1、哈爾濱商業大學畢業論文開征物業稅的規劃與設制學 生 姓 名 劉丹 指 導 教 師 蔡德發 專 業 財政學 學 院 財政與公共管理學院 2008年6月18日Harbin University of Commerce Graduation ThesisHeilongjiang Province Logistics Development of agricultural ProductsStudent LiuDan Supervisor CaiDeFa Specialty Public Economics School Finance and public management instute 20

2、08-06-18畢業論文任務書姓名：張瑩學院：財政與公共管理學院班級：04財政4班專業：財政學畢業論文題目：稅源管理與監控的問題與對策立題目的和意義：本文在國內外研究成果的基礎上，探討開征物業稅并將其合理規劃與實際情況相適應，開征物業稅，使其真正順應當前的國內經濟形勢的發展，并且是進一步完善市場體系的要求，是進一步完善我國房地產稅收體系的需要，也是完善地方財政體系的客觀要求。通過對我國現有房地產稅收體系的剖析，借鑒成熟市場經濟國家的成功經驗，給合我國國情，提出我國物業稅的具體稅制設計方案，并對開征物業稅后帶來的經濟效應分析討論，從而為建立一個科學有效、公平穩定的物業稅，實現物業稅功能做出一些積

3、極的探索研究。開征物業稅勢必增加地方財力，緩解地方財政壓力、增強地方政府提供公共產品與服務的能力。技術要求與工作計劃：1.技術要求在寫作過程中，綜合應用所學基礎理論、基本知識和基本技能，分析解決實際問題；對物業稅有了深刻的認識和研究，注意收集與整理資料，從理論上驗證了完善物業稅的迫切性。論文分為五個部分，即緒論，開征物業稅的相關理論，現行房地產稅收體系現狀及物業稅的提出，國外物業稅比較分析及經驗借鑒，開征物業稅的規劃設計。2工作計劃第一步，查找與整理資料，確定選題。第二步，根據選題，在導師指導下初步形成論文寫作提綱。第三步，了解目前有關物業稅的相關狀況，認識其中的缺陷與不足第四步，根據掌握的理

4、論資料，進行系統、全面地分析與整理，找到問題的切入點。第五步，閱讀有關物業稅的文獻，查找有關資料，從中分析整理寫作思路。第六步，論文寫作提綱定稿，組織相關資料準備論文撰寫。第七步，進行論文寫作，完成初稿工作。第八步，根據導師所提意見和建議，經反復修改后定稿。第九步，積極準備及參加論文答辯，并按答辯小組意見在導師的指導下進行修改和定稿。第十步，按規范要求進行打印、裝訂一式兩份的畢業論文。時間安排：1.畢業設計準備 2007年09月01日-2007年10月31日2.確定題目 2007年11月01日-2007年11月15日3.開題（確定提綱、提交開題報告書和畢業設計任務書） 2007年11月16日-

5、2007年11月25日4.提交初稿 2007年11月26日-2008年04月15日5.中期檢查（基本定稿，準備答辯） 2008年04月16日-2008年06月15日6.論文答辯 2008年06月16日-2008年06月23日7.根據答辯委員會要求修改論文定稿 2008年06月24日-2008年06月26日8.論文打印及裝訂 2008年06月27日-2008年06月30日9.畢業論文工作總結、資料歸檔 2008年07月01日-2008年07月05日指導教師要求：（簽字） 年 月 日教研室主任意見：（簽字） 年 月 日院長意見：（簽字） 年 月 日畢業論文審閱評語一、指導教師評語：指導教師簽字：年

6、 月 日畢業論文審閱評語二、評閱人評語：評閱人簽字：年 月 日畢業論文答辯評語及成績三、答辯委員會評語：四、畢業論文成績：專業答辯組負責人簽字： 年 月 日五、答辯委員會主任單位： （簽章） 答辯委員會主任職稱： 答辯委員會主任簽字： 年 月 日摘 要最近幾年來物業稅問題受到了政府、民眾、社會廣泛關注。國外一些國家早已開征此稅，在我國不論從完善稅制角度還是現實需要來看，開征物業稅是非常有必要的。筆者是沿著兩條主線展開的。一條是從理論到實踐，理論與實踐相結合.理論上對物業稅的基本概念和經濟效應進行研究，鑒于國外在物業稅上有比較成熟的做法，視線由國內轉向國外，接著視角切入到現實，對我國房地產稅制現

7、狀問題、開征物業稅的必要性與影響因素進行分析，最后在以上分析的基礎上對物業稅的稅制要素做出設計。另一條主線是提出問題分析問題解決問題。文章總結概括出現行國內房地產稅制存在的問題后，對開征物業稅是否必要及影響因素作了論證，最后要解決問題，我們需要什么樣的物業稅，筆者通過5章內容進行了詳細的設計。關鍵詞： 稅收；房地產稅收；物業稅；規劃設計AbstractThe last 23 to the property tax issue by the government, public, social concern. Some foreign countries already levy such a

