。有關數據如下：預計建設期為2 年，第一年投人 60的總建設費，第二年投入 40的總建設費，總建設費預計為 1000 萬元。專業費用為總建設費用的 6，利息率為 10

16、，利潤率為 20，售樓費用與稅金等綜合費率為售樓價的 5，假設住宅樓建成后即 4 / 27可全部售出，樓價預計為 3000 元平方米,折現率 10。（2）投資者面對甲、乙兩幅土地。甲地容積率為 5，單價為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件一樣，問投資者應選擇哪一幅土地進行投資更為經濟?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標準新建單價為 970 元平方米，但該房屋裝修好，調整增加1；設備配置齊全，增加 2；地段、層次、朝向增加 1.5，其他情況同于標準房屋。經現場評定，該房屋為7 成新。根據上述情況，評估房屋價格。（4）某商業用

17、房地產，按照國家的規定其土地使用權最高使用年限為 40 年，現該房屋擬出租，出租期 l0 年，按租賃雙方合同規定，前 5 年租金是以第一年租金 8 萬元為基礎，每年比上年遞增 2，后 5 年按每年 15 萬元固定不變。假定資本化率為 l0，該房地產 l0 年租期的收益現值為多少?（5）有一待估宗地，現收集到 4 個可比較參照交易案例，具體情況如下表。宗地成交價格（元平方米）交易時間交易情況容積率剩余使用年限區域因素個別因素待估地2000/0101.2450018001998/012%1.3501%028501999/011%1.45001%37601998/0101.1400-2%478019

18、98/0101.045-1%1%表中的交易情況、區域因素與個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優，數值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關系為：容積率在 l-1.5 之間時，容積率每增加 0.1，宗地單位地價比容積率為 1 時增加 3。該城市地價指數見下表：年份199519961997199819992000指數100105108110111115試根據以上條件評估待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格。（6）有一宗已七通一平的待開發建設的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 2.5

19、，擬開發建設為公寓。土地使用權年期為 50 年。據市場調查和項目可行性分析，該項目建設開發周期為 3 年，取得土地使用權后即可動工，建成后即可對外出租，出租率估計為 90，每建筑平方米的年租金預計為 300 元，年出租費用為年租金的25。建筑費預計每建筑平方米 1000 元，專業費為建筑費的 10，建筑費和專業費在建設期均勻投人。假設當地銀行貸款利率為 7，不動產綜合還原利率為 8，開發商要求的總利潤為所開發不動產總價的 15。試評估該宗土地的地價。計算結果以元為單位（取整） 。（7）房地產的總使用面積為 1 萬平方米，月租金為 7 元平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產稅為年

20、預期租金總收入的 12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的 6，房屋財產保險費為 0.3 萬元年。預計該房地產尚可以使用 10 年。折現率為 12。計算該房地產的評估值。（8）假定某市政府將于 2000 年 2 月 1 日公開拍賣一宗土地，規劃用途為住宅，土地面積 5000 平方米，容積率限定為 4，土地使用權 70 年，某開發商欲購買此地，他準備取得土地后即投資開發，施工期為 2 年，建筑投資均勻投入。建筑成本為 1500 元/平方米，專業費為建筑成本的 6%，開發商的目標利潤為成本的 15%，有關稅費為樓價的 5%，折現率為 10%，工程完工后每平方米售價 5500 元，估計一年售完。開發

21、商委托你評估該宗土地價格，試計算分析。 （9）某房地產 2001 年 10 月的年凈收益為 300 萬元，預測未來 3 年的年凈收益仍然保持這一水平，2004 年 10 月轉售時的價格預計比 2001 年 10 月上漲 10%，轉售時賣方應繳納的稅費為售價的 6%。若該類房地產的投資收益率為 9%，試測算該房地產 2001 年 10 月的價格。（10）某建筑物為鋼筋混凝土結構，經濟壽命為 50 年，實際已經使用 8 年。經過調查測算，現在重新建造全新狀態的該類建筑物的建造成本 800 萬元（建設期為 2 年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入建造成本的40%） ，管理費用為建造成本的

