1、附件1上海市城市更新規劃土地實施細則（試行）（征求意見稿）第一章總則第一條（目的）為實施上海市城市更新實施辦法（以下簡稱辦法，規范本市城市更新活動，建立科學、有序的城市更新實施機制，制定本細則。第二條（工作原則）城市更新應當堅持以下原則：規劃引領，有序推進。落實區域評估、整體更新的要求，發揮規劃的引領作用，依法推進試點，實現動態、可持續的有機更新。注重品質，公共優先。堅持以人為本，激發都市活力，提升城市品質和功能，優先保障公共要素，改善人居環境，增強城市魅力。多方參與，共建共享。搭建實施平臺，創新規劃土地政策，使多元主體、社會公眾、多領域專業人士共同參與，實現多方共贏。第三條（城市更新工作領導

2、小組）城市更新工作領導小組由市政府及相關管理部門組成，1負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。城市更新工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市規劃和國土資源主管部門，負責制定工作機制，統籌協調相關部門工作，完善配套政策。第四條（市規劃和國土資源主管部門的職責）市規劃和國土資源主管部門應當根據辦法及本細則的規定負責城市更新的日常管理工作，包括制定技術規范、管理規程，組織、協調和監督全市的城市更新工作，指導城市更新的實施，開展城市更新政策的宣傳工作。第五條（區縣人民政府的職責）區縣人民政府應當根據辦法及本細則的規定，負責本轄區內的城市更新工作，包括制定城市更新區域評估報告

3、和實施計劃；指定相應部門作為專門的組織實施機構，協調本轄區內的城市更新工作；定期評估城市更新項目的實施情況，督促更新項目依法合規并按計劃落實。第二章城市更新區域評估第六條（區域評估的工作要求）區縣規劃和土地管理部門應會同區縣相關部門、街道辦事處或鎮政府組織開展區域評估，確定地區更新需求，進行地區公共要素評估，劃定城市更新單元（以下簡稱更新單元”），明確適用更新政策的范圍和要求，形成區域評估報告報審稿。2第七條（區域評估的工作規程）區域評估工作包括基礎準備、編制區域評估報告、審批三個階段。（一）基礎準備：區縣規劃和土地管理部門組織相關部門和規劃編制單位，啟動開展區域評估工作，依據上位規劃，以控制

4、性詳細規劃為基礎，研究區域發展背景和趨勢，確定評估范圍、完成資料整理和匯總工作。（二）編制區域評估報告：區縣規劃和土地管理部門組織意見征詢，就評估區域的發展需求、公共要素建設需求等，征詢各方意見，形成區域評估報告初稿。市更新工作領導小組辦公室應當就區域評估報告初稿出具意見，編制單位據此完善區域評估報告，形成報審稿。（三）審批：由區縣規劃和土地管理部門將區域評估報告報審稿報區縣人民政府，經區縣人民政府常務會議審議通過后，由區縣人民政府批準并送城市更新工作領導小組辦公室備案。第八條（區域評估的范圍）根據更新區域的類型和發展目標確定區域評估的范圍。應按照系統性、整體性的要求開展區域評估，控制性詳細規

5、劃編制單元是開展區域評估的基本范圍對于實施條件成熟、更新規模較小、更新訴求明確的零星城市更新項目,也可以以該項目所在地塊為核心，適當擴大到周邊區域開展局部評估。3第九條（區域評估報告的內容）城市更新區域評估應形成區域評估報告，主要內容包括：（一）開展公共要素的評估。應按照公共要素的評估方法，對城市功能、公共服務配套設施、歷史風貌保護、生態環境、慢行系統、公共開放空間、基礎設施和城市安全等方面的公共要素進行重點評估。（二）劃定更新單元范圍。將現狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實施建設的地區，劃為更新單元。更新單元一般最小由一個街坊構成，是編制城市更新實施計劃的基本單位，更新單元內的更新項目可

