1、溧陽市城市房屋拆遷補償估價技術細則第一章 總 則第一條 根據中華人民共和國城市房地產管理法、江蘇省城市房屋拆遷管理條例以及房地產估價規范、城市房屋拆遷估價指導意見、城鎮土地估價規程等法律、法規和有關規定，制定本細則。第二條 在本市城市規劃區內國有土地上，從事房屋拆遷估價（以下簡稱拆遷估價）的房地產估價機構和估價人員的估價技術行為應當符合本細則的要求。第三條 拆遷估價的對象為拆遷范圍內經現場查勘認定的被拆遷房屋及其附屬物（含其占用范圍內的國有土地使用權）。第四條 拆遷估價目的統一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。拆遷估價的時點為房屋拆遷許可證頒發之日。拆遷估價的價值標

2、準為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第五條 被拆遷房屋分為住宅和非住宅兩類，其中，住宅分為成套住宅和非成套住宅兩類。成套住宅是指房屋套內有臥室、廚房、衛生間、起居室等，經規劃等部門同意，按統一規劃、設計、建造的，一梯二戶或二戶以上多層單元式住宅；非成套住宅是指除成套住宅以外的所有住宅。非住宅分為營業用房和非營業用房兩類。營業用房是指符合規定能夠對顧客提供有形商品買賣并進行直面服務活動的合法場所；非營業用房是指除營業用房以外的所有非住宅。第六條 市區住宅和非營業用房根據所處的位置劃分為不同的拆遷區位等級，市區營業用房根據所處的位置劃分為不同的路線等級。具體劃分參見附件一、附

3、件二。第七條 拆遷估價以市場比較法為基礎。一般被拆遷房屋適用基準價格修正方式估價，其基本公式為：被拆遷房屋估價價格為基準價格，對住宅是標準房屋基準價格，非營業用房是分區基準價格，營業用房是路線基準價格；為市場比較修正綜合系數。對其它較為特殊的被拆遷房屋可采用其它市場化估價方法估價。第八條 基準價格是被拆遷房屋市場化評估價格的基礎。住宅的基準價格以選取的標準房屋的市場評估價格為基礎；非住宅中的營業用房按照各路線不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定路線基準價格；非住宅中的非營業用房主要按照各分區內不同類型限定條件的標準房屋測算并公布時的房屋市場價確定分區基準價格。非住宅的基準價格

4、以市場比較法、收益還原法、成本法等方法測算得出。第九條 拆遷估價的價格應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元。第二章 住宅拆遷估價第十條 成套住宅的拆遷估價價格測算的技術路線為：1.確定估價基準。一般應在拆遷項目范圍內設定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。2.測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式為：標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ××××標準房屋基準價格= （n為可比實例數，n3）標準房屋基準價格應是房屋位于標準層

5、（樓層系數100%）的價格。交易情況修正系數，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100。交易日期修正系數，該系數可根據建設局提供的房地產交易價格信息確定。實體因素修正系數，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數，該系數確定參見附件六。區位因素修正系數，為可比實例修正為標準房屋區位因素修正系數，該系數確定參見附件六。3.確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區位因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 × × ×FKi31實體因素修正系數，為標準房屋修

6、正為被拆遷房屋的實體因素修正系數，該系數確定參見附件六。Ki32區位因素修正系數，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區位因素修正系數，該系數確定參見附件六。F樓層系數，按首次買賣或房改優惠購房時所對應的樓層系數進行調整。成套住宅的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的非成套住宅的評估價。第十一條 非成套住宅的拆遷估價價格測算的技術路線為：1.確定估價基準。一般應在拆遷項目范圍內設定標準房屋作為估價基準。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。2.測算基準價格。采用市場比較法估價出“標準房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件五。其計算公式

