1、華僑城項目市場研究報告華僑城項目市場研究報告目目 錄錄前前 言言.1 1第一章第一章 宏觀市場研究宏觀市場研究.7 71.1 城市及經濟概況 .71.1.1 城市概況.71.1.2 宏觀經濟情況 .91.1.3 未來發展預測 .111.2 房地產業發展情況 .111.2.1 固定資產投資 .111.2.2 市房地產開發歷史及現狀.121.2.3 商品住宅價格 .171.3 城市市政基礎設施 .181.3.1 城市基建投入 .181.3.2 市政配套情況 .191.3.3 未來城市發展 .211.4 產業政策分析.211.5 私車情況.221.6 經濟發展預測及房地產市場展望.221.6.1 經

2、濟發展預測 .221.6.2 房地產市場預測 .22第二章第二章供應市場研究供應市場研究.24242.1 供應調研的目的和方法.242.1.1、樣本選擇 .242.1.2、市場界定 .252.2 供應市場研究.262.2.1 項目綜合品質 .262.2.1.1 綜合品質評定綜合品質.272.2.1.2 性能價格比.282.2.2 產品分析.292.3 供應市場研究結論 .45第三章第三章 需求市場分析需求市場分析.47473.1 受訪人群基礎特征分析.473.1.1 年齡構成：.473.1.2 家庭結構：.483.1.3 現居住區域： .493.1.4 對現居住狀況的滿意度.493.1.5 職

3、業特征：.503.1.6 交通工具：.513.2 受訪人群對產品需求特征.523.2.1 購房目的：.523.2.2 選擇區域特征 .533.2.3 選擇店的因素特征 .543.2.4 能夠承受的單價 .553.2.5 購買面積的特征： .563.2.6 選擇建筑類型特征 .573.2.7 選擇戶型類型特征 .573.2.8 選擇戶型結構特性 .583.2.9 對裝修的需求特征 .593.2.10 對采暖方式的需求特征.603.2.11 選擇住宅的因素（本題為多選）.613.2.12 對社區部配套設施的需求特征（本題為多選）.633.2.14 所需的物業服務特征（本題為多選） .653.2.1

4、4 能夠接受的物業管理費.663.2.15 對部分基本配套需求的特征.673.3 受訪人群的信息渠道特征.693.3.1 了解開發商的實力與信譽的渠道特征 .693.3.2 希望了解的樓盤信息.703.3.3 獲取銷售信息渠道 .713.3.4 經常閱讀的報刊 .723.4 需求市場研究結論 .733.4.1 客群特征：.733.4.2 產品需求：.733.4.3 信息渠道特征： .74第四章第四章 個案點評個案點評.75754.1 齊魯花園.754.2 世紀花園.774.3 新空間花園.814.4 巴黎春天國際公寓 .834.5 恒生城市花園.864.6 荷香園.884.7 天立花園.904

5、.8 紫荊園.944.9 怡海世家.96第五章第五章 結結 論論 .100100前前 言言為使貴司可深入理解敝司開展本次調研所涉及的背景、資源、時間安排、工作程序、工作渠道等方面之要素，從而有助貴司客觀分析及判斷本報告有關論點、數據之實用性，敝司特別將本次調研的執行過程作整體概述，在參閱本章后，貴司若有任何問題欲更深入了解，歡迎雙方再作具體溝通。 人力資源調配本次調研由敝司策劃經理領隊實地開展具體工作，進駐當地敝司正式在職人員共 3 人，另聘請理工大學的學生 16 人，經過培訓后上崗進行調研工作。與此同時，公司總部配有包括拓展、策劃及秘書在共 4 人小組，專職搜集年鑒、政府網頁、地區背景等方面

6、之最新宏觀數據或資料。 工作渠道及形式走訪當地政府機關、房管及規劃建設部門因應本項目自身需要及項目標書容要求，敝司在當地歷史、文化、政治、經濟、教育、人口、商業及房地產基本概況等方面的資料或宏觀數據的收集渠道之一，是走訪當地政府有關職能部門，從中了解上述方面的歷年狀況和未來發展規劃，并盡可能收集具體統計數據作分析研究之用。該項走訪工作開展基本較順利，惟較大遺憾是各政府機關在數據處理方面均較為落后，普遍存在部分數據未作全面統計匯總之問題，故某些宏觀基本面調查的結論容，是以當地政府人員口述介紹加敝司實地考察而整理成文。各主要商業旺區及大型商場問卷調查針對當地消費者之職業構成、生活方式、消費習慣、置

7、業取態等方面的市場調查，敝司主要以當地大型商場及商業旺區的現場訪問形式開展工作，在剔除無效樣本后，雖然調查問卷數量不算太少，但由于涉及地域較為廣闊且調研時間倉促，故敝司相信在下一階段，該方面之研究工作仍可進一步繼續深入。現場考察當地房地產實際發展狀況對于當地房地產發展的具體狀況，除走訪政府有關部門外，在區域分布、住宅類型、整體素質、戶型面積、設計、價格、銷售狀況、物業管理、生活配套等等細項方面，敝司主要是以實地考察的形式收集該方面之資料，而重點研究對象是當地規模較大、知名度較高及綜合素質較好之項目，其余較小型等無可比性的項目僅作基本數據匯總分析。當地較具代表性人物專訪在當地尤其是店區，敝司對當

