1、房地產估價開設:地理與規劃學院主講:王春芝四、假設開發法的運用案例四、假設開發法的運用案例 概略：某開發公司曾經獲得某宗地50年土地運用權，該宗地為“七通一平空地，面積為10000平方米，地價及相關的法律、估價等費用為3000000元，城市規劃規定該宗地用途為工業廠房，最大容積率為1。評價要求：確定該開發公司在該工程中的建筑費及專業費的最高控制規范。【案例一】確定建筑費及專業費的最高【案例一】確定建筑費及專業費的最高控制規范控制規范【測算過程】 1該宗地為待開發空地，適宜用剩余法估價。 2根據該開發公司的市場調查和工程可行性研討顯示，該工程在獲得土地運用權之后即可開工，建筑時間為2年，建成后即

2、可全部出賣。根據目前的市場行情，同類工業廠房的售價估計每平方米為1300元，開發資金的投入為均勻投入，當地目前貸款利率為12%，開發商要求的利潤不低于不動產總價的18%，不動產銷售的稅費為不動產總價的6%。3 3測算建筑費及專業費的最高控制規范。測算建筑費及專業費的最高控制規范。 假設建筑費及專業費的最高控制額為假設建筑費及專業費的最高控制額為V V。 1 1不動產總價：不動產總價：1300130010000100001 1 =13000000 =13000000元元 2 2總利息：總利息：30000003000000 1+12%1+12%2-1+V2-1+V 1+12%1+12%1-1=76

3、3200+0.12V1-1=763200+0.12V 3 3銷售稅費：銷售稅費：13000000130000006%=7800006%=780000元元地價的計息地價的計息期為期為2 2年年建筑費及專業費建筑費及專業費的計息期為的計息期為1 1年年4 4開發商利潤開發商利潤=13000000=1300000018%=234000018%=2340000元元5 5地價及法律、估價等費用地價及法律、估價等費用=3000000=3000000元元6 6將上述數據代入公式，那么有：將上述數據代入公式，那么有：建筑費及專業費的最高控制額建筑費及專業費的最高控制額V=5461429V=5461429元；元

4、；單位面積建筑費及專業費的最高控制規范為：單位面積建筑費及專業費的最高控制規范為：5461429546142910000100001 1=546.1=546.1元元/ /平方米平方米建筑容積率建筑容積率【案例二】確定開發商的最高招標額【案例二】確定開發商的最高招標額估價對象概略：待估宗地為七通一平的估價對象概略：待估宗地為七通一平的待建筑空地，已得到規劃答應建筑寫字待建筑空地，已得到規劃答應建筑寫字樓，允許總建筑面積為樓，允許總建筑面積為80008000平方米，土平方米，土地運用權年限為地運用權年限為5050年，如今招標出讓。年，如今招標出讓。估價要求：某開發公司希望參與此地塊估價要求：某開發

5、公司希望參與此地塊招標，要求估算其目前所能招標的最高招標，要求估算其目前所能招標的最高地價額。地價額。 【解】1選擇估價方法。該宗地為待開發空地，適宜采用剩余法估價。 2確定最正確開發利用方式。根據城市規劃要求，該宗地的最正確開發利用方式為建筑8000m2的寫字樓。 3市場調查，確定建立期、開發價值和投入本錢等。根據該開發公司所進展的市場調查和工程可行性分析顯示，該項建立開發期為2年，獲得土地運用權后即可開工，建成后即可對外出租，出租率估計為90%，每建筑平方米的年租金估計為300元，年出租費用為年租金的25%。 建筑費和專業費估計每建筑平方米為1000元，建筑費和專業費第一年投入總額的40%

6、，第二年投入剩余的60%。目前借貸資金的年利率為12%，當地不動產綜合復原率為8%，獲得土地運用權的法律、估價及登記費用為地價的3%，該開發公司要求的總利潤不得低于所開發不動產總價的15%。分段均勻投入分段均勻投入 4 4求取地價。地價測算公式如下：求取地價。地價測算公式如下： 地價地價= =不動產總價不動產總價- -建筑費建筑費- -專業費專業費- -利息利息- -稅稅費費- -開發商利潤開發商利潤 測算不動產總價。測算不動產總價。不動產出租年純收益不動產出租年純收益 =300 =300* *80008000* *90%90%* *1-25%1-25%=1620000=1620000元元不動

7、產總價不動產總價=1620000/8%1-1/=1620000/8%1-1/1+8%1+8%4848 =19746401 =19746401元元不動產的收益年限不動產的收益年限為為50-250-2年年建筑費及專業費建筑費及專業費=1000=1000* *8000=80000008000=8000000元元總利息總利息= =地價地價* * 1+12%1+12%2 -12 -1 +8000000 +8000000* *40%40%* * 1+12%1+12%1.5 -11.5 -1 +8000000 +8000000* *60%60%* * 1+12%1+12%0.5 -10.5 -1 =0.25

