1、2017年上半年安徽省房地產估價師案例與分析：居住房地產估價的常用方法考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、下列關于房地產投資信托基金(REITs)特征的表述中，不正確的是_。 A由專業投資管理者負責經營管理 B收入現金流的主要部分分配給了股東 C分為權益型和抵押型兩種形式 D投資流動性好 2、遵守要求在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。 A：謹慎原則 B：最高最佳使用原則 C：合法原則 D：替代原則 E：工業用地的監測點評估

2、價格3、潛在購買者一般具有三個特點：興趣、收入與_。 A意愿 B途徑 C能力 D動機 4、房地產估價方法之一的市場比較法是基于很多房地產之間有一定的程度的。 A：替代性 B：異質性 C：用途多樣性 D：相互影響性 E：工業用地的監測點評估價格5、下列_不是影響房地產價格的經濟因素。 A經濟發展 B金融政策 C利率 D匯率 6、不屬于影響房地產價格的經濟因素是。 A：經濟發展狀況 B：居民收入水平 C：物價 D：長期趨勢 E：工業用地的監測點評估價格 7、某房地產企業的資產負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產合計為4000萬元，流動資產和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為12

3、00萬元，則該企業的流動比率為_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 8、下列關于預備費的說法不正確的是_。 A基本預備費是指在初步設計及概算內難以預料的工程費用 B基本預備費的計費基礎是設備及工器具購置費與建安工程費之和 C漲價預備費是指建設項目在建設期間內由于價格等變化引起工程造價變化的預測預留費用 D若某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元、第二年4800萬元和第三年3800萬元，年均價格上漲率為5%，則該項目建設期間漲價預備費為1270.975萬元 9、下列關于會計要素的表述，錯誤的是。 A：會計要素是會計核算對象的基本分類 B：

4、會計要素主要包括資產、負債、所有者權益、信息、費用和利潤等六大類 C：會計要素是設定會計報表結構和內容的依據 D：會計要素是進行確認和計量的依據 E：執行層的組織協調 10、房地產拍賣業務主要來自_。 A企業委托 B個人委托 C法院委托 D政府委托11、以下數值中，不是假設開發法具體可為房地產投資者提供的是。 A：測算待開發房地產的最高價格 B：測算后續必要支出及應得利潤 C：測算房地產開發項目的預期利潤 D：測算房地產開發中可能出現的最高費用 E：工業用地的監測點評估價格 12、用直線趨勢法預測甲類房地產的價格變化趨勢為=1480+80i，乙類房地產的價格變化趨勢為=1500+60i，該兩類

5、房地產的價格增長潛力相比。 A：甲類房地產比乙類房地產強 B：乙類房地產比甲類房地產強 C：該兩類房地產強弱程度相同 D：該兩類房地產強弱程度不可比 E：工業用地的監測點評估價格 13、某宗面積為3000的工業用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/。現按規劃擬改為商業用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/。理論上應補地價_萬元。 A78 B882 C1210 D127214、下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是。 A：為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考 B：為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考 C：為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考 D：為房地產開發

6、企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考 E：工業用地的監測點評估價格 15、是對國土資源的開發、利用、治理和保護進行全面規劃。 A：區域規劃 B：土地利用總體規劃 C：城鄉規劃 D：國土規劃 E：執行層的組織協調 16、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、_等設施或條件以及場地平整。 A給水、排水、電力、通信 B給水、排水、燃氣、熱力 C排水、電力、通信、燃氣 D排水、電力、通信、熱力 17、一個物業管理區域應當成立一個委員會，業主委員會一般由_名的單數業主擔任。 A27 B311 C511 D613 18、某居住區住宅用地面積178h，建有42棟住宅，分別為：6棟24層

7、的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900、21600；16棟3層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、14040；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080、8640，則該居住區住宅平均層數為層。(2006年試題) A：79 B：119 C：121 D：190 E：執行層的組織協調 19、某開發商將8000萬元投入一房地產開發項目，假設此項目開發周期為3年，當前房地產開發投資的年投資利潤率為20%，貸款利率為10%，已知在總投資中開發商自有資金占30%，則其自有資金的年平均投資收益率為_。 A40.9% B54.7% C56.7% D61% 20、當開發項目用地面積一定時，

8、決定項目可建筑面積數量的是_。 A容積率 B建筑高度 C建筑規模 D建設工程 21、關于房地產市場吸納周期的說法，錯誤的是_。 A吸納周期是捐房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D吸納周期在數值上等于吸納率的倒數 22、房地產開發項目所需的大部分資金是以的方式籌集的。 A：債務融資 B：在建房地產抵押貸款 C：權益融資 D：建設貸款 E：借款合同23、某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為7%。現假定報酬率為9%，該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于（）元/