8、地各類私人企業及政府機構中較具代表性的人員進行了專題訪問，希望通過此等朋友式較為深入、詳實、全面之敞開溝通，彌補一般問卷調查所難以達致的、真實體現較有實力人士心理需求的調查結果。而事實上從效果方面衡量，該渠道所得容對整個市場調查報告的結論產生了無可代替的重要支持性作用。收集政府工作報告、年鑒、政府網頁、地方志等文字資料上文已提及，敝司除投入大量人員于當地做具體調研工作外，總公司亦通過各種最新文件資料及網上有關條目作補充搜集，包括政府工作報告、實用年鑒、統計年鑒、地方志、政府職能部門等等，藉以補充走訪當地政府所獲素材之不足，同時提高該部分調研的工作效率。 調查樣本類型、數量及大致調查區域本次調查

9、原始樣本調查問卷 609 份（已剔除無效樣本）有代表性項目及部分代表人物專訪等部分代表性人物專訪介紹部分訪談代表性人物名錄部分訪談代表性人物名錄工作單位工作單位行業行業職位職位聯系聯系仇先生汽車超市一汽總代理經理3153877董波汽車超市潤滑油總代理經理賀先生汽車超市汽車配件總和部經理侯主任高新開發區管理委員會管理規劃主任3580665王先生高新開發區管理委員會管理規劃職員3580665女士高新開發區管理委員會管理規劃職員3580665王所長干休所政府機關所長2310586士友飯店飲食采購經理2280135王老師理工大學教育副教授2782317周立波電視臺影視頻道廣告部電視臺編輯記者召軍美圖廣

10、告公司廣告經理左伯海晚報廣告部報刊編輯記者8630771調查問卷涉及主要區域店區：商業網點：金帝購物廣場、商廈、大福源超市、新一佳超市、步行街、美食街住宅小區：華瑞園、科技園、建業花園、金麗園、政府三宿舍臨淄、周村、淄川相對繁華的商業區。 本次調研工作重點及相應問題接獲本項目工作后，敝司清楚本項目需要一份全面、深入、詳盡、數據充分的前期市場調研報告，藉此作為未來本項目在產品設計方面之重要基礎依據，而敝司開展本次調研所遇到的最大問題，是因時間倉促但同時所涉及區域、容均較為廣闊而形成的矛盾。有鑒于此，根據敝司對本項目自身特點，及所處區域周邊一帶的基本理解，結合過往操作經驗，敝司認為本次調研是否有效

11、的關鍵在于工作側重點的正確把握及相應工作方法的制定，經過慎重考慮，敝司最后決定將本次的調研側重于調研區域中高端潛在消費者，并盡本次的調研側重于調研區域中高端潛在消費者，并盡可能全面地研究其可能影響置業取態的所有背景和特征。可能全面地研究其可能影響置業取態的所有背景和特征。故此，在工作方法的制定方面，敝司主要圍繞有一定經濟實力的各階層人士展開，包括確定調查場所（各大高級商場、相對較繁盛的商業街、部分檔次較高的居住小區等） 、確定調查對象（盡量以老板或負責人為主） 、落實調查訪問人員的工作標準及工作培訓等等，而在實際操作中，敝司再次印證有一定經濟基礎人士的基本特征，即：處事較為低調、溝通相對保守，

12、同時某些敏感數據亦是不愿公開（例如個人收入、其普遍均填遠低于實際收入之數據；又或者是個人聯絡，基本不愿透露） 。基于上述原因，在收集整理數據作匯總分析之同時，敝司亦會根據多種渠道綜合之信息，對有關數據結論作一定的主觀調整，希望盡可能反映客觀情況，令貴司于決策過程中可正確判斷或參照相應容，保證本項目于操作方向上之合理性。第一章第一章 宏觀市場研究宏觀市場研究1.11.1 城市及經濟概況城市及經濟概況1.1.11.1.1 城市概況城市概況是中國環渤海地區一座風格獨特的工業城市，是國務院批準的半島沿海開放城市，是著名的“瓷之都” 、 “絲綢之鄉” 。市位于魯區與華北平原的接壤地帶,處于中國東部省的腹

13、地，南與列入世界自然文化遺產清單的泰山毗鄰，北與被稱為中華民族母親河的黃河相依，現轄 5 個區、3 個縣，總面積 5938 平方公里，總人口 401 萬，其中市區人口 263 萬。地處暖溫帶，四季分明，年平均氣溫 11.9-13.1C, 年平均降水量 550-800 毫米。歷史悠久。遠在原始氏族社會,就已有人類在此繁衍生息。是齊文化的發祥地。臨淄作為 2600 多年前春秋戰國時期最強盛的國家齊國的都城，長達 638 年之久，是當時最大的城市之一。的鐵路和公路密度均在中國名列前茅。市鐵路總長 557.8 公里。公路有 15 條干線通往全國各地，通車總里程近 3000 公里，濟（南）青（島）高速公

14、路橫貫全市東西。市中心店區距國際機場僅70 公里，向東距港 300 公里，空運、海運十分便捷。擁有秀麗的自然風光，每年吸引著數以萬計的中外游客。綿延數十里的南部山區山泉噴涌、山林疊翠，風景雋秀；博山溶洞、沂源溶洞群，石筍、石花構成奇妙的山中宮殿，成為中國北方最大的溶洞群。素有“北國江南”之稱的馬踏湖，溝汊縱橫，荷葉滴翠，一派水鄉嬌媚。市主要工業門類有石油化工、瓷、紡織、絲綢、醫藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等 35 個，擁有一大批在中國、占有重要位置的企業和產品。是中國的五大瓷都之一，年產日用瓷 5.7 億多件。美術琉璃和絲綢生產歷史悠久，花色品種齊全。氧化鋁、解熱藥產量均占中國的 1/3。

