1、.建筑經濟指標大全建筑經濟技術指標常見詞匯整理與計算方法建筑經濟技術指標常見詞匯整理與計算方法（1）容積率:即規劃地塊內各類總建筑面積與地塊面積之比計算公式為:容積率=總建筑面積/土地面積容積率可根據需要制定上限與下限.容積率的下限是保證地塊開發的效益，防止無效益或低效益開發造成土地的浪費。容積率上限防止過渡開發帶來的城市基礎設施超負荷運行。容積率還可以根據建筑用途的不同，分為全部建筑容積率，公共建筑容積率，住宅建筑容積率等。建筑總樓板面積與建筑基地面積的比值，與建蔽率為不同概念。例如：在1萬平方米的建筑基地上，建有單樓層5千平方米，共兩層樓的建筑，則容積率為100%，建蔽率為50%。公式：容

2、積率=總建筑面積/總用地面積（與占地面積不同）（2）建筑密度：即規劃地塊內各建筑基底占地面積與地塊面積之比，計算公式：建筑密度=建筑基底占地面積/地塊面積（3）綠化率，亦稱綠地率：指的是規劃地塊內各類綠地面積的總和占規劃地塊面積的比率，計算公式：綠地率=綠地面積/土地面積綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地（道路紅線內的綠地），不包括屋頂、曬臺的人工綠地。公共綠地內占地面積不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地。（4）建筑物占地面積：以外墻(底層勒腳以上)的外圍水平面積計算。構筑物占地面積以占地輪廓計算，但不包括鐵路、道路，圍墻及管線。

3、（5）總建筑面積：指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。以上所提到的規劃建設用地面積是指項目用地紅線范圍內的土地面積，一般包括建設區內的道路面積、綠地面積、建筑物(構筑物)所占面積、運動場地等等。規定建筑物應距離城市道路或用地紅線的程度，多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10M容積率是指一個小區的總建筑面積與用地面積的比率。建筑密度是指在具體“宗地”內建筑物基底面積與宗地面積之比。對于發展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發展商可用于回收資

4、金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠化率應不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。容積率比凈容積率要低50左右。這兩個指標都是合法的，除特別說明外，說到容積率時一般都是指凈容積率。但國家沒有明文規定開發商只能宣傳凈容積率，于是，一些開發商就鉆法律的空子，將凈容積率換算成毛容積率來宣傳，購房人弄不明白其中的奧妙，還以為這個小區的容積率真的很低，入住后才發現上當了。什么是容積率.按照成都市土地使用和建筑規劃管理技術規定（試行）的解

5、釋，容積率是地面以上各建筑面積的總和與建筑用地面積的比值。容積率和建筑密度直接關系居住的舒適度，容積率越低，居住密度越小，人們的居住舒適度就越高，反之則舒適度越低。但對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋價格中的比例，決定被開發土地的含金量。因此，容積率越高，開發商的利潤就越大。其他基本詞匯，住宅：建筑面積=套內建筑面積+公攤面積(一般測繪部門會給出)總建筑面積=所有建筑物的建筑面積的和公攤面積=每戶分攤的公共部位的面積(一般由測繪部門給出)公攤系數=公攤面積/建筑面積根據房產測量規范房屋實測報告的房屋建筑總面積包括：房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。建筑高度與層數計算層高建高層計與

6、筑數6.1 建筑高度建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度：6.1.1 屋頂突出物的高度在9米以內，且其水平投層高建高層計與筑數6.1      建筑高度建筑高度指自建筑物散水外緣處的室外地坪至建筑物最高部分的垂直高度。但下列情況不計入建筑控制高度：6.1.1    屋頂突出物的高度在9米以內，且其水平投影面積之和不超過該建筑物標準層建筑面積的八分之一者。6.1.2    實心女兒墻高度自墻頂往下小于

