1、居間協議中“不管買賣合同能不能簽定，中介都將如數得到傭金“條款有效性分析 中介在居間協議約定，不管買賣合同能不能簽定，中介都將如數得到傭金，實踐中這樣的條款被稱為“保底條款”，審理中基本都被認定無效。 那么，是不是買賣合同簽定后，中介就取得了收取傭金的權利呢?本案法官認為，也不盡然。一般來說，居間人全面履行居間義務并促成雙方訂立合同的，有權向委托人收取報酬;由于居間人自身原因導致合同成立后未能履行的，仍然不能要求全額支付。 另外，法官就另一個疑難問題表明了立場，認為中介的責任包括：1、如實報告，不得隱瞞或提供虛假資料;2、應對委托人提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性;3、

2、積極尋找符合要求的買家，促成雙方訂立合同;4、為客戶提供必要的專業意見并釋明房地產交易方面的政策法規。 案例 居間報酬的獲取需以促成合同成立為前提羅某某訴上海某某房地產經紀事務所九亭分部居間合同糾紛上訴案 【案例要旨】 房地產中介公司在定金協議中約定簽訂協議即視為居間成功，并據此向委托人主張居間報酬。但是，合同法明確規定居間人未促成合同成立不得要求支付報酬，故該約定違反合同法規定，應認定無效。在未促成合同成立的情況下，中介公司無權獲得居間報酬，但委托人應支付必要的費用。本案的審理對于準確適用合同法、規范中介公司的居間行為和正確審理此類案件具有一定的借鑒意義。 【案情簡介】 上訴人(原審被告、反

3、訴原告羅某某 被上訴人(原審原告、反訴被告上海某某房地產經紀事務所九亭分部(以下簡稱某某事務所2008年5月24日，某某事務所、羅某某與案外人李濤三方簽訂了定金協議，該定金協議約定：經某某事務所中介服務，羅某某將上海市松江區九亭鎮九亭大街某弄某號某室房屋一套出售給案外人李濤，房屋購買總價款為363,000元(人民幣，下同，買賣過程中所有交易稅費及中介傭金7,260元均由購買方承付。協議第三條約定，買賣雙方應于十日內依某某事務所之安排簽訂商品房預、出售合同或房屋買賣合同等。協議第五條約定，若羅某某有反悔不賣或不按約定前來簽訂房屋轉讓合同及其他違約行為，致使無法完成簽訂合同之情形，則羅某某應雙倍返

4、還已收之定金給買方，另外羅某某仍應向某某事務所支付房產成交價的2%作為中介服務傭金或違約金，某某事務所隨時可以主張權利并追索上述相關費用。協議第六條約定，簽訂本協議即視為某某事務所居間成功，羅某某及購買方雙方均不得單方違約;羅某某及購買方各自履約責任由簽字人承擔。協議并對房款的支付方式、房屋的交付、產權的過戶等作了相應的規定。 2008年6月5日，羅某某出具確認書，確認因對原定金協議存有異議，不同意按原協議繼續履行，決定不再對所涉房屋進行買賣。 現某某事務所起訴要求羅某某支付居間費 7,260元;羅某某則反訴要求確認定金協議無效，某某事務所賠償其精神、經濟損失2,000元。 【判決結論】 一審

5、判決：一、羅某某給付某某事務所居間服務費 7,260元;二、駁回羅某某的反訴請求。 二審判決：一、維持原審判決第二項;二、撤銷原審判決第一項;三、駁回某某事務所的訴訟請求;四、羅某某一次性給付某某事務所人民幣1,000元。 【評析意見】 一、房地產居間合同的性質及中介公司的權利義務合同法第424條規定：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間分為報告居間和媒介居間兩種形式，報告居間指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;媒介居間指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第

6、三人之間，促使雙方訂立合同。房地產中介合同是典型的居間合同，且這種居間是報告居間和媒介居間的結合，由中介公司根據賣方的委托發布房源消息尋找符合要求的買家，再促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同。根據合同法的相關規定，居間人的義務是如實向委托人報告有關訂立合同的事項，而基于房地產中介市場的行業特殊性，筆者認為中介公司的居間義務應當包含以下幾個方面：一是對于委托人提供的資料應當如實報告，不得隱瞞或提供虛假資料;二是應對委托人提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性;三是根據委托人的要求積極為其尋找符合要求的買家，促成雙方訂立合同;四是居間過程中為客戶提供必要的專業意見并釋明房地產交易方面的

7、政策法規。而中介公司的權利就是在促成交易的情況下收取相應的中介報酬。 二、居間人促成合同成立是其獲取居間報酬的必要前提 根據合同法的相關規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付居間報酬;居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬。因此，在房地產交易市場，中介公司獲取中介報酬的必要前提應當是促成交易雙方的買賣合同成立。本案中，買賣雙方及中介公司簽訂的定金協議中約定“簽訂本協議即視為某某事務所居間成功，羅某某及購買方雙方均不得單方違約”，這種約定的結果是，只要簽訂了定金協議，中介公司的居間活動就已視為成功，無論買賣雙方最終是否成功訂立房地產買賣合同，中介公司都有權收取中介報酬。這一條款的規