22、 3%，年利息率為 6%，銷售稅費為 50 萬元，開發利潤為 120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經使用 2 年；設備部分的重 5 / 27置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經使用 8 年。假設殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通過有償出讓方式以1000 元/平方米的價格取得，使用權年限為 50 年。建筑物為鋼筋混凝土結構，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為

23、 800 元/建筑平方米。1999 年 10 月 1 日與該房地產地段與用途相似、使用權年限為 50 年的土地的價格為1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產 1999 年 10 月 1 日的總價格。（12）某在建工程開工于 2001 年 3 月 1 日，用地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 5.1，用途為公寓。土地使用權年限從 2001 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費為樓面地價 1000 元/平方米，該公寓正常建設期為 2 年，建造費用為 2500 元/建筑平方米，到 2001 年 9

24、 月 1 日已經投入預計建設費用的 45%。估計該公寓開發項目可以按期完成，建成后出租的租金預計為 80 元/建筑平方米月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經營費用為收入的 30%。購買該在建工程應交納稅費為購買價格的 4%。試估算該在建工程 2001 年 9 月 1 日的價格。折現率為 10%。（13）某商場的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場共有兩層，每層建筑面積為 2000 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。一層已經于 1996 年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場

25、一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元/平方米，出租費用為租金的20%。折現率為 10%。試估算該房地產 1998 年 5 月 31 日出售時的總價格。(14) 某在建工程開工于 2002 年 3 月 1 日，用地面積為 2000 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。土地使用權年限從 2002 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費為樓面地價 1000 元/平方米，該公寓正常建設期為 2 年，建造費用為 2500 元/建筑平方米，到 2002 年 9 月 1 日已經投入預計建設費用的 45%。評估基準日相近地區類似 70 年土地使用權的土地上剛剛建成公寓(建

26、設開發周期為 2 年)的出售價格為 3500 元/建筑平方米,公寓類房地產價格近年來每年上漲 2%,預計將繼續保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的 4%,市場利息率為 10%,利潤為樓價的 8%。試估算該在建工程 2002 年 9 月 1 日的價值。若按評估價值進行交易,在建工程的原產權人大約贏余或虧損多少(不計利息)?二、參考答案1、（1）即土地資產，指具有權益屬性的土地，即作為財產的土地。（2）是指房屋與其附屬物（與房屋相關的建筑物如小區設施、建筑附著物、相關林木等）和承載房屋與其附屬物的土地，以與與它們相應的各種財產權利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質、形狀改變，損失

27、其經濟價值的物與其財產權利，它包括土地、土地改良物（建筑物與建筑附著物、生長著的樹木與農作物、已經播撒于土地中的種子等） 、與土地與其改良物有關的財產權利。建筑附著物主要指已經附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以與各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關的物。（4）是對城鎮各級土地或均質地域與其商業、住宅、工業等土地利用類型評估的土地使用權單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。2、（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6

28、）b （7）d （8）c（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c3、(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde4、計算題 6 / 27 （1）根據所給條件計算如下： 1)預計住宅樓的買樓價的現值為：23000 2000 629752066()1

29、10%元 2)總建筑費用現值為：0.51.51000 60% 100001000 40% 100009190000()1 10%1 10%元 3)專業費用=9 190 0006=551 400(元) 4)租售費用與稅金=29 7520 665=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費用+專業費用)20 =(地價20)+(9 190 000+551 400)20 =(地價20)+1 948 280 6)總地價=(29 752-551 400-l487)(1+20)=165747831.2 =13812319(元) （2）根據題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=

30、200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經濟性角度出發，投資者應投資購買甲地。 （3）根據題意：該房屋價格=970(1+l+2+1.5)12000.7 =9701.04512000.7 =851466(元)（4）232344555812%812%812%8110%110%110%110%812%1511110%10%110%110%66.75被估房地產十年租期內的收益現值=萬元（5）45150111 10%115100106100100800785.4/1110102109101 10011 10%P元平方米4525045340111 10%11510