15、原油加工量，中小電機產量居中國第二位。坐落在市的齊魯石油化學工業公司，是特大型石化聯合企業，使成為中國重要的石油化工基地。有各類科研機構 699 家，專業技術人員 14 萬人，是省硅酸鹽、化工、醫藥、絲綢、冶金等方面的重要科研基地。是中國首批 3 個星火技術密集區之一，被國家科委列為中國科技興市試點市和科技興市試點帶城市，被評為中國科教興市先進城市。文化、教育事業不斷發展，全市基本普及九年義務教育，被國家文化部、人事部命名為全國文化模市。現有各類文化機構 163 處，有線電視網遍及全市；各類學校 1700 多所，其中普通高校 4 所。城市布局獨具特色。店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個區和桓臺

16、縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個城區距離中心城區分別為 20 公里左右，城鄉交錯，布局舒展，形成城市組群，被學術界稱為“模式” 。這種結構有利于促進城鄉一體化，縮小城鄉差別，有利于發展生產、方便生活。市人民生活水平不斷提高。2001 年，市完成國生產總值702.09 億元，2002 年為 780 億元，增長率達 11.1%；人均國生產總值 2001 年為 17158 元，2002 年增長為 18975 元，增長率達 10.6%；2001 城鎮居民人均可支配收入 7275 元，2002 年上升到 8198 元，增長 12.7%。GDPGDP人均人均 GDPGDP城鎮居民城鎮居民可支配收入可支配收

17、入2001 年702.091715872752002 年780189758198同比增長率11.1%10.6%12.7%1.1.21.1.2 宏觀經濟情況宏觀經濟情況市市 GDPGDP 及增長比例圖及增長比例圖年份年份19991999 年年20002000 年年20012001 年年20022002 年年GDP(億元）568642.3702.09780增長（%）8.77%13.08%9.31%11.10%568642.3702.097808.77%13.08%9.31%11.10%020040060080010001999年2000年2001年2002年0.00%2.00%4.00%6.00%

18、8.00%10.00%12.00%14.00%GDP(億元）增長（%）近年來市的現代化建設取得了很大成就，國民經濟快速發展，綜合實力顯著增強，對外開放步伐加快，人民生活水平明顯改善，經濟發展態勢良好。從以上根據市統計局提供資料制成的圖中可以看出，雖然近兩年市 GDP 增長速度在 2001 年有所下降，但經濟增長穩定，仍然保持著很高的增長速度，高于全國 7%的經濟增長。以上都表明市以上都表明市宏觀經濟近年來保持著較高的穩定增長速度。宏觀經濟近年來保持著較高的穩定增長速度。 市宏觀經濟的產業結構帶有明顯的發展中國家特色，以市統計局 2001 年資料為例，GDP 中比重最大的是第二產業，占到了57.

19、85%，第三產業占到 35.40%（其中房地產業占 4.29%） ，第一產業所占比例最小，為 6.76%（比上年減少 0.4%） ；從中可以看出，市的經濟機構是以工業為主，以服務性行業和農業為輔的產業結構。2001 年全市人均國民生產總值達到 17156 元（2000 年為15785 元） ，2002 年全市人均國民生產總值達到 18975 元，人民生活水平正在逐漸提高，屬于生活水平小康的地區。2002 年市區人均可支配收入為 8198 元，比 2001 年增長 12.7%。 總體來說，市的經濟基礎較高，企業宏觀景氣良好。但當前經總體來說，市的經濟基礎較高，企業宏觀景氣良好。但當前經濟和社會發

20、展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現在：濟和社會發展中仍然存在一些不容忽視的矛盾和問題，突出表現在：經濟結構性矛盾仍然比較突出，第三產業所占比例較低；人均可支經濟結構性矛盾仍然比較突出，第三產業所占比例較低；人均可支配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經濟穩定高速增長，人配收入較低，社會有效需求不足；但近幾年經濟穩定高速增長，人民生活水平逐漸提高，經濟綜合實力位于省前民生活水平逐漸提高，經濟綜合實力位于省前 5 5 名，未來經濟形勢名，未來經濟形勢看好。看好。1.1.31.1.3 未來發展預測未來發展預測據市計劃委員會的資料表明，市計劃未來幾年 GDP 全年增長保持在 10%左右。

21、促進經濟增長的措施主要有：加快農業、工業和服務業三產業的結構調整，逐步加大第三產業的比例，積極改善投資環境以吸引外資，繼續推進對外開放以擴大出口，加大固定資產投資等。2003 年預計全市全年 GDP 達到 1557.3 億元,同比增長10%，經濟增長仍然保持良好的勢頭。市委市政府對 2003 年全市的經濟持樂觀的態度，據市計劃委員會的資料：2003 年全年 GDP計劃達到 1557 億元,全年增長達到 10.5%，為近幾年的最好水平，經濟發展依然看好。1.21.2 房地產業發展情況房地產業發展情況1.2.11.2.1 固定資產投資固定資產投資市全社會固定資產投資狀況圖（根據市統計局資料制）作為

22、拉動國民經濟增長的重要力量，固定資產投資一直在 GDP中占有很大比重。從以上圖中可以看出，市固定資產投資額近幾年在 150 億元左右上；2001 年固定資產投資增長大幅下降以后，政府采取了積極的措施，使得 2002 年 1 到 8 月份固定資產投資增長速度超過了 2000 年的水平，達到了 70.87%；2002 年城市公用基172.73160.76125.530501001502001999年2000年2001年全社會固定資產投資(億元)0.00%50.00%100.00%150.00%增長比例（%）礎設施投資總額為 10.15 億元，增長 1.7%。固定資產的穩定增長，有利于拉動國民經濟的