7、為：標準房屋比準價格 = 可比實例價格 ××××標準房屋基準價格= （n為可比實例數，n3）標準房屋基準價格應是房屋位于標準層（樓層系數100%）的價格。交易情況修正系數，由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100。交易日期修正系數，該系數可根據建設局提供的房地產交易價格信息確定。實體因素修正系數，為可比實例修正為標準房屋的實體因素修正系數，該系數確定參見附件六。區位因素修正系數，為可比實例修正為標準房屋區位因素修正系數，該系數確定參見附件六。3.確定估價價格。各被拆遷房屋分別與“標準房屋”進行實體狀況、區位因素比較，按比較法原理修正基準價

8、格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 標準房屋基準價格 × × ×Ki31實體因素修正系數，為標準房屋修正為被拆遷房屋的實體因素修正系數，該系數確定參見附件六。Ki32區位因素修正系數，為標準房屋修正為被拆遷房屋的區位因素修正系數，該系數確定參見附件六。非成套綜合修正系數0.98。第十二條 閣樓高度（指閣樓樓面與屋面之間的凈空高度）低于2.2米部分的，按其水平投影面積乘以閣樓最高高度（高于2.2米的，2.2米以下部分以2.2米計算）與檐口高度的平均高度除以2.2米折算后的建筑面積乘以重置價的1.5倍進行補償。閣板與室內地坪凈高低于2.

9、6米的，以閣樓高度抵沖層高不足部分后計認閣樓高度。無法上人居住使用的閣樓、浮閣和自拆遷范圍確定之日起搭建的閣樓均不計算。第三章 非住宅拆遷估價第十三條 非住宅中的營業用房的拆遷估價價格測算的技術路線為：1.明確區位路線。被拆遷營業用房的區位路線參見附件二。2.確定基準價格。被拆遷營業用房的路線基準價格參見附件二。3.確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定路線基準價格對應的“標準房屋”進行時間因素、房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。“標準房屋”的限制設定條件參見附件四。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 路線基準價格 ××時間因素修正

10、系數。該系數可根據建設局提供的房地產交易價格信息確定。實體因素修正系數，系數確定參見附件七。營業用房的評估價不低于同地段、同位置、同成新、同結構等級的辦公用房的評估價。第十四條 非住宅中的非營業用房的拆遷估價價格測算的技術路線為：1.明確區位。被拆遷非住宅非營業用房區位參見附件一。2.確定基準價格。被拆遷非住宅非營業用房基準價格參見附件三。3.確定估價價格。各被拆遷房屋分別與確定區位基準價格對應的“標準房屋”進行時間因素、房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷房屋的估價價格。其計算公式為：被拆遷房屋估價價格 = 區位基準價格 ×××時間因素修

11、正系數，該系數可根據建設局提供的房地產交易價格信息確定。實體因素修正系數，系數確定參見附件八。區位因素修正系數，系數確定參見附件八。第四章 其它拆遷估價第十五條 獲得市級以上榮譽稱號的名店、名品所在的營業用房，其路線基準價增加5%。第十六條 對經規劃部門同意，按統一規劃、設計、建造的土地性質為出讓的營業用房，其路線基準價增加30%；土地性質為出讓的非工業及倉儲用地性質的辦公、醫療、教育等非營業用房基準價格增加10%。第十七條 被拆遷底層營業用房距離高價街在0-15m(含15m)的，其路線基準價增加15% ; 距離高價街在15-30m(含30m)的，其路線基準價增加10%; 距離高價街在30-5

12、0m(含50m)的，其路線基準價增加5% ; 距離高價街在50m(不含50m)的，其路線基準價不再增加。低價街修正后的路線基準價不高于高價街的路線基準價。被拆遷底層營業用房兩面臨街(兩面以上臨街，按兩面臨街計算)的，次臨街面寬未達到主臨街面寬的50%的，其路線基準價增加5%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的50%，不足100%的，其路線基準價增加10%；次臨街面寬達到或超過主臨街面寬的100%的，其路線基準價增加15%。被拆遷底層營業用房同時符合前兩款規定的，其路線基準價只可按其中一種規定進行修正；第二層及以上的營業用房不適用前兩款規定。第十八條 取得工商營業執照并作為營業用房使用一年以上的非