31、0106100100850812.8/1111101 11210010111 10%111 10%115100106100100760841.53/11101001031009811 10%PP元平方米元平方米 7 / 27454451234111 10%115100106100100780881.93/1110100100999911 10%785.4812.8841.53881.93830.41/44PPPPPP元平方米元平方米即待估宗地 2000 年 1 月 20 日的價格為每平方米 830.41 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運用，利用收益法求取不動產總價，利用剩余法求取地價。1）

32、 測算不動產總價 不動產建筑總面積：32002.5 = 8000(平方米) 不動產純收益 = 300800090(1-25) = 1620000(元) 不動產收益年期 = 50-3 = 47(年) 4711620000/8%11 8%19706113不動產總價（元） 2） 測算建筑費與專業費 建筑費與專業費 = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007%1.5 = 0.21 地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產總價-建

33、筑費-專業費-利息-利潤 = 19706-0.21 地價-924 地價 = 6994224/1.21 = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = 1806.36（元/ m2） 樓面地價 = 1806.36/2.5 = 722.54（元/m2）（7）1)該房地產的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產的年出租費用為： 84(5+12+6) + 0.3 = 1962(萬元) 3)該房地產的年純收益為： 84-19.62 = 64.38(萬元) 4)該房地產的價格為： 64.38 1-1(1+12)1012 = 64.385.650 2 = 363.76(萬

34、元)(8)1)完工后的預期樓價現值為：500045500/（1+10%）2.5 = 8667.8（萬元）2)建筑成本與專業費：1500（1+6%）2 /（1+10%）2/2= 2891(萬元)3)有關稅費：8667.85% = 433.4(萬元)4)目標利潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+433.7 萬元5)估算地價:地價=8667.8-2891-433.4-433.7-15%地價 地價=4269.3(萬元)(9) 8 / 273001-1/(1+9%)3/9% +p(1+10%)(1-6%)/(1+9%)3=pp = 3759.4(萬元)1)tttrVrraV1111或者tt

35、titirVraV111或者ttttrVrrraV11112)計算過程：33%91%61%101%9111%9300VV或者332%91%61%101%91300%91300%91300VV或者333%91%61%101%91%91%91300VV3)計算結果： V=3767.85（萬元）(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%1.5+80040%6%0.5+50+120=1046.8(萬元)2)建筑部分的折舊：（1046.8-18）8/50+18 = 182.6(萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5

36、)總折舊:182.6+80+88=350.6(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002000(49-4)/49=1653061(元)2)土地價格:110010001-1/(1+6%)45/ 1-1/(1+6%)50=1078638(元)3)房地產總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預期完工后的樓價現值:801220005.165%80%(1-30%)1-1/(1+14%)48/14%(1+14%)1.5=2087.7(萬元)2)在建工程的完工費用現值: 2500(1-45%)20005.1/(1+14%)0.75=1271.5(萬元)3)稅費:購買價格4

37、%4)正常購買價格:購買價格=2087.7-1271.5-購買價格4% 購買價格=784.8(萬元)(13)1)每層可出租面積:200060%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(1-20%)=345.6(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（1-20%）=368.64（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：345.6(p/a,10%,3)+368.64(p/a,10%,33)/(1+10%)3=3509.8(萬元) 9 / 27(14)1）估計預期樓價（市場比較法）3500（1+2%1.5）1-1/(1+10

38、%)481-1/(1+10%)68=3573.27 元/平方米3573.2720005=3573.27(萬元)2)估計剩余建造費2500(1-45%)20005=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值10%1.5+137510%0.75=0.15在建工程價值+103.13(萬元)4)估計利潤與稅費3573.27(4%+8%)=428.79(萬元)5)估計在建工程價值在建工程價值=3573.27-1375-0.15在建工程價值-103.13-428.79在建工程價值=1449(萬元)6)原產權人投入成本(1000+250045%)20005 =2125(萬元)1449-2125=-676(萬元