23、持續增長，直接促進城市基礎設施的完善，改進工農業生產能力，提高人民的生活水平。總之，加大固定資產投資將是市較長時期一貫政策。1.2.21.2.2 市房地產開發歷史及現狀市房地產開發歷史及現狀市的房地產業發展較晚，自近年來國家政策取消實物分房以后，房地產業才開始起步發展起來，從以下各方面數據可反映房地產業的發展情況：1.2.2.11.2.2.1 投資情況投資情況2000 年以來，市房地產投資大量增加，2000 年房地產投資9.06 億元。2001 年末房地產開發投資企業 101 家，全年完成房地產投資 13.55 億元（僅占全年 GDP 的 1%）據市計劃委員會資料，2002 年 1 到 9 月

24、份，全市房地產投資完成 12.89 億元，同期增長94.93%,可見 2002 年以來房地產投資增長十分迅速，遠大于固定資產的增長速度。2001 年房地產投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經濟適用房經濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業用房商業用房合計合計投資額（萬元）933587514100872161010023112505所占比例82.98%6.68%89.66%1.43%8.91%100.00%注：數據來源市統計局933587514161010023020000400006000080000100000商品住宅經濟適用房辦公樓商業用房0.00%20.00%40.0

25、0%60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例2002 年房地產投資完成額（按用途分）按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅 經濟適用房經濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業用房商業用房合計合計投資額（萬元）25457882522628301351723865300212所占比例84.80%2.75%87.55%4.50%7.95%100.00%注：數據來源市統計局2545788252135172386584.80%2.75%4.50%7.95%050000100000150000200000250000300000商品住宅經濟適用房辦公樓商業用房0.00%20.00%40.00%

26、60.00%80.00%100.00%投資額（萬元）所占比例從上表可以看出 2001 年和 2002 年的投資情況，住宅投資已經占到了八成以上，其中商品住宅投資額遠遠大于經濟適用房投資額。而本市房地產投資中辦公樓、商業用房及其他類型的用途投資所占比例很小。可見市房地產投資以商品住宅投資為主，市場狀況相對成熟。 單位：萬元按用途分類按用途分類商品住宅商品住宅經濟適用房經濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業用房商業用房合計合計2001 年9335875141008721610100231125052002 年25457882522628301351723865300212增長%172.69%9.82%

27、160.56%739.57%138.10%166.84%數據來源：市統計局上表顯示，2002 年各項都有不同程度的增長，除了經濟適用房外，增長幅度都很高，超過了 100%，商品住宅的增長為172.69%，辦公樓增長 739.57%，商業用房的增長為 138.10%，可以看出，20022002 年是房地產市場飛速發展的一年，市場前景比較年是房地產市場飛速發展的一年，市場前景比較樂觀樂觀。1.2.2.21.2.2.2 土地開發面積土地開發面積市的統計局資料表明，2001 年完成開發土地面積 61.84 萬平方米，正在開發的土地面積 35.44 萬平方米，待開發土地面積9.75 萬平方米，本年購置土

28、地面積 86.81 萬平方米。2002 年完成開發土地面積 111.1191 萬平方米，同比增長 79.69%，同樣可以看出，房地產市場發展相當迅猛。1.2.2.31.2.2.3 開發情況開發情況市 2002 年房地產開發情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類 商品住宅商品住宅 經濟適用房經濟適用房合計合計辦公樓辦公樓商業用房商業用房合計合計施工面積34040832422683646351 130207 356914 4133472新開工面積18946271720522066679 56149101210 2224038竣工面積17212891398871861176 70727156022

29、 2087925市 2002 年商品住宅開發情況（單位：平方米）按用途分類按用途分類施工面積施工面積新開工面積新開工面積竣工面積竣工面積2001 年175534311132869746582002 年340408318946271721289增長%93.93%70.18%76.60%資料來源：市統計局全年開工、竣工面積反映了一個地區房地產年開發量，從以上表中可以看出： 2002 年的各項增長幅度極大，2002 年市房屋施工面積達到了 340.4 萬平方米，增長 93.93%，新開工面積達到189.5 萬平方米，增長 70.18%，全年竣工面積達到了 172.1 萬平方米，增長 76.6%。市的

30、房地產開發以住宅為主，其中商品住宅開發是絕對主流，市的房地產開發以住宅為主，其中商品住宅開發是絕對主流，經濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發的補充。經濟適用房所占份額較小，僅為住宅開發的補充。1.2.2.41.2.2.4 銷售情況銷售情況 2002 年已銷售面積：房屋種類房屋種類商品住宅商品住宅經濟適用房經濟適用房辦公樓辦公樓商業用房商業用房合計合計已售面積133314812453447174132931 1637787成交額17348513359705223129217025數據來源：市統計局以上顯示，2002 年商品房已售面積達 133.3 萬平方米，較2001 年有明顯的提高（2001

31、年全年實際銷售商品房 99.09 萬平方米） ，增長 43.11%。 2002 年購買分類統計：個人購買個人購買集團購買集團購買已售面積1130468202500比例84.81%15.19%數據來源：市統計局以上顯示，2002 年個人購買的比例占到了 84.81%，集團購買僅占 15.19%，個人購買依然是商品房的購買主體，而集團購買的比例由 2001 年的 10.77%增長到了 2002 年的 15.19%，集團購買的比例在 2002 年有明顯上升。1.2.31.2.3 商品住宅價格商品住宅價格 2001 年住宅平均價格圖1060.5868.61050.2020040060080010001

