1、LOGLOGO OCHINA VANKE CO.,LTD. 小組成員小組成員: : 付付 偉偉LOGO編輯ppt 公公 司司 簡簡 介介1 行行 業業 篩篩 選選 報報 表表 分分 析析 綜綜 合合 分分 析析234ContentsCHINA VANKE CO.,LTD5 前前 景景 展展 望望LOGO編輯pptCHINA VANKE CO.,LTD公司簡介：公司簡介：地產巨頭：地產巨頭： 到今年到今年2424歲，歲，仍舊金槍不倒，仍舊金槍不倒，青春永駐。青春永駐。 上市公司：上市公司： 9090年代深圳年代深圳第一批上市公司，第一批上市公司，2424年來依舊扮演年來依舊扮演股民的搖錢樹。股民

2、的搖錢樹。 王石：王石： 萬科靈魂人物，萬科靈魂人物，好比巴薩的小羅。好比巴薩的小羅。19991999年退居幕后。年退居幕后。 萬科周刊：萬科周刊：中國第一內刊，中國第一內刊，注重企業文化，注重企業文化，飽含人文精神。飽含人文精神。 建筑無限生活：建筑無限生活： 萬科宗旨，已萬科宗旨，已伴隨著萬科成為伴隨著萬科成為 城市時尚標簽。城市時尚標簽。 四季花城：四季花城： 十年磨一劍，十年磨一劍， 出鞘光芒耀，出鞘光芒耀， 引導居住理念引導居住理念 前沿。前沿。 住宅產業化：住宅產業化： 這是萬科的這是萬科的專業化選擇，務專業化選擇，務求引導行業標準。求引導行業標準。 海螺行動：海螺行動： 解決城市

3、低解決城市低收入人群住房收入人群住房問題，體現企問題，體現企業公民的責任。業公民的責任。LOGO編輯ppt公司簡介：公司簡介：萬萬 科科 發發 展展 軌軌 跡跡 98年，地產上市公司數量劇增，反映了行業的發展。 04年，在寬松信貸環境下，九大地產公司抬頭，領跑房地產進入繁榮期 。 萬科開始從眾多房地產企業中分離出來，連上臺階，尤其在06、07年把其他公司遠遠拋在后面。CHINA VANKE CO., LTDLOGO編輯ppt凈利潤凈利潤凈資產凈資產營業利潤營業利潤營業收入營業收入篩選標桿企業和可比企業篩選標桿企業和可比企業行業分析行業分析: : 大大 浪浪 淘淘 沙沙總資產總資產CHINA V

4、ANKE CO.,LTD總資產總資產凈資產凈資產營業收入營業收入營業利潤營業利潤凈利潤凈利潤00000200000200000200000200000260004860004860004860004860004860038300040260038360066360066300002460038360024660024660024600040200002400092600224400224460037660066360158860038360038360158800004660066360158860067500004660158860067560067560158860066360032500

5、0024000667000667002244000667600376600325000006LOGO編輯ppt資產負資產負債表債表利潤表利潤表現金流現金流量表量表資產負資產負債表債表利潤表利潤表現金流現金流量表量表報表分析報表分析會計分析會計分析比率分析比率分析財務報表分析財務報表分析CHINA VANKE CO.,LTD存貨明細結構分析存貨明細結構分析LOGO編輯ppt資產負債表分析資產負債表分析資產結構資產結構資產中流動資產平均占資產中流動資產平均占95%以上，其中存貨所以上，其中存貨所占比重很高，平均在占比重很高，平均在70%以上，由此可推知存以上，由此可推知存貨會成為資金需求和占用的重

6、要因素。排在第貨會成為資金需求和占用的重要因素。排在第二位的是貨幣資金，由于房地產業是資金高度二位的是貨幣資金，由于房地產業是資金高度密集性的行業，開發房地產項目所占用的資金密集性的行業，開發房地產項目所占用的資金非常龐大，非常龐大， 從同行業的其他公司比較可以看出從同行業的其他公司比較可以看出，萬科在行業中居于中游地位，屬正常現象。，萬科在行業中居于中游地位，屬正常現象。v資產負債率近幾年呈上升趨勢，而從其融資方資產負債率近幾年呈上升趨勢，而從其融資方式看，更傾向于短期負債，短期負債率平均在式看，更傾向于短期負債，短期負債率平均在45%以上。對比同行業其他企業可以看出，萬科以上。對比同行業其

