1、2009年房地產估價師開發經營與管理全真試題1一、單項選擇題(共35題，每題1分。)1.房地產的( )是房地產投資最重要的一個特性，房地產不能脫離周圍的環境而存在，就是強調了位置對房地產投資的一個重要性。A適應性 B對專業管理的的依賴性C位置的固定性 D相互之間的影響性答案：C解析：位置的固定性也稱不可移動性，是房地產投資最重要的一個特性2.某投資者花費80萬元購一店鋪,每月凈租金收入為1.583萬元,考慮月投資收益率為0.8%,則( )個月可收回投資.A 50.5 B 60 C 65 D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得n =653.某項目未考慮通

2、貸膨脹情況下,其收益率為18.27%,當前通貨膨脹率為5%則該項目的實際收益率為( )A11.38% B12.64% C15.46% D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得Rr=12.64%4.下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )A 房屋出租 B 房地產抵押C 土地使用權出讓 D 土地使用權轉讓答案：C解析：房地產一級市場為土地使用權出讓市場5.一般來說，認知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。A高于B低于C等于D高于等于答案：A解析：6.某企業上期預測銷售量為100萬臺，實際銷售量為110萬臺，企業選用平滑指數為0.8,則本期預測銷售量

3、為( )萬臺.A102 B120 C108 D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087.下列說法不正確的是( )A利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1。B償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數。對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于1.2。C在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上D一般來說，對于一個開發周期為2年的商品住宅開發項目，其目標成本利潤率大體應為35%一45%。答案：A解析：利息備付率對于一般房地產投資項目，該指標值應該大于2。8.某筆筆資金按單利計息，n個周期末的本利和為( )A

4、P(1+i)n B P(1+i*n)C P*n*i D A(1+i)n答案：B解析：Fn= P(1+i*n)9.某投資者以1000萬元價格購得一物業5年經營權，目標收益率為10%,如果每年凈收益為300萬元(凈收益發生在年末)，則該項目的財務凈現值為( )A 101萬元 B 137萬元 C 256萬元 D 500萬元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710.從房地產投資的角度說,風險是指( )A房地產投資結果的好壞程度 B獲取預期投資收益的可能性大小C房地產投資項目激烈競爭程度 D房地產開發程度答案：B解析：從房地產投資的角度說,風險是指獲取預期投

5、資收益的可能性大小.11.風險最大的是商業物業風險,是因為( )A商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大B商業投資的預測最難C商業的社會發展方向不易預測D商業人員無法競爭時心理變化很大答案：A解析：商業物業對于宏觀經濟變化反應最快和最大12.房地產開發活動可從( )兩個方面進行考察。A投資資金量和預期收益資金 B資金流通方式和對策C出租、出售或經營形態 D物質形態和貨幣形態答案：D解析：房地產開發活動可從物質形態和貨幣形態兩個方面進行考察。13.對于開發投資來說，房地產投資的經濟效果的大小的衡量指標不包括( )A銷售收入 B開發利潤 C成本利潤率 D投資回報率答案：A解析：銷售收入是房地產投資

6、的經濟效果的表現形式。14.下列關于敏感性分析的方法和步驟表達不當的一項是( )A找出那些最能反映項目投資效益的經濟評價指標 如財務內部收益率等作為其分析對象。B從眾多影響項目投資效益的不確定性因素中選取對經濟評價指標無影響并在開發周期內不發生變化的因素作為敏感分析中的不確定因素。C分析時要設定不確定因素的變化范圍D對項目 的經濟評價指標進行分析計算，找出敏感性因素。答案：B15.開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在( )內予以核實，給予確認或者提出修改意見。A10日 B15日 C1個月 D2個月答案：C解析：開發商收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以

7、核實，給予確認或者提出修改意見。16.個人住房抵押貸款期限可長達( )年。A 10 B 20 C 30 D 50答案：C解析：個人住房抵押貸款期限可長達30年。17.關于貸款擔保說法錯誤的是( )A是為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。B貸款的擔保人能取代借款人的信用狀況。C貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。D貸款有保證、抵押、質押三種形式。答案：B解析：貸款的擔保人不能取代借款人的信用狀況。18.( )的建筑規模一般都在3萬以上，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。A市級購物中心B區購物商場C居住區商場D鄰里服務性

8、商店答案： A解析：市級購物中心的建筑規模一般都在3萬以上，其商業輻射區域可覆蓋整個城市，服務人口在30萬人以上，年營業額在5億元以上。19.a確定問題和調察目標，b收集和分析信息，c制定調查計劃，d報告結果，以上調查步驟順序正確的是()Aabcd BbacdCcabd Dacbd答案：D解析：應明確調查的步驟。20.申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的( )。A20% B 30% C 50% D60%答案：C解析：申領施工許可證時，建設工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的50%。21.在對消費者購買行為進行調查時，不涉及下列( )

9、調查。A消費者類別 B消費者社會階層分布C消費者購買能力 D消費者購買習慣答案：B解析：消費者社會階層分布為經濟環境調查的內容。22.研究機構對居民需求住宅戶型抽樣調查結果表明，70%以上的家庭認為( )平米建筑面積的戶型較為合適，過大的面積容易形成重復的不必要功能。A60-80 B80-100 C80-120 D100-140答案：C解析：70%以上的家庭認為80-120平米建筑面積的戶型較為合適。23.在房地產市場的分類中,二級市場是指( )A土地使用權轉讓市場 B新建商品房租售市場C 土地使用權出讓市場 D土地使用權出讓和新建商品房租售市場答案：B解析：二級市場是指新建商品房租售市場.3

10、0.在房地產產品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現的租金或售價水平，是房地產開發過程中( )的主要工作內容。A 會計師 B 經濟師C 估價師 D 工程師答案：C31.名義利率與實際利率的關系表述不正確的一項是( )A當每年計息周期數m1時，實際利率小于名義利率B當每年計息周期數m=1時，實際利率等于名義利率C實際利率與名義利率更能反映資金的時間價值D名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大答案：A解析：當每年計息周期數m1時，實際利率大于名義利率32.監督物業購買、處置、資產管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現金管理屬于()的工作內容A物業管理B設施管理C資產

11、管理D組合投資管理答案：D33.房地產投資信托按( )的不同,可以分為傘型合伙和多重合伙。A權益類型 B抵押方式C投資業務 D信托性質答案：D34.編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和( )A網絡圖法 B表格法C竣工圖法 D坐標圖法答案：A解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網絡圖法35.判斷物業代理公司已往的業績,關鍵要看其( )A共代理了多少項目 B代理成交額是多少C人員素質 D代理的成功率有多大答案：D解析：判斷物業代理公司已往的業績,關鍵要看其代理的成功率.二、多項選擇題(共15題，每題2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得0

12、。5分。)1.房地產投資也有缺點，這些缺點表現在( )A變現性差 B投資額巨大C投資回收周期長 D需要專門的知識和經驗E具有過人的膽量和風險承擔精神。答案：ABCD解析：不包括E項。2.銀行對抵押貸款抵押率的確定，主要考慮到( )因素。A抵押物的流動性 B貸款期限的長短C通貨膨脹的預期 D貸款企業的信用等級E所處的市場條件答案：ABCE解析：還要考慮到抵押物價值取得的情況。3.金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括( )。A企業資信等級 B項目基本情況C市場分析結果 D財務評價指標E貸款擔保方式答案：BCD解析：金融機構對開發商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括項目基本情況、市場分析結果、財務評價指標4.寫字樓租賃合約中租