1、房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題1、房地產開發項目前期需要辦理哪些手續？分別由政府什么部門負責辦理？2 、房地產開發公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發用地？3、房地產開發公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？4 、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發用地的土地價值？5 、你認為房地產開發前期手續辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？6 、某宗面積為8000m2的土地，已完成七通一平。規劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產開發商擬取得該宗土地70年的土地使用權開發建設住宅樓，在辦

2、理土地使用權出讓手續時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關稅費并開工建設，土地交易的有關稅費標準為3%，建設期為一年。同類開發項目的社會平均開發成本為1800元/m2,該公司的開發成本為1700元/m2,管理費用為開發成本的5%。除地價款外，其他建設資金在建設期內均勻支出。假設住宅樓和寫字樓在建設期末一次性全部售出，該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2,銷售稅費為銷售價格6%銀行貸款利率為10%，開發商要求的項目開發利潤水平為銷售收入的15%。試計算該房地產開發商現在所能支付的最高土地價格。一、1、首先應到國土局辦理好土地出讓手續，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研

3、究并制作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖。2、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：(1) 、計委審查可行性研究報告和進行項目立項。(2) 、國土資源局進行土地利用總體規劃和土地供應方式的審查。(3) 、建委辦理投資開發項目建設條件意見書。(4) 、環保局辦理生產性項目環保意見書(表)。(5) 、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。(6) 、規劃部門辦理項目選址意見書。3、規劃總圖審查及確定規劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、人防辦進行人防工程建設布局審查。(2) 、國土資源局辦理土地預審。(3) 、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水

4、利局、城管局、環保局、園林局、文化局對建設工程相關專業內容和范圍進行審查。(4) 、規劃部門對規劃總圖進行評審，核發建設用地規劃許可證(5) 、規劃部門確定建設工程規劃設計條件。4、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：(1) 、規劃部門對初步設計的規劃要求進行審查。(2) 、消防局對初步設計的消防設計進行審查。(3) 、交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。(4) 、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。(5) 、國土資源局進行用地預審。(6) 、市政部門、環保局、衛生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業內容進行審查。(7) 、建委制發初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要

5、求進行審查。(8) 、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業主單位意見，核發技術性審查委托通知單。(9) 、建委根據施工圖設計文件審查機構發出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發放建設工程施工圖設計文件審查批準書5、規劃單體審查階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、公安消防支隊進行消防設計審查。(2) 、人防辦進行人防設施審查。(3) 、建委、市政部門、園林局、環保局、衛生局按職責劃分對相關專業內容和范圍進行審查。(4) 、規劃部門對變更部分的規劃設計補充核準規劃設計條件，在建設單位繳納有關規費后，核發建設工程規劃許可證。6、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項：(1) 、建設單位辦理施

6、工報建登記。(2) 、建設方對工程進行發包，確定施工隊伍。招標類工程通過招投標確定施工隊伍，非招標類工程直接發包。并取得中標通知書。(3) 、建委組織職能部門對工程開工條件進行審查，核發建筑工程施工許可證。二、招標、拍賣、掛牌三、由房地產管理部門辦理預售登記，核發商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；（2）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（3）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發企業的營業執照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖4、 1、一般因素：社會、經濟、行政因素2、區域因素：一是土地所在區域的自然條件和經濟地理位置與一般因素相結合的地區社會經濟地位及由此決定的土地供求狀況對房地產價格的影響