8、 tax in China, whether from the perspective of improving the tax system still need to look at reality, the levy of property tax is very necessary. The author is carried out along two main lines. One is from theory to practice, integrating theory and practice. Theory of the fundamental concept of pro

9、perty tax and economic effects of study abroad in the light of the property tax on a more mature approach to domestic attention from abroad, then perspective Cut to reality , The question of the status quo of China's real estate tax, the levy of property tax factors and the need for analysis, th

10、e last in the above analysis on the basis of the property tax system to make design elements. Another main theme is a question - Analysis of the problem - to solve the problem. The article appeared the speech summed up the domestic real estate tax to the existing problems, the property tax levy and

11、the impact of factors made the necessary proof, finally to solve the problem, we need what kind of property tax, the author through the contents of Chapter 5 of the detailed design.Keywords： tax; real estate taxes; property tax; Planning and Design目 錄摘 要IAbstractII1 緒 論11.1研究背景11.2 研究目的與意義1研究目的1研究意義

12、21.3 國內外研究現狀2國外研究現狀21.3.2 國內研究現狀31.4 研究內容與方法3研究內容3研究方法42 開征物業稅的相關理論52.1物業稅的相關概念5財產稅5物業稅5物業稅特征62.2物業稅的相關理論7財政分權理論73 現行房地產稅收體系現狀及物業稅的提出83.1現行房地產稅收體系分析83.1.1 廣義與狹義房地產稅收8現行房地產稅收體系的特征93.1.3 現行房地產稅收體系改革的必要性93.2物業稅的提出113.2.1 開征物業稅的歸宿分析11開征物業稅的經濟效應124 國外物業稅比較分析及經驗借鑒164.1國外發達國家物業稅分析164.1.1 美國的財產稅164.1.2 日本房地

13、產保有類稅164.1.3 加拿大的財產稅174.2 幾點啟示175 開征物業稅規劃設計195.1物業稅的目標設計與基本原則19物業稅目標設計19物業稅設計的基本原則195.2物業稅設計的基本框架195.2.1 對土地出讓金是否歸并到物業稅中的分析195.2.2 物業稅改革“大改、中改、小改”三種方案選擇205.3 物業稅稅制設計內容215.3.1 納稅人215.3.2 征稅范圍215.3.3 征稅對象21稅率225.3.5 減免稅235.4 開征物業稅的配套措施24結 論25參考文獻26致 謝271 緒 論1.1 研究背景我國自從稅制改革以來，在房地產經營活動中逐步形成了在房地產開發、保有、交

14、易等環節征稅的房地產稅收體系，目前共涉及營業稅、所得稅、房產稅、土地使用稅、土地增值稅等12個稅種。在我國市場經濟日漸成熟，經濟社會高速發展，國民收入以及社會財富分配發生較大變化的今天，以稅收環節多、重復稅、重交易(開發)輕保有為特征的現有房地產稅收體系已經阻礙了我國經濟的再一步深入發展，土地資源得不到有效利用，國家不能參與房地產增值收益，地方財政缺乏長期穩定的主體稅收等弊端突顯。因此，2003年10月中央明確提出“條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅”。2005年底，財政部、國家稅務總局表示，“十一五”期間，我國將積極穩妥地深化稅制改革，穩步推行物業稅。2006年，在財政部和國家稅務總局統

15、一安排下，北京、深圳、重慶、南京等6個城市率先開展了物業稅“空轉”試點工作。2007年1月25日，國家稅務總局在2007年全國稅收工作要點中提到，今年要深化稅收制度改革，其中就包括“研究物業稅方案，繼續進行房地產模擬評稅試點。”。在2007年3月舉行的全國兩會上，政府財政預算報告更明確表示要“研究開征物業稅的實施方案”，表明我國開征物業稅工作已被提到國家及相關部門近期重要工作議程。但由于物業稅涉及面非常廣泛，法律、制度、技術手段、利益分配等方面需要進一步配套改革、完善，因此引起政府、專家、社會各界廣泛討論，國務院發展研究中心專門和美國林肯土地政策研究院合作成立了中國不動產稅收改革課題組，負責研

16、究中國不動產稅收改革工作。1.2 研究目的與意義 研究目的本文在國內外研究成果的基礎上，探討開征物業稅并將其合理規劃與實際情況相適應，開征物業稅，使其真正順應當前的國內經濟形勢的發展，并且是進一步完善市場體系的要求，是進一步完善我國房地產稅收體系的需要，也是完善地方財政體系的客觀要求。 研究意義由于目前物業稅仍處于積極籌備階段，啟動物業稅所需的條件仍在研究完善，具體的稅制設計也不確定，對我國經濟社會可能產生的影響還處于分析、測算過程，因而筆者通過對我國現有房地產稅收體系的剖析，借鑒成熟市場經濟國家的成功經驗，給合我國國情，提出我國物業稅的具體稅制設計方案，并對開征物業稅后帶來的經濟效應分析討論

