1、、奉賢區整體概況奉賢區位于上海市南部，距上海市中心人民廣場42公里，浦東國際機場30公里。北倚黃浦江，南臨杭州灣，有13公里長的江岸線和31.7公里的海岸線。境內水陸交通便捷， 浦南運河橫亙東西，金匯港縱貫全境；公路總長560公里，已經形成十縱六橫的公路網絡，密度達到每平方公里1.1公里；越黃浦江交通，有奉浦大橋和西渡、鄔橋兩個輪渡口。2004年內，奉賢區國民經濟持續快速增長，經濟運行質量穩步提高。全年實現增加值141.7億元，按可比價格計算，比上年增長23.4%,增幅同比提高8.2個百分點，也是歷年 來增長最快的一年，完成年度計劃111%其中：第一產業增加值為2.7億元，同比增長4.3%;

2、第二產業增加值為90.8億元，同比增長31.7%。全年實現第三產業的增加值為 41.5億元， 同比增長13.5%。一、二、三產業的結構比重為 66 : 64.1 : 29.3。社會消費品零售總額為 73.9億元，比上年增長17.0%。外貿出口總額8.13億美元，比上年增77.9%。固定資產投 資完成額為55.4億元，比上年增53.4%。按照市公路網絡建設規劃，奉賢近年來進一步加快了區內公路網絡建設和完善。至2004年底，該區公路總里程為984.76公里。其中：高速公路已建成74.9公里，一級公路 14.28公里，二級公路190.01公里，三級公路336.70公里，四級公路368.87公里。同時

3、， 其他路網也在有序推進之中。2004年全年實現房地產業增加值 4.9億元，比上年增3.1%。房地產投資增長加快， 全年完成房地產開發投資15.63億元，比上年增55%商品房施工面積136.7萬平方米， 增10.8%;銷售面積38.05萬平方米，比上年降2.9%,其中住宅銷售面積35.61萬平方米， 預售面積22.79萬平方米，增1.14倍；空置面積7.41萬平方米，比上年減少4.39萬平方 米，降37.2%。全年商品房銷售額15.25億元，比上年增81.3%。存量房產交易持續攀高， 全年成交過戶面積50.5萬平方米，成交數量1.1萬套。二、平安鎮基本概況平安鎮位于奉賢區東南部，東與南匯區接界

4、，南連接五四農場，西同奉城鎮毗鄰，北與四團鎮接壤。1984年3月設平安鄉，1994年撤鄉設平安鎮。2002年奉賢進行鎮級區劃 調整時，邵廠鎮劃入平安鎮。2003年11月，平安鎮劃入四團鎮。至 2004年底，全鎮區域 面積40.7平方千米，耕地面積2216.09公頃，轄行政村22個，常住人口 30941人，其中 農業人口 27063人。主街呈東西一'字形，長 250 米，寬 24 米，中間為綠化地帶。兩側有供銷社、食 品站等服務門市部。沿四團港兩側新建有工業公司和副商公司大樓，下設服務門市部。工業區位于四團港東側一線，南北長 1240米，有 1家縣辦廠， 12家鄉辦、村辦廠。 1984年

5、，鎮區工人 3180人，總產值 2078.3 萬元，利潤 303.1 萬元。縣照相器材廠生產的 海鷗牌上光機銷售全國各地。鄉辦廠有農機廠、電容器廠、塑料廠、被單廠等。農機廠為 全縣首先制造紙箱機械廠家，膠水機、訂箱機、瓦楞機聞名全國，暢銷各地，紙箱雙色、 單色印刷機曾參加廣交會外銷，外商曾來廠觀光。平安鎮為中港碼頭魚貨集散中轉點，又鄰近縣、鄉、農場的海水、淡水養殖場，故鎮 上頗多海鮮，農村集市貿易活躍。該鎮目前已有中學、小學、衛生院各 1 所，另有影劇院 等文化設施。一流現值先進發展先 培訓、出 顯明產 園區。處，與 得天獨 島嶼的 的建設， 人工湖三、臨港新城概述上海臨港新城位于上海東南角的