6、按本細則相關規定適用規劃土地政策。（三）明確各更新單元的公共要素清單。結合區域評估中對各公共要素的建設要求，以及相關規劃土地政策，明確各更新單元內應落實的公共要素的類型、規模、布局、形式等要求。第十條（公共要素的評估方法）根據地區發展的目標定位，從四個方面對地區的公共要素開展評估：（一）評估已批控制性詳細規劃的實施情況。比對更新區域所涉及的控制性詳細規劃，摸清公共要素的規劃和建設實施情況。對規劃未實施的公共要素應進一步評估其在更新單元內實施的必要性和可行性；（二）評估相關標準的實施。比對上海市控制性詳細4規劃技術準則（以下簡稱技術準則”）中的標準要求，或者已經市規劃和國土資源主管部門等部門認定

7、但尚未納入技術準則的新標準、新要求，對現狀公共要素的達標情況進行評估，確定需補充或提升的公共要素；（三）調研地區發展的實際訴求。應廣泛征集公眾意見，對當地居民、主要企業、相關政府部門等展開更新需求調研，將有必要、可實施的公共要素需求納入公共要素清單；（四）研究地區發展的趨勢和需求。城市發展目標較高的區域，建議對標國際案例，結合地區發展趨勢，對地區更新的需求作出分析和判斷，提出需進一步優化的公共要素。第十一條（公共要素的重點評估內容）應依據上位規劃確定的地區功能定位和發展目標，系統性地提出該地區亟待改善的公共要素類型和規劃要求，重點包括以下內容：（一）完善城市功能。按照全球城市的發展目標，針對公

8、共活動中心、居住社區、產業社區等不同功能區域，評估地區主要功能是否符合區域發展的導向和目標；評估業態的適宜性、多元性和復合性，提升區域活力，創造便捷生活。（二）完善公共服務配套設施。按上位規劃確定的市級、區級公共服務設施的布局要求，評估其實施情況，提出完善和落實的要求；按技術準則或相關行業標準，以慢行為導向，分析不同人群的生產、生活需求，評估社區級公共服務設施的類型、布局和規模等要求；通過居民、企業等需求調研，5評估社區以下級配套服務設施的類型、布局和規模等要求。（三）加強歷史風貌保護。評估本區域的城市空間景觀特征和風貌特色；結合地區人文歷史特點，評估區域內值得保護、保留、修繕的文化風貌要素，

9、包括體現人文特色的建筑、城市雕塑、城市家具以及具有文化氛圍的市民活動空間。（四）改善生態環境。評估生態街區建設的水平，包括各類綠地的布局、規模和覆蓋率等；提出綠色建筑的建設要求；評估區域內的土壤、水環境等是否符合環境安全要求。（五）完善慢行系統。針對不同類型的區域，根據技術準則的要求評估慢行系統的網絡化程度和便捷度；評估慢行通道是否與公交站點、軌交站、出行目的地等聯系緊密及其舒適程度；結合地下空間的綜合利用，完善慢行系統。（六）增加公共開放空間。按照不同類型區域內人群的活動特征，評估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適度，完善場所功能，提升公共空間的品質，包括空間氛圍、建筑界面、視覺變化、環境設

10、計等。（七）改善城市基礎設施，保障城市安全。評估區域交通服務水平，完善道路系統，改善交通、市政基礎設施；完善防災避難場所、無障礙設計等。第十二條（更新單元的劃定原則）符合下列情形之一的，可劃定為更新單元：（一）地區發展能級亟待提升、現狀公共空間環境較差、建筑質量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區域；6（二）根據區域評估結論，所需配置的公共要素布局較為集中的區域；（三）近期有條件實施建設的區域，即物業權利主體、市場主體有改造意愿，或政府有投資意向，利益相關人認同度較高，近期可實施性較高的區域；第十三條（區域評估階段的公眾參與）區域評估階段應當就本地區發展目標、發展需求和民生訴求等廣泛征集公

11、眾意見。公眾參與的對象應當包括本地居民、街道或鎮政府以及利益相關人。當評估區域的區位重要或實際情況較復雜時，可進一步征詢市更新辦公室、政府相關部門、人大代表、政協委員及專家學者的意見。公眾參與方式可為問卷調查、訪談、座談、意見征詢會、網上征詢等。區縣規劃和土地管理部門應及時匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入區域評估報告。第十四條（區域評估與控詳規劃的關系）涉及控制性詳細規劃調整的，由區縣規劃和土地管理部門根據區域評估報告明確的規劃調整要求，編制控制性詳細規劃設計任務書，同步上報市規劃和國土資源主管部門。區域評估報告由區縣人民政府批復并送市更新工作領導小組辦公室備案通過的，由市規劃和國土資源主

