1、曲靖龍海項目投資測算報告一、方案一（一）、項目初步定位：項目用地245.65畝，項目分為45個組團，每個項目組團占地約50畝；區內建設2條縱橫交錯的20M寬大道，本項目與另外150畝地塊之間共同建設20M寬大道（各投資50%）。規劃2個組 團建設高檔TOWNHOUSE（建筑容積率取定0.8），1個組團建設56層的花園洋房（建筑容積率 取定1.2），2個組團建設7層（局部8層）的多層住宅（建筑容積率取定1.7）。沿建寧東路、50M城市規劃道路、環城東路建設底層商業網點，區內20M大道兩側建設商業網點。除了各個組團建設相 當規模的綠化景觀外，還建設一個約6000川的中央景觀區。（二）、項目建筑規劃

2、指標：1、綜合容積率：1.22、建筑覆蓋率（密度） ：26%3、綠化覆蓋率：43%4、道路占地比率：31%（三）、各組團建設規模:1、高檔TOWNHOUSE:占地100畝，建筑層數3層，局部4層，建筑層高2.8M，每戶220280川。沿街建設的聯排住宅底層為商鋪，組團中間為錯落有致的2聯、4聯、6聯聯排住宅。建設規模53000川（其中住宅48500川，商鋪4500m2）o2、 花園洋房：占地50畝，建筑層數5層，局部6層，建筑層高2.8M，每個單元4戶，每戶180210m。沿街建筑底層為商鋪，建設規模40000m（其中住宅37000m,商鋪3000m）3、 多層住宅：占地95.65畝，建筑層數

3、7層，局部8層，建筑層高2.8M，每個單元12戶，每戶100140m。沿街建筑底層為商鋪，建設規模108000m（其中住宅95500m,商鋪12500m）。表一：建設指標組團編號用地規模（畝）住宅總戶數（戶）住宅型式組團建筑面積（m）住宅面積（m）商鋪面積（m）、一組團100220聯排住宅53000485004500三組團50200復式、躍層住宅40000370003000四、五組團95.65750錯層住宅1080009550012500項目匯總245.651170*20100018100020000（四）、地質調查及結構選型：曲靖市的地質情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯合廠房工程的廠房

4、柱基采用直徑800的挖孔灌注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎），生活間為毛石基礎，廠房內設4條60M*9M*7M的地溝（天 然地基）。根據原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質粘土，再下就是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、基礎選型：C325振動沉管灌注樁，成樁直徑380 mm,樁長13M。（凸25振動沉管灌注樁約900元/根，M00管樁約1200元/根，項目總樁數約8000根）。聯排建筑采用單樁承臺，其 他住宅采用24樁承臺。2、結構選型：異型框架結

5、構。（五）、龍海項目成本概算表直接費：萬元序號子項名稱單價（元）數量總價（萬元）備注1土地使用權231100245.65 畝5675.86樓面價 282.38 元/m1.1土地拍賣200000245.65 畝4913.01.2契稅1500245.65 畝36.85 予計出讓金 5 萬元/畝；1.3填土22 兀/立方米 133 萬立方米726.0暫按回填土 2.0M 深2臨時水電50.03建筑安裝項目632.33 元 /m2201000m12709.85（基礎、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普 通水電，室內裝飾為雙飛粉清水房，不含衛生間 三大件和室內分戶門）3.1樁基礎工程70 元 /M104

6、000M728.03.2承臺以上建筑、結構550 元 /ml201000m11055.03.3建筑內的強電、給排 水40 元 /m2201000m804.03.4建筑內的弱電項目12.71 元 /m201000m122.853.4.3有線電視450 元/戶1170 戶52.653.4.4電話200 元/戶:1170 戶23.43.4.5寬帶網400 元/戶1170 戶46.84代收費項目507.04.1單元防盜/可視門1200 元/樘:325 樘39.0*代收費4.2戶內可視電話系統800 元/戶1170 戶93.6*代收費4.3太陽能25001170 戶292.5*代收費4.4水表出戶費70

7、0：1170 戶81.9*代收費5配套工程項目137.76 元 /m201000m2769.05.1綠化、景觀工程120 元 /m270000m840.05.2區內道路工程200 元 /m51000m1020.0（包含排水系統、排污系統）5.3送配電系統1354.174800KVA650.0供電系統（含電炊：800 元/戶），總容量：元/KVA4800KVA （1600KVA 變壓器 3 臺，高壓環 網柜、計量屏 7 臺，GCK 低壓進線屏、聯 絡屏、出線屏等 23 臺）;小區內的配電系統；5.4區內供水系統120.0541變頻供水（含設備）8 萬元/臺套5 臺套40.0 :（含變頻泵、變頻柜