7、1.5米者；6.1.3    建筑物屋頂另加構架但不設圍合外墻者，構架部分不計入高度。6.1.4    出檐式平屋頂的建筑高度具有出檐式平屋頂的建筑，其高度為自基地室外地坪起至檐口底面止。6.1.5    坡屋頂建筑高度坡屋頂建筑物當屋面坡度超過四十五度（含四十五度）時，建筑高度自基地室外地坪至坡屋頂的的二分之一為止；當小于四十五度時，按6.1.9條規定計算。6.1.6    場地前道路標高與場地地坪高度不同的建筑高度當場地前道路標高與

8、場地地坪高度不同時，建筑物高度視下述不同情況分別計算：當進行景觀和建筑物結構的規劃控制時，建筑物高度仍以場地地坪標高為準計算；當進行消防撲救控制時，如路面標高高于場地地坪標高時，則以路面標高為準計算；當建筑物前后立面高度不同時，規劃控制高度按建筑物的主出入口中的一面計算，而消防控制則按撲救登高一面計算。6.1.7    建筑群高度限制建筑群高度限制指一組互相鄰近的建筑物中最低與最高建筑物高度的幅度。建筑群限高指對其中最高建筑物的高度限制。6.1.8    一棟建筑物有兩個以上體量建筑組合的建筑高度一棟建筑物有兩個以

9、上體量的建筑組合，其建筑物高度以最高體量的高度計算；6.1.9    特殊造型的建筑高度特殊造型的建筑高度按下列規定計算：6.1.9.1  薄殼結構與波浪形結構屋頂，建筑物高度自場地地坪至薄殼頂高或波頂高；6.1.9.2  屋面為球形拱頂，建筑物高度自場地地坪至拱頂最高處；6.1.10   半地下室高出地面的高度半地下室高出地面的高度為由散水邊緣處的室外地坪標高至半地下室頂板。6.2      建筑層數計算6.2.1 

10、;   建筑層數的計算，應按2.1.16條的規定。6.2.2    住宅頂層有套內兩層的復式套型時，若兩層之間為滿鋪樓板時仍按兩層計算，如為部分樓板和部分上空時，按一層計算。但對消防控制，仍按自然樓層數量計算。6.2.3    建筑的內各層的層數排列6.2.3.1  室內設計標高為正負零的樓層，按排列稱為一層（建筑設計文件中應按樓層順序標注建筑層數，不得將一層標注為首層或底層），第一層樓板以上稱為二層，按此規則類推至建筑最高層數。層高不大于2.2米時不計層數。6.2

11、.3.2  室內設計標高正負零下面的一層，按排列稱為地下一層，地下一層的樓板以下稱為地下二層，按此規則類推建筑物地下室最低層數。6.2.3.3  室內地面以上的各層之間如設有夾層（見2.3.1），則該層不計入層數排列，但大型公共建筑內設有中庭者，四周的樓層仍按6.2.3.1條的規定排列稱呼。6.2.3.4  當室內按樓梯休息平臺的標高而設置不同標高的樓層時則為錯層，其錯層的建筑層數，以標高為正負零的樓層（一層）為標準，第二層樓面標高以下的各層建筑層數為一層（不同標高的樓層應分別注明標高），層數的標注方法按此規則類推。6.2.4

12、0;   建筑物內電梯層排序建筑物內電梯的樓層排序，應一律遵照6.2.3的排列。2：居住區綜合規劃技術經濟指標技術經濟指標建設技術經濟評價指標 技術經濟學研究的是從勞動消耗和提高經濟效益的觀點來評價技術活動。建筑技術經濟就是對建筑產品的技術方案（包括投資方案、工程設計、施工方案、技術措施和技術政策）進行技術與經濟的分析、計算、比較和評價。從中選出技術上先進，經濟上合理的最優方案，為決策提供科學的依據。建筑技術經濟評價指標是對設計質量優劣和設計方案的先進性、科學性、合理性、經濟性的評價的項目指標。由于影響設計方案和設計質量的因素繁多，而且不少因素對方案優劣起至關重要