6、南匯區，據上海城區50公里。北至大治河；西至A30公路-A20公路-南匯奉賢區界；東、南至濱海沿海，包括海港新城、臨港新城產業區，總面積為293平方公里。首期開發建設面積為20平方公里。開發建設上海臨港新城，是上海市委市政府站在全局高度、審時度勢做出的一項關系 上海二十一世紀發展大局的重大戰略決策。臨港新城依托洋山國際深水港，緊靠浦東國際航空港，港口產業發達，服務功能完善,港、區、城一體的綜合型濱海城市，是上海二十一世紀城市發展理想的新空間，據市委市政府的規劃，將成為上海中心城的輔城，成為杭州灣北岸嶄新的、生態環境良好、人文環境一流的現代化新興城市。臨港新城產業區將以打造國際 代裝備制造業 為

7、主要目標、以高附加 制造業、高新技術產業為基礎、綜合 進制造、現代物流、研發服務、教育 口加工、內外貿易 等產業,形成具有 業特色、顯著競爭優勢的綜合型產業 臨港新城位于長江與杭州灣的交匯 大、小洋山隔海相望。臨港新城有著 厚的地理環境，是上海通向沿海各大 重要“門戶”。依托未來洋山深水港 臨港新城的規劃布局以5平方公里的 為圓心，向四周環狀擴散。被林蔭道和城市湖灘環繞的中心湖位于城市中心，與湖岸相連 的半島伸向湖中，島上設有大型的文化性建筑，如劇場、航運博物館、海洋水族館等。建 成后的上海臨港新城，將集現代物流、港口加工、金融貿易、商業服務、居住旅游 等為一 體，構筑二一世紀中國港口城市 的

8、新形象。四、本案同周邊區域的聯系1.同臨港新城、惠南鎮的聯系本案位于臨港新城以西，同南匯區緊鄰；目前，南匯區最為活躍的為惠南鎮。 本案通過川奉南公路與之發生緊密聯系。到臨港新城到惠南鎮本案約20公里約25公里開發建設臨港新城是上海市委、市府面向 21世紀發展大局而作出的重大戰略 決策，海港開發區將依托“臨港新城”與“兩港”強大的輻射效應，在3-5年內影響本案及周邊區域市場。2.同南橋鎮的互動奉賢區規劃指導思想：加快“五區一城”建設，即上海工業綜合開發區、上海化學工業區奉賢分區、 四團工業園區、上海海灣旅游區、現代農業園區和 南橋新城的開發建設，提升 奉賢地區的經濟實力和綜合競爭力。以軌道交通、

9、高速公路網、信息化建設為 支撐，推動產業結構調整與集聚，加速推進城市化進程。區域第三產業將以發展大型商品交易市場、提升市場功能為重點。規劃將形成 南橋杭州灣專業市場商貿區、奉城中心鎮專業市場商貿區、東北生產資料專業 市場商貿區、現代農業園區農副產品集散中心等四大專業市場商貿區，上海工 業綜合開發區機電一體化貿易中心、現代農業園區農產品加工貿易中心、奉城 物流裝備城等三大產業基地貿易中心以及臨海化工物流區、深水港物流基地。小結臨港新城五大規劃功能區，將直接對海港開發區及周邊區域形成長效輻射；臨港新城 區內交通便捷，不僅高速公路橫貫開發區，同時還擁有 新四平路等高等級城市道路，而新 四平路、平福路

10、正是本案所處之區位，從這一層面上說，臨港新城的開發建設對本案及周 邊區域市場起到深遠的影響。通過對奉賢區及南匯區未來規劃發展的研究，我們還認識到：項目所處的區位，正是規劃中上海海港綜合經濟開發區的五金、貨運、倉儲、 物流貿易和主要居住區，這是政府對當地發展的規劃方向，并且這一規劃構想 正在實施中。目前，四平公路至南匯的交通尚未實現貫通，當前項目自身條件相對欠缺，但 依據奉賢區、南匯區長遠規劃，3-5年內商業氛圍將會得到大幅度提升，對本 案未來發展而言，是一個契機。需要著重指出的是，政府對于海港綜合經濟開發區的規劃與實施，很可能會極大地影 響到本案及周邊房地產開發項目的性質和方向。同時遠景上，為