8、、安裝費用）5.4.2室外給水系統100 元 /M8000M80.0（市政管網接口與每棟建筑給水接口之間 的管網，材料采用直徑 100 的 PE 管材）5.5中水回用1500 元/立方米500 立方米:75.0 r 按照咼峰日處理能力 500 立方米；5.6室外監控/報警系統64.05.6.1室外攝像設備8000 元/點50 點40.0代云臺的全自動變焦攝像機（含機房設備）5.6.2紅外線報警設備800 元/點300 點24.06公共建筑3850m300.0:配套比例為 1.92%，分攤比例 14.93 元/m6.1會所1000 元 /m21000m2100.06.2幼兒園850 元 /m26

9、00m251.06.3小學850 元 /m2900m276.56.4物業管理用房850 元 /m2200m217.06.5垃圾轉運中心700 元 /m2150m210.56.6市場450 元 /m21000m245.0:輕型彩板結構7辦理許可證29.74 元 /m201000m2597.68新墻材基金、散水泥 預收款、抗震8.2 元/m204850m167.98估計可退 114.72 萬元；規劃驗線費用10.0暫估；人防20 元 /m2204850m409.7環保評價10.0暫估；代交勞保基金、定額 管理費3.5%+1.5 %。(511.0)代交勞保基金、定額管理費，暫不計；(一)項目直接費合

10、計22609.39（二） 代收費項目合計4334元/戶1170戶507.0（三）（一）一（二）1099.62元/m201000m22102.39間接費：萬元1設計費及審圖費130002.2%286.02質檢、監理費130001.2%*70%109.23營銷費22609.392.0%452.194管理費22609.392.5%565.24（辦公費、招投標代理費、環評、人防等）5財務費22609.398.0%1808.75銀行貸款利息6物管基金22609.392.0%452.19（四） 間接費合計182.76元/ m2201000m3673.57（五）不可預見費22609.393%678.28（六

11、） 總成本合計1316.13元/m201000m26454.24（三）+（四）+（五）（七） 平米造價1371.98元/m（不包含稅收）1、方案二（一）、項目初步定位:項目用地245.65畝，本項目與另外150畝地塊之間共同建設20M寬大道（各投資50%）。規劃 建設高檔TOWNHOUSE（建筑容積率取定0.8）。沿建寧東路、50M城市規劃道路、環城東路建設 底層商業網點，區內20M大道兩側建設商業網點。建設一個約6000川的中央景觀區。（二）、項目建筑規劃指標：1、容積率：0.82、建筑覆蓋率（密度）：26%3、綠化覆蓋率：43%4、道路占地比率：31%（三）、建設規模：高檔TOWNHOUS

12、E:建筑層數3層，局部4層，建筑層高2.8M，每戶220280川。沿街建設 的聯排住宅底層為商鋪，組團中間為錯落有致的2聯、4聯、6聯聯排住宅。表一：建設指標用地規模住宅總戶數住宅型式組團建筑面積住宅面積商鋪面積（畝）（戶）245.65500聯排住宅13100011400017000（四）、地質調查及結構選型：曲靖市的地質情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯合廠房工程的廠房柱基采用直徑800的挖孔灌注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎），生活間為毛石基礎，廠房內設4條60M*9M*7M的地溝（天 然地基）。根據原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質粘土，再下就

13、是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、基礎選型：C325振動沉管灌注樁，成樁直徑380 mm,樁長13M。（0325振動沉管灌注樁約900元/根，0300管樁約1200元/根，項目總樁數約6000根）。聯排建筑采用單樁承臺或雙樁承臺。（大型機械進出場費未計）2、結構選型：異型框架結構直接費：萬元序號子項名稱單價（元）數量總價（萬元）備注1土地使用權231100245.65 畝:5675.86樓面價 433.27 元/m1.1土地拍賣200000245.65 畝4913.01.2契稅150

14、0245.65 畝36.85予計出讓金 5 萬元/畝；1.3填土22 兀/立方米33 萬立方米1726.0:暫按回填土 2.0M 深2臨時水電50.03建筑安裝項目665.7 元 /m2131000m8720.5（基礎、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普 通水電，室內裝飾為雙飛粉清水房，不含衛生間 三大件和室內分戶門）3.1樁基礎工程70 元 /M78000M546.03.2承臺以上建筑、結構580 元 /m2131000md7598.03.3建筑內的強電、給排 水40 元 /m2131000m524.03.4建筑內的弱電項目1050 元/戶500 戶:52.53.4.3有線電視450 元/戶

