2012房地產估價師學習輔導：征收物業稅的前提條件_第1頁
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1、2012房地產估價師學習輔導：征收物業稅的 前提條件征收物業稅的前提條件征收物業稅是否能終結房地產大戰，取決于征收的以 下三個前提條件是否具備：第一個前提是理清物業稅與現有 稅費之間的關系，第二是建立滿足征收物業稅的技術條件， 第三是以物業稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公 共財政的現狀。首先，簡單地說，物業稅是不動產保有環節的稅收， 我國現行法規采取一次性收取 40年、70年土地使用費用， 這就導致了購買與交易環節成本高、持有環節成本低的現 狀，一些地方政府因此在短期內大量賣地，一次性收取未來 幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原 因。物業稅將土地收益分攤于未來 40年或7

2、0年內收取，可 以改變這一逆向激勵制度。同時，政府與開發商為了征收物 業稅，也有動力創造良好的社會環境，提供充足的公共產品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業價值。但征收物業稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地 出讓金、城市房地產稅等與物業稅存在重合的一次性稅費， 否則舊的稅費未除，新的稅費又來，對于消費者而言，屬于 雙重收稅，于理不合，于法抵牾。其次，征收物業稅的技術條件十分復雜。稅基該如何 確定，是以財產稅來征收還是以贏取租金的不動產物業來征 收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1%還是征收3%,或者每年稅率根據房地產價格的不同而變化？ 如何對于不同的房產實行稅收優惠政策以及累

3、進稅制？這 些都是在操作中繞不過的技術門檻，只要個人房產信息、房 地產估值等有一項難以滿足條件，就會掀起利益糾葛異常復 雜的房地產市場的軒然大波。最重要的是，物業稅作為地方稅種，其本意是彌補地 方公共財政的不足，然后依此缺額來確定物業稅年度收入以 及物業稅的稅率。物業稅的繳納者當然希望政府提供優質的 公共產品，政府只有提供優質的公共產品才能保證物業稅的 收益，這樣才能在物業升值、政府稅收之間取得良性循環。 因此，要使得各方普遍支持物業稅，最重要的就是使地方公 共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說物業稅是 對物業持有人的挑戰，不如說是對地方政府財政公共性和透 明度的挑戰。物業稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產 稅收體制的大變革；物業稅不是在房價居高不下情況下的應 急之舉，而是對于房地產價值鏈條的普遍調整；物

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