39、)原產權人虧損大約 676 萬元.第五章 無形資產評估一、練習題1、術語解釋（1）無形資產 （2）商譽2、單項選擇題（1）某企業的預期年收益額為 320 萬元，該企業的各單項資產評估價值之和為 1200 萬元，其中專利權價值為 400萬元，該企業所屬行業的平均收益率為 10%，適用本金化率為 10%，其商譽的評估值為（ ）萬元。a、800 b、400 c、2000 d、2400（2）某甲（承租人）1999 年 1 月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為 200 元 / 月，每半年的第 1個月初支付一次，租期為 5 年，某甲于 2000 年 1 月（尚未支付房租）轉讓該房屋的租賃權，經調

40、查同類房屋 2000年 1 月的市場租金為 250 元 / 月，折現率為 10%。該租賃權的轉讓費接近（ ）元。 a、1900 b、2000 c、2400 d、12000（3）下列公式能夠成立的是（ ）a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率d、銷售收入分成率 = 1 - 銷售利潤分成率（4）某企業的預期年收益額為 16 萬元，該企業各單項資產之和為 60 萬元，企業所在行業的平均收益率為 20%，以此為適用本金化率計算出的商譽價值為（ ）萬元a、10 b、20 c、30

41、d、40（5）某企業 5 年前獲得一項專利，法定壽命為 10 年，現對其進行價值評估。經過專家估算，截止到評估基準日，其重置成本為 120 萬元，尚可使用 3 年，則該項專利的評估價值為（ ）萬元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評估某項專利技術，已知在開發該專利的過程中耗費材料費用 20 萬元，工資費用 30 萬元，管理費用 5 萬元，專用設備費 10 萬元，營銷費用 5 萬元，咨詢鑒定費 5 萬元，其直接成本為（ ）萬元a、75 b、50 c、65 d、20（7）下列闡述中正確的為（ ）a、商譽是能夠離開企業而單獨存在的 10 / 27b、商標可以轉讓其使用權，但不能夠轉

42、讓其所有權c、商標可以轉讓其所有權，也可以轉讓其使用權d、商譽是產品的標志（8）對無形資產進行轉讓、投資評估的前提條件是無形資產（ ）a、可以確指 b、附著于有形資產 c、技術成熟度高 d、可帶來超額利潤（9）某企業兩年前引進一項專有技術，重置成本為 100 萬元，預計尚可使用 5 年，該技術產品設計生產能力為年產 1000 件，現在準備將 40%的生產能力轉讓出去，由于競爭對手的增加，使得該企業減少收益的現值為 30 萬元。該技術轉讓的最低收費額接近（ ）萬元a、70 b、59 c、30 d、101 （10）預期某企業未來 5 年的凈收益分別為 13 萬元、14 萬元、11 萬元、12 萬元

43、、15 萬元，第 6 年起的凈收益保持在 15 萬元左右。采用對各單項資產價值進行評估加總的方式確定企業價值為 90 萬元。折現率為 10%。該企業的商譽價值為（ ）萬元a、100 b、142 c、52 d、130（11）某企業一項專利技術的法律保護期自 1996 年 1 月起 20 年，2002 年 1 月預計其可帶來超額利潤的年限尚有10 年。現在該企業擬將該技術轉讓給另一家企業使用 5 年，并從其年預期銷售收入 8000 萬元中分成 15%作為轉讓收益。所得稅率為 33%。折現率為 10%。該技術的轉讓價值為（ ）萬元a、3048 b、4940 c、5923 d、6845（12）對于同一

44、專利權來講，其價值最高許可使用形式為（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 （13）無形資產價值評估公式： n 最低收費額 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1適用于無形資產轉讓價格的（ ）a、總付 b、提成支付 c、交互支付 d、混合支付 （14） n 無形資產評估值 = k1Ri （1-T）/（1 + r）i i =1 n = 最低收費額 + k2Ri （1-T）/（1 + r）i i =1上述公式中，k1和 k2的關系是（ ）a、k1等于 k2 b、k1大于 k2 c、k1小于 k2 d、不確定3、多項選擇題（1）專利權的許可使用形式