17、，從而為建立一個科學有效、公平穩定的物業稅，實現物業稅功能做出一些積極的探索研究開征物業稅勢必增加地方財力，緩解地方財政壓力、增強地方政府提供公共產品與服務的能力。 1.3 國內外研究現狀 國外研究現狀征收物業稅已成為世界上多數國家的通行做法，且經過長期實踐，形成了大量、豐富的理論。由于歷史沿革、經濟基礎、政治環境和社會制度不同，各國的物業稅在稅種名稱、課稅范圍、計稅依據、稅率設計以及征收管理等方面存在著較大的差別。有的國家(如凱恩、費雪、EdwardL.Glaeser)稱之為財產稅，有的國家(如法國、英國)稱之為房屋稅、土地稅等等。名稱雖然不同，但主要共同點都是針對保有房地產征收的稅收，與我

18、國開征的物業稅在征稅范圍、征稅對象、征稅目的上是基本相同的。縱觀各國物業稅政策，可以得出當今物業稅的一些共同之處。一是物業稅在各國房地產稅制中占主導地位。與房地產開發、交易等環節的稅收征管工作相比，各國對房地產的稅收征管更多集中于房地產的保有環節。這樣做的好處是有利于房地產要素的優化配置，能給政府帶來穩定的財源。二是物業稅在各國地方稅種和地方財政收入中占主導地位。凡是實行分稅制的國家，物業稅基本劃收歸地方，且構成地方稅收的主體稅種，這樣做可以有效地將地方政府的事權和財權結合起來，有利于調動地方政府征收物業稅的積極性，也有利于擴大地方基礎設施和公用事業的投資規模，形成稅收收入增長的良性循環。三是

19、各國物業稅多采取“寬稅基、少稅種、低稅率”的征稅原則，各國物業稅的稅基涵蓋范圍較寬，除了對公共、宗教、慈善等機構的不動產實行免稅外，其余的均要征稅，且各國規定的物業稅稅率一般都不高，如目前美國各州和地方政府的平均稅率為1%-3%，加拿大多倫多市2003年物業稅稅率為平均為2.5%。四是各國均有適當的稅收減免政策，體現社會公平。如對低收入者、殘疾人等特殊人群減稅或免稅。五是配套措施完善。各國都有專門的評估機構進行房地產價值評估，如英國的“地產估價局”。1.3.2 國內研究現狀2003年10月，中共十六屆三中全會公布中共中央關于完善市場經濟體制若干問題的決定，其中明確提到實施城鎮建設稅費改革，條件

20、具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。自此，國內關于物業稅開征的目的、開征時機是否成熟、物業稅的基本框架、稅制設計、法律配套、技術支持、產生的作用等多方面開展了分析討論，形成了不同的意見和建議。大多數專家學者支持實行物業稅改革，認為物業稅的出臺必將對完善房地產稅制、調控房地產市場、促進資源利用效率、維護社會公平產生重要影響。但在具體的物業稅稅制設計上仍存在較大的分岐。在物業稅的設計框架方面，例如吳俊培、馬克和等人認為，應將現行的房產稅、城市房地產稅、土地使用稅、土地增值稅以及土地出讓金等合并，轉化為房產保有環節統一收取的物業稅，并相應取消房地產開發建設環節的一些不合理收費，使物

21、業稅開征后的總體收入規模與現行房地產稅費總體規模基本相當；而胡怡建、劉維新、何振一等人認為，土地出讓金屬于土地租金范疇，與稅沒有關系，因而框架中不能包括物業稅。在物業稅的征收范圍、征收對象、稅率設置、減免稅等方面同樣存在著諸多不同的觀點。基于不同的改革思路，開征物業稅后在房地產市場、地方財政收入、經濟發展等方面產生的作用與影響也形成了不同的看法。1.4 研究內容與方法 研究內容本文第一章提出本課題研究的背景、目的和意義，闡述本文的研究內容與思路。第二 章 研 究我國稅收的基本理論。第三 章 研 究我國現行房地產稅收體系。簡要介紹我國現行房地產稅收體系，分析目前房地產稅收體系特征和改革的客觀要求

22、，提出開征物業稅的現實必要性。第四 章 比 較研究各國(地區)物業稅稅收制度，汲取各國(地區)物業稅成功的經驗。. 第五 章 探 討物業稅的制度設計。根據我國物業稅設計原則，提出稅制設計的基本框架:征稅范圍、征稅對象、稅率、計稅依據、減免稅政策等，并簡單分析啟動物業稅的配套措施。 分 析物業稅的經濟效應。根據設計的稅制方案，分析物業稅開征后對我國經濟社會發展帶來的影響，主要是對房地產市場、地方經濟發展、土地資源的利用效率進行分析。 研究方法本文 研 究 主要理論依據有財政稅收基本理論、現代產權理論、地租理論、收入分配理論、西方經濟學基本理論等。本文主要運用了以下幾種研究方法:一、比較研究，通過

