1、12008年長沙市房屋租賃市場的現狀及對策初探在房地產市場體系不斷完善，二、三級市場蓬勃發展的今天，居民通過投資 商業地產，或出租富余住房來謀取經濟收益的行為越來越普遍。房屋租賃市場作 為房地產市場的巫耍組成部分，具有十分廣闊的市場發展詢景和發展空間，對促 進房地產二、三級市場聯動及住宅消費市場的發展有著雨耍的作用。如果能鼓勵 租賃，引導有房者通過出租房屋獲取長期投資收益，引導無房者根據IT身經濟能 力租賃房屋作為過渡，從而逐步培育起梯級消費的市場結構，這對丁房地產市場 的穩定健康發展具有非常朿耍的意義。本報告將結合定性與定量分析的方法，從 多方面較為客觀地闡述長沙市房屋租賃市場的現狀，揭示出

2、租賃市場和租賃管理 中存在的主要問題，為相關職能部門開展房屋租賃管理匸作提供科學的參考依 據。、房屋租賃市場現狀近年來，隨著長沙市經濟的發展，城氛化水平的提高，流動人口的增多，長 沙的房屋租賃M場規模正在不斷擴人。全il/HHl租房源在區域數鍛、物業類型、 戶型、樓層以及裝修程度等的可選擇而上均冇了一定程度的提拓。1、城鎮人口快速增長圖表I（-）房屋租賃市場規模7HOZ6004002000120021200312004120051200660%50%40%30% 20%10% 0%年末總人口595.46601.76610.38620.92631.00637.36城植人口275.10295.83

3、312.45334.49356.51383.69城槓化率 城鎖人口增長率46.20%49.16%7.53%51.19%5.62%53.87%7.05%56.50%6.58%60.20%7.62%年末總人口 11城値人口 城負化率城値人增長率?（）（）?.至7007年長沙市城鎮人口增長情況為與經濟和城市建設發展相協調，長沙市的行政區劃逐步調整，城區而積不 斷擴大。其中，影響繪大的是1996年郊區的撤銷，芙蓉、天心、岳麓、開福、 雨花五區的設立。此后，長沙城鎮化進程全而捉速，越來越多的農業人口涌入城 區，向非農業人口轉變。截至2007年末，全市城鎮化率（按戶籍人口計算）達 到60.2%,比2006

4、年提高3.70個百分點。而今年隨著先導區的建立，包扌舌雷鋒 鎮、倉浦鎮、坪塘鎮等區域成建制，長沙的城鎮化率將進一步提高。另據長沙市 統計局數據顯示，2002至2007年，長沙市城氛人口穩步增長，年平均增長率近 7個百分點，每年新增的城鎮人口約達22萬余人。隨著城鎮人口的增長，必將 帶來住房面積增多的需求。短期內，只有依靠租賃才能滿足這部分新增的住房需 求。2、外來人口增多伴隨著長沙經濟的發展，長株潭一體化的推進，就業機會的增多，越來越多 的外地人口，特別是湖南省內其它地區的求學、打工、經商者紛紛涌入長沙。據 一項市政協對長沙市流動人口管理服務情況的調研顯示，2007年度長沙竊記暫 住人口為89

5、.12萬人（城區81.76萬人，縣市7.36萬人）：城區暫住人口占全市 城區常住人口總數的37%。這些登記在長沙的暫住人口中，27.9%的人務工， 15.3%的人經商，42.3%的人從事服務行業，另外還有人在長沙治病療養、借讀 培訓、探親訪友、旅游觀光等。另據有關數據顯示，長沙流動人口 15%的人住單 位內部，57.3%的人租賃房屋。由此可見，長沙房地產市場上的房屋租賃需求十 分旺盛。3、租賃市場規模擴大隨著長沙近年來期、現房市場以及二手房市場的發展，居民人均居住面積有 r很犬改觀，越來越多的業主擁有了兩套其至更多套房星，人量的房源涌入到房 屋租賃市場當中。其次，隨著2006年以來國家宏觀政策