45、有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、交互使用許可 d、獨占使用許可 e、次級使用許可 （2）專利權的轉讓形式有（ ）a、普通使用許可 b、排他使用許可 c、特別使用許可 d、獨占使用許可 e、全權轉讓 （3）無形資產轉讓價格的支付方式有（ ）a、總付 b、提成支付 c、分期支付 d、混合支付 e、交互支付（4）無形資產的最低收費額包括（ ）a、賣方研究開發成本中應由買方攤還的部分b、賣方的機會成本 c、賣方的轉讓成本 d、賣方分配到的經濟租金 e、買方分配到的經濟租金 11 / 274、問答題（1）影響無形資產價值的因素有哪些？（2）如何確定無形資產轉讓的最低收費額？（3）自創型無

46、形資產的重置成本由哪些要素構成？5、計算題（1）企業擬轉讓一專利技術，與購買方商議雙方利用該專利技術的生產能力分別為 800 萬件和 400 萬件產品。該專利技術的開發成本為 400 萬元，已經使用 5 年，剩余經濟使用年限為 3 年。該專利技術轉讓后對出讓方的生產經營產生較大影響，由于市場競爭使得產品銷售額下降，減少凈收入的現值為 60 萬元。轉讓后為受讓方提供技術指導等轉讓成本為 20 萬元。試評估確定該無形資產轉讓的最低收費額。（2）甲企業將一項專利使用權轉讓給乙企業，擬采用利潤分成支付的方法。該專利技術是三年前自行研制的，賬面成本為 80 萬元，三年間物價累計上升了 25%，該專利保護

47、期 10 年，剩余保護期 6 年，專業人員測算認為該專利技術的成本利潤率為 400%，乙企業資產的重置成本為 4000 萬元，成本利潤率為 13%。專業人員通過對該專利技術的同類技術發展趨勢分析，認為該專利的剩余經濟使用年限為 4 年。通過對市場供求狀況與生產狀況分析得知，乙企業的年實際生產能力為 20 萬件，成本費為每件 400 元，未來 4 年期間的產量與成本費用變動不大，使用該專利技術后產品的性能提高，預計每件產品的售價在未來第一、二年為 500 元，第三、四年為 450 元。折現率為10%，所得稅稅率為 33%。試確定該專利的評估價值。（3）某企業為了整體資產轉讓需要進行評估。經過預測

48、該企業未來 5 年凈利潤分別為 100 萬元、110 萬元、120萬元、150 萬元、160 萬元，預計從第 6 年起每年收益處于穩定狀態，即每年平均為 160 萬元。該企業一直沒有負債，其有形資產只有貨幣資金和固定資產，且其評估值分別為 100 萬元和 500 萬元。該企業有一尚可使用 5 年的非專利技術，該技術產品每件可獲得超額利潤 10 元，目前該企業每年生產產品 8 萬件，經過綜合生產能力和市場分析預測，在未來 5 年每年可生產 10 萬件。折現率為 6%。試評估該企業的商譽價值。（4）甲企業將其注冊商標通過許可使用合同許可給乙企業使用。使用時間為 5 年。雙方約定乙企業按照使用商標新

49、增加利潤的 25%支付給甲企業。根據估測乙企業使用該商標后，每件產品可新增加稅前利潤 10 元，預計 5 年的生產銷售量分別為 40 萬件、45 萬件、55 萬件、60 萬件、65 萬件。假定折現率為 14%，所得稅率為 33%。試估算該商標許可使用權價值。（5）甲企業將一項專利使用權轉讓給乙公司使用 5 年，擬采用利潤分成的方式收取轉讓費。該專利的開發研制成本為 100 萬元，專利成本利潤率為 500%，乙公司的資產重置成本為 3000 萬元，成本利潤率為 15%。乙公司的實際年生產能力為 20 萬件，每件生產成本為 50 元，預計未來 5 年的市場出售價格分別為 90 元、90 元、85

