1、注冊(cè)物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試復(fù)習(xí)綱要1注冊(cè)物業(yè)管理師 2007-7-6第一章物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述考試大綱:掌握:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)容,收益性物業(yè)的類型及特點(diǎn),物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。熟悉:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。了解:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。知識(shí)要點(diǎn):1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)3. 管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別4. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的類別5. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容復(fù)習(xí)綱要:一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念(掌握1. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵(熟悉物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是指為了滿足業(yè)

2、主的目標(biāo),綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式,以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的職能有:物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理。物業(yè)資產(chǎn)管理物業(yè)資產(chǎn)管理的職能包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理,上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個(gè)共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。物業(yè)管理物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。設(shè)施管理設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù),其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一

3、單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。資產(chǎn)管理資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。房地產(chǎn)組合投資管理房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限,強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè),主要包括:寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等。3. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo),是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正

4、常空間使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿ΑＮ飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心是:提供價(jià)值管理服務(wù)在全經(jīng)濟(jì)壽命周期,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值4. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)大量的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)是以物業(yè)管理企業(yè)的名義出現(xiàn)的物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三種。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),它受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)管理活動(dòng)中處在總包的位置。專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè),通常以專業(yè)分包的形式,也以直接接受業(yè)主委托的形式,在成本、績(jī)效或成本加績(jī)效合同的基礎(chǔ)上,獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)。綜合型物業(yè)管理

5、企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企業(yè)。二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次與工作內(nèi)容(掌握1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。2. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不同層次之間的關(guān)系從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開(kāi)始,對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理,是包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的物業(yè)管理師的責(zé)任。雖然物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊,但都有一個(gè)共同的目標(biāo),這就是使房地產(chǎn)物業(yè)的價(jià)值最大化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中,物業(yè)管理

6、和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,資產(chǎn)管理和組合投資管理以策略性管理為主。物業(yè)管理的核心工作,是對(duì)房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)和維修,并向入住的業(yè)主或客戶提供服務(wù),以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀況。對(duì)于居住物業(yè),物業(yè)管理就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的全部?jī)?nèi)容。對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè),除物業(yè)管理外,還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。國(guó)際上物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)資格,是注冊(cè)物業(yè)管理經(jīng)理(CPM。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括:制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃,設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè),為業(yè)主提供購(gòu)買和處置房地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的建議,室內(nèi)布局與空間規(guī)劃,建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃,建造與維修工程,設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理,

7、電訊整合、安全和綜合管理服務(wù),信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。國(guó)際上,設(shè)施管理領(lǐng)域的專業(yè)資格,通常稱為設(shè)施管理經(jīng)理(CFM房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的主要工作包括:制訂物業(yè)策略計(jì)劃,持有或出售分析,檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出,監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效,根據(jù)物業(yè)在同類物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn),管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作,協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶的關(guān)系,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。房地產(chǎn)組合投資管理包括:確定物業(yè)投資者或業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)估資產(chǎn)管理公司的績(jī)效,審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計(jì)劃以保持資產(chǎn)的良好運(yùn)行狀態(tài)和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,管理資產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)組合投資收益的最大化,就新購(gòu)置物業(yè)或處置物業(yè)做出決

8、策等。組合投資管理的主要工作包括:與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則,制訂并執(zhí)行組合投資策略,設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,評(píng)估投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理。3. 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)性工作內(nèi)容物業(yè)管理的內(nèi)容:根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同,可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理,對(duì)最復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言,其工作內(nèi)容主要包括:制定管理計(jì)劃;(確立目標(biāo)、檢查物業(yè)質(zhì)量狀況、形成租金方案和出租策略、提出預(yù)算、簽訂物業(yè)管理委托合同、物業(yè)管理記錄和控制。加強(qiáng)市場(chǎng)宣傳以提升物業(yè)的租金;制定租金標(biāo)準(zhǔn)及

9、租金收取辦法;物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù);安全保衛(wèi);協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系;組織與控制。物業(yè)所有者(即業(yè)主的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。檢查物業(yè)質(zhì)量狀況是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容,這種檢查通常包括建筑物外部和內(nèi)部墻體、基礎(chǔ)和屋頂、建筑設(shè)備和裝修等所有方面,還要針對(duì)租戶經(jīng)常提出的一些特殊問(wèn)題進(jìn)行檢查。物業(yè)管理人員要根據(jù)質(zhì)量狀況檢查的結(jié)果,確定實(shí)現(xiàn)業(yè)主提出的目標(biāo)所需的時(shí)間、需要進(jìn)行的修繕工作及其費(fèi)用。注冊(cè)物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試復(fù)習(xí)綱要2未分類 2007-7-6第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇考試大綱:掌握:房地產(chǎn)投資及其特性,房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。熟悉:房地產(chǎn)投資的形式及利弊,房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種

