1、重慶仲裁委員會裁 決 書2006渝裁（房）字第432號申請人石平，男，漢族，1972年8月23日生，住址重慶市九龍坡區(qū)石坪橋橫街2號附6號3單元4號。委托代理人凌忠實，重慶原野律師事務所律師。被申請人重慶市九龍坡區(qū)房地產管理局楊家坪房管所，住所地重慶市九龍坡區(qū)楊家坪正街13號銀都大廈13樓。法定代表人沈正富，所長。委托代理人曹偉，重慶鈞睿律師事務所律師。重慶仲裁委員會（以下簡稱本會）根據申請人與被申請人于2004年11月9日簽訂的重慶市商品房買賣合同中的仲裁條款以及申請人的仲裁申請，于2006年12月1日受理了本案。根據重慶仲裁委員會仲裁規(guī)則（以下簡稱仲裁規(guī)則）的規(guī)定，本會向被申請人送達了參加

2、仲裁通知書、仲裁申請書副木、仲裁規(guī)則、仲裁員名冊和仲裁員選指定書等材料。被申請人未向本會提交書面答辯。根據仲裁規(guī)則第七十四條的規(guī)定，本案適用簡易程序。根據雙方當事人的委托，本會主任依法指定胡廷非擔任本案獨任仲裁員，組成仲裁庭。仲裁庭于2007年1月18日依法不公開開庭審理了本案。本案申請人石平和申請人的特別授權代理人凌忠實，被申請人的特別授權代理人曹偉到庭陳述了自已的主張及意見。雙方對本案的事實和證據進行了核對和質證，并回答了仲裁庭的提問，雙方進行了辯論，并作了最后陳述。仲裁庭根據中華人民共和國仲裁法第五十一條的規(guī)定，組織當事人進行調解，雙方未能達成調解協(xié)議。本案已審理終結，現予以裁塊。一、仲

3、裁請求與答辯申請人提出的案件事實，理由和仲裁請求如下：申請人與被申請人于2004年11月9日簽訂了重慶市商品房買賣合同，雙方約定：申請人向被申請人分三次付款225，772元購買位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號負一樓197號商鋪，合同補充條款約定：“若交房后360天內出賣人不能給買受人辦理其購買攤位/商鋪的房屋產權證和國有土地使用權證，則買受人可以選擇退房，出賣人在30天內退還買受人交納的房款并按國家銀行同期存款利率支付違約金”。申請人如數交清了購房款225，772元，并于2004年12月23日向海潮物業(yè)發(fā)展有限公司繳納了11，412元地產稅。被申請人于2005年4月8日與申請人辦理了交房驗收手續(xù)。

4、現在距交房之日已經超過了360天，被申請人卻不能為申請人辦理兩證，申請人多次向被申請人提出退房要求被拒絕。申請人認為，由于當時就是看重能夠辦理兩證，自已的產權有保障，才簽訂的商品房買賣合同并繳納了購房款，但是被申請人在規(guī)定的期限內根本沒有履行合同約定的義務，致使申請人的合同目的不能實現，屬于嚴重違約行為。根據合同補充條款的約定和中華人民共和國合同法第93條、94條的規(guī)定，申請人有權解除合同，要求退房退款以及由被申請人承擔違約金。根據仲裁規(guī)則第68條的規(guī)定，申請人合理支出的律師費也應當由被申請人補償。據此，申請人提出如下仲裁請求：1、裁決解除申請人與被申請人于2004午11月9日簽訂的重慶市商品

5、房買賣合同；2、由申請人退還給被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號負一樓 197號商鋪；由被申請人退還給申請人購房款225，772元，退還其他費用11，412元，并按合同約承擔違約金；3、由被申請人補償申請人為辦理仲裁案件所支出的合理的律師費2，000元。被申請人在庭審中提出如下答辯意見：申請人所述買賣商鋪的情況屬實。2004年11月9日雙方簽訂購房合同，2005年4月8日交付商鋪，申請人此后一直正常對外租賃使用。廷遲辦證沒有影響申請人對該房屋的正常使用，也沒有對其實現購房協(xié)議的意圖造成損害。被申請人未能在交房后360天內辦理產權證是受政策變化等不可抗力因素影響，被申請人對此毫無過錯，并己積極