23、檢索相關的國內外文獻，進行分析、比較;二、理論研究，在借鑒相關理論知識的基礎上，對我國稅收基礎理論及房地產稅收體系進行理論研究，并運用經濟學原理對開征物業稅后帶來的影響進行分析。本文主要創新之處一是在于更加關注物業稅的可操作性問題，對我國如何設計物業稅制度進行了詳細描述，為實務操作提供完整的視角;二是加強了經濟效應方面的分析，對社會關注度非常高的物業稅開征后可能產生的影響做出一定研究。2 開征物業稅的相關理論2.1 物業稅的相關概念 財產稅財產稅不是單一的稅種名稱，而是稅收分類中的一個類別，故嚴格說來，應稱之為財產稅體系。財產稅雖然和財產有關，但不等于說對財產課征的稅收(或者說與財產相關的稅收

24、)就歸屬于財產稅體系。財產稅體系是以各類財產(包括不動產和動產)的數量或價值為課稅對象的稅收統稱。由于財產既可以被保有，也可以被轉讓，因此，可進一步分為對財產保有的課稅和對財產轉讓的課稅，即財產保有稅和財產轉讓稅。也就是說，財產稅是對財產本身的課稅，而不是對財產的收益課稅。從某種意義上說，即便是財產轉讓稅也是對財產本身的課稅，而非對財產轉讓行為的課稅。正如有學者認為，財產稅以財產的存在為前提，與財產是否交易無關，只要財產存在，無論財產是否發生轉讓都要課稅，是對純收入存量的課稅。相比商品稅和所得稅是對國民生產的流量課稅，財產稅則是對社會財產的存量課稅，其價值并沒有參與再生產的循環。財產保有稅，即

25、著眼于財產保有的事實而課征的稅收。從法學角度看，財產保有是指對財產事實上的控制與支配，包括財產所有人的保有和非財產所有人的保有。財產保有稅根據其課稅對象范圍大小，可分為選擇性財產保有稅和一般性財產保有稅。 物業稅“物業”一詞源于香港和東南亞，是由英語“property”或“estate”翻譯而來，是粵港方言對房地產的稱呼，一般是指土地、已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。是實物、權益、區位的綜合體。由于其位置固定、不可移動，或一旦移動后會引起性質變化、功能減損而損害其價值，因此，通常在國外被稱為不動產，而在我國大陸則習慣稱之為房地產。“物業稅”顧名思義，是指以物業為征

26、稅對象征收的一種稅。物業稅從廣義的角度理解，屬于財產稅類的個別財產稅稅種。而從國內外大量相關文獻所討論的財產課稅往往是從最狹義的角度進行理解，即對保有土地和房屋建筑物等不動產課征的財產保有稅.本文對物業稅的研究將遵循對財產稅最狹義的理解，即指在一定時期或一定時點上，要求其所有者或承租人(個人或法人)對其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地產繳付一定稅款，其稅款額度隨房產價值的變化而變化，理論上通常稱之為房地產(不動產)保有課稅.物業稅在我國最早提出是在2003年。2003年01月，十六屆三中全會上在關于房地產稅收制度改革方面提出了一些設想，明確提出“實施城鎮稅費建設改革，條件具備時對不動產開征統

27、一規范的物業稅，相應取消有關稅費，隨后在報刊雜志里我們看到更多的提法:“財產稅”、“房地產稅”、“不動產稅”等。經過上面的分析，我們可知物業稅不等同于財產稅、房地產稅。那物業稅是否就是不動產稅，不動產是指土地和土地上的附著物。包括各種建筑物，如房屋、橋梁、電視塔，地下排水設施等等;生長在土地上的各類植物，不動產的概念相對于房地產要寬泛的多，運用到主要對房產和地產保有階段征收的稅收上不是很合適。 物業稅特征在理論分析時，我們總結了地方政府應當征收稅基非流動性、配性、不可轉嫁并且便于征管的稅種。縱觀我們所要探討的物業稅種標準。分布較均勻，非再分，其特征正好符合：(1)稅基具有地域性與普遍性。首先，

28、物業稅主要以不動產為課稅對象，課稅穩定。其次，由于地區地理位置不同，地區不動產的分布也各不相同，具有明顯的地域性。對于各地地方政府來說，一來對稅源便于區分與控制；二來可根據本地情況設置不同的稅率，因地制宜，控制成本，加大征稅靈活性；第三，也起到組織財政收入的作用。(2)便于征管不動產客體明顯，很難出現隱匿現象，且具有非流動性，這給當地政府稅收征管帶來了很大的便利性。(3)彌補其他稅種的缺陷，彌補全國統一稅制的不足物業稅的理論依據。2.2 物業稅的相關理論 財政分權理論中央政府與地方政府的財政關系，一直是經濟學研究的重要課題。所謂財政分權是指給予不同層次政府一定的稅收權力和支出責任范圍，允許其自