10、類,房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。了解:不同類型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)區(qū)位的特殊要求。知識(shí)要點(diǎn):1. 房地產(chǎn)技資的目的與內(nèi)容2. 房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容3. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的內(nèi)容4. 房地產(chǎn)投資信托基金運(yùn)作方式5. 房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊6. 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別7. 狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別復(fù)習(xí)綱要:一、房地產(chǎn)投資(掌握1. 投資(1投資是指經(jīng)濟(jì)主體(國(guó)家、企業(yè)、個(gè)人以獲得未來(lái)貨幣增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定量的貨幣與實(shí)物,經(jīng)營(yíng)某項(xiàng)事業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為。(2投資的分類:投資分為固定資產(chǎn)投資和流動(dòng)資產(chǎn)投資。固定資產(chǎn)投資是指用于構(gòu)建新的固定資產(chǎn)(土地、房屋、機(jī)器設(shè)備、市政工程等或更新改造原有固定

11、資產(chǎn)的投資。流動(dòng)資產(chǎn)投資是指企業(yè)用于購(gòu)買、儲(chǔ)存勞動(dòng)對(duì)象以及在生產(chǎn)和流通過(guò)程中的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品等周轉(zhuǎn)資金的投資。(3投資的特性:投資是一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為,是現(xiàn)在支出一定價(jià)值的經(jīng)濟(jì)活動(dòng);投資具有時(shí)間性;投資的目的在于得到報(bào)酬(即收益;投資具有風(fēng)險(xiǎn)性,即不穩(wěn)定性。(4 投資的作用:、投資是一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基本推動(dòng)力;、投資與企業(yè)的發(fā)展密切相關(guān);、投資可以促進(jìn)人民生活水平的提高;、投資有利于國(guó)內(nèi)社會(huì)穩(wěn)定和國(guó)際交往2. 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物,直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資的對(duì)象是房地產(chǎn)資

12、產(chǎn),包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資,包括商品房建設(shè)投資和土地開(kāi)發(fā)投資。商品房建設(shè)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的供出售、出租用的商品住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)、飯店、度假村、寫(xiě)字樓、辦公樓等房屋工程及其配套的服務(wù)設(shè)施所完成的投資(含拆遷、回遷還建用房。土地開(kāi)發(fā)投資是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(單位進(jìn)行的土地開(kāi)發(fā)工程所完成的投資,如進(jìn)行場(chǎng)地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通訊等工程所完成的投資。廣義的房地產(chǎn)投資,還包括以房地產(chǎn)資產(chǎn)權(quán)益為對(duì)象的投資,包括購(gòu)買房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票、債券,以及購(gòu)買房地產(chǎn)資產(chǎn)支持的證券或債券等。3. 房地產(chǎn)投資的形式房地產(chǎn)

13、投資分為直接投資和間接投資兩類。 房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程,參與有關(guān)管理工作,包括從購(gòu)地開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)直接投資包括:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)置業(yè)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資是指投資者從購(gòu)置土地開(kāi)始,通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng),即經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過(guò)程,建成可以滿足人們某種入住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者,并通過(guò)這個(gè)轉(zhuǎn)讓過(guò)程收回投資、獲取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資通常屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。房地產(chǎn)置業(yè)投資是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的的投

14、資。其對(duì)象可以是開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房(市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn),也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)。房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè):一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要,即自用;二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資的另一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí),可以將其轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。開(kāi)發(fā)投資的投資者主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn),風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)亦豐厚;置業(yè)投資的投資者則從長(zhǎng)期投資的角度出發(fā),希望獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。房地產(chǎn)直接投資具有收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性,所以相對(duì)來(lái)講房地產(chǎn)是最理想的投資工具之一。投資者進(jìn)行

15、房地產(chǎn)投資的主要目的,是為了使其財(cái)富最大化。 房地產(chǎn)間接投資是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為,間接投資者不需直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作。間接房地產(chǎn)投資的具體投資形式包括:購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票,購(gòu)買房地產(chǎn)投資信托基金的股份或房地產(chǎn)抵押支持證券等。房地產(chǎn)投資信托基金(REITs,是購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)的公司。REITs的出現(xiàn),使得投資者可以把資金投入到由專業(yè)房地產(chǎn)投資管理者經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)投資組合中,REITs將其收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東,而本身僅起到一個(gè)投資代理的作用。按資產(chǎn)投資的類型劃分,房地產(chǎn)投資信托公司分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形

16、式。4. 房地產(chǎn)投資的特性(l位置固定性或不可移動(dòng)性。位置固定性或不可移動(dòng)性,是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性。(2壽命周期長(zhǎng)。房地產(chǎn)具有壽命周期長(zhǎng)的特點(diǎn),房地產(chǎn)投資可以是一種長(zhǎng)期投資。房地產(chǎn)壽命可以區(qū)分為經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命。經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下,房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)收益大于其運(yùn)營(yíng)成本,即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間;自然壽命是指房地產(chǎn)從地上建筑物建成投入使用開(kāi)始,直至建筑物由于主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設(shè)備的自然老化或損壞,不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間。自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng)得多。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)相關(guān)。應(yīng)該指出的是,稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資回收或折舊年限,往往是根據(jù)國(guó)家的稅收政策確定的,不