6、履行了提交資料辦理產權證的全部義務。目前，不可抗力因素已經消失，可以辦理產權證，但申請人以其己經提起了要求退房的仲裁申請為由，拒不提供相關資料，致使被申請人至今無法為其辦理產權證書。此前，該樓盤被仲裁裁決解除合同的案件，是因這部分案件涉及的商鋪的面積低于4平方米，根據市地房局和市商委的文件，低于4平方米的商鋪不能辦理產權證。而本案申請人購買的商鋪大于4平方米，待導致延期辦證的不可抗力因素消失后，是能夠辦理產權證的，所以此前的裁決結果不應在本案中類推適用。綜上所述，被申請人對延遲辦證無任何過錯，不應承擔責任，本案仲裁申請人的仲裁請求應予駁回。二、舉證與質證申請人為證明其仲裁請求，舉示了如下證據：

7、1、重慶市商品房買賣合同及合同補充條款，證明申請人與被申請人于2004年11月9日簽訂商品房買賣合同及雙方的權利義務；2、被申請人開具的發(fā)票三張：2004年11月9日開具的NO:0004892號重慶市不動產銷售專用發(fā)票，2004年 12月23日開具的NO:0009319號重慶市銷售不動產轉讓無形資產專用發(fā)票，2005年4月7日開具的NO:0009384號重慶市銷售不動產轉讓無形資產專用發(fā)票，證明申請人已按合同約定支付了房款；3、重慶陽光心殿交接書、重慶陽光心殿物業(yè)管理合約，證明申請人已接房并與物業(yè)管理公司簽訂了管理合約；4、重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司開具的收據壹張：2004年12月23日開具的N

8、O:0024482號收據，人民幣壹萬壹仟肆佰壹拾貳元正。證明此款系被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取的地產稅；5、重慶原野律師事務所開具的NO:00826689號發(fā)票，證明申請人支出的律師費2，000元；6、2006渝裁（房）字第191號裁決書，證明被申請人在售房中的違約行為已有仲裁依據。被申請人對申請人舉示的上述六份證據真實性均無異議。但是，對第3份證據中的物業(yè)管理合約認為與本案無關聯(lián)性，第6份證據裁定的是小于4平方米的商鋪，商鋪、攤位小于4平方米現在不能辦理產權證，但大于4平方米的，現在可以辦理產權證了。第6份證據與本案無可比性。被申請人為證明其答辯意見，舉示了如下證據：1、重慶市九

9、龍坡區(qū)人民政府關于減免陽光心殿項目超面積部份土地出讓金和配套費等的請示（九龍坡府文200449號文件）、重慶市建設委員會關于九龍坡區(qū)政府申請減免陽光心殿項目超面積部分配套費的意見（渝建文2004205號文件），證明陽光心殿危改項目出現的特殊情況，懇求市政府對超面積部分土地出讓金和配套費給予減免；2、業(yè)主信訪件政府說話不算話，證明業(yè)主提出超出原則的要求，導致被申請人不能如期辦證; ；3、重慶市九龍坡區(qū)人民政府關于減免陽光心殿項目超面積部分土地出讓金、配套費和人防費的請示（九龍坡府文20058號文件），證明第一份證據的請求未得到落實的情況下再次報告政府，請求解決此事。說明被申請人一直在辦理相關事情

10、；4、楊家坪房管所關于陽光心殿住宅面積土地出讓金掛賬處理的情況說明，證明九龍坡區(qū)國土分局同意被申請人陽光心殿項目超面積部分的土地出讓金2，267，265元掛賬處理，先為該項目業(yè)主辦理兩證；5、房地產權屬證書（105D房地證2005字第00211號），證明被申請人是九龍坡區(qū)石坪橋正街35號36號商鋪的靳有權人；6、重慶市九龍坡區(qū)房屋產權產籍監(jiān)理所情況說明、重慶市九龍坡區(qū)國土資源管理分局情況說明、重慶市九龍坡區(qū)房地產管理局關于“陽光心殿”非住宅辦理房地產權證相關情況的說明，證明被申請人盡了辦證義務，不應承擔違約責任；7、重慶市九龍坡區(qū)房屋管理局楊家坪房管所情況說明，證明申請人提交的重慶海潮物業(yè)發(fā)展

11、有限公司的收款收據，系被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司代收的費用。申請人對被申請人所舉示的上述證據真實性無異議，但認為被申請人舉示的第1、2份證據不能證明是由于不可抗力原因導致無法辦理兩證，從該證據形成的時間上看，是在雙方簽訂購房合同之前，故被申請人的辦證承諾具有欺詐性；第 3份證據證明內容不予認可；第4份證據國土局是否同意掛賬無法確認；第5份證據是否涵蓋了申請人購買的商鋪無法確認。申請人對被申請人舉示的第6、7份證據的證明效力沒有發(fā)表意見。三、仲裁庭認證因被申請人對申請人舉示的證據1、2、3、4、5、6的真實性無異議，仲裁庭對申請人舉示的證據1、2、3、4、5的真實性和證明力予以確認，對