13、的作用，所以建筑技術經濟評價指標多以一組指標來評價，這成組的指標也叫指標體系。建設設計方案的技術經濟指標，按要求可分為幾大類。1按指標的范圍，可分為綜合指標和局部指標。2按指標的表現形式，可分為實物（使用價值）指標和貨幣指標（價值）。3按指標的應用，可分為建設指標和使用指標。4按指標的性質，可分為定性指標和定量指標。居住區綜合技術經濟指標 居住區綜合技術經濟指標是針對居住區規劃設計的技術經濟評估項目。技術經濟指標項目中每一項都有針對性地評價和反映著某些方面的控制作用和使用意義，每一項都是居住區整體居住水平的反映，居住區規劃設計、方案評價、使用評估都要通過這每一項指標來表達。另外，技術經濟指標項

14、目不是孤立地起作用，而是相互起制約作用。評價或優化規劃方案時，應綜合各項技術經濟指標，整體地、綜合性地評價和優化。還有居住區規劃設計方案的評價和優化結果，不僅僅取決于綜合技術經濟指標系列，還要看規劃方案的功能合理性，布局創新的科學性，環境質量的保證度等物質和精神方面的水平。也就是說同樣的綜合技術經濟指標系列條件下，可能會出現幾個方案。要善于運用這些指標系列，評價出優秀方案。居住區規劃總用地 居住區規劃總用地范圍應根據國家現行標準城市居住區規劃設計規范來確定：1當規劃總用地周界為城市道路、居住區（級）道路、小區路或自然分界線時，用地范圍劃至道路中心線或自然分界線。2當規劃總用地與其它用地相鄰，用

15、地范圍劃至雙方用地的交界處。底層公建住宅或住宅公建綜合樓用地面積 底層公建住宅或住宅公建綜合樓是集住宅與公共建筑為一體的建筑。為了方便居民生活，這種建筑處理是居住區規劃中經常采用的一種方式。另外臨居住區、居住小區的沿街道一側，為了豐富沿街立面和擴大服務效益，往往沿街興建底層公建住宅或者住宅公建綜合樓。這種建筑的用地面積既不同于住宅用地，也不同于公建用地，依據國家現行標準城市居住區規劃設計規范GB5018093的有關規定作如下確定：1按住宅和公建各占該幢建筑總面積的比例分攤用地，并分別計入住宅用地和公建用地；2底層公建突出于上部住宅或占有專用場院和因公建需要后退紅線的用地，均應計入公建用地。綠地

16、率 居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區用地的比率。綠地應包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內的綠地），不應包括屋頂、曬臺的人工綠地。根據國家現行標準城市居住區規劃設計規范的有關規定，新區建設綠地率不應低于30，舊區改造綠地率不宜低于25。綠地率是反映居住區園林綠化水平的指標之一，目的是為了能反映綠化的覆蓋率，綠地率高，反映綠色植物種植的面積多，在居住區內分布廣。綠化覆蓋率不同于綠地率。綠化覆蓋率除綠地面積外，還有樹種選擇、植物配置形式、樹齡等。綠化覆蓋面積是指喬灌木和多年生草本植物的覆蓋面積，按植物的垂直投影測算，但由于各地的居住區的地理位置不同，樹種比例

17、樹齡結構不同，因而綠化覆蓋率只能概略性的估算。綠地面積 綠色植被的生態效應已逐漸被人們認識，人們追求綠色，向往大自然，居住區內的外部環境質量越來越受到人們的關注，綠化、美化居住區外部環境是居住者的追求。在居住區規劃設計中盡可能擴大綠地面積是設計者的社會責任。為了相對準確地計算綠地面積，相對統一綠地面積的計算方法，國家現行標準城市居住區規劃設計規范特作如下規定：1宅旁（宅間）綠地面積計算的起止界，綠地邊界對宅間路、組團路和小區路算到路邊，當小區路設有人行便道時算到便道邊，沿居住區路、城市道路則算到紅線，距房屋墻腳15米，對其它圍墻、院墻算到墻腳。2道路綠地面積，以道路紅線內規劃的綠地面積為準進行