11、使本案能盡早達到預期的 目的，推行小投入的嘗試性經營方略勢在必行。五、類比個案分析1、南匯弘基商業休閑廣場“弘基商業休閑廣場”是南匯首座“主題商業文化概念商圈”，廣場由健身、購物、 娛樂、休閑、品牌餐飲、商務酒店 6大主題區組成。綜合分析客源客層：主要以投資客為主，自營占極少比例。優勢分析：作為南匯區惠南鎮中心區域內首個純商業休閑廣場，擁有極強的區 位優勢及文化內涵；加之其品牌效應及開發經營成果，對其去化有較強促進。劣勢分析：在商業房產交易相對并不活躍的南匯區，其15000-18000元/m2的單價是影響去化的重要因素。案名南匯弘基商業休閑廣場基 本 資 料區域位置惠南鎮川南奉公路6101號占

12、地面積13850m總建面積243800m銷售價格215000-18000 元 /m容積率2.5綠化率10%車位數135個樓層數4規 劃 團 隊開發商上海小元房地產開發有限公司投資商P上海弘基企業發展有限公司景觀設計上海三益建筑設計事務所物業管理東湖物業經營管理有限公司營銷策劃P 上海弘基商業經營管理有限公司面 積 配 比*7*7oooo75 m、170 m、252 m、270 m、300 m、370 m 不等，可以自由分割產品建 材 設 備外墻高級外墻涂料、配以石材及玻璃幕墻內墻滿鋪膩子粉層抹光梯廳東芝合資電梯采暖中央空調陽臺鑄鐵雕花欄桿門、窗防爆玻璃門；彩鋁合金框材配白玻璃規 劃建 筑 規

13、劃庭院整體一站式消費外廊露臺6-8米寬露臺廣場下沉式廣場岀入口8個主要岀入口層高5.8米挑空評價案采 用前 三年 包 租, 第四 年由 開發 商回 購的 操作 模 式, 顯然 是個 純投 資性 項 目, 但其 長遠 的經營狀況值得我們密切關注2、惠南.新天地“惠南.新天地”坐落于南匯新老商業交匯位置，是集餐飲、數碼、服飾、家居、玩具、箱包等為一體的多功能廣場。案名惠南新天地基 本 資 料區域位置惠南鎮人民東路、城東路占地面積約 20000 m2總建面積約 70000 m2銷售價格27965 元 /m容積率2.0綠化率35%車位數56樓層數3規 劃 團 隊開發商上海興吉房地產開發有限公司創意設計

14、上海岡谷圖文營銷策劃上海乘星行行銷服務機構面 積 配 比66 m2、185 m2、200mf不等，可以自由分割綜合分析客源客層：主要以投資客為主，自營占極少比例。優勢分析：位于惠南新老商業交匯位置，區位發展優勢明顯。規劃業種、業態 豐富；投資經營選擇面相對較廣。劣勢分析：建筑風格單一，且 3層商鋪的建筑類型也給去化帶來很大的難度 評價該案今年四月份銷售業績慘淡，八月份銷售量為零；昭示目前該區域商業房產市場狀 況并不十分明朗。六、項目地塊現狀蘆潮港實景圖川南奉公路實景圖基地內部實景圖平福路實景圖地理位置：新四平公路以西，平福路以北，中橫河以南占地面積： 31772 M2建筑面積： 13385 M

