1、美麗園小區物業服務委托合同 第一章 總 則 本合同由下述當事人于 2006 年 月 日在北京簽署。委托方 （以下簡稱甲方）名稱：北京市海淀區美麗園小區業主大會受委托方（以下簡稱乙方） ：名稱：法定代表人：登記住所地：電話：傳真：郵編：企業法人營業執照編號：物業管理資質等級證書編號：根據中華人民共和國合同法 、物業管理條例等相關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方選聘乙方為北京市海淀區美麗園小區提供物業管理服務，訂立本合同。 乙方提供服務的受益人為本物業管理區域內的全體業主和物業使用人。 甲、乙雙方及受益人 均應履行本合同并承擔相應的責任。第一章 定義與解釋 第一條 除本合同條款另有

2、約定或上下文另有所指，本合同的解釋規則及本合同中所有相關 用語的定義如下：1.1 美麗園小區或本小區：均指北京海淀區五棵松路20 號美麗園住宅小區（曾用名：恩濟鴻園）。故尚未辦理過戶1.2 業主： 指美麗園小區房屋的所有權人或者已經與本小區開發商訂立商品房買賣合同但因 手續的一手買房人。1.3 物業管理區域：根據本小區建設立項、規劃批準的范圍所確定的、并且設施設備相關、 共用的物業所在區 域。1.4 物業：本小區物業管理區域內的房屋、配套的設施設備和相關場地。1.5 物業使用人：指物業的承租人及/ 或實際使用物業設施的其他人。1.6 業主委員會，指由美麗園業主大會選舉產生、且經過政府建設主管部

3、門備案的業主大會執行機構。業主委員會有權按照本合同的約定，代表甲方行使權利、履行義務。1.7 本合同：指本合同主文、附件一至附件 以及甲乙雙方今后可能簽署的修改或者補充協議。1.8 共用部位：指小區規劃紅線內公用部位，包括但不限于一幢住宅內部，由整幢住宅的業 主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、弱電間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、等部位。1.9 共用設施設備，指小區規劃紅線內所有共用設施設備，包括但不限于：（ 1 ）一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、 照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、

4、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具、門 禁、安保、行車管理等設備；（ 2 ）物業管理區域內，由業主和使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房） 、圍墻、水系、作為小區景觀的各種建筑物、構筑物、 大門、入口道閘等設施。1.10 業“主滿意率 ”：用來測評業主對物業服務滿意程度的一種方法， 指在本小區被調查且反饋意見的業主中，表示滿意及基本滿意的戶數所占的百分比。第二章 物業管理區域基本情況第二條 物業基本情況物業名稱：北京市海淀區美麗園小區；物業用途：住宅座落：北京市海淀區西四環五棵松路20 號四至：東至城市規劃道路，西至西四環城市干道，南至五路居車站，

5、北至板井村路（詳見規 劃總平面圖）總建筑面積：住宅： 210,569.26 平方米；商用及公建配套用房： 平方米。規劃總平面圖見附件一。第三章物業服務范圍第三條本小區物業管理區域內，涉及共有財產和公共事物的綜合管理， 包括但不僅 限于制 定物業管理服務工作計劃，并組織實施；管理與物業管理服務相關的檔案資料，工程圖紙、 住用戶檔案、竣工驗收材料、設備技術資料、設備運行維護紀錄等。第四條 房屋建筑共用（有）部位的日常維修、養護和管理，共用（有）部位包括但不僅限 于：本物業土地規劃使用范圍內的所有道路、 空地、綠地；不為單個業主所擁有的所有建筑 物、構筑物、房屋；房屋的承重結構 （ 基礎、承重墻體、

6、梁柱、樓蓋、屋頂等） 、內外墻面、大堂，公共門廳、衛生間、走廊、過道、垃圾間（垃圾房）郵政信箱、地下室、樓梯間、庭 院、電梯井、 電話間、 設備用房等為維持房屋的結構及使用功能或者為業主或使用人提供服務，共同使用的部位和設施。第五條 共用（有）設施設備的日常維修、養護和管理，共用（有）設施設備包括但不僅限于：共用（有）的上下水管道、落水管等給排水系統，共用（有）照明系統、變配電系統、 照明燈具、二次供水系統、熱水供應系統、天然氣供氣系統、電梯系統、公共區域及樓內消 防設施設備系統、保安監控報警設備系統、門禁可視對講系統、中控室系統、供暖系統、避 雷裝置、天線、有線電視系統、電信及寬帶網絡系統，

7、排煙道, 通 向污水井的下水管道、雨 落管等排污系統； 設置在任何單位內但與其它單位或其它部分共同使用的裝置； 物業區域內 的市政排水設施， 物業區域的外圍護欄及圍墻等為業主、使用人共同使用的設施設備。第六條 共用（有）設施和附屬建筑物、構筑物的日常維修養護和管理，包括但不僅限于： 化糞池、泵房、自行車棚、 室外給排水管道、 溝渠、 消防水池、 高壓水泵房、 井等為業主、 使用人共同使用的設施和附屬建筑物、構筑物。第七條小區規劃紅線范圍內以及圍墻內認養的所有綠地、花木、噴泉系統、建筑小品等養護與管理，保證正常使用。第八條公共環境衛生，物業管理區域內，業主戶門以外包括但不僅限于房屋共用（有）部位