9、m2。 A3275 B3287 C3402 D4375 24、某房地產開發項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經濟合理性進行比較，則比較的基礎是該項目的(2005年試題) A：損益表 B：資金來源與運用表 C：資本金現金流量表 D：全部投入現金流量表 E：借款合同25、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是。 A：出租的房地產 B：自用的房地產 C：餐飲的房地產 D：營業的房地產 E：工業用地的監測點評估價格二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、某宗房地產的價格并不是由其

10、開發建設成本決定的，因此運用成本法估價應注意的內容包括。 A：應采用客觀成本而不是實際成本 B：應采用實際成本而不是客觀成本 C：應結合選址、規劃設計等對成本法的測算結果進行調整 D：應結合市場供求狀況對成本法的測算結果進行調整 E：應結合估價委托人的要求對成本法的測算結果進行調整 2、房地產市場結構包括_。 A總量結構 B區域結構 C產品結構 D供求結構 E資金結構3、下列關于減價拍賣的說法中，正確的是_。 A減價拍賣又稱“英格蘭式拍賣”或“估底價拍賣” B是一種價格下行的拍賣，即拍賣品的報價由高到低，依次遞減，直到有人應價，即告成交 C根據拍賣方式不同可分為人工式拍賣和電子式拍賣兩種 D遵

11、循誰叫價誰要約的原則，另一方表示接受即為承諾，拍賣合同即告成立 E減價拍賣皆為買方報價拍賣 4、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為_。 A2003年6月15日 B2003年8月15日 C簽訂估價委托合同之日 D估價人員與委托人商定的某日5、下列關于玻璃幕墻，表述正確的是。 A：玻璃幕墻是一種新型墻體，主要用于高層辦公塔樓及高級賓館 B：玻璃幕墻的構造形式一般為框格式 C：玻璃幕墻所有接縫部位，不需要壓入密封膠，也能確保密封效果 D：玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產

12、出的不同性質的玻璃 E：玻璃幕墻在雙層采光窗部分，為使冷凝水能排出，有留孔及管道裝置 6、按照報表編制的單位分類，企業編制的報表可分為。 A：基層報表 B：匯總報表 C：合并報表 D：現金流量表 E：資產負債表 7、按來劃分，房地產投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業投資和個人投資。 A：按投資主體 B：按投資期限或投資回收期長短 C：按經濟活動類型 D：按投資對象存在形式的不同 E：借款合同 8、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預計未來三年內仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現在的價格為_萬元。 A4580 B5580

13、 C6580 D7580 9、測量學按專業可分為礦山測量、水文測量和等。 A：地籍測量 B：房產測量 C：地質測量 D：城市工程測量 E：碼頭測量 10、房地產市場按市場交易形式細分時，新建成的房地產產品交易包括子市場。 A：租賃 B：析產 C：保險 D：作價入股 E：借款合同11、房地產具有易受限制性，政府對房地產的限制通常通過_來實現。 A充公權 B管制權 C征稅權 D征收權 E出讓權 12、編制城市規劃一般分為兩個階段。 A：總體規劃 B：控制性詳細規劃 C：修建性詳細規劃 D：分區規劃 E：詳細規劃 13、金融是貨幣資金的融通，其中融通的主要對象是。 A：債券 B：股票 C：貨幣和貨幣

14、資金 D：黃金 E：執行層的組織協調14、不符合選取標準臨街宗地要求的是_。 A一面臨街 B土地形狀為正方形 C臨街寬度與臨街深度的比例適當、 D用途為所在路線區段具有代表性的用途 E容積率為所在路線價區是代表多樣性的容積率 15、在借貸記賬法下，末期結賬后，一般有余額的賬戶有_。 A資產類賬戶 B負債類賬戶 C期間成本費用賬戶 D期間收入賬戶 E所有者權益賬戶 16、假設開發法是以_為理論依據的。 A收益遞增原理 B均衡原理 C預期原理 D未來趨勢原理 17、下列費用中，不屬于企業財務費用的是_。 A審計費 B利息 C外匯匯兌凈損失 D融資代理費 18、根據城市用地分類與規劃建設用地標準(G

15、B 501372011)，下列不屬于城市建設用地分類中“大類”的有。 A：廣場用地 B：公用設施用地 C：道路與交通設施用地 D：商業服務業設施用地 E：公共管理與公共服務設施用地 19、每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，應該為該耕地被征用前3年平均年產值的_。 A24倍 B46倍 C68倍 D810倍 20、一般來說，通貨膨脹會導致折現率（）。 A小于利率 B大于利率 C降低 D提高 21、從房地產市場自然周期和投資周期之間的關系來看，投資周期滯后于市場自然周期變化的情況出現在（）。 A第一階段 B第二階段初期 C第三階段初期 D第三階段 E第四階段 22、收益遞增遞減原理揭示的投入產出關系不包括。 A：收益遞減規律 B：規模報酬規律 C：利潤最大化規律 D：均衡規律 E：適合規律23、關于年度運營預算，下列說法錯誤的是。 A：該預算列出了物業的主要收入來源和費用支出項目 B：該預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間 C：該預算不需為不