6、對房地產行業調控的從 緊，長沙的房屋租賃市場規模逐步擴大。這主要是因為：一方面，相當數M：的房 產投資者存在觀望心理，導致二手房市場部分房源分流至租賃市場，擴充了可出 租房源數帚:。尤其是九部委關丁調整住房供應結構穩定住房價格的意見的出 臺，營業稅征收時限從Z前的2年調整為5年，部分購房不足5年的房屋持有者 將本欲岀售的房屋轉作租賃，使得租賃市場房源增屋明顯。據統計，今年前三季 度僅在0731二手房網上掛牌的可出租房源就多達11249住，數最十分可觀。另 一方面，2008年初以來商品房價格漲幅開始出現持續冋落，潛在需求者的購房 意愿降低，觀與態勢LI趙濃郁。由丁房價未來走勢不明朗，短期內存在走

7、低的可 能性，部分潛在需求者推遲購房計劃，選擇通過租賃來解決冃前的居住問題。因 而，租賃的短期替代效應犬幅增加了房屋租賃市場的需求。（二）房屋租賃市場規模估算1、人均住房建筑而積與八均住房建筑而積佔算表格12005-2007年城市居民人均住房建筠面積與戶均住房建筑面積估算年份平均每戶家庭人口 （人）人均住房建筑面積 （mV 人）戶均住房建筑面枳（017 戶）20052. 8527.2077. 5220062.812S. 2979. 4920072. 8228. 9081.502005至2007年，長沙市的人均住房建筑面積穩步提高，由2005年的27.20 平方米/人，提高到了 2007年的28

8、.90平方米/人（詳見表格1 ）o按以上3年對應 的戶均人口數計算，到2007年末，長沙市的戶均住房建筑面積己達81.50平方 米/戶。2、新增城鎮人口與住房需求估算表格22005-2007年新增城鎮人口與住房需求估算年份年末總人口 （萬人）城鎮化率城鎖人口（力人）城氛新増人1 1（力人）城値新増 人口的住 房需求 （萬 m）城氛新増人 口的租賃需 求規模（萬耐）2004610. 3851. 19%312. 462005620. 9253. 87%334. 4922. 04599. 39133. 672006631.0056. 50%356. 5122. 02622. 96116.832007

9、637. 3660. 20%383. 6927.18785. 38168. 892005至2007年，長沙市的城鎮人口穩步增長，年均新增城鎮人口超過22 萬人/年。按照相應的人均住房建筑而積計算，并結合考慮往年市場上滯后的需 求估算:近3年來，每年由城鎮新增人口所產生的新的住房需求呈逐年上升態勢: 隨著2007年城鎮新增人口數最的顯著增長，2007年的城鎮新增人口住房需求己 達到785.38萬平方米（詳見表格2）,明顯高丁前2年的新增需求。3、市區新增暫住人口與住房需求估算3表格32005-2007年市區新增暫住人口與住房需求估算年份市區人口 （萬人）市區暫住 人口比電市區暫住 人口（萬人）市

10、區新增 何住人口 （萬人）市區暫住 人口租賃 房屋比豆市區新增暫住人口的租 賃需求規模（萬耐）2004202. 4637. 0%74.912005208. 6537. 0%77. 202. 2957.3%35.662006214.6137. 0%79.412.2157.3%35.762007218. 7537. 0%80. 941.5357.3%25.36按照2007年的長沙市區暫住人口比匝（37.0%）估算，2005至2007年長沙 市區每年的新增暫住人口約在1萬至2萬人以上；再根據2007年市區暫住人口 租賃房屋比重（57.3%）估算，山市區每年的新增暫住人口所產生的和賃需求約 在25萬至

11、36萬平方米左右（詳見表格3）。4、全市住房租賃供給與需求規模佔算表格4 2005-2007年全市住房租賃供給與需求估算年份商品住宅 fflffiifti 積（萬 nf）投資性 購房消費 比匝口住型 購房消費（萬耐）可供出租的 住宅面積 （萬耐）總的租賃需 求規模（萬耐）供給與需求 之間的差距（萬耐）2005 年563. 4917. 4%465. 7297. 77169.32-71.562006 年625. 4719. 1%506.13119. 34152.59-33.252007 年803. 7723. 3%616. 49187. 28194.25-6.97根據2005至2007年長沙帀的投