13、營業用房和住宅，按以下規定估價：(1) 1990年4月1日前取得工商營業執照，并持續營業至今的，按照土地使用權為劃撥的營業用房估價。(2) 1990年4月1日以后取得工商營業執照，并持續營業至今的，按以下公式計算：估價價格=土地使用權為劃撥的營業用房估價價格×營業年限權重+住宅（或非營業用房）估價價格×（1-營業年限權重）營業年限權重=（拆遷年份-取得營業執照年份）/（拆遷年份-基準年份1990）第十九條 采用收益法估價的，房屋收益應按照類似房屋的租金收益或經營收益確定，類似房屋必須是同一類別房屋。房屋的租金收益或經營收益按照其同一經營用途、同一區位的社會平均收益水平修正確

14、定。應按照房地產估價規范的相關要求進行收益法估價。第二十條 采用成本法估價的，應當采取房地分別估價的方式，估價出房地產市場價格。房屋占用范圍內的土地價格應采用成本法等方法求取；建筑、安裝工程費應運用工料測量法或分部分項法求取，建筑物重置價格的費用構成應符合房地產估價規范的有關規定，可參見附件十二、十三。房屋折舊可以成新折扣法計算，不適用成新折扣法的，也可使用直線折舊法計算。房屋建筑設備應單獨計算折舊。第二十一條 國有土地使用權證載明的土地使用面積大于被拆遷房屋建筑面積且有圍護、獨立使用部分的補償金額為：“地大于房”的土地面積 ×土地區位基準價格（單價）土地區位基準價格（單價）參見附件

15、九。第二十二條 未超過批準期限的臨時建筑應按成本法估價其建筑物殘值；在建工程應采用成本法進行估價，工程建設進度以政府管理部門通知停止施工時的狀態為準。在建工程土地補償以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。第二十三條 凡拆遷估價中涉及原始成本測算、機電設備估價、工程造價分析等專業技術工作的，可委托有資格從事該類業務的機構單獨估價。第二十四條 拆遷估價中，室內裝飾裝修部分為獨立的專項性質估價作業。測算中涉及的裝飾項目重置價格綜合單價、綜合成新率等指標的取值，均視估價具體情況，參照本細則附件十、十一的規定選取。第五章 附 則第二十五條 本細則未能涵蓋的其它拆遷估價情況，按市房屋拆遷管

16、理部門會同有關部門提出的意見處理。附件一：溧陽市住宅和非營業用房區位劃分表區位等級范 圍一類人民橋-南安橋-寧杭公路-天目路-煤建路-西后街-朝陽街-博愛橋-新華橋-虹橋-東風橋-東大街-公園路-人民橋二類一類以外，護城河以內；西后街-煤建路-碼頭街-朝陽街-西后街;燕苑路-城南路-平陵中路-夏橋巷-大營巷-高靜園南側城中河-南安橋-燕苑路；平陵中路以南、天目路以西、清溪路以東，寧杭公路以北三類一、 二類以外，煤建路以西、平陵中路以北、灣溪河以東、碼頭街以南范圍內；平陵中路以南、清溪路以西、241以東、104國路以北范圍內；城南路-平陵中路-昆侖南路-寧杭公路-南大街延伸段-燕苑路-城南路；花

17、園路以南、碼頭街以北、圖塘路以西、博愛路以東范圍內四類一、二、三類以外；清安橋-團結路西測的國有土地博愛路-北環河-經五路-寧杭公路五類一、二、三、四類以外；經五路-平陵東路-寧杭公路-城中河-經五路；團結路-寧杭公路-灣溪河-城中河-團結路；瀨江橋-環溪橋-博愛橋-瀨江橋六類一、二、三、四、五類以外地區附件二：營業用房路線級別劃分與路線基準價格對照表等級路 段路線基準價（元/m2）一西大街：新華街平陵中路 燕山路：平陵中路建設路 平陵中路：西大街煤建路15000二東大街：東風橋新華街 和平街：和平橋西大街 新華街：西大街新華橋 燕山路：建設路燕苑路 下田舍路：平陵中路建設路面 西后街：西成橋