32、200商品住宅經濟適用房住宅平均價格（元/平方米）商品住宅商品住宅經濟適用房經濟適用房住宅住宅2001 年106086810502002 年130110721247增長%22.74%23.50%18.76%數據來源：市統計局 這里的住宅包括商品住宅、經濟適用房市住宅價格水平目前還較低，從上表實際銷售面積和實際銷售額可計算出：2001 年住宅平均價格為 1050.2 元/平方米，其中經濟適用房價格為 868.6 元/平方米，商品住宅價格為 1060.5 元/平方米。2002 年住宅平均價格為 1247 元/平方米，增長 18.76%，其中經濟適用房價格為 1072 元/平方米，增長 23.50%

33、，商品住宅價格為 1301 元/平方米，增長 22.74%，價格的提升幅度達到了兩成。1.31.3 城市市政基礎設施城市市政基礎設施1.3.11.3.1 城市基建投入城市基建投入近幾年來，為了改進城市容貌和基礎設施，市把基建投入作為了重點工程。九五以來，市重點工程累計投資完成 81.76 億元，先后開工建設重點工程 71 項。建設了博萊高速公路段，中心城區東北、西南外環路，擴建了華北路、西七路、博路、臨淄人民路等，進行了南熱網、郵電擴容、變電站、污水處理二期工程等建設，緩解了電力、通訊、交通等卡脖子的問題，改善了投資環境。九五以來，市用于城市基礎設施建設的投資累計 23.38 億元。建設改造城

34、市道路 160 公里，城市日供水能力達到 74 萬立方米，日供電能力達到 156 萬千瓦，城市生活燃氣汽化率達到 100%，集中供熱面積1199 萬平方米，城市綠化覆蓋率達到 33.59%，人均綠地面積達到 7.9 平方米，城市化水平達到 43%，城市的存載力、凝聚力明顯增強。2002 年，市政基礎建設投入 10.15 億元，比上一年增長1.7%，經過大力投入，市容市貌有了明顯改觀，進一步完善了城鎮功能，城市基礎設施水平得到提高，給城市房地產建設帶來了新的機遇和開發條件。1.3.21.3.2 市政配套情況市政配套情況1.3.2.11.3.2.1 城市交通城市交通市是國務院批準的半島經濟開放區城

35、市和“較大的市” ，轄店、淄川、博山、周村、臨淄個區和桓臺、高青、沂源個縣以及市高新技術產業開發區，總面積 5938 平方公里，個區各相距公里左右，城鄉交錯，形成組群。是半島東西向經濟發展主軸上的重要經濟結合點，同時也是魯中傳統的物資集散中心。境膠濟鐵路、309 國道、濟青高速公路橫穿東西，淄八、淄東、辛泰鐵路及國道、在建的濱萊高速公路縱貫南北，并交匯于的中心城區店。這幾年市政府開始著手進行了市容改造、馬路亮化工程、城市綠化等，使市區的環境得到了改善。另外，市政府舊城改造、破產工廠轉讓等將改變城市環境，還將形成一定數量的可開發用地，促進房地產開發。1.3.2.21.3.2.2 店市政交通店市政

36、交通市店區市政配套比較完善，道路交通條件良好，能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。近年來，店區牢固樹立抓城建就是抓經濟的思想，以建設標志性中心城區為目標，按照治理完善建成區，開發建設西城區，建設現代化中心區的城建工作思路，重點抓了路、綠、水、樓、燈、廣場等城市要素建設。目前，店區累計投資 12億元用于城市建設，先后完成店東南和西南外環路、世紀路、周路、東四路、華光路、西六路、東二路、玉龍河、中潤大道等 30 多項基礎設施建設重點工程，這些道路建成以后將大大改善城市交通條件。另外，根據其他城市房地產開發的經驗，新修建道路附近的土地開發會火熱起來，城區邊緣會形成新的居住和商業區。1.3.2.31.

37、3.2.3 配套設施配套設施據了解，市區由于擁有大量企業、市級和地方政府機關等單位，建設時間較早，已經形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設施也初步具備。但離市中心較遠的區域各項配套還比較缺乏，尤其是北部新建的住宅區，比如本項目所在的西北部區域。但隨著大量新建住宅區的出現，交通等條件的完善，城市較邊緣也會成為配套成熟的區域，這也是房地產開發的條件和促進的結果。總之，市市區市政配套基本能滿足需要，但城市環境仍有待進一步改善。由于城市規模小，城市邊緣離市中心不過幾公里，可以借用到市中心的一些整個城市的公用配套

38、，不存在明顯的區域性。但一些新建居住區的便利設施會明顯不足，需要在開發過程中針對購房者入住后的需求進行建設。1.3.31.3.3 未來城市發展未來城市發展基建投入方面，政府將進一步加大投入。從市計委了解到，市的主要發展目標是：到 2005 年，全市人口達到 415 萬，建成區面積達到 157 萬平方公里，城市化水平達到 55%。其中，加快房地產開發建設、大力發展建筑業、加快城市基礎設施建設是重點發展方向。建設中的新區，規劃面積 52 平方公里。國際化的規劃設計和靈活的投資方式，將使店在未來的 5-10 年間，以百平方公里的城區面積和百萬的城市人口崛起于世。另外，舊城改造、商工業園、南定建工業園

39、、臺商工業園、建設中的科技工業園等的建設等都會使市區的環境、基礎設施、生活配套等方面更加完善，市的房地產業開發環境也將更廣闊。1.41.4 產業政策產業政策分析分析市房地產市場處于剛起步階段，各項產業政策還很不完善，市的房地產業還沒有培育成拉動國民經濟增長的動力。在全國政策取消福利分房制度出臺以后，市采取了單位集資建房的過渡性措施。目前市的住房二級和三級市場已經放開，其中公房上市反響很大，從市房地產交易中心了解，近兩年來所辦理的產權交易絕大部分是二手住房。住房二級市場的活躍，將使很大一部分人有能力再次置業，這將促進對住房一級市場的需求，有利于市住宅市場的發展。但從總體上看，住宅二級市場還不夠活