8、定事實上限制了委托人權利的行使，加重了委托人的責任，有悖于委托人委托中介公司居間的初衷，且與合同法所規定的“居間未促成合同成立不得要求支付報酬”原則相違背，因此該條款應當認定無效。本案中雖然某某事務所為了促使羅某某與購房人交易成功履行了向委托人報告或者媒介的義務，但交易雙方的房屋買賣合同最終沒有訂立，羅某某沒有達到居間合同的目的，因此根據法律規定其有權不支付中介報酬。本案的情況尚屬簡單，因為交易雙方最終未訂立買賣合同。目前審判實踐中還存在大量買賣雙方簽訂房地產買賣合同但最終未能履行的情況，這種情況下對于應否認定中介公司居間成功、應否判令委托人支付中介報酬存在不同意見。一種意見認為，買賣雙方已經

9、簽訂買賣合同，應當認定中介機構居間成功，已經促成合同成立，故委托方應當按約支付居間報酬。另一種意見認為，房地產居間合同是一種特殊的居間合同，買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，中介機構全面規范履行居間義務也是其獲取傭金的必要條件，故對于類似糾紛，應全面審查合同未能履行的責任以及居間人在此過程中是否依據誠實信用原則，按照法律規定和行業規范全面履行了居間義務，以此作為中介機構是否應獲取傭金的衡量標準。筆者認為，單純地以買賣雙方簽訂房地產買賣合同或者產權過戶作為衡量委托人應否支付居間報酬的標準，都存在一定的不合理因素，還應當綜合考慮在居間過程中中介機構是否充分履行了自己應盡的義務，如果中介機構已經

10、全面履行了居間義務，促成雙方簽訂買賣合同，此后的履行不能并非中介機構的責任，那么委托人不能以合同未履行為由拒付中介報酬。相反，如果產權無法過戶是由于中介機構的原因，如未能如實告知房屋的相關事宜、未能告知相關法規政策，那么即便雙方簽訂了房地產買賣合同，也不能視為居間成功，中介機構無權獲取報酬。因此，較為可行的標準可以是：居間人全面履行居間義務并促成雙方訂立合同的，有權向委托人收取報酬;由于居間人自身原因以外的因素導致合同成立后未能履行的，應當由合同雙方自行解決。中介在居間協議約定，不管買賣合同能不能簽定，中介都將如數得到傭金，實踐中這樣的條款被稱為“保底條款”，審理中基本都被認定無效。那么，是不

11、是買賣合同簽定后，中介就取得了收取傭金的權利呢?本案法官認為，也不盡然。一般來說，居間人全面履行居間義務并促成雙方訂立合同的，有權向委托人收取報酬;由于居間人自身原因導致合同成立后未能履行的，仍然不能要求全額支付。另外，法官就另一個疑難問題表明了立場，認為中介的責任包括：1、如實報告，不得隱瞞或提供虛假資料;2、應對委托人提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性;3、積極尋找符合要求的買家，促成雙方訂立合同;4、為客戶提供必要的專業意見并釋明房地產交易方面的政策法規。案例居間報酬的獲取需以促成合同成立為前提羅某某訴上海某某房地產經紀事務所九亭分部居間合同糾紛上訴案【案例要旨】房

12、地產中介公司在定金協議中約定簽訂協議即視為居間成功，并據此向委托人主張居間報酬。但是，合同法明確規定居間人未促成合同成立不得要求支付報酬，故該約定違反合同法規定，應認定無效。在未促成合同成立的情況下，中介公司無權獲得居間報酬，但委托人應支付必要的費用。本案的審理對于準確適用合同法、規范中介公司的居間行為和正確審理此類案件具有一定的借鑒意義。【案情簡介】上訴人(原審被告、反訴原告羅某某被上訴人(原審原告、反訴被告上海某某房地產經紀事務所九亭分部(以下簡稱某某事務所2008年5月24日，某某事務所、羅某某與案外人李濤三方簽訂了定金協議，該定金協議約定：經某某事務所中介服務，羅某某將上海市松江區九亭

13、鎮九亭大街某弄某號某室房屋一套出售給案外人李濤，房屋購買總價款為363,000元(人民幣，下同，買賣過程中所有交易稅費及中介傭金7,260元均由購買方承付。協議第三條約定，買賣雙方應于十日內依某某事務所之安排簽訂商品房預、出售合同或房屋買賣合同等。協議第五條約定，若羅某某有反悔不賣或不按約定前來簽訂房屋轉讓合同及其他違約行為，致使無法完成簽訂合同之情形，則羅某某應雙倍返還已收之定金給買方，另外羅某某仍應向某某事務所支付房產成交價的2%作為中介服務傭金或違約金，某某事務所隨時可以主張權利并追索上述相關費用。協議第六條約定，簽訂本協議即視為某某事務所居間成功，羅某某及購買方雙方均不得單方違約;羅某

