1、2010年房地產評估師考試真題及答案經營與管理一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)1.一般來說，與長期投資相比，短期投資( )。A.風險較大B.收益率較高C.流動性較好D.投資回收期較長2.同區域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有( )。A.保值性B.增值性C.異質性D.弱流動性3.下列房地產投資方式中，屬于直接投資形式的是( )。A.購買房地產股票B.購買商鋪C.購買房地產債券D.購買住房抵押支持證券4.關于投資組合理論的說法，正確的是( )。A.投資者應選擇毫無風險的投資組合B.投資者應選擇

2、投資項目間有一個正協方差的投資組合C.投資者可以將系統風險因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個別風險因素減少甚至完全抵消5.關于房屋施工面積的說法，正確的是( )。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積編輯推薦:2013年全國房地產估價師招生簡章2012年房地產估價師成績查詢匯總2013年房地產估價師報名時間匯總點擊進入房地產估價師考試交流論壇10.某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產開發企業利用多種媒體大力宣傳濕地環境對居

3、住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據，這種定價方法是( )。A.目標定價法B.領導定價法C.隨行就市定價法D.認知價值定價法11.某房地產開發企業通過調查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調查屬于( )。A.試探性調查B.描述性調查C.創新性調查D.因果性調查12.下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是( )。A.指數平滑法B.市場因子推演法C.德爾菲法D.銷售人員意見綜合法13.某房地產開發企業向購房人承諾，在簽訂購房協議15天內，如果不滿意可以無條件退房，該企業采取的市場定位戰略是( )。A.形象差異化戰略B.人員差別化戰略C.服務差別化戰略D.產品

4、差別化戰略14.關于資金時間價值的說法，錯誤的是( )。A.現在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B.現在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C.現在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D.由于存在資金時間價值，不同時點上發生的現金流量無法直接比較15.某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息( )萬元。16.關于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是( )。A.名義利率對應一年中計息周期的單利計息B.實際利率對應一年中計息周期的復利計息C.實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

5、D.當計息周期為"月"時，實際利率小于名義利率17.王某擬購買一套面積為120、單價為7800元/的住房，首付款為30%，其余申請年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業貸款的最低月還款額為( )元。18.某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是( )元。19.對一個計算周期為20年的房地產置業投資項目進行現金流分析時，若折現率始終為一個常數，那么該折現率( )。A.包含了對通貨膨脹的補償B.不包含對通貨膨脹的補償

6、C.沒有實際意義D.不能直接用于財務評價20.假設某房地產投資項目的折現率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應的凈現值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=-50萬元、NPV4=-150萬元，則依此測算的內部收益率精度最高的是( )。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%21.房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是( )。A.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值C.銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本D.銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資22.張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經

7、營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經營收入為20萬元，運營費用為經營收入的30%，則在貸款期內的稅前現金回報率是( )。%B.13.62%C.14.00%D.23.33%23.某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業的流動比率為( )。A.625%B.80.00%C.133.33%D.200.00%24.某房地產開發項目的占地面積為15000，規劃容積率為3，預計開發完成后可供銷售的面積為總建筑面

8、積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預計項目的單位變動成本為4500元/，假設所有可銷售面積能夠全部售出，則達到盈虧平衡的平均銷售單價為( )元/。25.判定房地產投資風險因素發生的概率屬于( )階段的工作。A.風險辨識B.風險估計C.風險評價D.風險決策26.房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有( )。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性27.在編制房地產開發項目可行性研究報告時，下列規劃內容中，不屬于行政規劃設計方案選擇的是( )。A.項目的交通組織規劃B.項目構成及平面布置C.項目的建筑規劃D.城市土地利用規劃28

9、.下列財務報表中，儲存基礎性數據的是( )。A.輔助報表B.資產負債表C.資金來源與運用表D.現金流量表29.下列資金中，不屬于資本金現金流量表中現金流入的是( )。A.回收固定資產余值B.自有資金C.長期借款D.凈轉售收入30.下列市盈率的表達式中，正確的是( )。A.市盈率=股價/每股凈資產B.市盈率=股價/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現金流31.劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業服務費支出為100元，則其月均收入至少應為( )元。32.一般來說，投資于房地產信托基

10、金(REITs)的風險比直接投資于房地產的風險要小得多，這主要是因為REITs具有( )。A.較高的收益性B.較強的流動性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能33.關于房地產貸款擔保的說法，正確的是( )。A.擔保能確保貸款得以足額償還B.金融機構提供擔保的風險一般低于企業提供擔保的風險C.最常見的擔保形式是以土地房屋為設定的質押D.貸款質押不轉移財產的占有權34.在同一商業輻射區域內，各商場位置的優劣，主要取決于( )。A.交通的通達程度B.物業的規模大小C.人口的分布密度D.居民的購買能力35.下列收益性物業凈經營收入的表達式中，正確的是( )。A.凈經營收入=有效毛收入-經營費用

11、B.凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息C.凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金D.凈經營收入=有效毛收入-經營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)1.相對于房地產開發投資，關于房地產置業投資的說法，正確的有( )。A.置業投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產B.置業投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C.置業投資對象可以是市場上存量房地產D.置業投資