15、2建筑密度： 19%容 積 率： 0.42綠 化 率： 58% 地塊嵌于平安新村小區中央，呈較規則卵形，形勢較不平整。地塊緊貼中橫河，并可 通過川南奉公路與惠南鎮和南橋鎮緊密聯系。規劃主入口位于地塊南面，接平福路；兩個 次入口分別位于地塊西面和北面。七、項目SWOT分析優勢分析(strength)受臨港新城等開發建設之輻射影響臨港新城區內交通便捷，不僅高速公路橫貫開發區，同時還擁有新四平路等高等級 城市道路，而新四平路、平福路正是本案所處之區位；從這一層面上說，臨港新城 的開發建設對本案及周邊區域市場起到深遠的影響。天然水系環繞項目規劃自中橫河引入天然水系，從而形成獨有的水景。超咼綠化率本案規

16、劃綠化率達到58%這在商業廣場的規劃中非常難得；較之南匯弘基廣場，有明顯之優勢。周邊低密度小區規劃項目地塊嵌于平安新村小區內，平安新村均采用多層的建筑類型，周邊居民住宅最 高為六層，且容積率較低；這些居民在一定程度上將是本案市場定位之商業廣場的 潛在客戶。劣勢分析(weakness)地塊位置過于深入地塊過于深入，規劃中各出入口皆未與城市主干道連接，這將在項目竣工展示，并向外界視覺傳達方面產生相應的制約。自身生活機能缺乏目前周邊商業設施匱乏，居民休閑、娛樂等行為較難滿足。機會分析(opport unity)本案東南面之國際商貿城的崛起隨著政府部門的規劃實施，奉賢商貿城進入了一個新的發展階段；將進

17、一步發展外向型經濟，延伸保稅區物流、加工、金融貿易等功能。這很可能會給本案帶來無可 估量的商機。本案處于政府重金打造的遠景規劃、交通大動脈范圍內預計到2010年，臨港新城將初步成為一個集休閑、娛樂、生活為一體的高檔景觀 生活區，這將成為本案價值提升的關鍵因素。威脅分析(threats)奉賢區相關產業導向3平方公區域規劃中的房地產業、與開發區配套的生活等基礎設施建設用地達到 里，即目前尚有大量相關土地有待開發，對于本案來說，形成潛在威脅八、市場定位本案整體定位為奉賢區域級之 以娛樂、餐飲為主，及相關配套設施的商業廣場。項目定位是在充分的市場調研基礎上，結合客戶與市場特性、區域和地塊狀況對項目 進

18、行的前瞻性判斷：定位總精神區域經濟和周邊未來發展趨勢，以及可預見之政府長遠發展計劃不受交通、地域之限制，立足當地，旨在吸引周邊區域之定點消費客層實施目的性 消費從自身切入，本案特質所在政府大規劃以及交通大動脈輻射影響獨有的天然水系環繞獨特的建筑風格與形式規劃超高綠化率綜上，本案將可能會以穩定和持續的目標客層定點消費規模引領當地乃至周邊相關區 域的商業房地產發展。九、產品建議1. 規劃建議娛樂中心大型餐飲保健按摩根據項目定位總精神及目前的項目規劃，擬定將業種及業態面積細分為:商業種類細化商業種類單套面積3）間數單類總面積（）總面積（卅）品牌餐飲小型餐飲100-2004-5400-10004200

19、中型餐飲300-4005-61500-2400大型餐飲600-80021200-1600娛樂（主題會所形式）大型KTV夜總會6000休閑餐飲及相關 配套設施便利店10011003200銀行2001200超市2001200棋牌室2001-2200-400服飾店100-2001-2100-200美容美發100-1502-3200-450保健按摩200-3001-2200-300休閑餐飲100202000在以上面積分配的基礎上，對商業種類面積細分建議如下:品牌餐飲類集中在西街，面積在 4200卅左右。因為這些是最能聚集人氣的地 方。娛樂類集中在北街；其中北內街設置為健身中心，北外街設置為水療養生會館