12、管部門同步完成規劃設計任務書審核或備案，啟動控規調整工作。7第三章城市更新實施計劃第十五條（實施計劃的工作要求）區縣人民政府指定的組織實施機構應當會同街道辦事處和鎮政府、區縣人民政府相關部門，組織更新單元內的各更新主體編制城市更新實施計劃（以下簡稱實施計劃”）。第十六條（實施計劃的編制方法）實施計劃應以更新單元為編制范圍，明確單元內的城市更新項目和更新項目主體。按照本細則適用更新規劃土地政策，編制形成各更新項目的意向性方案。組織實施機構匯總各更新項目意向性方案，經統籌優化后編制更新單元建設方案，與更新項目主體簽訂項目協議，一并納入實施計劃報批。第十七條（明確更新項目和更新項目主體）組織實施機構

13、應組織更新單元內有意愿參與城市更新的現有物業權利人進行協商，明確更新項目和更新項目主體，統籌考慮公共要素的配置要求和現有物業權利人的更新需求，確定各項目內的公共要素分配以及相應的更新政策應用等。一個更新單元內可以有一個或多個城市更新項目。更新項目主體可以由現有物業權利人或現有物業權利人組成聯合體擔任，現有物業權利人可以委托或引入其他符合規定的單位作為建設投資主體或物業經營者，共同參與城市更新項目的實施。8第十八條（編制更新項目意向性方案）單元內各更新項目主體應根據協商確定的公共要素分配和相應的更新政策應用，委托專業機構編制建設項目意向性方案，落實公共要素，經現有物業權利人協商一致后，提交組織實

14、施機構。更新項目意向性方案的內容包括：項目所在地現狀分析、更新目標、項目設計方案、公共要素的規模和布局、資金來源與安排、實施推進計劃等。第十九條（編制更新單元建設方案）組織實施機構牽頭匯總各更新項目意向性方案，統籌優化并與各更新項目主體協商后，形成更新單元的初步建設方案，開展公眾意見征詢，修改完善后形成更新單元建設方案。更新單元建設方案的編制應遵循以下原則：（一）優先保障公共要素。按區域評估報告的要求，落實各更新單元范圍內的公共要素類型、規模和布局等。（二）充分尊重現有物業權利人合法權益。通過建設方案統籌協調現有物業權利人、參與城市更新項目的其他主體、社會公眾、利益相關人等的意見，在更新單元范

15、圍內平衡各方利益。（三）協調更新單元內各地塊的相鄰關系。應系統安排跨項目的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素，重點處理相互銜接關系。9第二十條（實施計劃階段的公眾參與）通過更新項目意向性方案和更新單元建設方案的編制，實現現有物業權利人和政府相關部門的協商，提高更新實施計劃的合理性和可實施性。鼓勵規劃、建筑、交通、環境、社會、經濟、文化等多領域專業人士和市民共同參與方案制定，必要時可開展方案征集。更新單元建設方案草案完成后，組織實施機構應當組織現有物業權利人、相關政府部門、專業人士、利益相關人等，就更新單元建設方案草案確定的公共要素、規劃相鄰關系等征詢公眾意見。意見征詢的方式可為座談會、論證會、

16、網上征詢等。組織實施機構應及時組織匯總并處理公眾意見，形成專題材料納入實施計劃。實施計劃若涉及控制性詳細規劃調整的，應按控規編制程序開展規劃公示。第二十一條（簽訂項目協議）組織實施機構應按照確定的更新單元建設方案與各更新項目主體簽訂項目協議。項目協議的主要內容包括：明晰更新項目的實施主體，明確該項目承擔的公共要素等建設義務，以及相應的規劃土地政策適用條款；明確更新項目的建設規模、改造方式；規定更新項目的完成時限；如有國資參與的更新項目，應在協議內明確資金安排計劃，設立資金監管賬戶或其他監管措施；對于跨項目的公共通道、連廊等公共要素，應協商明確10設施權屬、建設、運營管理的權利和義務；雙方約定的