12、資性購房消費比重佔算，近3年來長沙市每 年的門住型購房消費分別為465.72萬、506.13萬和616.49萬平方米，意味著每 年新增的可供出租的住宅面積分別為97.77萬、119.34萬和187.28萬平方米（詳 見表格4）。同時，結介長沙城鎮新增人口的住房需求規模和長沙市的門住型購房消費規 模發現，近3年來長沙市城鎮新增人口的住房需求并沒有完全通過購房的形式被 滿足，兩者之間每年存在著100多萬平方米的缺口（詳見表格2）,意味著部分 人的住房需求只能依靠租賃的方式來解決。由此可見，2005至2007年，每年由城鎮新增人口和市區新增暫住人口所帶 來的新的租賃盂求呈逐年增長態勢；2007年已達

13、194.25萬平方米（詳見表格4）。此外，隨著2007年商品住宅銷售最的激増，當年市場上可供出租的住宅面 積與新增的住宅租賃需求之間的差距迅速縮小，2007年的供應缺口僅為6.97萬 半方米。然而，由于房地產開發的周期一般為2至3年，意味著目前山場上銷售 的房屋要1至2年后才能1F式入住。將2005年的市場供應量與2007年的市場需求最兩相對比不難發現，當前租賃市場上的供給與需求之間仍“著一定的差距。 但隨著2007年供應最的迅速加大，預計在未來2年，市場上的可出租房源將大 幅增多。（三）房屋租賃市場特點1、熱點區域與物業類型圖表2出租房源分布&物業類型（來源：0731二手房網）冃前，市場上的

14、出租房源主耍集中在新房供應最較大的雨花區（占比31.6%） 和天心區（20.0%）,以及傳統的中心城區英蓉區（占比29.0%）；而位丁城 北開福區（占比10.5%）和河西岳麓區（8.9%）的出租房源占比相對較小。從位 置上看，出租房源兒乎涵蓋了全市包括南門口、東塘、侯家塘、左家塘、窯嶺、 袁家嶺、四方坪、桐梓坡等在內的繁華區域，以及包扌舌五一路、芙蓉路、部山路、 八一路、解放路、人民路、萬家麗路等在內的主耍干道。無論是建成年代較早的 單位宿舍，還是新近交付使用的知名樓盤，均有房源出租，可選擇而大而寬。從 物業類熨看，出租房源中，普通住宅類物業占絕大部分（占比78.5%）；其次為 商住兩用的物業

15、，占比16.9%；再次為商業門而（占比2.2%）和純寫字樓（肯 比2.2%）；而別舉類物業的出租房源極為有限（占比0,2%）o其中，商住兩用和 純寫字樓物業的出租房源主耍集中在芙蓉區，商業門面的出租房源主耍集中在芙 蓉、雨花陽區，而別墅類物業的出租房源主耍集中在岳麓區。2、熱門戶型與面積圖表3各類戶型占比&各類戶型面積$吏戶d占itIH5&VISinnullrr rr I rr 佃 m1*12l勺01 32 4*1 4*】rr rr n rr rr rr rrF1、丘創、】IBJTC從出租房源的八型來看，市場上二居室的出租房源占比彊大，達33.6%：其 次為三居室的出租房源（占比25.0%）；

16、再次為一居室和單間的出租房源（分別 占比為17.0%和16.2%）。從戶型面積來看，一居室的平均面積約為51平方米， 二居室的平均而積在69至89平方米之間，三居室的平均而積在92至136平方 米之間，四居室的平均面積在156至180平方米之間;復式、別墅和單間的面積 跨度較人,平均而積分別約為159、303和170平方米。3、樓層與裝修情況從出租房源所在的樓層來看，60.1%的出租房源位丁六層以下，20.9%位丁 7 至12層，11.5%位丁 13至18-；位丁高層的出租房源相對較少，其中位于19 至24層的出租房源片比約為5.5%,而位于25層以上的出租房源占比僅為2.0%。 從裝修狀況來

17、看，一般裝修和中等裝修的出租房源占比任七成以上 豪華裝修的 出租房源占比在兩成左右：而直接出租不帶任何裝修的毛坯房的占比僅為6.9%o4、住宅類物業租金水平表格5全市住宅類物業平均租金水平裝修程度1室1廳2室1廳2室2廳3室1廳3室2廳4室1廳4室2廳毛坯房42553763282088110201257般裝修6817479211025133714491821中等裝修80896310721141156317002278豪華裝修1207131214421560202722952876（單位：元/套/月）受地理位置、新1口程度、八型而積、裝修程度、樓層、周邊配套設施等因素 的影響，單套住宅類物業的丿