18、計算。3院落式組團綠地面積計算起止界的規定：綠地邊界距宅間路、組團路和小區路路邊為1米；當小區路有人行便道時，算到人行便道邊；臨城市道路、居住區級道路時算到道路紅線；距房屋墻腳15米。4開敞型院落組團綠地至少有一個面面向小區路，或向建筑控制線寬度不小于10米的組團級主路，并向其開設綠地的主要出入口敞開。5其他塊狀、帶狀公共綠地面積計算的起止界同院落式組團綠地。沿居住區（級）道路、城市道路的公共綠地算到紅線。居住區用地內道路用地面積 居住區內設有居住區道路，居住小區道路，居住組團道路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地，這些道路用地面積的計算依據國家現行標準城市居住區規劃設計規范（GB

19、5018093）的有關規定應如下確定：1按與居住人口規模相對應的同級道路及其以下各級道路計算用地面積，外用道路不計入；2居住區（級）道路按紅線寬度計算；3小區路、組團路按路面寬度計算。當小區路設有人行便道時，人行便道計入道路用地面積；4非公建配建的居民小汽車和單位通勤車停放場地，按實際占地面積計算；5宅間小路不計入道路用地面積。其他用地 居住區規劃總用地內的其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地，應包括非直接為本區居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設用地等。其他用地面積 居住區規劃總用地內其他用地面積計算依據國家現行標準城市居住區規劃設計規范（GB5018093）

20、的有關規定應如下確定：1規劃用地外圍的道路算至外圍道路的中心線；2規劃用地范圍的其他用地，按實際占用面積計算。城市人口 從城市規劃的角度來看，城市人口應該是指那些與城市的活動有密切關系的人口，他們常年居住生活在城市的范圍內，構成了該城市的社會，是城市經濟發展的動力。他們既是建設的參與者，又都是城市服務的對象；他們依賴城市以生存，又是城市的主人。居住區規劃人口數量 居住區內可容納的人口數量，應根據居住區的具體的環境容量估算。每個居住區的具體的環境容量的影響因素是個復雜的系統。為了簡化和方便規劃設計，一般按照國家現行標準城市居住區規劃設計規范的有關規定，以人均居住區用地控制指標與規劃總用地相除得到

21、規劃人口數量的估算值。獨立的新建廠礦居住區的人口可以按照廠礦在冊職工規劃總人數進行估算。而對于城市舊居住區的改造，則應按照城市總體規劃的要求對舊居住區用地進行合理調整后的用地來估算合理的規劃人口數量。住宅平均層數 住宅總建筑面積與住宅基底總面積的比值（層）。高層住宅比例 高層住宅總建筑面積與住宅總建筑面積的比率（）。人口凈密度 單位住宅用地上居住的人口數量。人口毛密度 單位居住區用地上居住的人口數量。住宅建筑套密度（毛）每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數（套ha）。住宅建筑套密度（凈1每公頃住宅用地上擁有的住宅建筑套數（套ha）。住宅面積毛密度 每公頃居住區用地上擁有的住宅建筑面積（m2ha）

22、。住宅面積凈密度 也稱住宅容積率。是指每公頃住宅用地上擁有住宅建筑面積（m2ha）或以住宅建筑總面積（萬m2）與住宅用地面積（萬m2）的比值表示。該項指標合理控制的目的，其一是提高單位住宅用地內的住宅面積密度，合理利用土地，充分利用土地。其二是控制單位用地內的住宅建筑面積密度防止密度過高，產生“擁擠效應”。為此，國家現行標準城市居住區規劃設計規范作出了相應規定，如表22所示。住宅面積凈密度是決定居住區居住密度（住宅面積毛密度或人口毛密度）的重要指標。由于居住區用地中，住宅用地具有一定的比例，因而在一定的住宅用地上，住宅面積凈密度高，該居住區的居住密度相應也高，反之，居住密度相應越低。住宅面積凈