18、西平路西平路：平陵中路西后街13000三 城中路：西大街平陵街 南大街：西大街平陵中路 鎮前街：西成橋南大街 平陵街：西大街城中路12000四南大街：南安橋南環路 東大街：東風橋東平橋 西后街：煤建路西平路 燕山路：104國道燕苑路 平陵街：城中路南大街 城中路：平陵中路平陵街 平陵中路：西大街南大街 北大街：東大街北固橋 建設路：天目路燕山路11000五南大街：平陵中路104國道 平陵中路：清安橋煤建路 西園路：朝陽街和平街 向陽路：平陵街平陵中路 天目路：平陵中路建設路 煤建路：平陵中路碼頭街9500六交通路：人民橋（公園橋）南大街 大營巷：南大街陽光之戀小區公園路：東大街人民橋 和平北路

19、：和平橋昆侖廣場8500七天目路：南環路建設路 燕苑路：天目路錢家路錢家路：平陵中路南環路 西后街延伸段：煤建路清溪路建設路：南大街燕山路 8000八東大街：東平橋昆侖路 平陵中路：南大街昆侖路北大街：北固橋昆侖中路 7500九南環路：燕山路天目路 昆侖路：平陵中路鳳凰路人民路：人民橋博愛路 天目路：南環路104國道 7300十清溪路：平陵中路碼頭街 博愛路：博愛橋鳳凰路碑亭巷：西園路碼頭街 碼頭街：煤建路清溪路鳳凰路：碼頭街昆侖路 7000十一東升路：昆侖路（東門轉盤）-氣象站 一類地區不在主干道上的營業用房5500十二二類、三類、四類地區不在主干道上的營業用房5000十三五類、六類地區不在

20、主干道上的營業用房45001、溧陽市工業用地及倉儲用地的各類用房基準價格（元/m2）類 別區位一類二類三類四類五類六類級別出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔出讓劃拔鋼混結構（框架）一級167013501460123013301146122010801170105011201020二級1500118013001060116097610509101000880950850鋼混結構（排架）一級145011301250101011109261000860950830900800二級1340102011409001000816890750840720790690全鋼結構一級150011801300

21、1060116097610509101000880950850二級1390107011909501050866940800890770840740磚混結構一級1340102011409001000816890750840720790690二級12609401060820920736810670760640710610注：當容積率P>1時，按所在拆遷區位基準價格乘以修正系數K計算： 修正系數K=0.35+0.65/P2、溧陽市區非工業及用地性質的一般辦公、教育、醫療等非營業用房基準價格（元/m2）區 位一類二類三類四類五類六類基準價格420040003700350028002450附件四：

22、標準房屋限定條件（一）標準住宅房屋（成套）為客觀確定被拆遷房屋市場價格的基準價格，估價機構對每一拆遷項目均應選擇設定至少一套標準住宅，位置由估價機構根據具體情況設定，實體標準如下：1.結構類型：磚混結構、單元式住宅二等；2.層次：多層住宅樓中的標準層；3.建筑面積：50M280M2；4.套型與朝向：成套，一間臥室朝南；5.成新：八成新；6.建筑年代：1980年1995年間；7.裝修：一般裝修（水泥沙漿地面、普通涂料墻面及平頂、鋼木門窗，普通水衛電照）。（二）非住宅具備使用條件的標準房屋其中營業用房標準房屋是以商鋪類、餐飲類為主，包括旅館類、商務類、娛樂類、商場類具備營業條件的用房；非營業用房標