7、他企業可以看出，萬科的負債率在行業中居中游位置。的負債率在行業中居中游位置。v由此，我們得出結論：房地產業的資金來源主由此，我們得出結論：房地產業的資金來源主要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預要靠負債尤其是短期負債來支持，且主要是靠預收購買方、占用供應商、及其他應付款來供給。收購買方、占用供應商、及其他應付款來供給。CHINA VANKE CO.,LTD危機四伏危機四伏LOGO編輯ppt危機四伏危機四伏v短期償債更容易使企業陷入資金匱乏的危機短期償債更容易使企業陷入資金匱乏的危機v經濟衰退使得面臨很高的資金供給斷裂風險經濟衰退使得面臨很高的資金供給斷裂風險v無息短期負債很可能帶來更高的

8、資金斷流風險無息短期負債很可能帶來更高的資金斷流風險CHINA VANKE CO.,LTDLOGO編輯ppt存貨構成分析存貨構成分析v 由現金流量表附表可以看出，存貨占用由現金流量表附表可以看出，存貨占用資金是導致經營活動現金流量為負的主要資金是導致經營活動現金流量為負的主要因素，因此，我們對存貨項目進行分析。因素，因此，我們對存貨項目進行分析。CHINA VANKE CO.,LTD本集團存貨構成分析本集團存貨構成分析 2007年年 2006年年項目項目金額金額比重比重金額金額比重比重已完工開發產品已完工開發產品4,666,254,7347.02%2,967,461,5578.68%在建開發產

9、品在建開發產品33,876,902,34750.95%14,762,305,35043.19%擬開發產品擬開發產品27,877,597,73741.93%16,439,381,36648.10%其他其他0.10%10,029,639.320.03%合計合計66,484,847,643100%34,179,177,913100%LOGO編輯ppt分析結論分析結論: :v 由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資由于房地產開發周期較長，這些項目占用的資金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金金周轉較慢，加之在建項目需要持續的后續資金投入和迅速擴張的投資規模更加劇了商品采購和投入和迅速擴張的投資規

10、模更加劇了商品采購和接受勞務的資金支出需求，所以勢必導致資金的接受勞務的資金支出需求，所以勢必導致資金的耗用越來越多，如果房地產市場持續較強，那么耗用越來越多，如果房地產市場持續較強，那么資金會不斷回流，但假如房地產市場一旦走下坡資金會不斷回流，但假如房地產市場一旦走下坡路，企業必然面臨資金周轉不靈的困境。路，企業必然面臨資金周轉不靈的困境。CHINA VANKE CO.,LTDLOGO編輯ppt利潤表分析利潤表分析利潤較高利潤率較低利潤率較低綜合評價綜合評價03年至年至07年各項利年各項利潤指標呈現穩定的潤指標呈現穩定的逐年上升的趨勢，逐年上升的趨勢，企業的盈利能力在企業的盈利能力在不斷增強

11、，主要是不斷增強，主要是加大了對營業成本加大了對營業成本的控制，說明企業的控制，說明企業的利潤增長是合理的利潤增長是合理的可持續的。的可持續的。萬科的銷售凈利率萬科的銷售凈利率、營業利潤率等指、營業利潤率等指標均處于行業中下標均處于行業中下游的位置，主要在游的位置，主要在于其營業成本、營于其營業成本、營業稅費及銷售和管業稅費及銷售和管理費用率在行業中理費用率在行業中不突出，使其綜合不突出，使其綜合成本費用較高。成本費用較高。萬科向來以成本管理享譽業內外，之所以出現此種現象，是由萬科低價銷售策略引起的。因此，低價銷售策略能否提高盈利能力、增強競爭力還需對其財務效率作進一步分析。CHINA VAN