17、一定和房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命相同。(3適應(yīng)性。適應(yīng)性是指為了適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化,投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的方便程度。房地產(chǎn)本身并不能產(chǎn)生收益,也就是說(shuō)房地產(chǎn)的收益是在使用過(guò)程中產(chǎn)生的。由于這個(gè)原因,置業(yè)投資者及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能,使之既適合房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求特征,又能增加置業(yè)投資的收益。(4各異性。各異性是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。由于受區(qū)位和周圍環(huán)境的影響,土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣,即使是在同一條街道兩旁同時(shí)建設(shè)的兩棟采用相同設(shè)計(jì)形式的建筑物,也會(huì)由于其內(nèi)部附屬設(shè)備、臨街情況、物業(yè)管理情況等的差異而有所不同,而這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金

18、水平和出租率等方面。每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位和價(jià)值不可能與其他物業(yè)完全一致。(5政策影響性。政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。政府的土地供給、住房、金融、財(cái)政稅收等政策的變更,均會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生影響。(6專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指房地產(chǎn)投資離不開(kāi)專業(yè)化的投資管理活動(dòng)。(7相互影響性。相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響。5.房地產(chǎn)投資的利弊房地產(chǎn)投資之利:、相對(duì)較高的收益水平;、能夠得到稅收方面的好處;、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持;、能抵消通貨膨脹的影響;、提高投資者的資信等級(jí)。房地產(chǎn)投資之弊:、變現(xiàn)

19、性差(或稱流動(dòng)性差;、投資數(shù)額巨大;、投資回收周期較長(zhǎng);、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。二、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)(熟悉1. 風(fēng)險(xiǎn)的定義從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō),風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí),就稱投資有增加收益的潛力;而實(shí)際收益低于去期收益時(shí),就稱投資面臨著風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分,通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。2. 風(fēng)險(xiǎn)與不確定性一般說(shuō)來(lái),標(biāo)準(zhǔn)方差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之,標(biāo)準(zhǔn)方差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險(xiǎn)就越大。3. 風(fēng)險(xiǎn)分析的目的風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要

20、環(huán)節(jié),其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題:預(yù)期收益率是多少,出現(xiàn)的可能性有多大?相對(duì)于目標(biāo)收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來(lái)說(shuō),產(chǎn)生損失或超過(guò)目標(biāo)收益的可能性有多大?預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?4. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)是指未獲得預(yù)期收益可能性的大小。房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。5. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)分為:系統(tǒng)(市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。(1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),是指與整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn),投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和控制。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn):通貨膨脹、市場(chǎng)供求、周期、變現(xiàn)、利率、政策、自然損失的或然風(fēng)險(xiǎn)等。(2非市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)又稱

21、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)或非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),是指投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn):收益現(xiàn)金流、未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、資本價(jià)值、比較、時(shí)間、持有風(fēng)險(xiǎn)。6. 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資決策的影響:令投資者根據(jù)不同類型房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小,確定相應(yīng)的目標(biāo)投資收益水平。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向,使投資者盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)。三、房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇風(fēng)險(xiǎn)(熟悉1. 區(qū)位的含義狹義的區(qū)位,是指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置,包括宏觀位置、微觀位置。廣義的區(qū)位,除了其地理位置外,往往還應(yīng)包括該區(qū)位所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景,包括在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本高低和所面臨的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。2. 不同類

22、型房地產(chǎn)投資的區(qū)位要求居住:為人們工作勞動(dòng)之余提供安靜舒適的生活休息空間。考慮的因素有:市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度、公共交通便捷程度、環(huán)境、居民人口與收入寫(xiě)字樓區(qū)位選擇過(guò)程中要考慮的因素有:位置、周圍土地利用情況好環(huán)境、易接近性。具體包括:位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫(xiě)字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。零售商業(yè)物業(yè)取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果:可能的顧客流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏好及購(gòu)買能力。工業(yè)物業(yè):原材料提供的可能性,交通便利、勞動(dòng)力資源、能源供應(yīng)、環(huán)境污染的控制注冊(cè)物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試復(fù)習(xí)綱要3未

23、分類 2007-7-6第三章房地產(chǎn)投資分析技術(shù)要求:掌握:現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的計(jì)算方法、設(shè)備更新經(jīng)濟(jì)分析方法。熟悉:現(xiàn)金流量圖的繪制方法,資金等效值的計(jì)算公式及其應(yīng)用;投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別與聯(lián)系,房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標(biāo)的計(jì)算方法。了解:名義利率與實(shí)際利率的區(qū)別,房地產(chǎn)投資動(dòng)態(tài)盈利指針和清償能力指標(biāo)的計(jì)算方法。考試知識(shí)要點(diǎn):1. 現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖2. 資金時(shí)間價(jià)值與資金等值的判定3. 設(shè)備更新的內(nèi)容與特點(diǎn)4. 投資回收與投資回報(bào)的區(qū)別5. 盈利能力指標(biāo)的分類復(fù)習(xí)綱要:一、投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念(掌握1.現(xiàn)金流量房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的目的,是通過(guò)資本、勞動(dòng)