23、準房屋是以行政性辦公樓為主，少量教育、醫療、圖書室館等公共性的用房。1. 結構類型：混合結構、普通房屋二等；2. 層次： 非營業用房：多層建筑中的標準層，工業及倉儲用房除外；營業用房：一層；3. 成新：六成新；4裝修：一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）。附件五：可比實例選擇要求及說明1.可比實例應選擇與估價對象所處的拆遷區位相同、與設定的標準房屋建造年代相近且地理位置鄰近；2.可比實例必須是磚混結構的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實例應與標準房屋的面積、環境相當；4.可比實例的權益價格類型應該為房屋所有權和國有土地使用權價格類型；5.可比實例的交易類型應選取一般買賣的二手房交易實例，

24、其交易價格應是正常市場交易價格；6.可比實例的成交日期應與估價時點接近，兩者差異不得超過二十四個月，一般應選擇近期六個月內成交的房地產案例作為可比實例；7.選用的可比實例的數量應為3個及以上數量；8.選擇的可比實例的成交單價相互間的價格差異一般不應超過20%，在交易案例相對較少的情況下，則該價格差異不應超過30%；9.每項修正對可比實例成交價格的系數調整不得超過20%，綜合系數調整不得超過30%。附件六：住宅房屋基準價格修正方式的綜合修正系數表（一）交易情況修正系數由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數取100。（二）交易日期修正系數該系數可根據房產管理部門提供的價格信息確定。（三）

25、房屋實體因素修正系數1、實體因素修正系數（1） 住宅結構因素修正系數a. 可比實例修正為標準房屋結構因素修正系數計算公式:100+3.4×10-2×（可比實例建安工程重置價格單價標準房屋建安工程重置價格單價） b.標準房屋修正為估價對象結構因素修正系數計算公式:1003.4×10-2×（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）（2）住宅成新因素修正系數表 待估房屋 成新標準房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上八成新75-8485-9293-9797-9898-99100-101101-105（3）住宅朝向因素修正系數表臥室朝向

26、北西東一間朝南兩間朝南三間朝南修正系數969899100101102（4）住宅功能修正系數表修正因素平面布置設備及設施采光通風取值范圍98-10198-10198-10199-101（四）房屋區位因素修正系數1、區位因素修正調節系數評分表序號因素項目內容標準分考察項目評分等級一等二等三等四等1自然環境10自然景觀、風向a1166.55.564.55.544.5空氣污染、噪音、水文a1266.55.564.55.544.52規劃設計10建筑或小區布局a2155.54.553.54.533.5建筑密度、外型等a2244.53.542.53.522.5綠化率、室外公共活動空間與綠化景觀a2344.5

27、3.542.53.522.53物業管理10物業管理情況a3111.512.510.511.59.510.58.59.54交通條件30離市中心區的距離a4111.512.510.511.59.510.58.59.5離市區主干道的距離a4216.515.514.513.511.512.59.510.5公交線路情況a4310.59.58.59.57.58.56.57.55教育醫療設施20所在學區學校情況a5111.512.510.511.59.510.58.59.5醫院及醫療機構分布情況a5211.512.510.511.59.510.58.59.56商業配套設施20重要商業配套設施a6124.52

28、5.521.522.519.520.517.518.52、區位因素調節系數評分等級說明表序號因素項目內容考察項目一 等二 等三 等四 等1自然環境自然景觀公認的自然環境優越地區，依山傍水或臨近公園。自然環境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛生。附近有少量綠地和綠化，衛生環境一般。 附近周圍無綠化，擁擠、環境稍差。環境污染空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達衛生標準。空氣良好，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染。空氣局部受污染，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響。靠近污染源、靠近車站、機場等，有噪音。2規劃設計建筑或小區布局布局合理、錯落有致，滿足通風、日照等健康要求。布局稍好

29、，排列整齊。布局一般。任意布置、擁擠。建筑密度與外型等建筑密度在30%-40%，外型美觀。建筑密度在40%-50%，外型比較整齊。建筑密度在50-60%，外型陳舊。建筑密度在60%以上，外型破舊雜亂。室外公共活動空間與綠化景觀綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動空間較小。少量綠化，基本無公共活動空間。無綠化，無公共活動空間。3物業管理物業管理情況。全封閉物業管理。半封閉物業管理。有物業管理。無物業管理。4交通條件離市中心區的距離位于一、二類區位(離市中心區近)位于三類區位(離市中心區較近)位于四類區位(離市中心區較遠)位于五、六類區位