18、J租金水平差異較大。一般來說，受市場需求的影響, 位J：芙蓉、天心、I何花三區繁華街道的住宅類物業的租金水平較高，而位丁交通 相對不便的開福、岳麓兩區的住宅類物業的租金水平相對較低。以一居室為例， 芙蓉區單套物業的月平均租金水平在900至1100元之間，而岳麓區的僅為&X）、 900元。如果再配合不同的裝修及家具配套，其月租金水平差距更大。以一室一 廳為例，一般地區單套毛坯房的丿平均租金約為425元，而位丁繁華區域配豪華 裝修的則町達1200元以上，租金水平差異明顯。二.目前房屋租賃市場和租賃管理存在的問題隨看租賃市場的發展，各類以租賃權益關系為中心的孑盾與糾紛也漸漸浮現 出來，問題種類多樣，

19、牽涉的權益主、客體增多，利益關系復雜化，職能部門對 租賃市場管理的難度正在逐步加大。（一）租賃市場不規范1、租賃行為的隱蔽性較高目詢，房屋租賃多以房屋出租人以口頭或訂立書面合同的形式將房屋交付承 租人占有、使用與收益，兒乎都是“私下授與”的方式進行。特別是私人住宅用 房的出租行為隱蔽杵最大，除非挨家挨戶上門核對，一般很難發現。另據估計， 租賃市場上，個體出租的營業用房、辦公用屈和住宅用房占比達70%以上；而行 政事業單位、社會團體、軍隊等出租的用房占比僅為30%o由此可見，整個市場 上房星租賃行為的隱蔽性普遍較高。這些隱形租賃市場，或地卜租賃黑市的大量 存在，使得房地產管理部門任制定行業政策和

20、管理規范時，難以通過公開的租賃 市場了解梢個房屋租賃市場的準確信息，科學分析行情，做出lE確決策。2、租賃價格具有盲目性由丁房屋租賃的中介機構、個人、單位各自獨立經營，租賃形式單一，管理 粗放，形不成規模，租賃價格往往難以把握，租賃收益無法保證。有的經背者把 租賃價格定得過高，導致房屋長期空租，收益較低：有的經營者以偏低的價格與 承租方簽訂長期租賃合同，導致房屋租賃價格不能隨行就市，同樣影響了收益。 同時，一些不了解行情的租房者，以高價和房主簽訂了租賃合同，入住后因與鄰 居租金價格比較覺得不介理而與房主產生糾紛的現象也屢見不鮮?？傊?，由丁缺 乏權威機構發布的房屋租賃指導價格，房屋租賃市場上的租

21、賃價格具有較崗的肓 目性。3、房屋租賃收益低根據消華大學房地產研究所的一項研究成果（皐J：房價租金比的京滬穗杭 房價研究）表明，購屈門住的“投資回報率” 一般不應低丁當時的商業性住房 抵押貸款利率，但也不應髙出太多：以住房抵押貸款利率為棊準利率，考慮投資 風險補償和租金上漲因索，租金收益率應比抵押貸款利率島1%3%。按照長沙 市10月份房地產市場的租售比（二手住房出租掛牌丿均租金與商品住房平均價 格之比）1:260計算，租金收益率約為4.62%:而冃詢五年以上商業性住房抵押 貸款的基準利率水平為7.20%o因此，較之丁房屋出售價格，長沙的物業租金水 平普遍偏低，租金收益率不高。4、稅費負擔過高

22、目前，長沙市出租房屋應繳納4%-12%的房產稅，3.5%5.5%的營業稅及附 加，10%20%的個人所得稅，0.1%的印花稅：如果岀租他人用于生產經營的需 繳納城鎮土地使用稅：如果是劃撥土地還需繳納其收益約10%的土地收益金。據 保守估計，各種稅費占租金收入的比雨高達30%,共或更高，從而造成出租人逃 避管理，不愿辦理奇記備案手續。由此町見，稅費偏高也接導致了房屋租賃市場 上地下交易的活躍，造成高稅費率并未収得高收益，給房屋租賃市場實現規范化 管理帶來了難度。5、中介機構準入門檻較低據不完全統計，長沙市現有中介公司門店300余家其中多數為知名中介公 司的加盟店，另一部分則為品牌較小的門營公司和