8、44 =0.2544* *地價地價+872792+872792元元地價的計息地價的計息期為期為2 2年年第一年投入建筑第一年投入建筑費和專業費的計費和專業費的計息期為息期為1.51.5年年第二年投入建筑第二年投入建筑費和專業費的計費和專業費的計息期為息期為0.50.5年年 【留意】土地獲得費的計息期為2年。專業費和建筑費的投入是繼續不斷的，在計息時，假設各年內建筑費和專業費為均勻投入，即相當于在本年度的年中時辰集中投入。因此，第一年與第二年的投入量的計息期分別為1.5年和0.5年。 開發利潤開發利潤=19746401=19746401* *15%=297273715%=2972737元元不動產

9、出租稅費已在確定不動產總價時不動產出租稅費已在確定不動產總價時予以思索。予以思索。將上述各項數據代入公式，即：將上述各項數據代入公式，即： 地價地價=19818245-8000000-=19818245-8000000-0.25440.2544* *地地價價+872792+872792-2972737-2972737 地價地價=7900872/1.2544=6298527=7900872/1.2544=6298527元元此價錢是開發商此價錢是開發商所能招標的最高所能招標的最高地價額嗎？地價額嗎？ 由于開發商獲得場地運用權時要支付地價3%的法律、估價等專業費用，因此，開發商所能支付的招標地價額應

10、從地價中扣除上述費用。 所以，開發商所能招標的最高價款 =6298527/1+3% =6115075元 【案例三】某公司于2005年5月經過出讓方式獲得一宗5000平方米土地的運用權，出讓年限為50年，根據規劃，該地塊用途為綜合用地，最大容積率為3。該公司于2006年5月開工興建一座鋼混構造的綜合大樓。由于建立資金緊張，該公司擬于2007年5月將土地運用權向銀行抵押。假設以該宗地土地運用權評價價的70%貸款，請問該公司最多可貸多少款？ 估價時點估價時點 工程其他有關資料如下：1該大樓1-3層為商場，建筑面積為3000平方米，4-15層為辦公樓。2大樓開發周期估計兩年，第一年投入資金的60%，第

11、二年投入資金的40%。3大樓建成后除1000 m2的寫字樓留作辦公自用外，其他全部以出租方式運營。 估計商場與辦公樓的出租率分別為90%和80%。目前同類建筑物的建安綜合造價為每建筑平方米3000元，同類物業的商場市場租金程度每月為300元/m2 ，辦公樓市場租金程度每月為150元/m2。 4經過調查，有關參數確定為，房屋出租年運營費用中管理費為年租金的10%，維修費為租金的8%，保險費為建安造價的2 ，稅金為年租金的12%；工程投資報答率為建安造價的30%；建筑物經濟耐用年限為70年，殘值率為2%。另外，當地土地復原率為8%，綜合復原率為10%，銀行貸款利率為10%。此題運用的主要計算公式：

12、此題運用的主要計算公式：收益復原法涉及的主要公式：收益復原法涉及的主要公式：年房地純收益年房地純收益= =年出租總收入年出租總收入- -年房地費用年房地費用式中：年出租總收入式中：年出租總收入= =商場年出租總收入商場年出租總收入+ +辦公辦公樓年出租總收入樓年出租總收入年房地費用年房地費用= =管理費管理費+ +維修費維修費+ +保險費保險費+ +稅金稅金+ +折舊折舊式中：年折舊式中：年折舊= =建安造價建安造價/ /按土地剩余運用年限按土地剩余運用年限計算的折舊期計算的折舊期此題運用的主要計算公式：此題運用的主要計算公式：采用收益復原法計算房地產價錢公式：采用收益復原法計算房地產價錢公式

13、：P=a/r1-1/P=a/r1-1/1+r1+rnn式中：式中：P P為房地產價錢，為房地產價錢， a a為年房地純收益，為年房地純收益， r r為綜合復原率，為綜合復原率， n n為運用年期。為運用年期。剩余法涉及的主要公式：剩余法涉及的主要公式：地價地價= =房地產價錢房地產價錢- -總建筑本錢總建筑本錢- -利息利息- -利潤利潤可抵押貸款額計算涉及的主要公式：可抵押貸款額計算涉及的主要公式：可抵押貸款額可抵押貸款額= =地價地價* *可貸款比例可貸款比例【估價步驟】分三大步1 1、運用收益復原法測算房地產總價、運用收益復原法測算房地產總價 1 1計算年出租總收入計算年出租總收入 在計

14、算年出租總收入時，應明確：在計算年出租總收入時，應明確：房地產總建筑面積以及不同類型房房地產總建筑面積以及不同類型房地產的物業面積分割情況；地產的物業面積分割情況；辦公樓自留運用部分應按市價計算辦公樓自留運用部分應按市價計算虛擬其出租收入；虛擬其出租收入；對與出租收入有關的各項目的運用。對與出租收入有關的各項目的運用。l房地產總建筑面積房地產總建筑面積= =土地面積土地面積* *容積率容積率=5000=5000* *3=150003=15000平方米平方米l商場建筑面積商場建筑面積=3000=3000平方米平方米l辦公樓建筑面積辦公樓建筑面積l =15000-3000=12000 =15000