23、密度的決定因素主要是住宅層數和決定日照間距的地理緯度與建筑氣候區劃。根據我國居住區規劃建設中目前存在的問題，該規范只作出了住宅面積凈密度最大值的控制指標。住宅面積凈密度最大值的確定依據，一是不同層數住宅在不同建筑氣候區別能達到的最大值。二是考慮居住區基本環境質量要求。表中的低層、多層與中高層三欄的數值是在對全國140余個居住區的資料綜合分析的基礎上再與理論計算值驗核后提出的。但高層住宅一欄的指標則主要是根據環境容量確定。雖然住宅面積凈密度不能全面地反映居住區綜合環境狀況，但卻直接反映住宅用地上的、環境容量中的建筑量和人口量。顯然，住宅面積凈密度過大，就是住宅用地上的環境容量過大，即建房過多、住

24、人過擠，就會影響居住區環境質量，包括空間環境效果和生態環境狀況。該規范所定指標系根據北京、上海和廣州等大城市的有關規定和實際效果確定，即各建筑氣候區劃的全高層居住小區或組團的住宅面積凈密度均不得超過35萬m2ha。建筑面積毛密度也稱容積率，是每公頃居住區用地上擁有的各類建筑的建筑面積（m2ha）或以總建筑面積（萬m2）與居住區用地（萬m2）與居住區用地（萬m2）的比值表示。住宅建筑凈密度住宅建筑凈密度是住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率（）。該項指標合理控制的目的一方面是為了減少基底占地面積，擴大空地率，擴大宅旁綠地面積，改善居住外環境；另一方面是適當加大基底面積，降低建筑的層數，減少人們上樓

25、的疲勞。為此，國家現行標準城市居住區規劃設計規范作出相應規定如表23。住宅建筑凈密度是決定居住區居住密度和居住環境質量的重要因素，必須合理確定。決定住宅建筑密度的主要因素是層數和決定建筑日照間距的地理緯度和建筑氣候區劃。由建筑氣候區劃和住宅層數兩個因素作為指標的分類依據。其中氣候區劃按地理緯度關系分成三組。鑒于目前我國居住區規劃建設中存在建筑密度日趨增高的傾向，而幾乎不存在建筑密度過低的現象，為使居住區用地內有合理的空間，以確保居住生活環境質量，故規范中僅對住宅建筑凈密度的最大值作出控制。建筑密度 居住區用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率（）。拆建比 新建的總建筑面積與拆除的原有總建

26、筑面積的比值。土地開發費 每公頃居住區用地開發所需的前期工程的測算投資，包括征地、拆遷、各種補償、平整土地、敷設外部市政管線設施和道路工程等各項費用（萬元ha）。住宅單方綜合造價 每平方米住宅建筑面積所需的工程建設的測算綜合投資，應包括土地開發費用和居住區用地內的建筑、道路、市政管線、綠化等各項工程建設投資及必要的管理費用（元m2）。人均居住區用地控制指標（m2人） 為了節約人均居住用地，為了實行有效的調控，充分發揮土地資源的作用，國家現行標準城市居住區規劃設計規范對此作了規定。居住區用地平衡控制指標（）居住區用地是居住區規劃總用地中的主體部分。是居住區內居民居住生活、出行、購物、休閑、娛樂、

27、健身等活動用地。居住區用地按上述不同活動功能性質分為住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四部分。在居住區用地面積是某一固定值的條件下，住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地四個部分都應在居住區用地占有合宜的比例，那一部分多占比例，勢必造成其他三部分的不合理使用或對環境造成破壞。住宅設計技術經濟指標 為了評估住宅設計的先進性、科學性和經濟性，依據現行國家標準住宅設計規范（GB500961999）的規定，住宅設計要進行下列技術經濟指標的計算。1各功能空間使用面積（m2）；2套內使用面積（m2套）；3住宅標準層總使用面積（m2）；4住宅標準層使用面積系數（）；5住宅標準層總建筑面積（m2）；6套型