14、某及購買方各自履約責任由簽字人承擔。協議并對房款的支付方式、房屋的交付、產權的過戶等作了相應的規定。 2008年6月5日，羅某某出具確認書，確認因對原定金協議存有異議，不同意按原協議繼續履行，決定不再對所涉房屋進行買賣。現某某事務所起訴要求羅某某支付居間費 7,260元;羅某某則反訴要求確認定金協議無效，某某事務所賠償其精神、經濟損失2,000元。【判決結論】一審判決：一、羅某某給付某某事務所居間服務費 7,260元;二、駁回羅某某的反訴請求。 二審判決：一、維持原審判決第二項;二、撤銷原審判決第一項;三、駁回某某事務所的訴訟請求;四、羅某某一次性給付某某事務所人民幣1,000元。【評析意見】

15、 一、房地產居間合同的性質及中介公司的權利義務合同法第424條規定：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間分為報告居間和媒介居間兩種形式，報告居間指居間人受委托人的委托，為其尋找合乎要求的第三人，從而為合同的訂立創造機會;媒介居間指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同，即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間，促使雙方訂立合同。房地產中介合同是典型的居間合同，且這種居間是報告居間和媒介居間的結合，由中介公司根據賣方的委托發布房源消息尋找符合要求的買家，再促成買賣雙方簽訂房屋買賣合同。根據合同法的相關規定，居間人的義務是如實向委托人報

16、告有關訂立合同的事項，而基于房地產中介市場的行業特殊性，筆者認為中介公司的居間義務應當包含以下幾個方面：一是對于委托人提供的資料應當如實報告，不得隱瞞或提供虛假資料;二是應對委托人提供的各種資料作必要的專業審查，以確保其提供信息的真實性;三是根據委托人的要求積極為其尋找符合要求的買家，促成雙方訂立合同;四是居間過程中為客戶提供必要的專業意見并釋明房地產交易方面的政策法規。而中介公司的權利就是在促成交易的情況下收取相應的中介報酬。 二、居間人促成合同成立是其獲取居間報酬的必要前提 根據合同法的相關規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付居間報酬;居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬

17、。因此，在房地產交易市場，中介公司獲取中介報酬的必要前提應當是促成交易雙方的買賣合同成立。本案中，買賣雙方及中介公司簽訂的定金協議中約定“簽訂本協議即視為某某事務所居間成功，羅某某及購買方雙方均不得單方違約”，這種約定的結果是，只要簽訂了定金協議，中介公司的居間活動就已視為成功，無論買賣雙方最終是否成功訂立房地產買賣合同，中介公司都有權收取中介報酬。這一條款的規定事實上限制了委托人權利的行使，加重了委托人的責任，有悖于委托人委托中介公司居間的初衷，且與合同法所規定的“居間未促成合同成立不得要求支付報酬”原則相違背，因此該條款應當認定無效。本案中雖然某某事務所為了促使羅某某與購房人交易成功履行了

18、向委托人報告或者媒介的義務，但交易雙方的房屋買賣合同最終沒有訂立，羅某某沒有達到居間合同的目的，因此根據法律規定其有權不支付中介報酬。 本案的情況尚屬簡單，因為交易雙方最終未訂立買賣合同。目前審判實踐中還存在大量買賣雙方簽訂房地產買賣合同但最終未能履行的情況，這種情況下對于應否認定中介公司居間成功、應否判令委托人支付中介報酬存在不同意見。一種意見認為，買賣雙方已經簽訂買賣合同，應當認定中介機構居間成功，已經促成合同成立，故委托方應當按約支付居間報酬。另一種意見認為，房地產居間合同是一種特殊的居間合同，買賣合同的訂立不代表交易一定能夠完成，中介機構全面規范履行居間義務也是其獲取傭金的必要條件，故

19、對于類似糾紛，應全面審查合同未能履行的責任以及居間人在此過程中是否依據誠實信用原則，按照法律規定和行業規范全面履行了居間義務，以此作為中介機構是否應獲取傭金的衡量標準。筆者認為，單純地以買賣雙方簽訂房地產買賣合同或者產權過戶作為衡量委托人應否支付居間報酬的標準，都存在一定的不合理因素，還應當綜合考慮在居間過程中中介機構是否充分履行了自己應盡的義務，如果中介機構已經全面履行了居間義務，促成雙方簽訂買賣合同，此后的履行不能并非中介機構的責任，那么委托人不能以合同未履行為由拒付中介報酬。相反，如果產權無法過戶是由于中介機構的原因，如未能如實告知房屋的相關事宜、未能告知相關法規政策，那么即便雙方簽訂了房地產