24、力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入,向社會(huì)提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù),并獲得相應(yīng)的投資回報(bào)。因此,用貨幣量化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的投入產(chǎn)出,是房地產(chǎn)投資分析工作的基礎(chǔ),也是正確計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的前提。現(xiàn)金流量:在房地產(chǎn)投資分析中,把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng),把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。現(xiàn)金流入通常包括銷售收入、出租收入、利息收入和貸款本金等收入。現(xiàn)金流出包括土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等。房地產(chǎn)投資分析的目的,就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件,考查項(xiàng)目在不同

25、運(yùn)行模式或技術(shù)方案下的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入,選擇合適的運(yùn)行模式或技術(shù)方案,以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效果。2.現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖式,即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中,表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。某一計(jì)息周期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量,是指該時(shí)段內(nèi)現(xiàn)金流量的代數(shù)和。3.房地產(chǎn)置業(yè)投資的現(xiàn)金流量潛在毛租金收入、空置和收租損失、其他收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、凈運(yùn)營(yíng)收益、抵押貸款還本付息、準(zhǔn)備金、稅金、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流4. 稅金我國(guó)房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)過(guò)程中企業(yè)納稅的主要稅種有:(1經(jīng)營(yíng)稅金及附加包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,又稱“兩稅一費(fèi)”。營(yíng)業(yè)

26、稅稅額的計(jì)算方法是:營(yíng)業(yè)稅稅額=應(yīng)納稅銷售(出租收入×稅率,目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加,是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi),分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%和3%。(2城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有土地應(yīng)繳納的一種稅,視士地等級(jí)、用途按占用面積征收;房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅,按房產(chǎn)原值或出租收入的一定比例征收。城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。(3企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè),按其應(yīng)納稅所得額征收的一種稅。所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率。應(yīng)納稅所得額=實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)

27、允許扣除項(xiàng)目的金額。現(xiàn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為33%。但按照2007年3月16日第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過(guò)的中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法第四條的規(guī)定:從2008年1月1日起“企業(yè)所得稅的稅率為25%。”二、資金的時(shí)間價(jià)值與利息、利率(掌握1. 資金的時(shí)間價(jià)值資金時(shí)間價(jià)值:同樣數(shù)額的資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值,而不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。資金時(shí)間值的大小,取決于多方面的因素:投資利潤(rùn)率;通貨膨脹率;風(fēng)險(xiǎn)因素。2. 利息與利率利息:是指占用資金所付出的代價(jià)或放棄資金使用權(quán)所得到的補(bǔ)償。計(jì)息周期:是指計(jì)算利息的時(shí)間單位。利率:是指在單位時(shí)間內(nèi)

28、所得的利息額與借貸金額之比,一般以百分?jǐn)?shù)表示。決定利率的高低因素有:利潤(rùn)率和總利潤(rùn)在貸款人與借款人之間分配的比例。利率具有以下特點(diǎn):隨著技術(shù)發(fā)展和資本有機(jī)構(gòu)成的提高,平均利潤(rùn)率有下降趨勢(shì)。平均利潤(rùn)率雖有下降趨勢(shì),但卻是一個(gè)非常緩慢的過(guò)程。由于利率高低取決于兩類資本家對(duì)利潤(rùn)分割的結(jié)果,因而使利率的決定具有很大的偶然性。3. 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息利息的計(jì)算有單利和復(fù)利兩種。單利計(jì)息計(jì)算公式:Fn=P(1+in復(fù)利計(jì)息計(jì)算公式:Fn=P(1+in4. 名義利率與實(shí)際利率名義利率,指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率,它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率,指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí),每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。

29、實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系:實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值;名義利率越大,計(jì)算周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m =1時(shí),名義利率與實(shí)際利率相等;當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m>1時(shí),實(shí)際利率大于名義利率;當(dāng)每年計(jì)算周期數(shù)m 時(shí),名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為:資金等值,是指在考慮時(shí)間因素的情況下,不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。實(shí)際利率i與名義利率r關(guān)系: i=(1+r/mm-1復(fù)利系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)表示法及復(fù)利計(jì)算公式匯總表表3-1系數(shù)名稱標(biāo)準(zhǔn)表示法所求已知公式一次支付現(xiàn)值系數(shù)(P/F,i,n P F P=F(P/F,i,n終值系數(shù)(F/P,i,n F

30、P F=P(F/P,i,n等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)(P/A,i,n P A P=A(P/A,i,n資金回收系數(shù)(A/P,i,n A P A=P(A/P,i,n儲(chǔ)存基金系數(shù)(A/F,i,n A F A=F(A/F,i,n終值系數(shù)(F/A,i,n F A F=A(F/A,i,n等差序列現(xiàn)值系數(shù)(P/G,i,n P G P=G(P/G,i,n年費(fèi)用系數(shù)(A/G,i,n A G A=G(A/G,i,n等比序列現(xiàn)值系數(shù)(P/s,i,n P s,A1 P=s(P/s,i,n年費(fèi)用系數(shù)(A/s,i,n A s,A1 A=s(A/s,i,n抵押貸款常用計(jì)算種類表3-2計(jì)算種類給出指標(biāo)月還款額住房面積、價(jià)格、首付款