40、躍，住宅二級市場發育嚴重不足。分析原因，一是住宅產權不清晰；二是中介行業還不成熟；三是交易稅費名目繁多，費用過高，手續繁雜。總體而言，市的房地產業還剛剛發展起來，各項產業政策還很不完善，政府對整個產業也沒有完善的政策扶持和長遠發展計劃，因此還需要經過很長一段時間才會比較完善的產業政策，指導和調控房地產市場健康發展。1.51.5 私車情況私車情況截止到2002年末，私車（小轎車）擁有總量為19798輛，單2002年私車為5378輛，占總量的27.16%，增長速度之快達到了近年來的最高峰。1.61.6 經濟發展預測及房地產市場展經濟發展預測及房地產市場展望望1.6.11.6.1 經濟發展預測經濟發

41、展預測目前市正處于的經濟產業結構調整時期，GDP 中第二產業產值的比例占大部分，第三產業產值不到四成。但從近三年看，經濟增長平穩，每年增長幅度也很大，預計未來幾年的經濟發展仍會保持較高的增長速度。按照市政府保持按照市政府保持 10%10%左右的增長目標，左右的增長目標，20042004 年年市的市的 GDPGDP 將超過將超過 850850 億元，經濟綜合實力也將逐漸提高。億元，經濟綜合實力也將逐漸提高。1.6.21.6.2 房地產市場預測房地產市場預測 雖然目前市房地產業還很不成熟，但有著很大的發展前景。目目前房地產投資僅占前房地產投資僅占 GDPGDP 的的 1%1%左右，與其他較發達城市

42、的發展水平左右，與其他較發達城市的發展水平相比，市房地產還有很大的發展空間。相比，市房地產還有很大的發展空間。由于市土地招投標政策剛剛開始，一些以前協議轉讓的土地短期會進行開發，這使未來幾年的房地產市場供應量有一定幅度的增長。另外，該政策的全面實施將使取得土地的成本大大提高，商品商品房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲。房的價格尤其是住宅的價格在未來幾年中將會上漲。總之，市未來經濟預期良好，城市房地產開發也有很大發總之，市未來經濟預期良好，城市房地產開發也有很大發展空間。隨著購房者需求檔次的提高、發達城市開發和營銷經展空間。隨著購房者需求檔次的提高、發達城市開發和營銷經驗的引入，也會使

43、市的房地產開發水平逐步提高。驗的引入，也會使市的房地產開發水平逐步提高。第二章第二章 供應市場研究供應市場研究2.12.1 供應調研的目的和方法供應調研的目的和方法通過對市房地產的最詳盡調研，最大程度地熟悉和了解市房地產供應特點，掌握目前市場上各項目具體情況、總體供應量和供應結構、價格情況、規劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。在對于市場基本情況的掌握之后，針對項目的區位特點、供應量、項目總體規劃設計、物業管理、價格等諸多因素如何對項目品質產生直接的影響，逐項進行綜合對比分析。發現其在規律，掌握“市住宅市場現狀的形成原因”和分析“市住宅市場今后的發展方向” ，進而挖掘市場空白點。通

44、過對市房地產的了解，確定出市房地產影響項目的因素，運用層次分析法（層次分析法（AHPAHP）確定各影響因素的權重，即對于項目的影響程度。然后運用德爾菲法德爾菲法根據這幾個影響因素對于各項目進行綜合評分，得出各項目的綜合品質。2.1.12.1.1、樣本選擇、樣本選擇 按照市房地產市場的現狀，敝司對形成一定規模的在售項目進行了全面的調研，剔除了一些規模較小、參考意義不大以及定向開發的項目，最終選取了 13 個項目做為分析的樣本，同時對樣本中的幾個具體的項目進行個案分析。項目詳細情況見下表。項目概況項目概況物業名稱物業名稱發發 展展 商商物業位置物業位置巴黎春天京潤房地產綜合經營開發店區華光路 12

45、3 號世紀花園9 家公司聯合開發世紀路與聯通路交叉口齊林家園眾信置業四五路、昌國路交匯處紫荊園中房集團市城市建設綜合開發公司店區華光路 81 號怡海世家麥迪紳集團（）房地產開發店區世紀路北首天立花園天立房地產開發聯通大道與新西四路交匯處荷香園新達房地產開發公司中潤大道與西五路交匯處東南角金信花園金信房地產開發中潤大道與西四路交匯處東南角恒生城市花園恒生置業聯通路與世紀路交匯處西南麗景翠園創業房地產開發股份聯通路與西四路交匯處西南角富貴家園華瑞房地產開發聯通路北柳泉路口東300 米蓮馨園圣亞房地產開發聯通路中段西五路與聯通路交匯處向東 200 米新空間花園新空間置業開發區中路南側2.1.22.1

46、.2、市場界定、市場界定市房地產目前還處于起步階段，市場還不完善，每年的房地產總投資不到 20 億元，開復工面積只有 150 到 180 萬平方米，整個市房地產還沒有形成規模，目前市場供應量不大，項目數目也不是很多，彼此間差異也不大。但由于各個區之間的距離相隔較遠，針對本項目開發地塊所處的區位，本次調研主要選擇在店區。所以區域市場界定為店區房地產市場，具體劃定為：西起世紀路，東至柳具體劃定為：西起世紀路，東至柳具體劃定為：西起世紀路，東至柳具體劃定為：西起世紀路，東至柳泉路，南北方向由外環路到華光路。泉路，南北方向由外環路到華光路。泉路，南北方向由外環路到華光路。泉路，南北方向由外環路到華光路