30、(離市中心區遠)離市區主干道的距離離市區主干道的距離在500米以內。離市區主干道的距離在500-1000米之間。離市區主干道的距離在1000-2000米之間。離市區主干道的距離在2000米以上。公交線路情況距離公交站點100米內，有3條以上重要公交線路。距離公交站點100-200米內，有1-2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在200-500米之間。距離公交線路的距離在500米以上。5教育醫療設施所在學區學校情況屬于省級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。屬于市級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。屬于區級及以上重點中學（初中）和重點小學學區。一般中小學學區。醫院及醫療機構分布情況距

31、市級及以上醫院1000米以內。距市級及以上醫院1000米2000米。距市級及以上醫院2000米2500米。距市級及以上醫院2500米以上。6商業環境重要商業配套設施在400米范圍內有大型的市級購物中心、商場等商業配套設施。在400-800米范圍內有大型商場及區級商業設施。在800米范圍內有大型商場，基本滿足生活需求。在800米范圍內基本上只有零散的商業網點。3、基準價格修正中的區位因素修正系數測算說明基準價格修正中的區位因素修正系數以住宅房屋區位因素調節系數為基礎確定，其中住宅區位因素調節系數K其中f12，f23，f31，f43，f52，f61。注：實體因素修正系數采用連乘方式計算。附件七：營

32、業用房路線基準價格修正方式的綜合修正系數表（一）時間因素修正系數該系數可根據房產管理部門提供的價格信息確定。（二）實體因素修正系數1、結構因素修正系數表標準房屋修正為估價對象結構因素修正系數計算公式：100（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）×10-22、成新因素修正系數表 待估房屋標準房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新80-9096-97100-102103-1043、底層營業用房進深修正系數 底層營業用房進深小于等于10m的，調節系數如下： 等于10m，調節系數為1.0； 大于等于8m，小于10m，調節系數為1.03； 大于等于6m，

33、小于8m，調節系數為1.07； 大于等于4m，小于6m，調節系數為1.11； 小于4m，調節系數為1.14。 底層營業用房進深超過10m部分的，每增加2m，調節系數遞減0.04，臨街底層營業用房獨立結構以外的連續后延部位，第二進按第一進路線基準價格的70%計算；第三進按第一進路線價的60%計算。4二層以上營業用房層次因素修正系數說明二層以上營業用房估價樓層調節系數分別為：路線基準價以底層為100%，二層取70%，三層取50%，四層及四層以上取40%，地下室取40%。 帶自動扶梯的二層以上營業用房樓層調節系數分別為：路線基準價以底層為100%，二層取80%，三層取60%，四層及四層以上取50%，

34、地下室取60%。附件八：非營業用房區位基準價格修正方式的綜合修正系數表（一）時間因素修正系數該系數可根據房產管理部門提供的價格信息確定。（二）實體因素修正系數1、非營業用房結構因素修正系數表（1）工業廠房、倉儲用房等房屋分區基準價格確定時已考慮結構因素，此處取值為100。（2） 一般辦公、教育、醫療等房屋結構修正標準房屋修正為估價對象結構修正系數計算公式：1003.2×10-2×（標準房屋建安工程重置價格單價評估對象房屋建安工程重置價格單價）2、非營業用房成新因素修正系數表 待估房屋標準房屋三成新以下四、五成新六、七成新八成新及以上六成新80-9091-95100-1011

35、02-1063、非營業用房層次因素修正系數表A、無電梯層次總樓層一二三四五六一100二100100三100100100四100100100100五10010010010099六1001001001009998B、有電梯層次總樓層一二三四五六七七層以上四100100100100五100100100100101六100100100100101101七100100100100101101101七層以上100100100100101101101101總樓層在四樓以下（有電梯）不作層次因素修正。（三）非營業用房區位因素修正系數1、工業廠房、倉儲用房等房屋內容等級環境衛生交通公共設施大氣環境一等100-1