12、KE CO.,LTDLOGO編輯ppt相關指標對比分析相關指標對比分析LOGO編輯ppt現金流量表分析現金流量表分析除個別企業外，行業其他企業均存在不同程度此類問題。由此可見，房地產業面臨非常高的風險。CHINA VANKE CO.,LTD萬科的造血功能力差，主要靠不斷的、更萬科的造血功能力差，主要靠不斷的、更大規模的資金籌集來填補越來越大的窟窿大規模的資金籌集來填補越來越大的窟窿，顯而易見，其風險非常大，一旦其籌資，顯而易見，其風險非常大，一旦其籌資鏈條斷裂企業將面臨停產的危險。鏈條斷裂企業將面臨停產的危險。投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資

13、活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資

14、金。 投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化。籌資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 投資活動現金流投資活動現金流貢獻率一直為貢獻率一直為負，趨于惡化。負，趨于惡化?；I資活動負擔幾籌資活動負擔幾乎全部甚至超過乎全部甚至超

15、過全部的資金來源。全部的資金來源。經營活動在蠶食經營活動在蠶食越來越多的資金。越來越多的資金。 LOGO編輯ppt綜合分析綜合分析萬科萬科可比可比企業企業2007年年2006年年2005年年2007年年2006年年2005年年修正的杜邦財務分析體系修正的杜邦財務分析體系CHINA VANKE CO.,LTDLOGO編輯ppt20072007年房地產業年房地產業9 9大企業各項財務指標大企業各項財務指標項目000002600048600383000024000402600376601588000046600663權益凈利率37.473%25.925%22.879%18.751%17.893%18

16、.257%7.675%13.789%22.324%凈經營資產利潤率15.699%9.114%9.422%8.010%9.466%4.303%3.731%6.499%21.863%杠桿貢獻率21.774%16.810%13.457%10.740%8.428%13.953%3.944%7.290%0.461%稅后經營利潤率14.968%20.064%17.667%29.067%17.378%4.667%10.607%15.632%42.032%凈經營資產周轉率104.885%45.426%53.333%27.558%54.469%92.200%35.176%41.574%52.015%經營資產周轉

17、天數8361608109618831094959149315621579經營差異率15.184%9.207%9.103%7.940%7.954%3.565%3.494%6.512%16.967%凈財務杠桿143.397%182.588%147.823%135.274%105.962%391.374%112.884%111.945%2.717%LOGO編輯ppt 萬科之所以能取得該種萬科之所以能取得該種優勢，與其良好的商業信譽優勢，與其良好的商業信譽和作為行業老大強勁的經濟和作為行業老大強勁的經濟實力是分不開的。實力是分不開的。綜合分析綜合分析從以上分析，我們可以發現：從以上分析，我們可以發現：

18、萬科負債比率在萬科負債比率在60%以上，以上，且負債中短期無息債務為主，且負債中短期無息債務為主，比其他企業具有相對優勢，比其他企業具有相對優勢，較低利息率，帶來較高杠桿貢獻率。較低利息率，帶來較高杠桿貢獻率。萬科凈經營資產的周轉萬科凈經營資產的周轉速度具有絕對的優勢。速度具有絕對的優勢。主要歸功于：主要歸功于：成本控制的高效率成本控制的高效率低價銷售策略低價銷售策略房地產行業權益凈利率都比較高，房地產行業權益凈利率都比較高，以萬科尤為突出。以萬科尤為突出。主要驅動力：主要驅動力：較高的杠桿貢獻率較高的杠桿貢獻率較高的凈經營資產周轉率較高的凈經營資產周轉率CHINA VANKE CO.,LTDLOGO編輯ppt前景展望前景展望v 房地產行業在房地產行業在20072007年以前屬于一個暴利的行年以前屬于一個暴利的行業，行業平均利潤率高，企業規模增長迅速，但業，行業平均利潤率高，企業規模增長迅速，但是也潛存著很大的風險。是也潛存著很大的風險。 存在的問題存在的問題 政策建議政策建議 未來的挑戰未來的挑戰CHINA VANKE CO.,LTDLOGO編輯ppt難題難題1難題難題2難題難題3難題難題4難題難題5現金流