28、建筑面積（m2套）；7套型陽臺面積（m2套）。各功能空間使用面積 各功能空間使用面積等于各功能使用空間墻體內表面所圍合的水平投影面積之和。套內使用面積 套內使用面積等于套內各項功能空間使用面積之和。1套內使用面積包括：臥室、起居室（廳）、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室、壁柜等的使用面積的總和；2躍層住宅中的套內樓梯按自然層數的使用面積總和計入使用面積；3，煙囪、通風道、管井等均不計入使用面積；4室內使用面積按結構墻體表面尺寸計算，有復合保溫層按復合保溫層表面尺寸計算；5利用坡屋頂內空間時，頂板下表面與樓面的凈高低于120米的空間不計算使用面積；凈高在120210米的空間按12計算

29、使用面積，凈高超過210米的空間全部計入使用面積；6坡屋頂內的使用面積應單獨計算，不得列入標準層使用面積和標準層建筑面積中，需計算建筑總面積時，利用標準層使用面積系數反求。住宅標準層總使用面積 住宅標準層總使用面積等于本層各套型內使用面積之和。住宅標準層建筑面積 住宅標準層建筑面積，按外墻結構外表面及柱外沿或相鄰界墻軸線所圍合的水平投影面積計算，當外墻設外保溫層時，按保溫層外表面計算。標準層使用面積系數 標準層使用面積系數等于標準層使用面積除以標準層建筑面積。套型建筑面積 套型建筑面積等于套內使用面積除以標準層的使用面積系數。套型陽臺面積 套型陽臺面積等于套內各陽臺結構底板投影凈面積之和。陽臺

30、面積應按結構底板投影凈面積單獨計算，不計入每套使用面積或建筑面積內。住宅層高 住宅層高是指住宅自然層下層結構層上表面至上層結構層上表面的垂直距離。我國城市普通住宅層高尺寸不宜高于280米。平均每戶面寬（米戶） 平均每戶面寬指標是指住棟總長度與標準層的居住戶數的比值（米戶）。該項指標設置的目的是為了評價住宅的占地狀況。從節約用地出發，在住宅建筑面積一定的情況下，住宅的進深越大，每戶所占的面闊方向尺寸越小。在住宅棟長一定情況下，進深大，每戶面寬小，就可以多安排套型，提高住宅建筑密度，提高土地利用率。適當減少平均每戶面寬，加大進深是節約用地的有效途徑之一。平均家庭人口數（人戶） 平均家庭人口數是指某

31、一居住區范圍內各戶常住人口的平均值（人戶）。平均家庭人口數量是某一地域，某一歷史年代戶結構、戶人口、戶規模的反映。現狀平均家庭人口數的獲取一般是通過全國人口普查或某一地域的社會調查或居住實態調查的統計分析得出的。平均家庭人口數的預測一般是社會人口學預測的一個指標。我國平均家庭人口數呈下降趨勢，這主要由于戶結構由幾代同堂的大家庭向以核心戶為主的小家庭發展。另外由于我國的人口生育政策的指導，戶人口也呈下降趨勢。還有隨著經濟發展全國沿海與內地、南方與北方經濟發展不平衡，我國一些經濟發達地區也陸續出現戶規模下降趨勢。這樣我國平均家庭人口數呈動態變化狀況。居住區規劃設計依據國家現行標準是按35人戶的戶均