15、-3000=12000平方米平方米l商場年出租收入商場年出租收入l =300 =300* *30003000* *1212* *90%=97290%=972萬元萬元l辦公樓年出租收入辦公樓年出租收入l =150 =150* *1200012000* *1212* *80%80%l =1728 =1728萬元萬元l年出租總收入年出租總收入= =商場年出租收入商場年出租收入+ +辦公樓辦公樓年出租收入年出租收入l =972+1728 =972+1728l =2700 =2700萬元萬元 2 2計算年房地費用計算年房地費用年管理費年管理費= =年租金年租金* *10%=270010%=2700* *

16、10%=27010%=270萬元萬元年維修費年維修費= =年租金年租金* *8%=27008%=2700* *8%=2168%=216萬元萬元年保險費年保險費= =建安造價建安造價* *22 =3000 =3000* *50005000* *3 3* *2=92=9萬元萬元年稅金年稅金= =年租金年租金* *12%=32412%=324萬元萬元年折舊費年折舊費= =建安造價建安造價/ /折舊年限折舊年限 =4500/47=95.74 =4500/47=95.74萬元萬元建筑物的折舊建筑物的折舊 年限為年限為4747年年 【留意】該房地產建成并投入運營運用的時間【留意】該房地產建成并投入運營運用

17、的時間為為2021年年5月，此時距經過出讓方式獲得土地月，此時距經過出讓方式獲得土地運用權的時間已歷經運用權的時間已歷經3年，故在年，故在2021年年5月這月這一時點上的剩余土地運用年限為一時點上的剩余土地運用年限為47年，雖然標年，雖然標題給出的建筑物經濟耐用年限為題給出的建筑物經濟耐用年限為70年，但按照年，但按照有關法律規定，實踐建筑物的可運用年限為有關法律規定，實踐建筑物的可運用年限為47年，并且整個建筑物投資必需在可運用期內全年，并且整個建筑物投資必需在可運用期內全部收回。部收回。年房地費用合計：年房地費用合計：270+216+9+324+95.74=914.74萬元萬元3 3計算年

18、房地純收益計算年房地純收益 年房地純收益年房地純收益= =年出租總收入年出租總收入- -年房地費用年房地費用 =2700-914.74 =2700-914.74 =1785.26 =1785.26萬元萬元4 4計算房地產總價計算房地產總價假設假設P P為房地產價錢，為房地產價錢， a a為年房地純收益，為年房地純收益，r r為綜合復原率，為綜合復原率，n n為運用年期。那么根為運用年期。那么根據有限年收益法的計算公式，有：據有限年收益法的計算公式，有： P=a/r1-1/ P=a/r1-1/1+r1+rnn 在此題中，復原率為綜合復原率在此題中，復原率為綜合復原率10%10%。綜。綜合樓建成后

19、可運用年限應等于剩余土地運用合樓建成后可運用年限應等于剩余土地運用年限，即為年限，即為50-3=4750-3=47年年 所以，根據知條件，有：所以，根據知條件，有： P=1785.26/10% P=1785.26/10%* *1-1/1-1/1+10%1+10%4747 =17650.18 =17650.18萬元萬元房地產的收益房地產的收益 年限為年限為4747年年 2 2、運用剩余法計算地價、運用剩余法計算地價1 1計算總建筑本錢計算總建筑本錢 根據知條件，有：根據知條件，有： 工程總建筑本錢工程總建筑本錢 = =工程建筑面積工程建筑面積* *建安綜合造價建安綜合造價 =3000 =3000

20、* *1500015000 =4500 =4500萬元萬元2 2計算利息計算利息在計算時需求思索購地款、第一年開發投入、在計算時需求思索購地款、第一年開發投入、第二年開發投入等利息。假設：地價為第二年開發投入等利息。假設：地價為v v，銀行貸款利率為銀行貸款利率為10%10%，那么利息為：，那么利息為： v v* * 1+10%1+10%3-13-1 +4500 +4500* *60%60%* * 1+10%1+10%1.5-11.5-1 +4500 +4500* *40%40%* * 1+10%1+10%0.5-10.5-1 =0.33v+414.96+87.86 =0.33v+414.96+87.86 =0.33v+502.82 =0.33v+502.82萬元萬元第二年投入開發資第二年投入開發資金的計息期金的計息期0.50.5年年第一年投入開發資第一年投入開發資金的計息期金的計息期1.51.5年年地價的計地價的計息期為息期為3 3年年 【留意】從土地出讓獲得到開發建立完成經【留意】從土地出讓獲得到開發建立完成經過過3年時間，故地價計息周期為年時間，故地價計息周期為3年；而開發年；而開發建立到完成是建立到完成是2年時間，其中第一年投入年時間，其中第一年投入60%，第二年投入，第二年投入40%，可假定在相應年，可假定在相應年度內均勻投入，那么相當