31、比例(或貸款成數(shù)、貸款年利率、貸款期限某期按等額本金還款的利息住房面積、價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù)、貸款年利率、貸款期限最大抵押貸款額月收入、貸款期限、首付款比例(或貸款成數(shù)、年利率、用于還款金額占收入的比例最大購(gòu)房面積住房?jī)r(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù)、貸款年利率、貸款期限、月收入與還款比例組合貸款最低月還款利息住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率組合貸款最低商業(yè)貸款金額住房面積、價(jià)格、貸款最高年限、公積金貸款最高限額、公積金和商業(yè)貸款利率等比還款月還款額住房面積、價(jià)格、首付款比例(或貸款成數(shù)、貸款年利率、貸款期限、等比系數(shù)實(shí)際利率名義年利率、計(jì)息周期剩余本

32、金金額貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間月還款額的變化貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、一次性還款數(shù)額和時(shí)間月還款額的變化貸款額、期限、利率、已經(jīng)還款期數(shù)、利率變化三、設(shè)備更新的經(jīng)濟(jì)分析(掌握1. 設(shè)備有形磨損設(shè)備有形磨損,是設(shè)備在使用(或閑置過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。2. 設(shè)備無(wú)形磨損設(shè)備無(wú)形磨損,是由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值。3. 設(shè)備磨損的補(bǔ)償要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運(yùn)行,必須對(duì)設(shè)備的磨損進(jìn)行補(bǔ)償。設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式有兩種,即局部補(bǔ)償和完全補(bǔ)償。設(shè)備有形磨損的局部補(bǔ)償是修理,設(shè)備無(wú)形磨損的局部補(bǔ)償是現(xiàn)代化技術(shù)改造。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補(bǔ)償是更換,即淘汰舊設(shè)備,

33、更換新設(shè)備。4. 設(shè)備更新的特點(diǎn)分析設(shè)備更新的核心工作,是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命;設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量;只比較設(shè)備的費(fèi)用;設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主。5. 設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法與動(dòng)態(tài)計(jì)算方法6. 物業(yè)管理中的設(shè)備更新不會(huì)提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新;能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果與財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)(熟悉1、投資與成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō),投資、成本、銷售或出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量,是構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素,也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。投資,是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中,為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先

34、墊支的資金。成本,是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。成本包括:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資;開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本;經(jīng)營(yíng)成本;期間費(fèi)用。2、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式:置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)在租金、物業(yè)增值、股權(quán)增加等方面。開(kāi)發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果主要表現(xiàn)為銷售收入,其經(jīng)濟(jì)效果的大小則用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量。3、房地產(chǎn)投資的收益,包括投資回收和投資回報(bào)兩個(gè)部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入資本的回收,投資回報(bào)是指所投入的資本在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所獲得的報(bào)酬。4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的目的,是考察項(xiàng)目的盈利能力和清償能力。盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平

35、的指針,包括靜態(tài)指針和動(dòng)態(tài)指針。清償能力指標(biāo)是考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)表3-2項(xiàng)目類型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資成本利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期投資利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 利息備付率資本金利潤(rùn)率動(dòng)態(tài)投資回收期Pb 償債備付率資本金凈利潤(rùn)率資產(chǎn)負(fù)債率靜態(tài)投資回收期P´b房地產(chǎn)置業(yè)投資投資回報(bào)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR 借款償還期現(xiàn)金回報(bào)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV 償債備付率靜態(tài)投資回收期P´b 動(dòng)態(tài)投資回收期fb 資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率、速動(dòng)比率盈利能力指標(biāo)是用來(lái)考察項(xiàng)目盈利能力水平的指標(biāo),包括靜態(tài)指標(biāo)和動(dòng)態(tài)指標(biāo)兩類

36、。其中:靜態(tài)指標(biāo)是在不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響的情況下,直接通過(guò)現(xiàn)金流量計(jì)算出來(lái)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),這些指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便,通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用;動(dòng)態(tài)指標(biāo),則考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響,要對(duì)發(fā)生在不同時(shí)間的效益、費(fèi)用計(jì)算資金的時(shí)間價(jià)值,將現(xiàn)金流量進(jìn)行等值化處理后計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)。清償能力指標(biāo)是指考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)償債能力的指標(biāo)。除了投資者重視項(xiàng)目的償債能力外,為項(xiàng)目提供融資的金融機(jī)構(gòu),更加重視項(xiàng)目?jī)攤芰Φ脑u(píng)價(jià)結(jié)果。5、盈利指標(biāo)計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開(kāi)發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和,是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。基準(zhǔn)收益率是凈