12、證據6的真實性予以確認。因申請人對被申請人舉示的證據 1、2、3、4、5、6、7真實性無異議，仲裁庭對被申請人所舉示的證據1、2、3、4、6的真實性予以確認，對證據5、7的真實性和證明力予以確認。四、認定案件事實仲裁庭根據以上認證，查明如下事實：2004年11月9日申請人與被申請人簽訂了重慶市商品房買賣合同及其補充條款一份，該合同約定：申請人購買被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街36號負一樓197號商鋪，商鋪面積為8.4平方米，總價款225，772元。合同補充條款第七條規(guī)定：“若交房后360天內出賣人不能給買受人辦理其購買攤位/商鋪的房屋產權證和國有土地使用權證，則買受人可以選擇退房，出賣人在30

13、天內退還買受人交納的房款并按國家銀行同期存款利率支付違約金”。合同簽訂后，申請人分別于2004年11月9日和12月23日，2005年4月7日按約向被申請人支付了購房款225，772元。2004年12月23日，被申請人委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司收取了申請人11412元其他費用，并出據了收據一張。2005午4月8日被申請人與申請人辦理了交房驗收手續(xù)，但被申請人至今未能給申請人辦理“兩證”。2006午11月14日重慶原野律師事務所接受申請人的授權委托，向申請人收取了2000元律師費。另查明，申請人所購房屋不存在其他購房戶所涉及的夾層問題；被申請人位于九龍坡區(qū)石坪橋正街35號36號房屋的土地使用權類

14、型為出讓。五、仲裁庭意見仲裁庭經過審查認為：1、申請人與被申請人簽訂的重慶市商品房買賣合同，系雙方當事人真實意思表示，其內容不違反國家法律法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。2、關于被申請人逾期辦證是否因為不可抗力因素造成的問題。中華人民共和國民法通則第一百五十三條規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并且不能克服的客觀情況。被申請人舉示的重慶市九龍坡區(qū)人民政府關于減免陽光心殿項目超面積部份土地出讓金和配套費等的請示（九龍坡府文200449號文件）、重慶市建設委員會關于九龍坡區(qū)政府申請減免陽光心殿項目超面積部分配套費的意見（渝建文2004205號文件）證明在申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同前，被申請人

15、開發(fā)的九龍坡區(qū)石坪橋正街陽光心殿項目在辦理兩證過程中已經和業(yè)主發(fā)生了糾紛，其可以預見到該項目的辦證可能延期。因此，被申請人關于無法及時辦證是因為政策和政府行政行為等不可抗力因素造成的辯稱不能成立。3、關于申請人要求解除合同問題。根據雙方當事人在合同補充條款中約定：若交房后360天內出賣人不能給買受人辦理其購買攤位/商鋪的房屋產權證和國有土地使用權證，則買受人可以選擇退房，出賣人在30天內退還買受人交納的房款并按國家銀行同期存款利率支付違約金。被申請人于2005年4月8日向申請人交付商鋪后，至今未能給申請人辦理兩證，已超過雙方約定的辦證期限，申請人根據合同補充條款的約定主張解除合同的條件已經成立

16、，故申請人要求與被申請人解除商品房買賣合同正當合法。合同解除后，被申請人應當按合同約定向申請人返還并支付以下費用：1、按約向申請人返還已付房款并支付違約金，違約金按已付房款 225，772元，按銀行同期活期存款年利率0.72%計算，從2005年4月8日交房時起360日后，即2006年4月4日起，至作出仲裁決定之日，即2007年2月8日止，共計1，376元；2、退還委托重慶海潮物業(yè)發(fā)展有限公司向申請人收取的其他費用11，412元。此外，本案是因為被申請人的違約行為導致的，申請人要求被申請人支付申請仲裁合理支出的律師費2，000元，符合仲裁規(guī)則的相關規(guī)定，仲裁庭予以支持。六、裁塊根據中華人民共和國民法通則第五條、中華人民共和國合同法第九十三條、第一百七條、重慶仲裁委員會仲裁規(guī)則第六十八條、中華人民共和國仲裁法第五十一條的規(guī)定，裁決如下：（一）解除申請人與被申請人于2004年11月