23、無證經營的公司。由J：中介公 司對注冊資金耍求很低，且加盟或連營店形式的成本一般也相當低，使得該行業 的準入門檻較低，從而造成了中介機構良莠不齊的局而，影響了中介行業的榕體 形象和信譽度。6、中介服務水平停留在較低層次冃前的中介服務只停胡丁居間介紹、撮合交易的層次，租賃房屋的維修保養、 稅費繳納等后續服務，小介機構不予承擔。對r出租人而言，要隨著租賃期限的 結束不斷地尋找新的租客，乂耍根據不同租客的需耍配備不同的家具設備，還耍 負貴房屋水電煤物業費的結算、租賃稅的繳納和房屋及其家具設備的維修保養，I分繁瑣。從而，也導致部分業主寧愿選擇在一段時間內將房屋空置，而不選擇 出租。（二）租賃管理體制不

24、完備1、政策法規鼓勵買房多，鼓勵租房少房屋租賃市場的發展離不開政策法規的支持。無論是房屋的貨幣化補貼、銀 行按揭貸款、購房退稅、契稅優惠等政策，還是購房入戶、就近入學、戶籍檔案 管理等措施都鼓勵人們購房，而鼓勵人們通過市場租房的政策較為少見。2、租賃管理政策不健全房屋租賃有關政策法規滯后，可操作性不強。近兒年來，盡管國家相繼發布 r中華人民共和國城市房地產管理法、城市房屋租賃管理辦法和城氛廉 租住房管理辦法等政策法規，為房屋租賃管理提供了法律和理論依據，但長沙 尚未出臺租賃管理的地方性法規，缺乏較為詳盡的操作性條例規定，使公、私房 出租管理辦法有吐條文顯得原則，缺乏操作性，較難起到規范房屋租賃

25、市場的作 用。特別是物權法出臺后，租賃管理模式將迎來新的巫大變革，現行辦法與 新的管理耍求之間在著一定差距，迫切需要與租賃管理相關的法律法規的健全 與完善。3、房屋租賃備案率低根據城市房屋租賃管理辦法規定，長沙市對出租房屋的管理方式為租賃 合同背記備案制度。但根據行政許可法，租賃合同背記備案屈告知性備案， 沒冇強制力，因此導致目前房屋租賃備案率很低。據統計，長沙市房屋租賃市場 &記備案率不足10%o由J 備案率低，導致房屋租賃市場稅收流失嚴電、存在治 丈隱想，也使相關主管部門無法撐握市場實際情況進行宏觀指導。4、出租方主體資格及行為不規范根據城市房屋租賃管理辦法第一章第四條和第六條的相關現定，

26、公民、 法人或其他組織對享有所有權的房屋和國家授權管理和經營的房屋方可依法出 租：未依法取得房屋所有權證的，或屈丁違法建筑等悄形的房屋不得出租。但現 行市場上，我們卻可以找到各式各樣的出租房源，有耒經政策許可的公房私人轉 租，有物業公司損門出租待售空房，有城中村居民私建房屋出租等，似乎只耍有 房就可用J：房屋租賃經營，以致由上述不規范行為引起的房屋租賃糾紛不斷。5、房屋租賃逢記備案手續費的收取標準模糊目前，長沙市房屋租賃備案手續費根據出租房屋的而積收取，較少結介出租 房屋的實際用途和租金收入情況進行綜合評定。同時，在對出租房屋按宗收取房 屋租賃備案于續費時，標準模糊。以兩宗相鄰的產權而積均為2

27、00平方米的鋪而 為例，其中一宗全部出租給同一承租人，按10()元/宗收取備案手續費；而另一 宗拆分為四個鋪面，分別出租給四位不同的承租人，被判定為四宗，共計收取 400元的備案手續費，造成出租人的不理解與不滿，從而導致備案率的降低。三、加強房屋租賃管理的設想(一)建立健全房屋租賃管理體系1、強制備案，推動行業規范在房屋租賃管理過程中，由丁強制力不足，備案率很低，H接影響到房屋租 賃的稅收匚作。如果備案管理被列為強制執行，那么房屋租賃過程中的偷漏稅問 題將有與減輕。其次，房屋租賃強制備案對丁消費者維權、整頓整個經紀行業都 有好處。由于冃前房屋租賃備案制度還處丁非強制性階段，為了避稅，很少有人

