1、“深圳客”炒熱周邊樓市 套牢故事會否重演？本報 陳小瑛深圳報道歷史總是驚人的相似。隨著深圳房價暴漲，時隔五年，深圳購房者再度退而求其次，奔赴東莞、惠州，掀起新一輪購房熱潮。“現在不管什么戶型的住宅都好賣，深圳客占到70%-80%。”東莞三正地產副總經理李啟清告訴，由于深圳購房者日益增多，當地樓盤營銷人士都習慣地稱之為“深圳客”。受此影響，李啟清的公司在鳳崗鎮的兩個樓盤瑞士半山和臥龍山，近期銷量比去年同期上升30%-40%。東莞多位業內人士向證實，“330”新政后，臨深片區成交量井噴，七八成以上的購房者來自深圳，鳳崗鎮5月份的成交量躍居東莞第一位。而依賴性更強的惠州，深圳購房群體則超過九成。20

2、10年，同樣也是“深圳客”掀起了惠州、東莞樓市投資狂潮，造成兩地新房供應量嚴重過剩。五年來，投資客被深套其中，算上銀行利息和各種稅費，至今虧本也轉賣不出去。轉戰東莞、惠州隨著深圳樓市高燒不退，“深圳客”加速外溢，擁有價格優勢的東莞臨深片區成交火爆，成為東莞市場的絕對主力。官方數據顯示，5月份鳳崗鎮以12萬平米的成交量排名全市第一。中原地產東莞研究總監車德銳告訴，今年一季度市場還很溫和，但四五月份臨深片區開始發熱，往年在東莞32個鎮區中，鳳崗鎮的成交僅能排在八九位。除了臨深片區，東莞很多區域仍是不溫不火，尤其是遠離深圳的幾個城區，首次置業的剛需購房者明顯不足。合富輝煌數據顯示，今年1-5月份，東

3、莞一手住宅新增供應面積高達277.2萬平方米，同比大幅增加65%；網簽面積高達300萬平方米，同比大幅增加72%，均創歷史同期新高。合富輝煌研究總監李興旺認為，深圳房價高企，東莞房價平穩，均價尚不到1萬，生活配套也比惠州完善，深圳高房價逼迫很多購買力不足的人轉向東莞。此外，“330”新政出臺后，東莞、惠州二套房均執行了首付4成，這為深圳投資客進入提供了杠桿空間。“在2011年后，深圳客開始消失了，但去年年底，政策放松后，市場又開始回暖，深圳客重返東莞。”李興旺告訴，在靠近深圳的塘廈、鳳崗片區，七八成是深圳客，環江、樟木頭深圳客大概占四五成，而長安、虎門、沙田也有兩三成深圳客。合富輝煌數據統計，

4、2007年1-5月東莞新房均價為4750元/平米，今年同期均價為9260元/平米，八年時間價格僅翻了一倍，而同一時期，深圳房價至少翻了五倍以上。同樣臨近深圳的惠州更依賴于深圳客。在惠州靠近深圳的大亞灣龍光城銷售經理周先生告訴，今年該項目價格一直都是每平米五千多元，但因銷售明顯回升，項目從6月初開始上調到6000-6800元/平米，客戶來源基本上全部是深圳購房者。大亞灣房地產協會會長譚建文告訴，大亞灣90%的購房者來自深圳，主要是惠州距離深圳一步之遙，價格差異卻非常大，大亞灣一套100平米的房子總價不到50萬元，首付一二十萬元就可以買，月供壓力也不大，“但這些錢在深圳只能買個衛生間”。據大亞灣區

5、房產管理局統計數據顯示，5月份大亞灣銷售總金額達16.47億元，環比增長19.08%，同比增長83.41%。惠州排名第一的樓盤碧桂園十里銀灘，5月銷售量達1668套。碧桂園十里銀灘銷售經理方先生告訴，該項目的購房者90%是深圳客和香港客，目前銷售單價5500-7500元/平米，比去年微漲300元/平米。面臨被套風險不過，五年前的投資大潮曾留下了惠州“空城”代號，前一輪投資客甚至還被深套其中。如今，深圳客再次轉戰東莞、惠州，曾經的“套牢”故事會否重演？李啟清向表示，越來越多的人開始接受像歐美國家一樣，工作在大城市，生活在周邊衛星城市，近兩年這種趨勢越來越明顯。鳳崗房價在1萬元/平米左右，比深圳至

6、少便宜一半，很多在深圳買不起房的人會被擠壓到臨深地區。李興旺稱，這幾年隨著深圳的很多企業及上下游供應商遷往東莞，當地有產業和生活配套支撐，也帶動了深圳客流向東莞。“現在買房的基本上是自住，醫療、教育等市政配套也在慢慢成熟，這幾年剛需客也積攢了首付款。而2009、2010年基本上全是炒房的，但這些投資客被套了五六年也沒賺錢，大家看到了惠州實際上沒有投資價值，現在還來惠州買房的，基本上都是考慮自住或度假。”譚建文說。不過，車德銳卻告訴，這一輪購房潮的主流也不全是自住客，由于此前市場傳出深圳或將成為直轄市的傳言，鳳崗、長安等臨深片區或將并入深圳，因此這些區域也出現了投資客的身影。購買了龍光城一套66

7、平米兩房的投資客告訴，所購房產總價30萬左右，作為一種分散投資，他看中的主要是深圳發展空間不足，未來可能會向周邊擴容的概念。“我們客戶有投資也有自住的，項目雖然屬于惠州地段，但實際上跟深圳只隔了一條線，規劃中的地鐵修過來后，交通更方便了，僅相隔幾百米，深圳房價均是一兩萬，這邊只要幾千塊，在深圳買不起房的人，但又需要住房的當然會選擇這邊。”周經理稱，最近成交數百套，項目是總建筑面積500萬平米的大社區，目前已建三分之一。但一位不愿具名的業內人士告訴，像惠東、淡水這種距離深圳較遠的區域，基本上以投資客為主，但因為前幾年投資客都在虧本，無法再吸引后續投資，所以開發商只能打出自住概念，實際上仍然以投資為主。上述碧桂園的方經理告訴，客戶中投資自住兼有，多數是買給父母養老，或者將來自己養老，現在雖沒有2010年那么火爆，但銷售量也在回升。該樓盤體量非常大，共10萬戶