47、。此次的市場調查也覆蓋了本案地塊的周邊區域。2.22.2 供應市場研究供應市場研究2.2.12.2.1 項目綜合品質項目綜合品質綜合品質如何是消費者所關心的問題，小區的交通位置（包括周邊的環境） 、整體的規劃水平、戶型設計的合理性、小區部的配套設施的狀況以及小區的物業管理水平都將直接影響小區的綜合品質。為了能夠更為科學的、客觀的反應市各個地產項目的綜合品質，并將其量化，敝公司應用了住宅產品綜合品質指標評測系統住宅產品綜合品質指標評測系統，建立了新的數學模型，對各個項目的綜合品質進行評定。本系統以層次分析法為基本原理，經過分析論證確定位置交通、整體規劃、小區配套、戶型、管理水平五個要素為影響項目

48、的重要因素，用層次分析法（AHP）確定其權重，運用德爾菲法對各項目 5 項要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質指標。各要素權重及各項目最終綜合指標如下：要素權重及綜合指標圖要素權重及綜合指標圖2.2.2.2.1.11.1綜綜合合品品質評定質評定綜合品質綜合品質項目名稱項目名稱綜合品質綜合品質巴黎春天62.57世紀花園61.55齊林家園60.23紫荊園59.49怡海世家58.41天立花園57.35荷香園56.43環境18.17%項目配套12.70%物業管理11.05%戶型20.87%位置交通37.21%金信花園54.30恒生城市花園53.65麗景翠園53.44富貴家園52.42蓮馨園52.

49、19新空間花園48.702.2.1.22.2.1.2 性能價格比性能價格比項目性價比表項目性價比表物業名稱物業名稱綜合品質綜合品質均價均價銷售率銷售率性價比性價比新空間花園48.70128080%38.05金信花園54.30149885%36.25齊林家園60.23170080%35.43天立花園57.35165085%34.76怡海世家58.41169080%34.56荷香園56.43166085%33.99富貴家園52.42160085%32.76蓮馨園52.19160080%32.62紫荊園59.49185080%32.16麗景翠園53.44170080%31.44恒生城市花園53.65

50、178080%30.14瑞祥世紀花園61.55210080%29.31巴黎春天62.57270080%23.17注：性價比在數值上等于綜合品質除以銷售價格乘以 1000可見，所有項目中，性價比最高的項目為新空間花園，性價比最低的項目為巴黎春天。齊林家園的價格高出了天立花園、蓮香園等樓盤，而它的綜合品質相對較高，所以它的性價比占到了第三位，從上表不難看出。一些品質較高的項目，價格也相應抬高，如巴黎春天品質最高，由此其性價比也是最低的。但從它的銷售業績頗佳的情況，說明現在高端市場剛剛起步，高檔項目受到了一定的追捧，這也是高端市場起步初期的特征之一，當然這時的價格不能高出理性的圍；而一般來說隨著市場

51、的自我調節，不斷地完善，以及高端客戶體量的消耗，價格也越來越理性。2.2.22.2.2 產品分析產品分析2.2.2.12.2.2.1 整體規劃整體規劃容積率和綠化率是評價小區整體規劃水平的重要指標，是小區檔次和形象最直接的體現。現在市在售的小區整體規劃水平較低，具體數字見下表： 容積率容積率 單位：萬平方米單位：萬平方米物業名稱物業名稱容積率容積率占地面積占地面積總建面總建面巴黎春天4.982410012天立花園1.60500008富貴家園1.52330005蓮馨園1.50300004.5恒生城市花園1.358910012麗景翠園1.21660008紫荊園1.2110200012.3怡海世家1

52、.1121030023.38荷香園1.00700007齊林家園0.9221640020世紀花園0.88110000085金信花園0.80500004新空間花園0.53190000104.981.61.52 1.51.351.211.211.1110.920.880.80.530123456巴黎春天天立花園富貴家園蓮馨園恒生城市花園麗景翠園紫荊園怡海世家荷香園齊林家園世紀花園金信花園新空間花園容積率分布容積率分布容積率圍容積率圍建筑面積建筑面積（萬平方米）（萬平方米） 面積比例面積比例項目個數項目個數平均容積率平均容積率容積率2126%14.98容積率 1.5217.58%31.28容積率 11

53、.562.6830%51.17容積率21.5211.510%10%20%30%40%50%60%建筑面積面積比例市地價較低，致使容積率普遍偏低，容積率大于 2 的只有巴黎春天，容積率達到了 4.98；容積率小于 1 的項目有 4 個，其中世紀花園的建筑面積達到了 85 萬平方米，荷香園的建筑面積也達到了 20 萬平方米，這兩個項目的建筑面積之和為 105 萬平方米，這是導致容積率小于 1 的項目比例最高的原因。 綠化率綠化率物業名稱物業名稱總建面總建面綠化率綠化率巴黎春天1250%世紀花園8545%齊林家園2040%金信花園440%恒生城市花園1240%蓮馨園4.540%新空間花園1040%紫