28、去備案。雖然表面上節省了雙方時間和成交成本，但是一旦發生糾紛，其合法權 利必將受到損畫。尤其是通過不規范中介公司承租、出租房屋的消費者，由丁介 同不規范，乂沒有備案，雙方的權利均難以得到保障。而備案制度一 4被強制執 行，很多違規操作的行為|然沒有市場，租賃市場也會逐漸走向良性發展。同時, 對丁胳個經紀行業而言，也可以肅淸部分不法中介，并將黑中介淸除出市場。2、建立健全房屋租賃的網上簽約和備案管理制度建立房屋租賃的網絡信息平臺，集出租房源信息發布、網上簽約、g記備案、 租金銀行托管、中介機構及從業人員資質和信用查詢等內容丁一體，并不斷完善 這個平臺，以增強租賃市場的透明度，為主管部門制定決策提

29、供依據。3、建立房屋租金的銀行托管機制從半房屋租賃代理業務的房地產經紀機構須與政府主管部門指定銀行簽訂 租金代收、代付委托協議，并按協議約定在該銀行開設賬戶、繳納一定數額的租 賃代理保證金，由銀行對租金進行代收、代付管理，以保障出租人和承租人的資 金安全。（二）進一步完善房屋租賃市場相關政策法規目前，國家雖然出臺一些規范房屋租賃帀場的法規，但長沙還沒有相W的 更為詳盡的實施細則供實際操作。因此，應加強相應法規條例的制定工作，出臺 一系列適合本地租賃市場的管理辦法，如“長沙市房屋租賃市場管理條例”、“長 沙市房屋租賃管理辦法”、“長沙市房屋租賃機構資格審核辦法”等，明確出租人、 承租人、租賃中介

30、機構三方的權利和義務，加強對房屋租賃市場的管理力度，規 范房屋租賃市場的主體行為。（三）編制房屋租賃指導價格以北京市住房租賃指導價格手冊為藍本，以擬建立的長沙市房屋租賃網 絡信息平臺的租賃備案數據為支持，按照房屋的所屬位置、物業類型、建筑年代、 戶型面積、裝修程度等情況，編制長沙市典型區域房屋租賃指導價格手冊。一方 而，可為租賃雙方進行租金的協商提供參考和指導；另一方面，將有助丁稅務部 門加強對房屋租賃稅收的征管。（四）重點培冇一批專門從事房屋出租代理業務的房屋租賃權信托公司房屋租賃權信托就是房屋所有權人將房屋租賃權信托給受托人，受托人及其 合作伙伴依信托介同來管理房屋租賃事務；它是以不動產財

31、產權為信托財產，由 受托人按照信托介同實施專業管理以提高不動產的附加值，并將信托利益交付給 受益人的信托業務。信托公司、保險公司、擔保公司和銀行介入房屋租賃業務會使該項業務的信 譽度和安全性大幅度提拓。對丁房上來說，傳統的房屋租賃業務不涉及到保險業 務，而房屋租賃權信托引入保險機制，保險公司對信托公司轉委托具體業務機構 經營所產生的風險，提供出租房內家庭財產保險和信托A同履約保險。家庭財產 險保障了已經出租的住宅及設施的損毀可能，在每套房屋實際出租時投保。介同 履約險可以保障房星在出現空置或租金沒有達到合同約耀的租金標準時，向出租 人賠付最高兩個刀的租金。保險費用由泛易支付，承租人和出租人都不用支付保 險費用。同時，對r承租人來說，房屋租賃信托與傳統租賃業務最大的不同在于, 傳統的租賃業務一般要求承租人交付一個月的租金作為押金。租金一般耍求一次 付半年或三個月。而房屋租賃權信托不收取承租人的押金，承租人也可以按丿j付 租金。I大I此，重點培育一批專門從爭房屋出租代理業務的房屋租賃權信托公司將 對激活和規范整個房屋租賃市場帶來新的契機。（五）建立中介機構和從業人員的信用管理體制對現有中介機構和從業人員實行嚴格的年盛資質評市制度，加強職業培訓和 后續教育，建立信用檔案，加強對從事房屋租賃的屮介機構和從業人員的監督管 理，對一些嚴重違規企