50、元、75 元、75 元。折現率為 10%，所得稅率為 33%。試確定該專利的使用權轉讓費。二、參考答案1、（1）無形資產是被特定權利主體控制或擁有的，沒有實物形態且不具有流動性，而對生產經營持續發揮作用，并能夠在將來帶來額外經濟效益的資產。（2）商譽通常是指一個企業預期將來的利潤超過同行業正常利潤的超額利潤的價值。這種價值的預期是由于企業所處的地理位置的優勢，或由于經營效率高、管理水平高、生產歷史悠久、令人喜愛或尊敬的企業名稱、良好的客戶關系、高昂的士氣等多種無形的“資產”因素綜合造成的。2、（1）c （2）b 506+506 1-1/（1+5%）7 / 5% = 2000（3）b （4）b

51、（5）a （6）c （7）c （8）d （9）b （10）c （11）a （12）d （13）d （14）b3、 （1）abcde （2）abde （3）abd （4）abc4、（1）影響無形資產價值的因素主要有：開發成本。雖然無形資產的開發成本較難界定，但這并不否定其對價值產生的影響。一般來說，技術復雜程度較高、需要較高開發成本的無形資產，其價值往往也較高。無形資產的開發成本包括發明創造成本、法律保護成本、發行推廣成本等項目。產生追加利潤的能力。在一定的環境、制度 12 / 27條件下，其能夠為使用者產生的追加利潤越多，其價值就越大。技術成熟程度。一項技術的開發程度越高，技術越成熟，運用該技

52、術成果的風險就越小，其價值就相對越高。不過一項技術較為成熟的話，其替代技術或同類技術也比較成熟，該類技術的應用可能也已經較為普遍，以致其產生超額利潤的能力下降，其價值也就較低。剩余經濟使用年限。無形資產權利的容。比如，一項無形資產所有權價值高于該無形資產的使用權價值。同類無形資產的市場狀況。同類無形資產的發展與更新趨勢。同類無形資產的發展與更新速度越快，該無形資產的貶值速度就越快，其預期能夠創造超額利潤的期限就越短，從而價值也就越低。（2）無形資產轉讓的最低收費額取決于無形資產的開發成本和機會成本。開發成本是指重新研究和開發這項無形資產的現時成本，包括所需要投入的全部人力、物力和資金。機會成本

53、包括無形資產轉出的凈減收益和轉讓成本。無形資產轉出的凈減收益是指因轉讓無形資產，使得賣方失去了現有與潛在的全部或部分產品銷售市場即盈利機會，而造成的可能的經濟損失現值。轉讓成本包括：賣方所提供的技術服務，如指導安置、調試、技術培訓、市場開拓等；談判過程的差旅費與管理費；有關的法律費用；其他與執行合同相關的費用，如邀請買方的招待費用、傭金等。無形資產的最低收費額= 開發成本凈值 開發成本分攤率 + 無形資產轉出的凈減收益轉讓成本（3）自創型無形資產的重置成本包括研究、開發該無形資產的全部資本投入（包括直接投入和間接投入） ，以與所投入資本應取得的正常報酬。無形資產的成本分析中一般應包括材料成本、

54、人工成本、間接成本、開發商利潤與企業家獎勵等方面要素。材料成本包括無形資產開發過程中有形要素的支出，該部分在無形資產開發過程的總體成本常所占比重不大；人工成本包括與無形資產開發有關的人力資本耗費，通常包括員工的全部工資薪金和給合同商的所有貨幣報酬；間接成本通常包括與就業有關的稅收、與就業有關的額外收入和福利附加（支付給雇員的養老金、健康保險、人身保險與其他福利） 、管理和監督成本，以與公用設施和經營費用；開發商利潤可以用開發商在材料成本、人工成本與間接成本上的投資報酬百分比來評估，也可以用開發所耗費時間量的加價百分比或確定的金額加價來評估；企業家獎勵是激勵無形資產所有者進入開發過程的經濟收益額