29、主決定預算支出規模與結構，使各級政府能自由選擇所需要的政策類型，提供最優的公共產品與服務，以滿足地域性社會公共需求。(1)Ti bout于1956年在政治經濟學刊上發表了著名的論文，文章從地方公共產品入手，假定居民可以自由流動，那么具有相同偏好和收入水平的居民會自動聚集到某一地方政府周圍。因為居民可以用“用腳投票”來顯示自己真實偏好。如果政府不能滿足其要求，那么居民可以遷移到最符合自己偏好的地區。居民的流動性帶來了政府間的競爭，地方政府要吸引選民，就必須按選民的要求供給公共產品和服務。競爭的結果使相同偏好的居民聚集在同一地區，該地區也將有效率提供公共產品和服務，從而達到帕累托最優。Ti bou

30、t模型雖然有諸多前提假設，但他從公共財政分權的核心問題偏好顯示出發，解決了公共產品供給的難題，從理論上闡述了財政分權的必要性，指出了地方政府存在的理由。(2) stiglerl957年發表的地方政府職能的有理范圍一文，論證了地方政府存在的合理性:首先，地方政府與中央政府相比，更接近自己的公眾，從而更了解所管轄地區的居民的效用和公共產品需求。其次，不同地方的居民有權選擇自己需要的公共產品的數量和種類。而由中央政府統一供給的公共產品就無法滿足區域性不同質的需求。因此Stigler強調，地方政府的存存是為了滿足地方社會公共需要。3 現行房地產稅收體系現狀及物業稅的提出3.1 現行房地產稅收體系分析

31、廣義與狹義房地產稅收3.1.1.1 廣義房地產稅收是指以房地產為課稅對象，直接(或間接)對房地產開發、交易、保有行為征收的稅賦，包括12個稅種，涉及我國現行稅制體系中的全部稅類。 狹義房地產稅收指直接對房地產開發、交易、保有行為征收的稅賦，包括房產稅、城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅，前面三個稅種屬于房地產保有環節稅，后面二個稅種分別屬于房地產開發、交易環節稅。由于耕地占用稅是專門針對我國人多地少的基本國情，設計用作保護農用耕地的一項政策，不在本文討論的物業稅設計范圍內，因此本文不作進一步分析。(1)房產稅。1986年10月開征，征稅對象為城市、縣城、建制鎮和工礦區范圍內的

32、經營性房屋、建筑物，自用房產計稅依據為房產原值一次減除10%-30%后的余額，適用1.2%的稅率，出租房產的計稅依據為租金收入，適用12%的稅率，納稅人包括內資企業和個人，政策目標是調節國內企業和個人的財產收入。(2)城市房地產稅。1951年8月開征，目前僅對外資企業和外籍個人征收，自用房產的計稅依據為房產原值，適用1.2%的稅率，出租房產的計稅依據為租金收入，適用18%的稅率，政策目標是調節外資企業和個人的財產收入。鑒于我國城市土地所有權屬于國家，此稅實際只對房產征稅而未對地產征稅，外資企業和個人使用的土地征收土地使用費。(3)城鎮土地使用稅。1988年11月開征，征稅對象為在城市、縣城、建

33、制鎮、工礦區范圍內使用的國家所有和集體所有的土地，實行以土地實際占用面積，按四檔幅度定額稅率計征，納稅人僅為內資企業和個人，政策目標是保護土地資源，提高土地的使用效益。(4)土地增值稅。1994年1月開征，納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物并取得收入的單位和個人，以轉讓房地產所取得的增值額為征稅對象，采用四級累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%、增值額超過50%且未超過100%的部分稅率為40%、增值額超過100%且未超過200%的部分稅率為50%,增值額超過200%的部分稅率為60%。此稅開征目的是加強房地產市場管理，調節土地增值收益，但由于多方面原因一直未能得到全

34、面貫徹執行，部分地區根本沒有實施，執行的地區也往往采用“按轉讓全額預繳稅款”的方式征收，2007年國務院重申了必須按增值額進行全面清算的規定，要求從2007年2月份起嚴格執行稅法。3.1.2現行房地產稅收體系的特征(1)稅種設計復雜、重交易(開發)輕保有。 現行房地產稅收12個稅種，不僅在房地產開發、保有、交易各個環節稅種設置交叉重疊，重復征稅，如對房產租金既征收5%的營業稅，又征收12%的房產稅，而且存在開發、交易環節稅種多、稅負重，保有環節稅種少、稅負輕的特征。(2)內外兩套稅制。 目前我國的房地產稅收實行內外兩套不同的稅制。內資企業、單位和個人繳納房產稅和城鎮土地使用稅，外資企業則繳納城

35、市房地產稅，不繳納土地使用稅改，繳納土地使用費。企業所得稅方面也分別適用內、外資兩套稅制瑪，造成法律適用上的不一致。(3)稅制設計不科學。 現行房地產稅制主要存在以下問題：首先稅基窄。目前房地產稅收僅針對經營性房地產行為，而對非經營性房地產行為(如生活用房)則排除在征管范圍之外。其次計稅依據不科學。3.1.3 現行房地產稅收體系改革的必要性(1)2007年3月16日發布的中華人民共和國企業所得稅法。我國從2008年1月1日起合并內、外資企業所得稅，統一執行新的企業所得稅法，多戶房產企業偷稅1.3億元，完善地方稅收體系建設，改善地方財政收支狀況的要求地方稅是指根據國家財政管理體制規定，由中央統一