36、01101-102100-101100二等99-100100-10199-10099.5三等98-9999-10098-9999四等9898-9997-98992、一般辦公、教育、醫療等房屋內容等級環境衛生交通公共設施大氣環境視覺商業噪音一等99-10099-10299-10110099-10199-10198-100二等99-10099.599-10099.599-10099-10099.5三等98-999998-999998-9998-9999四等989997-98999897-9899注：實體及區位因素修正系數中各修正內容采用連乘方式計算。附件九：土地區位基準價表（市區）單位：元/m2

37、名 稱區 位營業用房辦 公、住 宅工 業、倉 儲 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥 出 讓 劃 撥一 類4200252022001320800480二 類2800168018001080600360三 類180010801500900460276四 類13007801200720350210五 類900540900540300180六 類700420650390250150注：表中所列土地區位基準價適用于“地大于房”時地價補償，該基準價根據溧陽市地價動態監測結果作適時調整。附件十：室內裝潢拆遷補償估價重置成新價格測算參照表類別序號項目等級單位單價備 注（一）樓地面裝修項目1.1預制水磨石地塊m2

38、25-301.2本色水磨石地面m215-201.3彩色水磨石地面m235-401.4地磚m230-501.5拋光地磚m260-8040cm*40cm增20%，50cm*50cm增50%1.6缸磚m225-301.7普通花崗巖地面m215-651.8大理石地面m250-601.9塑料地毯m251.10席紋木地板m215-201.11條木地板m270-1601.12免漆實木地板m280-1501.13復合木地板m220-601.14木踢腳線m10-15(二)貼面類2.1白瓷磚m225-35含壓頂磚2.2花瓷磚m230-60含壓頂磚2.3馬賽克m225-302.4墻磚貼面m230-50(二)貼面類2

39、.5普通夾板墻面m220-30普通夾板、水曲柳，含龍骨、油漆2.6高檔夾板墻面m245-65櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等，含龍骨、油漆2.7軟包m235-50含夾板襯底2.8墻紙墻面m23-52.9墻布墻面m210-202.10門窗套m15-25含龍骨、油漆2.11窗簾盒m8-10含龍骨、油漆2.12夾板面層m26-15含油漆2.13夾板隔斷m220-60含雙面油漆，龍骨2.14纖維板隔斷m215-30含雙面油漆，龍骨2.15鋁塑板墻面m240-802.16水刷石m25-82.17彩色水刷石m28-12(三)門窗類3.1鋁合金門m280-1003.2鋁合金窗m270-903.3鋁合金紗門窗m23

40、0-403.4綠紗木門窗m220-253.5塑鋼門窗m2130-1503.6塑鋼紗窗m240-603.7卷簾門m260-90按洞口尺寸，高度加60cm計算面積3.8不銹鋼無框門m2150-300含不銹鋼龍門架、地彈簧、門拉手、門夾3.9鋼管防盜門窗m230-403.10不銹鋼防盜門窗m250-85含內襯鐵條(四)天棚類4.1纖維板吊頂m212-20含龍骨、油漆、線條4.2普通夾板吊頂m225-40含龍骨、油漆、線條4.3高檔夾板吊頂m235-70櫸木、柚木、櫻桃木、楓木等，含龍骨、油漆、線條4.4玻璃吊頂m230-45含龍骨、線條4.5扣板吊頂m215-25含龍骨、線條4.6石膏吊頂m220-