55、，可以看作是時間機會成本。5、（1）4003/（3+5）400/（400+800） +60 + 20 = 130（萬元）（2）1）求利潤分成率80（1+25%）（1+400%）/80（1+25%）（1+400%）+4000（1+13%） = 9.96%2）求未來每年的預期利潤額第 1、2 年：（500-400）20 = 2000（萬元）第 3、4 年：（450-400）20 = 1000（萬元）第 5 年：（430-400）20 = 600（萬元）3）求評估值：9.96%（1-33%）2000/（1+10%）+2000/（1+10%）2+1000/（1+10%）3+1000/（1+10%）4+

56、600/（1+10%）5 = 352.2（萬元）（3）1）計算企業整體價值估算出該企業整體資產評估價值2）計算企業各單項資產價值單項有形資產評估值為 600 萬估算出非專利技術評估值：100(0.9434+0.8900+0.8396+0.7921+0.7473) = 421.24(萬元)3）評出商譽價值 13 / 27商譽=整體資產評估值-(有形資產評估值+非專利技術評估值)=2524.18-(600+421.24)=1502.94(萬元)（4）25%（1-33%）4010/（1+14%）+4510/（1+14%）2+5510/（1+14%）3+6010/（1+14%）4+6510/（1+14

57、%）5 = 295（萬元）（5）100（1+500%）/100（1+500%）+3000（1+15%）（1-33%）20 （90-50）/（1+10%）+（90-50）/（1+10%）2+（85-50）/（1+10%）3+（75-50）/（1+10%）4+（75-50）/（1+10%）5 = 254.5(萬元)第六章 金融資產和遞延資產評估一、練習題1、 術語解釋（1）金融資產 （2）股票的在價格 （3）股票的清算價格 （3）股票的市場價格2、單項選擇題（1）被評估債券為 4 年一次性還本付息債券 100000 元，年利率為 18%，不計復利，評估時債券的購入時間已經滿2 年，當年的國庫券利率

58、為 10%，該企業的風險報酬率為 2%，被評估債券的價值為（ ）元a. 137117 b.172000 c. 118000 d.153380（2）被評估企業擁有甲企業發行的 5 年期債券 100,每面值 1 萬元,債券利息率每年為 9%,復利計息,到期一次還本付息。評估基準日至債券到期還有兩年,若適用折現率為 15%,則被評估企業擁有甲企業債券的評估值最接近于( )萬元。 a. 109 b. 116 c. 122 d. 154（3）某被評估企業擁有 A 公司面值共 90 萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當于票面值的 10%，評估人員通過調查了解到 A 公司每年只把稅后利潤的

59、 80%用于股利分配，另 20%用于公司擴大再生產，公司有很強的發展后勁，公司股本利潤率保持 15%水平上，折現率設定為 12%，如運用紅利增長模型評估被評估企業擁有的 A 公司股票，其評估值最有可能是（ ） 。 a. 900 000 元 b. 1 000 000 元 c. 750 000 元 d. 600 000 元（4）某公司在 1997 年 1 月租賃一臨街房屋，租期 4 年，租金 4 萬元（假定這里不考慮貨幣時間價值） 。1999 年 1月該公司又向保險公司交付火災保險費 240 元。1999 年 6 月 30 日，該公司帳薄上的房租已攤銷 3 萬元。該公司經房主同意，愿意在 1999

60、 年 7 月轉租房屋，若市場租金自 1997 年以來沒有發生變動，其轉租的客觀租金應為（ ）元 a. 15120 b.12150 c. 20120 d.20220（5）從資產評估的角度，遞延資產屬于一種（ ） 。a. 待攤費用 b. 預付費用 c. 無形資產 d. 固定資產（6）上市公司股票的清算價格是( )。 a.資產總額與總股數的比值 b.資產總額與流通股數的比值 c. 凈資產與上市流通總股數的比值 d.凈資產與總股數的比值（7）被評估企業已經正常營業 3 年，長期待攤費用賬面余額為 120 萬元，其中包括固定資產大修理費 85 萬元，辦公室裝修費 15 萬元，產品銷售部房租 20 萬元。