37、現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù),是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報(bào)率,稱為最低要求收益率。決定基準(zhǔn)收益率大小的因素主要是資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi),各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率,是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間,是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。成本利潤(rùn)率是指開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占總開(kāi)發(fā)成本的比率,是初步判斷房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性的一個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額與項(xiàng)目總投資的比率,它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。資本金利潤(rùn)

38、率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率,它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年稅后利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)的年平均稅后利潤(rùn)總額與資本金的比率,它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí),項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示,對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō),靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中,每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入

39、之間的關(guān)系。現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率和稅后現(xiàn)金回報(bào)率。其中,稅前現(xiàn)金回報(bào)率等于凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報(bào)率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。投資回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過(guò)程中,每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō),投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值,還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。6、清償能力指標(biāo)計(jì)算利息計(jì)算方法:按年計(jì)息時(shí),為簡(jiǎn)化計(jì)算,假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用,按半年計(jì)息,其后年份按全年計(jì)息;還款當(dāng)年按年末償還,按全年計(jì)息。借款償還期是指在國(guó)家規(guī)定

40、及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)使用可用作還款的利潤(rùn)、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。利息備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn),與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比率。償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo),屬長(zhǎng)期償債能力指標(biāo),反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例,即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的,它可以用來(lái)衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。注冊(cè)物業(yè)管理師:物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理考試復(fù)習(xí)綱要4注冊(cè)物業(yè)管理師 2007-7-28第四章收益性物業(yè)價(jià)值

41、評(píng)估本章要求:掌握:物業(yè)價(jià)格的構(gòu)成,投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格的聯(lián)系與區(qū)別,市場(chǎng)法、成本法和收益法的用途、適用對(duì)象和操作步驟。熟悉:收益性物業(yè)價(jià)格及其特征,收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類,收益法估價(jià)的基本公式及其應(yīng)用。了解:影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素,市場(chǎng)法和成本法的應(yīng)用。本章考試知識(shí)要點(diǎn):1.物業(yè)價(jià)格的特征2.收益性物業(yè)價(jià)格和價(jià)值的種類3.影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素4.收益性物業(yè)價(jià)值評(píng)估的基本方法、內(nèi)容及步驟本章復(fù)習(xí)綱要:一、收益性物業(yè)的概念收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè),包括住宅(特別是其中的公寓、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房

42、(用于出租的、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的等。影響收益性物業(yè)價(jià)值的因素很多,例如區(qū)位、新舊程度、供求、物業(yè)管理等收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于下列3個(gè)因素:未來(lái)凈收益的大小未來(lái)凈收益越大,物業(yè)的價(jià)值就越高,反之就越低;獲得凈收益期限的長(zhǎng)短獲得凈收益期限越長(zhǎng),物業(yè)的價(jià)值就越高,反之就越低;獲得凈收益的可靠性獲得凈收益越可靠,物業(yè)的價(jià)值就越高,反之就越低。二、收益性物業(yè)價(jià)格的概念及特征(熟悉1、物業(yè)價(jià)格物業(yè)價(jià)格通常用貨幣來(lái)表示,慣例上也是用貨幣形式來(lái)償付,但也可以用實(shí)物、勞務(wù)等其他形式來(lái)償付。2、物業(yè)價(jià)格的形成條件物業(yè)要有價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣,需要具備有用性、稀缺性和有效需求。有用性是指物品能夠滿足

43、人們的某種需要,經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值。稀缺性是指物品的數(shù)量沒(méi)有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它,是相對(duì)缺乏,而不是絕對(duì)缺乏。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要不但愿意購(gòu)買而且有能力購(gòu)買。3、物業(yè)價(jià)格的特征物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同之處是:都是價(jià)格,用貨幣來(lái)表示;都有波動(dòng),受供求因素的影響;都是按質(zhì)論價(jià):優(yōu)質(zhì)高價(jià),劣質(zhì)低價(jià)。物業(yè)價(jià)格主要有下列五個(gè)特征:物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大;物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格;物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格,又有使用代價(jià)的租金;物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng);物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響。三、收益性物業(yè)價(jià)值和價(jià)格的種類(熟悉1、使用價(jià)值和交換價(jià)值使用價(jià)值,是

44、指該種商品能滿足人們某種需要的效用;交換價(jià)值,是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例,通常用貨幣來(lái)衡量,即交換價(jià)值表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣、商品或其他有價(jià)物。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中一般簡(jiǎn)稱的價(jià)值,指的是交換價(jià)值。2、投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值投資價(jià)值一詞有兩種含義:一是指值得投資,例如,人們?cè)跒槟硞€(gè)物業(yè)項(xiàng)目或某項(xiàng)資產(chǎn)做銷售宣傳時(shí),經(jīng)常稱其具有投資價(jià)值;二是指從某個(gè)特定的投資者(即某個(gè)具體的投資者的角度所衡量的價(jià)值。市場(chǎng)價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn),市場(chǎng)價(jià)值是惟一的,而投資價(jià)值會(huì)因投資者的不同而不同。投資價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值都可以采用收益法來(lái)評(píng)估價(jià)值是未來(lái)