17、其他事項等。第二十二條（審批實施計劃）組織實施機構匯總更新單元建設方案、各更新項目協議等各方面成果，形成實施計劃，報區縣人民政府批準，送市更新工作領導小組辦公室備案。第二十三條（實施計劃與控詳規劃的關系）實施計劃若涉及控制性詳細規劃調整的，控制性詳細規劃組織編制單位應同步組織修編、增補或調整控制性詳細規劃，包括普適圖則和附加圖則。實施計劃上報區縣人民政府審批之前，應先將修編、增補或調整后的控制性詳細規劃報原控制性詳細規劃審批部門批準。已經區縣人民政府審批的區域評估報告如未涉及控制性詳細規劃調整，實施計劃階段提出控規調整需求的，必要時應重新開展區域評估。第二十四條（更新項目的實施）市、區縣規劃和

18、土地管理部門按管理權限，依據已批準的控制性詳細規劃核提更新項目的規劃設計要求，并按照實施計劃，納入土地出讓合同進行全生命周期管理。建設單位應當按照更新項目的規劃設計要求整體報送更新項目建設工程設計方案，并一次取得建設工程規劃許可證，按已批準的更新實施計劃確定的建設時序實施，經審核按照規劃許可的要求全面完成建設且符合更新要求的，取得11竣工規劃驗收合格證。第四章全生命周期管理第二十五條（土地全生命周期管理的要求）城市更新項目實行土地全生命周期管理。市、區縣規劃和土地管理部門會同產業投資、社會服務、公共事業、建設管理等相關管理部門，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，研究確定項目的功能實現、運

19、營管理、物業持有比例、持有年限和節能環保等要求，以及項目開發時序和進度安排，納入土地出讓合同進行管理。第二十六條（土地全生命周期管理的內容）城市更新項目應按照本市有關經營性用地、工業用地全生命周期管理要求，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益。（一）明確物業持有要求。規劃用途為商務辦公用地，由現有物業權利人聯合開發的，現有物業權利人應當持有50%以上物業產權；由現有物業權利人獨立開發的，現有物業權利人應當持有60%以上的物業產權。規劃用途為營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利等社會事業的，現有物業權利人應當持有全部物業產權。位于區、縣人民政府確定的重要特定區域的城市更新項目，現有物業權利

20、人應當持有全部物業產權。（二）允許在跨項目的建筑物之間建設用于公共用途的12廊道，具建筑面積可不計入容積率。廊道的建設、運營、管理和權屬等要求，經現有物業權利人協商一致后，應納入出讓合同管理。（三）加強土地使用權轉讓管理。土地受讓人應當按照土地出讓合同約定進行開發建設，出讓合同對土地使用權人的出資比例、股權結構、實際控制人變化等有約定的，需事先征得出讓人同意。（四）加強與房地產登記工作銜接。房地產登記機構根據土地出讓合同的約定，將土地出讓合同中約定的對土地使用權人處置土地的限制性條款在房地產登記簿中予以注記。房地產登記機構應當配合土地管理部門做好相關工作銜接。第五章規劃土地管理政策第二十七條（

21、規劃政策應用的要求）城市更新項目涉及的各項規劃控制指標的確定，應當符合區域發展導向和更新目標，以增加公共要素為前提，適用本細則明確的規劃政策，包括用地性質、建筑容量、建筑高度、地塊邊界等方面。第二十八條（用地性質的改變）用地性質混合、兼容和轉換包括以下情形：（一）增加公共設施的，可按上海市控制性詳細規劃技術準則規定的混合用地引導表，與各類用地兼容或混合設置，鼓勵公共設施合理混合設置。13（二）住宅用地可以全部或部分轉換為公共設施用地或公共租賃房（宿舍、人才公寓等）用地。（三）在滿足地區規劃導向的前提下，辦公用地與商業用地可以相互轉換。（四）非住宅用地原則上不得調整為住宅用地。（五）根據風貌保護