8、的清潔衛生，公共場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運等。僅限于門崗服務、/ 社區居民委員會公告欄在內的公共第九條 維護公共秩序、安全防范和樓宇保安，物業管理區域以內，業主戶門以外包括但不 物業區域內巡查、安全監控、夜班執勤、維護交通秩序、看管包括但不限 于業主 / 社區居民委員會辦公用房、社區活動中心及業主 財產，業主及其訪客的機動車輛與非機動車輛以及戶門以外的業主信箱等私人財產。第十條 消防管理服務，包括公共區域消防設施設備的維護及消防管理。第十一條 電梯、水泵的運行和日常維護管理，包括但不僅限于電梯運行、維修；電梯定期 檢驗；電梯（安裝、改造、重大維修） 監督檢驗；電梯限速器校驗等； 主泵和備

9、用泵的運行、 維修；消防泵試泵；水質化驗；水 箱清洗；普查；消毒等。第十二條 房屋裝飾裝修管理服務。第三章 物業服務質量和履約保證金第十三條 乙方提供的物業服務質量要求如下：1 按雙方約定的物業服務質量要求執行，詳見附件五美麗園小區物業服務標準。2 乙方應根據 “美麗園小區物業服務標準 ”，制定具體的量化考核標準， 經甲方同意后執 行。3 國家法律、 法規、 規章、 北京市地方性法規、 規章對物業服務項目及服務標準有規定而本合同沒有約定的，按國家法律、法規、規章、地方性法規、規章執行；國家法律、法規、 規章、 北京市地方性法規、 規章和本合同對物業服務項目及服務標準均有規定， 而各種規定和本合

10、同的約定不盡相同的，按服務質量要求高的標準執行；國家法律、法規、規章、北京 市地方性法規、 規章沒有規定， 而本合同對服務管理事項和服務標準另有約定的， 按本合同 的約定執行。第十四條 乙方應在本合同簽訂后三日內向甲方繳納履約保證金人民幣 萬元整。上述履約 保證金存入業主委員會銀行賬戶。 如乙方違約， 甲方可立即按本合同的約定， 從保證金中扣 除違約金和賠償金。 當履約保證金余額少于人民幣 萬元時， 乙方應在余額首次低于人民幣 萬元之日起三個工作日內補足到人民幣 萬元整。第四章 物業服務費第十五條 物業服務費實行服務項目包干制。乙方按照本合同附件五約定的物業服務標準， 向業主提供物業服務， 并

11、按照該附件項下每一項服務內容對應的費用標準， 向業主收取物業 服務費。物業產權不明的，由物業使用人繳納物業服務費。第十六條 本小區實行先服務后收費制度。除與乙方另有約定外，業主應于每月 5 日前向乙方繳納上個月的物業服務費。乙方不得強迫或者變相強迫業主預繳物業服務費。第十七條 在每個季度結束之日起五個工作日內， 乙方應向業主委員會提交上一季度業主繳納物業費明細表。 業主委員會有權在本小區公示該明細表。 在必要的情況下， 業主委員會有權查詢業主繳費憑證原件。 乙方及其工作人員應積極配合業主委員會查詢， 不得以任何理由 拒絕或者拖延。第十八條 物業服務支出包括以下部分：1 、管理服務人員的工資、社

12、會保險和按規定提取的福利費等；2 、物業共用（有）部位、共用（有）設施設備的日常運行、維護費用及能源費用；3 、物業管理區域清潔衛生費用；4 、物業管理區域綠化維護費用；5 、物業管理區域秩序維護費用；6 、辦公費用；7 、物業服務企業固定資產折舊；8 、物業共用（有）部位、共用（有）設施設備及公眾責任保險費用；9 、 其它費用： 共用（有）部位、共用（有）設施設備及公眾責任保險費用，按照乙方與保險公司簽定的保險單和所繳納的年保險費按照房屋建筑面積比例分攤， 保險受益人為甲方， 應將保險單正本交由業主委員會保管。第十九條 業主裝修時，除住戶自運外，乙方可按照 20 元 / 自然間的標準另行收取

13、裝修房屋垃圾外運費，應盡量日產日清。第二十條 物業服務費在合同期限內一般不作調整，如因特殊情況需調整，由雙方協商后經通過后確定。第二十一條 乙方實際未提供服務的項目，其費用應從單價中扣除。乙方實際提供服務項目瑕疵嚴重程度適當核減物業服務費。第二十二條共用（有）部位共用（有）設施設備的大、中修和更新改造費用從甲方專項支出，乙方應提供年維修改造計劃，經甲方批準后執行。第二十三條停車管理服務和公共部分出租及廣告問題雙方另行協商。第二十四條業主室內自用部位、自用設備維修養護應作為特約服務處理，乙方對業主的特甲方業主大會表決存在瑕疵的，應視約服務費用另行收共）維修資金取。 乙方制定的特約服務內容、 服務