15、500 戶22.53.4.4電話200 元/戶500 戶;10.03.4.5寬帶網400 元/戶500 戶:20.04代收費項目5200 元/戶500 戶260.04.1單元防盜/可視門1200 元/樘500 戶60.0*代收費4.2戶內可視電話系統800 元/戶500 戶40.0*代收費4.3太陽能2500500戶125.0:*代收費4.4水表出戶費700500 戶:35.0:*代收費5配套工程項目211.37 元 /m2131000m2769.05.1綠化、景觀工程120 元 /m270000m 840.05.2區內道路工程200 元 /m51000m1020.0（包含排水系統、排污系統）

16、5.3送配電系統1354.17 元/KVA4800KVA650.0供電系統（含電炊：800 元/戶），總容量：4800KVA （1600KVA 變壓器 3 臺，高壓環 網柜、計量屏 7 臺，GCK 低壓進線屏、聯 絡屏、出線屏等 23 臺）;小區內的配電系統；5.4區內供水系統120.05.4.1變頻供水（含設備）8 萬元/臺套5 臺套40.0（含變頻泵、變頻柜、安裝費用）5.4.2室外給水系統100 元 /M8000M80.0（市政管網接口與每棟建筑給水接口之間 的管網，材料采用直徑 100 的 PE 管材）5.5中水回用1500 元/立方米500 立方米75.0按照咼峰日處理能力 500

17、立方米；5.6室外監控/報警系統64.05.6.1室外攝像設備8000 元/點50 點40.0代云臺的全自動變焦攝像機（含機房設備）5.6.2紅外線報警設備800 元/點300 點:24.06公共建筑3850m300.0配套比例為 2.94%，分攤比例 22.90 元/m6.1會所1000 元 /m21000m2100.06.2幼兒園850 元 /m2600m251.06.3小學850 元 /m2900m276.56.4物業管理用房850 元 /m2200m217.06.5垃圾轉運中心700 元 /m2150m210.56.6市場450 元 /m21000m245.0輕型彩板結構7辦理許可證3

18、0.73 元 /m131000m402.58新墻材基金、散水泥 預收款、抗震8.2 元/m134850m110.58估計可退 114.72 萬元；規劃驗線費用10.0暫估；人防20 元 / m2131000 m2262.0環保評價10.0:暫估；代交勞保基金、定額 管理費3.5%+1.5 %。（392.25）代交勞保基金、定額管理費，暫不計；（一） 項目直接費合計18127.94（二） 代收費項目合計5200元/戶500戶260.0（三）（一）一（二）1363.96元/m131000m17867.94間接費：萬元1設計費及審圖費9020.52.2%198.452質檢、監理費9020.51.2%

19、*70%75.773營銷費18127.942.0%362.564管理費18127.942.5%453.20（辦公費、 招投標代理費、 環評、 人 防等）5財務費18127.948.0%1450.246物管基金18127.942.0%362.56（四） 間接費合計221.59元m131000m2902.78（五）不可預見費18127.943%543.84（六） 總成本合計1627.07元加131000m21314.56（三）+（四）+（五）（七） 平米造價1627.07元加（不包含稅收）三、方案三（一）、項目初步定位：項目用地245.65畝，項目分為45個組團，每個項目組團占地約50畝；區內建設

20、2條縱橫交錯的20M寬大道，本項目與另外150畝地塊之間共同建設20M寬大道（各投資50%）。規劃建設7層（局部8層）的多層住宅（建筑容積率取定1.7）。沿建寧東路、50M城市規劃道路、環城東路建設底層商業網點，區內20M大道兩側建設商業網點。除了各個組團建設相當規模的綠化景觀外，還 建設一個約6000川的中央景觀區。（二）、項目建筑規劃指標：1、綜合容積率：1.72、 建筑覆蓋率（密度） ：26%3、 綠化覆蓋率：43%4、 道路占地比率：31%（三）、建設規模：多層住宅：占地245.65畝，建筑層數7層，局部8層，建筑層高2.8M，每個單元12戶，每戶100140川。沿街建筑底層為商鋪表一

21、：建設指標用地規模（畝）住宅總戶數（戶）住宅型式組團建筑面積住宅面積商鋪面積245.651170錯層住宅27800025800020000（四）、地質調查及結構選型：曲靖市的地質情況總體比較好。1990年藍箭廠沖焊聯合廠房工程的廠房柱基采用直徑800的挖孔灌注單樁承臺（鋼筋混凝土杯形基礎），生活間為毛石基礎，廠房內設4條60M*9M*7M的地溝（天 然地基）。根據原省建二公司總工程師寸銘生介紹，在8M以內主要是老粘土、微膨脹粘土，局部粉質粘土，再下就是圓礫層。由于該車間距離我們的地塊約500800M，盡管地勢略低5M左右，我們初步估計樁基吃力層在10M左右，并且單樁容許承載力在60T以上。1、