22、要求確認的保護、保留歷史建筑，因功能優化再次利用的，其用地性質可依據實際情況通過相應論證程序進行轉換。第二十九條（建筑高度調整）更新街坊規劃保留用地內的建筑高度應當符合高度分區的要求。在城市重點地區的建筑高度調整應結合城市設計確定。有風貌保護、凈空控制的地區應當嚴格執行相關要求。第三十條（用地邊界調整）同一街坊內的地塊可以在相關利益人協商一致的前提下進行地塊邊界調整，包括以下情形：（一）更新地塊與周邊的邊角地"、夾心地"、插花地”等無法單獨使用的土地合并，所引起的地塊擴大；（二）相鄰地塊合并為一幅地塊；（三）一幅地塊拆分為多幅地塊；（四）在保證公共要素的用地面積或建筑面積不

23、減少的前提下，對規劃各級公共設施、公共綠地和廣場用地的位置進行調整。14第三十一條（建筑容量調整）（一）評估區域總量平衡。在區域評估階段，以評估范圍總量平衡為前提，經論證分析后明確各城市更新單元的建筑總量。（二）更新單元總量平衡和地塊容積率獎勵。實施計劃階段，增加各地塊建筑面積必須以增加公共設施或公共開放空間為前提，各種情形對應的建筑面積調整一般不超過本規定設定的上限值。各更新單元內部，可在現有物業權利人協商一致后，進行各地塊建筑面積的轉移補償。（三）公共設施容量調整。規劃保留用地內根據評估要求新增公共設施的，可在原認定建筑總量的基礎上，額外增加相應的公共設施建筑面積。（四）更新單元內符合風貌

24、保護需要的更新項目，經過歷史文化風貌區規劃管理特別論證，新增要求保護保留的建構筑物，可全部或部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護保留對象，應當優先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。（五）商業商辦建筑容量調整。在建設方案可行的前提下，規劃保留用地內的商業商辦建筑可適度增加面積，增加的商業商辦建筑面積按所提供各類公共要素面積的規定倍數計算，按表1、表2執行。能同時提供公共開放空間和公共設施的，按上述分類測算方法的疊加值給予建筑面積獎勵。15表1符合相關標準規范要求時的商業商辦建筑額外增加的面積上限提供公共開放空間（按用地面積（rn?）能劃示獨立不能劃示獨立用地用用地用于公地但可用于公共情于

25、公共開放空間開放空間24小時形放空間，對外開放，對外開放，產權且用地產但產權不能移交政府的權移交政府的（如底層架空、府的公共連廊等）倍2.01.00.8數提供公共設施（按建筑面積（itf）能提供公共設設施，且房產施，但房產權不權能移交政府的1.00.5注：以上倍數為外環線內，外環外相對應的商業商辦建筑額外增加倍數的折減系數為0.8。提供地下公共設施的，增加倍數的折減系數為0.8。表2超出相關標準規范要求時的增加倍數的折減系數公共開放空間公共設施超出數額小于或等于相關標準規范要求50%的部分大于相關標準規范要求50%的部分小于或等于相關標準規范要求30%勺部分大于相關標準規范要求30%的部分增加

26、倍數的折減系數0.800.50第三十二條（其他規定）因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規定征詢相關利益人意見后，經規劃土地管理部門同意，部分地塊的建筑密度、建筑退界和間距等可以按不低于現狀水平控制。第三十三條（土地政策的實施機制）經區縣人民政府常務會議集體決策后，可以采取存量補16地價的方式，由現有物業權利人或者現有物業權利人組成的聯合體，按照批準的控制性詳細規劃進行改造更新。城市更新項目周邊的邊角地"、夾心地"、插花地”等零星土地，不具備獨立開發條件的，可以采取擴大用地的方式結合城市更新項目整體開發。第三十四條（土地出讓年期）（編審中心草擬的）城市更新項目的土地出讓年期可根據項目更新的具體情況，按相應程序予以重新約定。其中，改變土地使用性質的，改變使用性質的土地出讓年期為相應用途國家規定最高出讓年期和扣除原土地使用性質已使用的年期；不涉及用途改變的，具出讓年期與原出讓合同規定保持一致；重新約定的出讓年期不得超過相應用途國家規定的最高出讓年期。（土地處原文）城市更新項目以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期；以改建擴建