14、標準及收費價格應經業主委員會同意， 并在物業管理區域內明碼標價。第二十五條 乙方應協助甲方與水、電、燃氣、暖氣、熱水、有線電視、衛星電視、電信、 寬帶等公共服務部門洽談并簽署有關服務合同。 如乙方接受這些公共服務部門的委托， 進行 代收代繳和代維護保養應由公共服務部門維護保養的設施設備業務， 應向甲方提供委托合同 副本，并向甲方做出書面承諾， 代維護保養的服務質量不低于甲方與公共服務部門之間的約 定和國家有關規定。 在甲方與公共服務部門簽署合同之前， 乙方應按原有慣例， 暫時提供相 應服務，并不得向業主另行收取費用。第五章 雙方權利義務第二十六條 甲方權利義務1 審定乙方擬定的物業管理制度及其

15、相關細則。 未經甲方或甲方授權的業主委員會、業主 代表大會同意，任何有關物業管理方面的規定對業主都沒有約束效力；2審定乙方制定的物業管理服務工作計劃， 檢查監督乙方管理工作的實施情況； 3 按照法規政策的規定決定專項維修資金的使用管理；占有、使用、處分共用（有）部分共用（有）設施設備，并收取收益（如出租、廣告等收入） ；4檢查乙方的物業費用收支情況；5 有權對乙方派駐本小區的任何一級工作人員提出不信任動議，乙方應予更換；6合同生效之日起日內，向乙方提供 平方米建筑面積物業管理用房，管理用房位于 管理用房按以下方式使用： （ 1）不超過政府有關部門規定的部分乙方無償使用；（2）。7 當業主和使用

16、人不按規定繳納物業服務費時，督促其繳納。 8協調、處理本合同生效前發生的遺留問題：（1） ；（2） 。9協助乙方做好物業管理區域內的物業管理服務工作。 10其他： 。第二十七條 甲方的業主委員會作為執行機構， 除按照法律、 法規以及業主公約和業主大會 議事規則的規定， 應由業主大會決議的事項外， 有權代表甲方逕行處理與履行本合同有關的 下述事宜： 1為監督乙方履行物業服務合同，有權自行或聘請專業人員隨時對乙方工作或小區設施進行檢查，但應提前一天將檢查的內容書面通知乙方。檢查后， 雙方應共同簽署工作筆錄，記 錄當次檢查的情況。 在不影響乙方正常工作的情況下， 乙方應無條件配合上述檢查。 如發現

17、問題，甲方有權書面責成乙方限期整改；2有權就與本合同相關的事宜向乙方提出質詢、與乙方進行磋商、談判，或者向有關行政主管部門或消費者權益保護機構進行投訴。（3） 督促全體業主遵守業主公約 、業主大會議事規則和物業管理規章制度； 4督促違反物業服務合同約定， 逾期不繳納物業服務費用的業主， 限期繳納物業服務費用；5如實向業主大會報告物業管理的實施情況；6決定乙方保安負責人的推薦、聘任、解聘及其工資與福利待遇；7每年對乙方管理及服務進行一次全面的考核評定，并出具書面考核報告。8. 組織物業的交接驗收；9. 審批乙方的單項服務轉委托合同；10. 業主大會授權的其他事宜。 第二十八條 乙方權利義務1根據

18、本合同的約定，在本物業區域內提供物業管理服務，遵守業主公約 、業主大會議事規則 和業主大會決議， 遵守業主委員會和業主代表大會在業主大會授權范圍內作出的 決議；2 有權要求甲方、業主委員會、業主及物業使用人配合乙方的管理服務行為；3向業主和物業使用人收取物業服務費；在接受甲方委托，利用物業共用（有）部位或共 用（有）設施設備開展經營活動及提供廣告位、停車位管理服務時，根據雙方的約定收取管理服務費。 除征得甲方事先書面同意或者委托外， 乙方不得利用或者變相利用物業共用 （有） 部位或共用（有）設施設備開展經營活動；4未經業主委員會審核同意，乙方必須自己提供專項管理服務。乙方可以選聘專業公司承擔本物業的專項管理服務業務， 但不得將物業的整體管理服務委托給第三方。 乙方聘請的專 營公司應當具有符合相關法規要求的法定資質。 單項服務轉委托合同文本簽署前， 乙方須報 業主委員會審批， 簽署后須向業主委員會備案。 專營公司在小區內從事的專項管理工作， 均 由乙方直接向甲方承擔相應責任；5乙方保安隊伍負責人須經業主委員會批準后方可任免；6對業主和物業使用人違反業主公約和甲方批準的物業管理制度的行為，有責任和義務根據情節輕重，采取勸說、批評、警告、制止等措施，并作相應記錄；對于不聽勸說、批評、警告、制止的，應及時將有關情況報告甲方，以上行為如觸犯法律法規，應及時報告有 關部門；在