36、立法或由地方立法開征，由省或省以下地方政府負責征收管理，稅款為地方財政固定收入的稅種。地方稅收一般具有以下三個基本特征：一是稅基具有明顯的地域特征；二是收入具有地方受益性；三是征收管理的地方便利性。我國于1994年實行了分稅制改革，著眼于增強中央政府的宏觀調控能力，明確各級政府責、權、錢相結合的目標，重新界定了中央、地方政府間的財權和事權范圍。分稅制以后，中央和地方在稅收收入劃分上分成了三類：中央稅、地方稅、中央地方共享稅，其中關稅、海關代征的消費稅及增值稅、消費稅歸于中央稅，增值稅(中央分享75%，地方分享25%)、證券交易稅(各分享50%)資源稅(海洋石油資源歸中央，其余大部分歸地方)、企

37、業所得稅(2004年起各分享50%)和個人所得稅實行中央與地方共享，其他稅收全部歸于地方稅。由于我國目前實行的是以流轉稅和所得稅為主的稅收體系，流轉稅和所得稅合計占全部稅收收入約四分之三，因此，實行分稅制以后，我國的地方稅收逐漸顯露出體系構建不全，主體稅種缺乏，稅種多而小，稅款零星，稅收不穩定等的特征與不足。在地方財政收支狀況上，出現了財權已上移，事權卻下移的局面，中央與地方間財政體制配套改革進程緩慢，使地方政府財政支出承受巨大壓力。1995年到2006年12年間，中央財政收入平均占國家財政總收入的52%，但財政支出只占國家財政總支出的29%，地方財政收入占國家財政總收入平均為48%，但財政支

38、出卻占國家財政總支出的71%。表3.1 中央和地方歷年財政收支和比重 單位：億元年份中央和地方財政支出及比重財政收入財政支出所占比重全國中央地方中央全國中央地方中央19956242.23256.622985.5852.26823.721995.394828.3329.219967407.993661.073746.9249.47937.552151.275786.28270119978651.144226.924424.2248.99233.562532.506701.0627.419989875.954892.004983.9549.510798.183125.67276.5828.9199

39、911444.085849.215594.8751.113187.674152.339035.3431.5200013395.236989.1752.215886.505519.8510366.6534.7200116386.048582.747806.3052.418902.585768.0213134.5630.5200218903.6410388.648515.0055.022053.156771.7015281.4530.7200321715.2511865.279894.9854.624649.957420.1017229.8530.1200426396.4713955.341244

40、1.1352.928360.797894.0820466.7127.8200531627.9816535.9415092.0452.333708.128775.7324932.3926.0資料來源：蔣曉全.物業稅的國際比較與我國征收的利弊分【J】.2005(2)促進房地產業健康發展，提高資源利用效率的要求。近十年來，隨著住房制度改革和經濟發展，以住宅為主的房地產業持續高速發展，成為國民經濟發展新的增長點，但是我國目前房地產業的高速發展已經暴露出嚴重的問題，房地產投資過快、房價漲幅過大、空置率過高、土地供應結構不合理等成為房地產業發展的突出矛盾，房地產泡沫風險正在不斷形成和增大，對經濟的潛在危害

41、程度不斷加重。在房地產投資額增長上，1998-2006年的10年間，全國房地產開發投資額年均增長22%，在房價上，1998-2003年全國住房平均售價增長率為2.8%, 2004-2006年則分別達到15%, 10.4%, 12.9%;在房地產資源利用率方面，據國家發改委網站發布的信息顯示，我國2006年1-5月份商品房空置率達到17.8% ,超過國際公認的10%的警戒線，造成房產資源的極大浪費，同時，土地資源利用上問題也很嚴重，盲目圈地、囤積土地、亂占耕地現象普遍，耕地面積不斷縮小;在土地供應結構上， 經濟適用房、廉租住房供地所占比例不斷縮小，中低檔房供不應求，而高檔豪宅、超大面積住宅不斷出

42、現，擠占了小面積套型住宅的份額。房地產行業過多的資源投入抑制了社會其他行業的有效需求，促成了水泥、塑材、電力等相關產業的產能急劇膨脹，增加了整個經濟非協調發展的風險性。而高昂的房價既增加了城市運作成本，減緩了城市化進程，還會引發房地產投機的擴張，直接影響到普通老百姓買房問題。作為調節市場經濟主要工具之一的房地產稅收政策工具，已經滯后于房地產經濟發展的客觀實際，不足以規范房地產業發展，形成了巨大的制度漏洞，改革勢因而勢在必行。(3)參與土地增值收益，保護土地市場發展的要求。隨著經濟社會的飛速發展，土地作為不可再生資源，其價值得到前所未有的體現，土地價值不斷增值，土地價格持續上揚。一般認為，引起土