45、凈收益的現(xiàn)值之和,但其中選取參數(shù)的立場(chǎng)不同。3、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格和理論價(jià)格成交價(jià)格簡(jiǎn)稱成交價(jià),是指在一筆物業(yè)交易中交易雙方實(shí)際達(dá)成交易買者同意付出、賣者同意接受,或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。賣價(jià)、買價(jià)、成交價(jià)格三者的關(guān)系:賣價(jià)是站在賣者的角度,指賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格。由于賣者總想多賣一些錢,賣者出售物業(yè)時(shí)所愿意接受的價(jià)格總有一個(gè)最低界限(最低賣價(jià),買者的出價(jià)必須高于這個(gè)最低界限他才愿意出售,其心態(tài)是在此最低界限之上,價(jià)格越高越好。買價(jià)是站在買者的角度,指買者購(gòu)買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格。由于買者總想少付一些錢,買者購(gòu)買物業(yè)時(shí)所愿意支付的價(jià)格總有一個(gè)最高界限(最高

46、買價(jià),賣者的要價(jià)必須低于這個(gè)最高界限他才愿意購(gòu)買,其心態(tài)是在此最高界限之下,價(jià)格越低越好。賣價(jià)和買價(jià)都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價(jià)格。在實(shí)際交易中,只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價(jià)格高于或等于賣者所愿意接受的最低價(jià)格時(shí),交易才可能成功,并由最低賣價(jià)和最高買價(jià)構(gòu)成了成交價(jià)格的可能區(qū)間。正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開(kāi)市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格,不受一些不良因素,如不了解市場(chǎng)行情、壟斷、強(qiáng)迫交易等的影響;反之,則為非正常成交價(jià)格。市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格,是該類物業(yè)大量成交價(jià)格的抽象結(jié)果。理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)

47、期是理性的,或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。4、總價(jià)格和單位價(jià)格總價(jià)格簡(jiǎn)稱總價(jià),是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格。物業(yè)的總價(jià)格一般不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低。單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià),其中,土地單價(jià)是指單位土地面積的土地價(jià)格,土地與建筑物合在一起的物業(yè)單價(jià)通常是指單位建筑物面積的價(jià)格。5、實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格,或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明,但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。6、現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)(可視為在交易達(dá)成的同時(shí)進(jìn)行商品交割的價(jià)格。期貨價(jià)格是

48、指在交易達(dá)成后按約定在未來(lái)某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等下,期房?jī)r(jià)格低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格。7、起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)和均價(jià)起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格。這個(gè)價(jià)格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房?jī)r(jià)格,甚至這種價(jià)格的商品房不存在,僅是為了廣告作用,吸引人們對(duì)所銷售商品房的關(guān)注而虛設(shè)的價(jià)格。因此,起價(jià)通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價(jià)格水平。標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表格價(jià),是商品房出售者在其“價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格,即賣方的要價(jià)。成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格。商品房買賣合同中寫(xiě)明的價(jià)格一般就是這個(gè)價(jià)格。均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)

49、格,具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。8、評(píng)估價(jià)、保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)和成交價(jià)評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果。保留價(jià)又稱拍賣底價(jià),是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格。起拍價(jià)又稱開(kāi)叫價(jià)格、起叫價(jià),是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格。應(yīng)價(jià)是競(jìng)買人對(duì)拍賣師報(bào)出的價(jià)格的應(yīng)允,或是競(jìng)買人自己報(bào)出的購(gòu)買價(jià)格。成交價(jià)是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開(kāi)表示買定的方式確認(rèn)后的競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)。9、買賣價(jià)格、租賃價(jià)格買賣價(jià)格簡(jiǎn)稱買賣價(jià),是物業(yè)權(quán)利人通過(guò)買賣方式將其物業(yè)轉(zhuǎn)移給他人,由物業(yè)權(quán)利人(作為賣方收取或他人(作為買方支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。租賃價(jià)格通常稱為租金,在土

50、地場(chǎng)合稱為地租,在土地與建筑物合在一起的場(chǎng)合稱為房租,是物業(yè)權(quán)利人作為出租人將其物業(yè)出租給承租人使用,由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。商品租金又稱全價(jià)租金,是指以物業(yè)價(jià)值為基礎(chǔ)確定的租金,由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)八項(xiàng)因素構(gòu)成;成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營(yíng)成本確定的租金,由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅五項(xiàng)因素構(gòu)成;準(zhǔn)成本租金是指接近但還不到成本租金水平的租金。真正的房租構(gòu)成因素應(yīng)當(dāng)包括:地租;房屋折舊費(fèi),包括結(jié)構(gòu)、設(shè)備和裝飾裝修的折目費(fèi);維修費(fèi);管理費(fèi);投資利息;保險(xiǎn)費(fèi);物業(yè)稅(目前屬于這種性質(zhì)的稅收有城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅

51、、城市房地產(chǎn)稅;租賃費(fèi)用,如租賃代理費(fèi);租賃稅費(fèi),如營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi);利潤(rùn)。10、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定,通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度,指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。政府定價(jià)是指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門,按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括征地和拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項(xiàng)因素,利潤(rùn)控制在3%以下。11、原始價(jià)值、賬面價(jià)值