22、基礎選型：2325振動沉管灌注樁，成樁直徑380,樁長13M。（0325振動沉管灌注樁約900元/根，0300管樁約1200元/根，項目總樁數約11000根）。采用34樁承臺。2、結構選型：異型框架結構。（五）、龍海項目成本概算表直接費：萬元序號子項名稱單價（元）數量總價（萬元）備注1土地使用權231100245.65 畝5675.86 樓面價 204.14 元/m1.1土地拍賣200000245.65 畝4913.01.2契稅1500245.65 畝;36.85予計出讓金 5 萬元/畝；1.3填土22 兀/立方米33 萬立方米:726.0r 暫按回填土 2.0M 深2臨時水電50.03建筑安

23、裝項目633.56 元 /M278000m17613.0（基礎、主體、分戶門、塑鋼窗、外墻裝飾、普 通水電，室內裝飾為雙飛粉清水房，不含衛生間 三大件和室內分戶門）3.1樁基礎工程70 元 /M143000M:1001.03.2承臺以上建筑、結構550 元 /m2278000m15290.03.3建筑內的強電、給排 水40 元 /m2278000m1112.03.4建筑內的弱電項目7.55 元 /m278000m210.03.4.3有線電視450 元/戶2000 戶90.03.4.4電話200 元/戶2000 戶:40.03.4.5寬帶網400 元/戶2000 戶;80.04代收費項目4102

24、.0 元 / 戶2000 戶820.44.1單元防盜/可視門1200 元/樘170 樘20.4*代收費4.2戶內可視電話系統800 元/戶2000 戶:160.0*代收費4.3太陽能25002000 戶500.0*代收費4.4水表出戶費7002000 戶140.0*代收費5配套工程項目103.02 元 /m278000m2864.05.1綠化、景觀工程120 元 /m270000m840.05.2區內道路工程200 元 / m251000m1020.0（包含排水系統、排污系統）5.3送配電系統1093.75 元/KVA元/KVA6400KVA700.0供電系統（含電炊：800 元/戶），總容量

25、：4800KVA （1600KVA 變壓器 4 臺，高壓環 網柜、計量屏 7 臺，GCK 低壓進線屏、聯 絡屏、出線屏等 23 臺）;小區內的配電系統；5.4區內供水系統120.05.4.1變頻供水（含設備）8 萬元/臺套5 臺套40.0:（含變頻泵、變頻柜、安裝費用）5.4.2室外給水系統100 元 /M8000M80.0（市政管網接口與每棟建筑給水接口之間 的管網，材料采用直徑 100 的 PE 管材）5.5中水回用1500 元/立方米800 立方米:120.0r 按照咼峰日處理能力 800 立方米；5.6室外監控/報警系統64.05.6.1室外攝像設備8000 元/點50 點40.0代云

26、臺的全自動變焦攝像機（含機房設備）5.6.2紅外線報警設備800 元/點300 點24.06公共建筑3850m300.0配套比例為 1.38%，分攤比例 10.79 元/m6.1會所1000 元 /m21000m2100.06.2幼兒園850 元 /m2600m251.06.3小學850 元 /m2900m276.56.4物業管理用房850 元 /m2200m217.06.5垃圾轉運中心700 元 /m2150m210.56.6市場450 元 /m21000m245.0輕型彩板結構7辦理許可證29.31 元 /m2278000md814.82新墻材基金、散水泥 預收款、抗震8.2 元/m281

27、850m231.12估計可退 114.72 萬元；規劃驗線費用10.0暫估；人防20 元 /m2563.7環保評價10.0暫估；代交勞保基金、定額 管理費3.5%+1.5 %。(653.82)代交勞保基金、定額管理費，暫不計；（一） 項目直接費合計28138.08（二） 代收費項目合計4102元/戶2000戶820.4（三）（一）一（二）982.65元/m278000m27317.68間接費：萬元1設計費及審圖費179132.2%394.092質檢、監理費179131.2%*70%150.473營銷費28138.082.0%562.764管理費28138.082.5% :703.45（辦公費、

28、招投標代理費、環評、人防等）5財務費28138.088.0%2251.056物管基金28138.082.0%562.76（四） 間接費合計166.35元/m2278000m4624.58（五）不可預見費28138.08萬元3%844.14（六） 總成本合計1179.37元/m2278000m32786.4（三）+（四）+（五）（七） 平米造價1179.37元/m（不包含稅收）四、財務經濟分析（萬元）1、 本分析是以現在曲靖市麒麟區房地產市場的同檔次房屋市場價格為參照，暫未考慮市場房價的 上揚因素。住宅型式TOWNHOUSE（聯排住宅）花園洋房普通錯層住宅商業鋪面銷售價格（元/時）2000160013503000面積（卅）銷售額 （萬元）面積（卅） 銷售額（萬元）面積（卅）銷售額（萬元）面積 3）銷售額 （萬元）元）方案一485009700.0370005920.09550012892.5200006000.