43、地增值的因素至少可以有以下2個方面：城鎮的拓展引起土地區位的變化，人口的增加引起土地價值。(4)縮小貧富差距，促進社會公平和諧的要求。據統計分析，占20%的中國富有階層所擁有住房的價值占全部住房價值的60.73%，而占20%的貧困階層所擁有的住房價值卻不足2%，兩者差距比高達30倍之巨，以基尼系數來測量這種財產的不均衡狀態，基尼系數高達0.576，目前的貧富差距還存在進一步拉大的趨勢氣在市場經濟中，分配主要是通過要素市場的價格機制來實現的，但有時這種機制形成的社會分配格局會不符合“社會公平”的觀念，不可避免地造成社會財富分配的不公平，導致社會財富過度集中在少數人手中，產生阻礙社會經濟發展的后果

44、，甚至危及整個社會的安定。因此需要通過稅收手段來調節社會財富分配不均的問題。3.2物業稅的提出3.2.1 開征物業稅的歸宿分析由于市場結構是影響商品價格及其變化的重要因素，它也將影響稅負歸宿。市場結構是指市場要素之間的關系，如買者和賣者的數量，商品的同質性、信息的充分程度、生產要素的流動性等，市場按類型分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭市場和完全壟斷市場。完全競爭市場是一個脫離現實的抽象出的理想市場，但是這種抽象具有很重要的理論意義，因為在此基礎上進行分析，我們可以得出許多有益的結論，因此，對物業稅稅負歸宿的分析將主要以完全競爭市場作為背景。對物業稅的稅負歸宿本文采用局部均衡分析和一般均衡分

45、析。一般而言，局部均衡分析框架適用于較小的經濟系統，在考察的經濟范圍較小時，局部均衡分析顯得簡明而有效。“貨物稅觀點”認為，對土地和房屋建筑物保有階段課征的稅收可看成是一種貨物稅，其稅負歸宿取決于相關的供求曲線的形狀。當供給曲線是垂直的，稅負完全由要素供給者承擔，當供給曲線是水平的，稅負則由要素需求者負擔。為了解房屋建筑物保有稅稅負歸宿的“貨物稅觀點”，我們首先從分析全國性資本市場入手。一般而言，資本能用于各種用途，如建造房屋建筑物、制造設備、用于公共部門的項目建設等，而資本的價格即利息是把資本分配到這些用途上去的工具。完全由該商品的消費者負擔。這可以用圖3予以說明：單位房屋建筑物的價格ROT

46、ROSDD房屋建筑物的數量QOQO圖3-1 ：“貨物稅觀點”下的稅負歸宿圖中，橫軸代表房屋建筑物的數量，縱軸代表單位房屋建筑物的價格，水平線S為房屋建筑物的供給曲線，D為稅前的房屋建筑物需求曲線，稅前的均衡價格為RO，均衡交易量為場。現對房屋建筑物課征保有稅，設稅率為t，以價格為計稅依據，則稅后的需求曲線將旋轉移動到D，稅后均衡價格變為RO，均衡交易量變為Q。這樣，房屋建筑物供給者的供給價格仍為RO，而房屋租賃者需要支付的價格上升為RO，上升的數額正好為應該繳納的稅金.可見，在貨物稅觀點下，房屋建筑物保有稅稅負全部轉嫁給了房屋建筑物的需求者。當然，上述結論是假設供給曲線呈水平形狀的結果。直觀地

47、看，水平的房屋建筑物供給曲線意味著，如果資本得不到至少為RO的收益，那么，它就會流出建筑行業，直到投在建筑業的資本的收益上升到RO，因此，對房屋建筑物課稅就是對作為生產要素之一的資本進行課稅。這是我們進行分析的重要立論基礎。3.2.2開征物業稅的經濟效應對開征物業稅的經濟效應，筆者分兩種情形，即按物業類型實行差別稅率和按物業地區實行差別稅率來分別討論。按物業類型不同實行差別稅率的情形。假定稅率設置情況為，對某種類型的物業免稅，而對其他所有物業在其他任何地方都按統一稅率征收，則投資者可以通過減少應稅物業的投資，同時增加免稅物業的投資來避稅。要注意的是，該投資者的反應本身將導致房產價值及回報率的變

48、化，因為一旦投資者減少應稅物業的持有，則其供給數量減少，物業的價格和投資者回報相應增加，這會抵消一部分稅收負擔。與此同時，免稅物業的供給增加，將會降低價格和投資者回報，這在一定程度上緩沖了應稅物業的減少。最終，當兩種類型的房產的稅后凈回報率相等時，均衡得以實現。我們用圖3-2來進一步說明:單位價格單位價格POSPOSP2P2DDP1DBOB的資本量B2AOA2A的資本量圖3-2房地產稅收均衡分析圖中，縱軸表示物業單位價格，橫軸表示投入物業的資本量，為資本的長期供給曲線，它是水平的。圖中的初始情形為:對兩種類型的房屋建筑物A和B征收同等稅收(或者兩者均不征稅)，它們實現了單位價格(可視為投資回報

