1、第九章第九章 房地產經濟宏觀調控房地產經濟宏觀調控第一節 房地產經濟與國民經濟周期房地產經濟與國民經濟周期 一、房地產經濟周期 房地產業在實際經濟運行中存在著較為明顯的周期波動現象。房地產經濟周期可以分為兩個過程，即擴張過程和收縮過程。在這兩個過程中又可分為四個階段：復蘇與增長階段、繁榮階段、危機與衰退階段和蕭條階段。前兩個階段構成了房地產擴張過程，后兩個階段構成了房地產收縮過程。當擴張過程轉為收縮過程時，房地產經濟達到繁榮階段的最高點，即波峰；當收縮過程轉為擴張階段過程時，房地產經濟達到蕭條階段的最低點，即谷地。 房地產經濟周期中四個階段的特點： 1、復蘇與增長階段 在房地產周期波動過程中，

2、承繼蕭條(波谷)而出現的復蘇與增長階段，一般會經歷較長的時間。 2、繁榮階段 繼復蘇與增長階段后，房地產周期波動便進入持續時間相對較短的繁榮階段，并達到周期循環的波峰。 3、危機與衰退階段 當房地產價格高漲到把真正的用家排斥在市場之外，而僅靠投機資金支撐時，房地產周期也由盛轉衰，預示著危機與衰退階段的到來。 4、蕭條階段 經過急速而痛苦的危機和衰退之后，房地產周期便進入了持續時間相對較長的蕭條階段。 二、房地產經濟周期的影響因素 影響我國房地產周期波動的因素，可以從宏觀經濟環境、投資因素、消費因素、政策因素、人口因素等角度進行考慮。 1宏觀經濟環境 2投資因素 3消費因素 4政策因素 三、房地

3、產經濟周期與國民經濟周期的關系 房地產業的發展軌跡是“國家有形之手”與“市場無形之手”較力的結果，也是宏觀經濟運行態勢與房地產內在發展規律融合的結果。中國的房地產發展周期更加復雜，因為國家的行政干預力量較大且比較頻繁，房地產業在我國的發展尚處于初級階段，行業發展的周期性規律尚未完全顯示，但是可以看到的是房地產發展周期與宏觀經濟同波幅搖擺。 第二節第二節 房地產經濟宏觀調控的基本原理房地產經濟宏觀調控的基本原理 一、房地產經濟宏觀調控的涵義 房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，其發展一直受到國家的高度關注和調節，對房地產經濟的調節也構成了國家經濟宏觀調控的重要組成部分。 二、房地產經濟宏觀調控

4、的目標 房地產行業作為國民經濟的重要組成部分，其發展一直受到國家的高度關注和調節，對房地產經濟的調節也構成了國家經濟宏觀調控的重要組成部分。 調控目標： 1）調節供求關系，實現房地產經濟總量的基本平衡 2）優化房地產業結構，提高資源配置效率 3）房地產價格合理化，保持房價的基本穩定 4）確保房地產業持續穩定健康發展，更好地滿足生產建設和居民生活消費的需要 三、房地產經濟宏觀調控的重要政策手段 產業政策一般包括政策目標和政策手段兩個方面。房地產產業政為了實現房地產經濟宏觀調控的目標，政府必須運用適當的政策手段進行有效的調節和控制。 （一）房地產產業政策 通常所講的產業政策，是指政府在某一時期為了

5、實現本國社會經濟增長和各產業之間的協調發展目標，所采取的產業調整政策措施。 1.房地產產業政策的目標 （1）房地產業發展水平目標。 （2）房地產內部結構協調目標。 （3）房地產業效益目標。 2.房地產產業政策的實施手段 （1）間接的經濟調節手段。 （2）信息引導手段。 （3）直接的行政控制手段。 （二）房地產經濟宏觀調控中的貨幣政策 運用貨幣政策對房地產經濟實施宏觀調控，核心是控制投入到房地產業上的貨幣供應量，主要體現在以下三方面：一是控制貨幣投放量，以保證貨幣供應適應房地產業發展的需要；二是控制房地產業的投資規模，使房地產市場供給量與需求量達到動態平衡；三是控制房地產信貸總規模，使之既能滿足

6、房地產開發經營和支持居民購房的資金需求，又能防止過度膨脹，確保信貸平衡。 1.貨幣政策的主要工具 （1）利率政策。 （2）公開市場業務。 （3）法定存款準備金率。 （4）再貼現率。 （三）房地產經濟宏觀調控中的財政政策 財政政策，就是政府運用財政收支的各種工具，通過調節國民收入分配、再分配的方向和規模，以達到經濟總量平衡和結構平衡目的的政策手段。在宏觀調控中，財政政策具有最直接、最有效的作用。對房地產經濟的宏觀調控，財政政策也同樣起著十分重要的作用。 主要形式： 1. 財政收入政策； 2.財政支出政策。 （四）房地產投資政策 投資政策是指政府作為宏觀經濟管理者，根據國民經濟發展的總體目標和產業政策的導向，對投資方向、投資規模和投資結構進行調節的政策手段。在市場經濟條件下，由于企業是市場經濟的主