12、可以是將購入的房地產用于自身居住或生產經營E.置業投資可以是將購入的房地產出租給最終使用者2.按房地產用途可將房地產市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產在( )等方面存在差異。A.投資決策B.規劃設計C.工程建設D.地域范圍E.產品功能3.國際上通常采取的住房保障方式有( )。A.政府直接建房B.對住房投資人減稅C.對住房承租人減稅D.對住房承租人補貼E.鼓勵贏利機構建房4.下列房地產開發工作中，屬于前期工作階段的是( )。A.進行項目的財務評價B.獲取項目所需土地C.確定規劃設計方案并獲得批準D.對項目的建設工程進行招標E.提交項目開工申請并獲得批準5.關于某特定商品市場規模的說法

13、，正確的有( )。A.有效市場大于服務市場B.服務市場大于潛在市場C.潛在市場大于有效市場D.滲透市場大于有效市場E.服務市場大于滲透市場6.關于房地產"購買-更新改造-出租-出售"模式現金流量圖的說法，正確的有( )。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數值代表不同時點B.房地產的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的"1"時點C.發生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應期間內D.各期運營費用的垂直箭線全部向下E.轉信收入和轉售中發生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上7.關于流動性偏好利率理論的說法，正確的有( )。A.利率是由儲蓄和投資決定的B.利率是

14、由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性8.關于房地產開發企業所得稅的說法，正確的有( )。A.應納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補的以前年度虧損B.所得稅應納稅額=應納稅所得額×適用稅率C.企業所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發項目竣工后再進行所得稅清算D.企業所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關E.企業所得稅稅率為25%9.下列房地產投資評價指標中，屬于清償能力指標的有( )。A.現金回報率B.投資回收期C.借款償還期D.資產負債率E.資本

15、金利潤率10.下列不確定性因素中，屬于"開發-銷售"模式下房地產開發項目主要不確定性因素的有( )。A.土地費用B.權益投資比率C.運營費用D.開發期E.貸款利率11.政府對企業投資項目進行核準評估時，重點評估的內容有( )。A.項目是否符合國家法律法規要求B.項目是否符合保護生態環境的要求C.項目是否符合國家宏觀調控政策的要求D.項目是否符合該企業投資目標實現的要求E.項目是否符合該企業經濟效益要求12.城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括( )。A.市政基礎建設費B.土地出讓金C.征地拆遷費D.契稅E.公建配套設施費13.商業銀行為降低房地產開發貸款風險，在發

16、放貸款前要求開發項目具有( )。A.國有土地使用證B.建設用地規劃許可證C.建設工程規劃許可證D.建設工程施工許可證E.商品房預售許可證14.關于寫字樓基礎租金的說法，正確的有( )。A.基礎租金必須能夠抵償貸款還本付息、經營費用和空置損失B.基礎租金一般高于市場租金C.基礎租金可以通過降低經營費用向下調整D.基礎租金一般低于寫字樓內任一出租單元的租金E.基礎租金一般低于整棟寫字樓的平均租金15.按建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的不同分類，零售商業物業可分為( )等類型。A.市級購物中心B.地區購物商場C.居住區商場D.鄰里服務性商店E.批發市場三、判斷題(共15題，每題1分。請根據判

17、斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分)1.商業物業的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業物業的能力無關。( )2.投資組合理論認為，對于相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。( )3.土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權的排他性，使房地產供給難以形成統一的競爭性市場。( )4.房地產開發企業只能通過公開招標的形式選擇開發項目的施工單位。( )5.指數平滑法中的平滑指數口是新、舊數據在平滑過程中的分配比率。a越大，則預測值越趨向平滑。( )6.如果名義利率相同，計息周期不同

18、，則未來某個時點上兩筆等額資金的現值就不相等。( )7.按照房地產開發項目經營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發建設投資中。( )8.當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。( )9.運用蒙特卡洛法進行風險估計和評價時，可以不考慮各現金流的概率分布情況。( )10.實物期權理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。( )11.借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標的基礎數據，因此屬于基本財務報表。( )12.房地產開發企業通過權益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。( )13.在大規模的土地開發中，隨著土地

19、開發的進行，金融機構通常會允許作為土地開發貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權。( )14.由于REITs投資物業的類型多種鄉樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風險影響。( )15.收益性物業的經營費用中包括抵押貸款的利息支出。( )四、計算題(共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)(一)某家庭計劃5年后購買一套120的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：(1)目前已準備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞

20、增，該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設銀行存款年利率為3%，按月計息)(8分)(二)張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租

21、金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經營費用為35萬元。以上兩個方案均不考慮期末轉售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。1.編制甲、乙兩個方案的資本金現金流量表。2.試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內部收益率比較甲、乙兩個方案的優劣。(12分)參考答案一、單項選擇題1.C 2.C 3.B 4.D 5.C 6.A 7.D 8.D 9.C 10.D 11.D 12.A 13C 14.A 15A 16.D 17.B 18.A 19.B 20.A 21.A 22.B 23.D 24.D 25.B 26.C 27.D 28.A 29.B 30.B 31.C 32. B 33.B 34.A 35.A二、多項選擇題1.ACDE 2.ABCE 3.ABD 4.BCDE 5.ACE 6.ACD 7.BE 8.ACE 9.CD 10.ADE 11.ABC 12.BC 13.ABCD 14.AC 15.ABCD三、