49、率)為PO的初始均衡，此時投資者在兩種類型的房屋建筑物之間偏好無差異，因為二者的投資回報率相等。現假設對A類房屋建筑物征稅，則直接的反應是A類房屋建筑物的單位價格迅速下降到PI，圖中所示的需求曲線D包含了稅收因素。短期內投資于A的投資者所獲投資回報率仍為PO，支付稅收(PO減去P的部分)后，投資回報率只能維持在P2水平。在此情況下，相對于對B的投資，A的投資回報率下降了，精明的投資者必然傾向于從對A的投資轉為對B的投資.隨著投資從A轉向B，A的數量將跌落到人之下，A的投資回報率也會逐漸上升:與此同時，B的供給增加，導致B的單位價格和投資回報率下降。最終，A和B分別在A2和B2實現新的均衡，此時

50、二者的稅后凈回報率均為P。從分析中可以看出，由于征稅，資本在A和B之間也重新進行了配置，A類物業數量減少，B類物業增多。因此，可以得出，開征物業稅可以促進資本在不同類型物業中的流動，調整不同類型物業投資的數量，實現資源配置功能。按物業所在地區不同實行差別稅率的情形。下面，我們對實行地區差別稅率情況下的房屋建筑物保有稅的經濟效應進行分析。為便于分析，假設A地區是高稅區，B地區為低稅區，資本在地區之間具有完全流動性，并假設只有稅率差別才影響資本在地區之間的流動。A地區的高稅率的最初效應是降低了A地房屋建筑物所有者與投資者的投資回報率。由于資本可自由流動，投資者必將其投資從A地轉向B地，資本從高稅區

51、流向低稅區。隨著資本從高稅區向低稅區流動，高稅區A地的資本的稅前回報將上升，低稅區B地的資本的稅前回報將下降，這一過程一直持續到實現新的均衡，即A地區和B地區的稅后投資回報率相等為止。在此過程中，稅收負擔從高稅區A部分轉嫁至低稅區B。與前一節的分析類似，稅收負擔的轉嫁行為本身必將導致經濟成本的產生和效率損失，社會福利因此受損。下面，我們進一步討論地區差別的房屋建筑物保有稅對房屋建筑物的消費以及對士地的影響效應.（1）對房屋建筑物消費的影響效應。稅收的地區差異會分別對高稅區和低稅區的房屋建筑物消費產生影響。下面以實行較高稅率的A地區為例進行分析，B地區的分析和結論與之相對應。A地區的高稅率導致該

52、地區資本使用價格上升，進而資本密集型商品的使用價格也上升。房屋建筑物就是最主要的資本密集型商品，因此預計房屋建筑物的使用價格(即生活于一棟房屋建筑物的消費者的成本)會上升，由價格變化所引起的A地區房屋建筑物供需狀況變化如圖3-3所示:單位價格S+TP1SPOTDP2QOA的資本量Q1圖3-3 地區間實行差別稅率對房屋建筑物消費的效應與圖3-2相比，上圖的供給曲線由水平變為向下彎曲，這是因為房屋建筑物成本在較高財產稅的影響下呈現遞增狀況。由于征稅，資本使用價格上升，供給減少，所以供給曲線向上移到S+T的位置，A地區的稅收差別導致房屋建筑物的單位居住成本從P0上升為Pl。在新的均衡數量Q1上，房屋

53、所有者的凈收益即銷售價格會從P0下降為P2。可見，房屋建筑物的居住成本上升，同時市場價格下降。但市場價格下降的數額小于稅額，因此，房屋建筑物的居住總成本即市場價格與稅收之和上升。換言之，房屋建筑物消費者所承擔的房屋消費成本將上升，這部分增加的成本即源于差別稅收。A地區房屋建筑物市場的最終狀況為，房屋建筑物價格上升，消費數量減少。上述情況是否繼續，取決于房屋建筑物消費者是否對兩個地區之間的相對價格的變動做出反應。如果消費者有一定流動性，而且他們意識到稅收差別，則B地區較低價格房屋建筑物的消費需求會上升，A地區房屋建筑物的消費需求會下降.但B地區房屋需求的上升又會使房屋建筑物價格上升，同時A地區房

54、屋需求的減少會使房屋的價格下降。這種相互作用繼續，直至達到均衡。（2）土地的效應。正如前述分析，A地區的高稅率會使該地區的資本投資量減少，由于土地與資本是互補的，資本投資量的減少會導致土地需求降低的效應。進一步討論，如果房屋消費者通過遷入其他低稅區的方式對A地區的高稅率做出反應，那么A地區的土地需求會進一步下降，進而土地價格也會降低。由于土地具有不可位移性，A地區的土地供應量是固定不變的，土地所有者不能通過地區之間的轉移來對土地價格下降做出反應。因此，在其他所有資本、投入和消費者都可自由流動的情況下，A地區的差別稅收負擔必然通過土地價格的下降反應出來，即:差別稅收負擔由高稅區地區的土地所有者負擔，相反低稅區的土地所有者卻是受益者。4 國外物業稅比較分析及經驗借鑒4.1國外發達國家物業稅分析4