20、, 規劃會所設置為高檔 KTV面積在6000卅左右。從市場的角度來看，休閑廣 場的娛樂、餐飲比例一般都占到了 50%以上。休閑餐飲及相關配套設施類集中在東街，面積在 3200卅左右。這樣一來，做到了內外有別，功能格局明顯，成為休閑、餐飲、娛樂、購物為一體的綜合性商業格局，滿足了區域消費者的各類綜合需求。同時，考慮到KTV和夜總會的行業特性，在目前停車位無法滿足的情況下，建議將天 元廣場中心概念性小品去除，將廣場設置為夜間停車場所，以滿足相應需求。2. 房型建議注意單元面積的劃分，以及要有明顯的功能分區定位，因為這將有效提高日后的經營管理和整體的效果美觀。分割形式可以是靈活而多變的，呈現差異化的

21、立面分布，有利于 目標客戶導入，從而提高產品附加值。層高的調整可以嘗試抬高樓層的高度。可將一層的層高定為 5.0米，二層定為2.8米，一層的挑 高一方面可增加某些特殊行業對其的吸引力，另一方面可由買方自行進行夾層分割用作倉 庫或辦公等其他的功用。因此，買商鋪送夾層的概念，也將在一定程度上提高產品的附加 值。面寬的調整本案將以產權方式銷售，同時主要面向投資客戶，因此小面積商鋪更易去化，因而要 注意控制單元面積的有彈性的劃分， 但從目前的整個規劃來看，商鋪的分割形式過于單一， 從經營角度來看，是不便于面積分割和日后去化的。建議可以將鄰近的兩個鋪位做如下調整，從而達到差異化經營的目的。面積測算（進深

22、以11米計）：A鋪位B鋪位調整前110 m2110 m2調整后88 m2132 m23. 細節建議商業內街遮陽雨蓬為避免因季節變化等因素而引起商業街內、外街客流量的不均衡現象，提高顧客購物 的便捷性，建議商業內街可通過這種雨蓬營造避雨的室內空間，以吸引外街客流。在材料的選購上，建議采用輕質、透亮的建材作為遮陽棚的材料，目的是為了保持內 部商業街道的明亮與通透。當然，也必須選購較好材質，因為常年在外風吹日曬，安全性 同樣也是非常重要的。平面、垂直動線為創造有效的營業面積，提高整個商業街的立體感和功能區隔性， 考慮到2F的便捷性, 應在一段距離設置連廊，以方便顧客穿越購物。商業店面化、VI統一設置

23、商業街門面店面化，店面設計、沿街招牌應按一定的規則排放，廣告牌、櫥窗、沿街 鋪面均應有一定的布置規范，這樣使整個商業街內同場不同業的商鋪盡可能顯得統一而和 諧，有整體感，提高商業品質。3.經營管理建議弓I入一家較為知名的經營管理公司，為整個休閑廣場提供長期良好的專業經營管理的 服務，因為好的經營管理公司能提升整個休閑廣場的品質和品牌。特別在銷售過程中，能 給購買者樹立信心，并且還能保障日后物業經濟價值的實現，減緩了由于時間造成的價值 的降低。十、展開營銷的前提1、讓客戶充分相信臨港新城對于平安鎮的輻射作用方法：以國際商貿城為例證。說明政府的決心 現實是兩三年內帶來的商業契機2、為克服未來2-3

24、年內的市場預熱期，可設一定比例的投資回報來吸引客戶商鋪貸款最高額度為6成10年，以下計算以5成10年計2006年利率表十年期貸款利率6.12%，每萬元月還款額111.62元 預計本案售價7000元/ M2對于客戶：每單元商鋪50 M2 總價35萬元 首付17.5萬元 貸款17.5萬元5成十年每月還款額1953.35元開發商每月返還2000元，3年總計7.2萬元第三年底一次性獎勵金3.8萬元總計返還：11萬元總回報11萬十35萬=31.42%年收益率超過10%對于開發商:售價7000元/ M2 3年返還2200元/ M實收4800元/ M第一年返還480元/ M實際占用資金1720元/ M第二年返還累計960 元 / M實際占用資金1240元/M第三年返還累計1440元/ M實際占用資金760 元/ M一次性返還760元/ M2