52、、市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值簡(jiǎn)稱原值、原價(jià),也稱歷史成本、原始購(gòu)置成本,是指一項(xiàng)資產(chǎn)在當(dāng)初取得時(shí)實(shí)際發(fā)生的成本,包括買價(jià)、運(yùn)輸費(fèi)、安裝費(fèi)、繳納的有關(guān)稅費(fèi)等。賬面價(jià)值又稱賬面凈值、折余價(jià)值,是指一項(xiàng)資產(chǎn)的原始價(jià)值減去已計(jì)提折舊后的余額。市場(chǎng)價(jià)值又稱實(shí)際價(jià)值,是指一項(xiàng)資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)在市場(chǎng)上實(shí)際所值的價(jià)格;或者假設(shè)把該項(xiàng)資產(chǎn)拿到市場(chǎng)上去交易,它最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。原始價(jià)值是始終不變的,賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而不斷減少的,市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或原始價(jià)值可能有關(guān),但通常情況下是無(wú)關(guān)的。四、影響收益性物業(yè)價(jià)格的因素(了解1、人口因素人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況,對(duì)物業(yè)價(jià)格有很大影響。人口

53、密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格:一方面,人口高密度地區(qū),一般來(lái)說(shuō)對(duì)物業(yè)的求多于供,供給相對(duì)缺乏,因而價(jià)格趨高,人口密度增加還有可能剌激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展,提高物業(yè)價(jià)格;另一方面,人口密度過(guò)高會(huì)導(dǎo)致生活環(huán)境惡化,從而有可能降低物業(yè)價(jià)格,特別是在大量低收入者涌入某一地區(qū)的情況下會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象。2、居民收入因素3、物價(jià)因素4、利率因素物業(yè)價(jià)格與利率負(fù)相關(guān):利率上升,物業(yè)價(jià)格會(huì)下降;利率下降,物業(yè)價(jià)格會(huì)上升。5、匯率因素6、物業(yè)稅收因素7、城市規(guī)劃因素8、交通管制因素9、心理因素五、收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法(熟悉一宗物業(yè)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值,通常可以從如下3個(gè)途徑來(lái)求取:近期市場(chǎng)上類似的物業(yè)是以什么價(jià)格進(jìn)

54、行交易的基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于其他買者最近購(gòu)買類似物業(yè)的價(jià)格,即基于類似物業(yè)的市場(chǎng)交易價(jià)格來(lái)衡量其價(jià)值;如果重新開(kāi)發(fā)建設(shè)一宗類似的物業(yè)需要多少費(fèi)用基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于重新開(kāi)發(fā)建設(shè)類似物業(yè)所必需的代價(jià),即基于物業(yè)的重新開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)衡量其價(jià)值;如果將該宗物業(yè)出租或營(yíng)業(yè)預(yù)計(jì)可以獲得多少收益基于明智的買者肯出的價(jià)錢不會(huì)高于該宗物業(yè)預(yù)期未來(lái)收益的現(xiàn)值之和,即基于該宗物業(yè)的預(yù)期未來(lái)收益來(lái)衡量其價(jià)值。由此在物業(yè)估價(jià)上產(chǎn)生了三大基本方法,即市場(chǎng)法、成本法、收益法。1、市場(chǎng)法市場(chǎng)法適用的對(duì)象是具有交易性的物業(yè),如物業(yè)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。而那些

55、很少發(fā)生交易的物業(yè),如特殊廠房、學(xué)校、紀(jì)念館、古建筑、教堂、寺廟等,則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列4大步驟進(jìn)行:搜集交易實(shí)例;選取可比實(shí)例;對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理;求取比準(zhǔn)價(jià)格。2、成本法成本法是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊,然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊,以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)估價(jià),如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、行政辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公園等公用、公益的物業(yè),以及化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等有獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)。單純的建筑物通常也是采用成本法

56、估價(jià)。在物業(yè)保險(xiǎn)(包括投保和理賠及其他損害賠償中,一般也是采用成本法估價(jià)。運(yùn)用成本法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行:搜集有關(guān)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料;測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格;測(cè)算折舊;求取積算價(jià)格。3、收益法收益法又稱收益資本化法、收益還原法,是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益,然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值,以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。收益法適用的對(duì)象是有收益或有潛在收益的物業(yè),如住宅(特別是公寓、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房(用于出租的、倉(cāng)庫(kù)(用于出租的、農(nóng)地等。運(yùn)用收益法估價(jià)一般分為下列4個(gè)步驟進(jìn)行:搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料,如估價(jià)對(duì)象及其類似物業(yè)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料;預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益(如凈收益;求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù);選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格。4、物業(yè)價(jià)格構(gòu)成物業(yè)價(jià)格通常由如下7大項(xiàng)構(gòu)成:土地取得成本;開(kāi)發(fā)成本;管理費(fèi)用;投資利息;銷售費(fèi)用;銷售稅費(fèi);開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。5