41、35含龍骨、油漆4.7石膏線腳m4-64.8木線腳m3-10（五）家具類5.1廚房吊柜m270-100按正投影面積5.2普通固定木柜m2100-130普通夾板、水曲柳，按正投影面積5.3高檔固定木柜m2150-200櫸木、櫻桃木，楓木，按正投影面積5.4木柜門m240-50僅指砌體上安裝木門（六）樓梯6.1鐵樓梯m270-120按水平投影面積6.2水泥樓梯m250-80樓房樓梯無論內外均不計算,按水平投影面積6.3木樓梯m2150-200含扶手,樓房樓梯無論內外均不計算6.4不銹鋼扶手m60-100含欄桿6.5鑄鐵欄桿m280-1206.6木扶手m230-70含欄桿(七)裝修7.1家用灶單眼座

42、150-200含瓷磚貼面雙眼250-300含瓷磚貼面三眼300-350含瓷磚貼面砼灶臺100-150貼面另計7.2普通水池只15-20含管件設備設施7.3搪瓷水池只30-35含管件7.4單眼不銹鋼水池只80-100含管件7.5雙眼不銹鋼水池只120-160含管件7.6浴缸(搪瓷)只150-250含砌體及管件7.7座便器套200-300含水箱、管件等7.8洗臉池套30-40含水箱、管件等7.9花崗巖臺面m265-100(八)閣板8.1方木有付楞木閣甲m2100-150洋松或杉木板、楞乙m280-120洋松或杉木板、楞8.2方木元付楞木閣甲m2100-120洋松或杉木板、楞乙m290-110洋松或

43、杉木板、楞8.3元木有付楞木閣甲m2100-120杉木板、楞乙m290-110杉木板、楞8.4元木無付楞木閣甲m280-100杉木板、楞乙m260-80杉木板、楞8.5砼桁木板閣m250-60鋼架楞木閣相同8.6水泥閣m245-55(九)其它附屬物9.1布遮陽m220-25含不銹鋼、方管骨架9.2玻璃鋼罩個25-409.3玻璃鋼遮陽m220-30含不銹鋼、方管骨架9.4玻璃鋼瓦張4.0-6.09.5石棉瓦張3.0-5.09.6石棉瓦遮陽m212-18含方管骨架9.7圍墻甲m240-45連墻基、實砌墻、壓頂乙m230-35連墻基、實砌墻、壓頂丙m215-20連墻基、空斗墻、壓頂9.8石駁岸m26

44、0-80含基礎9.9自來水管m4.0-6.0表后部分(不含成套住宅)9.10水嘴、凡爾只4.0-6.09.11深井座150-1809.12土井座200-250連井臺、下水道9.13室外水泥地m215-209.14室外磚地m26-109.15老虎窗座150-2009.16房基m30-509.17糞坑個30-509.18沼氣池個150-2509.19豬圈、廁所個100-200獨指獨立住宅9.20花壇個30-60貼面(九)其它附屬物9.21護坡m215-25石砌護坡參照駁岸標準9.22簡易棚m230-509.23化糞池只100-1509.24屋頂水箱座100-2009.25太陽能熱水器臺150說明：

45、1、估價工作中，用材和成新率與本細則標準有差異的，由估價機構按實調整。2、以上標準包含土建工程費、水電工程費及材料差價等綜合因素。附件十一：建筑物的成新因素確定表房屋成新評定等級及說明表完損等級成新評定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級評定標準的相關規定執行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴重損壞房三成新30%危險房不足三成新30%以下房屋成新上限表（限值）結構房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內鋼混住宅6.577.588.599.5按實際情況評定非住宅66.577

46、.588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實際情況評定，使用5年以上的房屋成新率上限應不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5木住宅5.566.577.588.5非住宅55.566.577.58簡易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業廠房66.577.588.59注：成新率根據被拆遷房屋耐用年限和實際保養程度確定，上限參照此表。附件十二：市區拆遷房屋等級和建安工程重置價格標準類別等級結構裝修及設備狀況元/m²鋼混凝土結構多層1鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎，實砌墻圍護或填充墻，鋼筋砼屋面或鋼屋架，木基層，木門，水、電、衛設施齊全，適用多層辦公和商業用房。7102鋼筋砼框架承重，鋼筋砼基礎，磚墻圍護，鋼窗，