54、荊園12.338%怡海世家23.3838%天立花園838%荷香園738%麗景翠園835%富貴家園530%盡管區域市場多數項目容積率較低，但卻沒有帶來很高的綠化率。以上數據是各樓書顯示的，但據實地調查，綠化率超過 40%的項目也只有世紀花園，大部分項目綠化率介于 30%-40%之間，且集中在 35%左右，對于綠化的理解僅限于不讓地面裸露，綠化的手段也比較單一，大多數是草皮和冬青的搭配。同時綠地非常的零散，沒有大面積的綠化區域，無法形成綠化景觀。這體現了當前市房地產項目運作中小區規劃水平的滯后。開發商在開發的過程之中，對小區的綠化園林沒有足夠的重視，致使多數的小區沒有能夠體現小區風格的景觀，尤其是

55、綠化景觀。也說明大多數開發商還沒有意識到小區的整體規劃對于小區的形象以及銷售價格所產生的深遠的影響。那么本項目在綠化景觀方面的突破，那么本項目在綠化景觀方面的突破，將為本項目未來的銷售打下堅實的基礎。將為本項目未來的銷售打下堅實的基礎。2.2.2.22.2.2.2 樓型、戶型樓型、戶型 樓型樓型物業名稱物業名稱樓體類型樓體類型總建面總建面巴黎春天高層12世紀花園多層小高層85齊林家園多層20紫荊園多層12.3怡海世家多層小高層23.38天立花園多層小高層8荷香園多層7金信花園多層4恒生城市花園多層12麗景翠園多層8富貴家園多層5蓮馨園多層4.5新空間花園多層10市住宅市場中多層住宅占有絕對的優

56、勢；小高層住宅現在剛剛起步，區域市場仍然以多層板樓為主，小高層和塔樓占有了很小的份額，除了巴黎春天公寓項目外，再沒有任何項目產品全部為高層，存在高層的項目也是高層和多層并存。造成這種現象的原因主要有以下幾點：（1）市居民平均收入水平不高，普通多層住宅因其造價便宜、售價較低，同時相關的管理維護費用較低，成為市民購房的首選。（2）市商品住宅市場還不是很成熟，消費者對多層之外的其他類型住宅形式認識不足。開發商在開發的過程中，大多依據消費者的消費習慣，而不愿冒這方面的市場風險。（3）對于中高端產品如單體別墅、聯體別墅的缺乏，主要是開發商缺乏操作高檔樓盤的經驗，對于目標市場缺乏有效細分，開發的定位過于保

57、守造成的。戶型市地產市場以二居、三居戶型為主。其中又以三居室占據主導地位，以小戶型為主的項目鑫盛麗舍，一居占了一定的比例，而其銷售業績較差。在調研的過程中發現，比較熱銷的是 130150 平米的三居室。較低的價格把總價限制在一定圍之，因此，大一點的戶型價格亦在大多數人的承受圍里。多層板樓這類型的產品，就其多層樓本身的產品品質而言，戶型在體現其品質中占有很大的比重。本次調研中發現因為市的消費者對于戶型設計的挑剔，而且特別強調通風性。開發商對于戶型設計都給予了充分的重視，如現有的戶型多是明廚明衛的設計，有一些還作為自己的重要賣點推出。但也有部分項目的戶型設計比較舊，例如，衛生間的窗戶對公共樓道；動

58、靜安排混亂；忽視客廳的采光問題，沒有動靜分離概念等。由于房地產市場的低單價帶來的低總價，所以戶型主要以二、三居的大戶型為主。隨著市房地產的發展，人們認識的逐漸提高，產品可供選擇的增加，人們對于產品品質尤其是戶型將越來越挑剔，因此戶型成為項目銷售過程中，影響銷售成績的重要因素，而且越來越重要。2.2.2.32.2.2.3 樓宇配套樓宇配套區域住宅市場中的各項目在通訊系統、供電系統等方面并無較大差異，基本都是采用預留接口、寬帶接口等方式。采暖方式主要有市政供暖和小區集中供熱兩種，供暖設備絕大部分采用暖氣。由于市商品住宅市場剛剛起步，社區智能化設施的應用還不廣泛。如現今比較先進的出入口管理系統、保安

59、巡更系統、可視對講系統、防盜及煤氣泄露自動報警系統、閉路電視監控及防盜報警系統、IC 一卡通系統等，所有項目沒有全部配備到位，只有少數項目準備配置可視防盜對講系統。 2.2.2.42.2.2.4 裝修標準裝修標準調研顯示，目前，在區域住宅市場中住宅項目的外立面裝修選材絕大多數采用墻面磚，占總體的 80%。部分住宅采用涂料，占總體的 20%。住宅的外立面不僅僅體現在外立面的裝修、色彩方面與眾不同，還體現在富于變化的立面效果，充分展現產品外觀的藝術性。因此，在住宅市場中產品要樹立高品質的形象、與眾不同的個性，住宅的外立面必須充分體現其美觀性和藝術性，從而在消費者面前展現項目的個性和特色。按照住宅室

60、裝修標準，住宅部裝修形式一般分為四種：毛坯房、廚衛精裝修、菜單式裝修及精裝修。整體產品檔次不高決定毛坯房仍然是市場上裝修選擇的主流，精裝修和菜單式裝修在很大程度上仍然是市場空白點，面對于價格很“敏感”的購房者，菜單式裝修顯然更容易被接受。公共部分的裝修一般包括大堂、電梯間、公共走道、樓梯間的裝修。市場中的絕大多數項目僅樓梯間僅有一般裝修。2.2.2.52.2.2.5 小區配套小區配套房地產發展較晚，房地產整體水平不高，產品檔次普遍偏低，規模較大的社區較少，小區配套不足成為市房地產市場上的普遍現象，大多數的項目借助于外部配套。規模較大的項目和檔次相對較高的項目區配套相對完善。2.2.2.62.2