32、人口數進行各項技術經濟指標計算的。我國平均家庭人口數呈明顯下降趨向。如1953年中國城市平均每戶人口為489人，1982年降至424人（其中北京為388人，天津為392人，上海為385人）。流動人口 流動人口是指在本市無固定戶口的人口，一般分常住流動人口和臨時流動人口兩類。在居住區各級組織中家庭人口數隨著生活水平的提高，雇傭他人到家中服務也是一種趨向發展，尤其是家中有老人、嬰幼兒、殘疾人的多雇用保姆、鐘點工等。這些保姆和家庭工人多是按月、按季節、按年居住在主人家，為主人服務，屬常住流動人口，而鐘點工屬臨時流動人口。流動人口直接影響住宅的套型平面設計，同時也影響家庭人口規模和各項公共服務設施的配

33、置和配建。所在居住區規劃設計中應因地制宜地考慮流動人口帶來的影響，這也是我國城市居住區規劃設計和住宅設計遇到的新問題。居住小區外環境質量評價體系 居住小區外環境質量水平影響住戶的身心健康，影響開發商的市場銷售，影響城市的整體環境質量，影響小區服務水平和社會化服務程度。外環境質量的評估和綜合效益的分析貫穿于居住小區的策劃、設計、建設施工和小區物業管理的全過程。決定外環境質量的因素是個復雜的系統，為了較全面、較完整地反映質量水平，按照某一層面的評價需求，將相關各項影響因素編成系統框架，進行系統分析，研究各因素的作用機理，從而建構評價指標體系。評價體系是包括定性和定量的綜合指標體系，不同質量研究和質

34、量評價要求，其評價指標體系也不相同。對于居住小區外環境質量而言，包括設計質量、施工質量和物業管理三方面的評價體系。1居住小區外環境設計質量評價指標。共分三級：一級指標分為七個大項，其中包括規劃結構布局、道路與交通、建筑群體組合、綠化和活動場地、公共服務設施、工程管網布置、環境質量保障；二級指標是一級指標的細化；三級指標是更詳盡的說明。三級指標全面系統地概括了居住外環境規劃設計的全過程。2居住小區外環境施工質量評價指標。分為五個大項，即道路系統、建筑群體組合、綠化及場地、市政設施及管線、公共服務系統。3居住小區外環境物業管理評價指標。分為九個大項，即建筑及其維修、綠化、工程管線及設備、環境衛生、

35、治安管理、社區文明、道路交通、公共服務設施、環境質量保障。質量綜合評價技術 評價和優選要通過綜合評價技術處理，才能使評價指標體系出結果。綜合評價技術處理的手段和結果的科學性、合理性，將隨著評價技術不斷發展而發展。我國多采用人工統計和計算的加權評分法，由于評價因子具有模糊性，故評價工作的科學性有待進一步完善和采用新的計算理論、方法和工具。哈爾濱建筑大學研究提出：1模糊綜合評判技術；2權重集確定技術；3多目標、多層次分析與變異決策評價技術；4質量評價計算機系統編制及使用說明；5提出了模糊評判方法，層次分析法和變異層次分析法三種評判方法。經過小區實際評判擇優應用，證明三種技術評判結果完全一致，說明該

36、三種方法具有等效性、可操作性和合理性。 3：住宅經濟指標1、城市居住區一般稱居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(3000050000人)相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。2、居住小區一般稱小區，是被居住區級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模(700015000人)相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。3、居住組團一般稱組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模(10003000人)相對應，配建有居民所需的基

37、層公共服務設施的居住生活聚居地。4 、居住區用地(R)住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。5、住宅用地(R01) 住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地(含宅間綠地和宅間小路等)的總稱。6、公共服務設施用地(R02)一般稱公建用地，是與居住人口規模相對應配建的、為居民服務和使用的各類設施的用地，應包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。7、道路用地(R03)居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。8、居住區(級)道路一般用以劃分小區的道路。在大城市中通常與城市支路同級。9、小區(級)路一般用以劃分組團的道路。10、組團(級)路上接小區路、下連宅間小路的道路。11、宅間小路住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。12、公共綠地(R04)滿足規定的日照要求、適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地，應包