1、在窗口期有效控制房地產泡沫提要本文分析自2007年以來由美國次貸危機中的房地產泡沫化所引發的嚴重社會影響以及經濟影響，對比如今中國房地產市場變化趨勢，分析我國房地產市場正處于泡沫化日趨嚴重的結果。針對這個現象，討論我國國家宏觀調控手段在開放市場經濟對于房地產市場的影響程度以及市場反應，并做出我國宏觀調控對于房地產市場管理是有必要的結論。最后提出要在窗口期及時控制住房地產泡沫這頭灰犀牛，保證我國經濟穩定健康發展。、我國房地產業發展現狀房地產業作為我國國民經濟中的重要組成部分，對于經濟增長、社會穩定、城市發展等都具有非常重要的作用。20世紀90年代末以來，伴隨改革開放步伐加快以及住房改革制度推出，

2、中國房地產業也開始令人矚目地快速發展。但隨著2008年金融危機席卷全球，我國實體經濟也難以避免地遭到嚴重沖擊，GDP增速創歷史新低。此時，我國房地產由于長期制度不完善、投資過熱、投機炒作嚴重、房價飆升等不良現象的積累，在國家六次加息、十次提高銀行存款準備金率等一系列房地產宏觀調控出臺之后，房價開始大幅下跌，市場萎靡，宏觀經濟對房地產的影響效果顯著。近年來，房地產業快速增長，已成為當前拉動經濟增長的重點產業。同時，我們也清楚地看到房地產開發存在的問題：部分地區因炒房導致房價與市場價值相偏離，而城市外圍地區商品房區入住率低，社會資源浪費嚴重。住房明明是生活必需品，為何在我們國家具備了奢侈品的經濟特

3、性？這種資源配置不合理現象將導致社會資源極大的浪費，同時也會引發一系列的經濟問題。二、透過美國經濟危機看房地產泡沫化現象對經濟的影響2007年開始，一場規模不容小覷的經濟危機由美國開始逐漸向全球蔓延開來。來。這場金融危機最主要的原因就在于市場產能過剩以及有效需求不足。那么，次貸危機為何能掀起如此軒然大波？房屋是生活必需品，所以它的價格有不斷上漲的趨勢，另一方面居民收入遠不能支付高額房屋價格，這就導致購房者需要通過抵押貸款才能購得住房。抵押貸款解決了大部分人住房的問題，但同時帶來了極大的負面影響：貪婪的資本家為了最大限度攫取利潤，向不具備還款能力的人發放住房抵押貸款，導致銀行次級貸款規模占比提高

4、。同時，銀行又通過資產證券化將這些不市場中增加杠桿層級，將風險放大的過程。聰明的美國經濟家應該已經看到嚴重性，然而為何無人叫停，最終引發金融風暴？良貸款進行打包，將風險轉嫁到證券市場中。這就是不斷在金融就如時任花旗集團CEO勺查克？普林斯所說，“我們知道（這些產品）有很多風險，也會帶來復雜的后果。但是，只要音樂還在播放，我們就必須不停地起舞。”在圖1中我們看到，美國家庭的平均房貸支出與收入比在20002006年間從65%快速上升到99%無限接近房價的壓力線。當家庭全部收入只能用于房貸支出時，房地產崩盤已成為必然結果。2007年該比例已達101%,突破極限后迅速爆發了經濟危機。圖1）對比同期的中

5、國，20062016年間中國家庭房貸支出與收年間，中國居民房貸支出入比從33%上升至U了67%,20132016與收入比以及房價增速大幅上升，與美國20012004年加杠桿的過程驚人的相似。從家庭的負債來看，如圖2所示,2016年的中國又像極了2004年的美國：貨幣政策開始發生轉向,資產價格迎來拐點,家庭的負債和杠桿率仍會上升，隨著2016年下半年中國收緊了貨幣政策并且出臺一系列房地產限購政策,中國的家庭部門也將經歷從主動加杠桿轉為被動加杠桿的過程，而房貸收入支出比仍將繼續上升。（圖2）顯然這不是一個善意的信號，中國的灰犀牛已經動起來了。幸好中國目前的房貸收入比相對于美國爆發危機時的數據還處于

6、相對安全的區間范圍內，我們距這頭灰犀牛還有一段相對安全的距離，這正是我們平穩跨越債務周期的窗口期。三、國家對房地產市場的宏觀調控中國的房地產市場讓全球金融界都感到十分的迷惑，看上去它好像違反了正常的經濟運行規律，而事實上它卻從未出現過所謂崩盤。早在2005年，各大外媒體紛紛預言中國房地產泡沫即將破滅。而到了2008年，又陸續有外國經濟學家對我國的房地產市場唱衰。而后來，人們又將中國房地產泡沫破裂的預期向后調至2014年。事實上，無論中國樓市的行情如何，都會有大批財經評論者緊隨其后，做出像“中國樓市泡沫即將破滅”這樣的預期。面對看似已經過度膨脹了的價格，為何中國的房地產市場依然能夠保持完全穩定？

7、回答這樣的問題，就不得不說到我國特殊的市場經濟體制。我們知道，在西方一些經濟發達國家，相比于國家這只“有形的手”而言，“無形的手”在市場經濟中起到了更為重要的作用，而反觀我國，目前還處在市場經濟與計劃經濟并行的階段。不管是中央還是地方政府，都在對房地產市場進行著嚴格的管控。政府掌握著新建設用地的土地供給、開發、建造資金，掌握制定貸款政策、稅率制度的方向，并使用房產購買限制這樣的手段調節房地產市場熱度，以起到“溫度調節器”作用。那么，調控房地產市場的有效手段都有哪些呢？一）利率調整。當市場過熱時，政府就會提高貸款利率，使房地產建造企業因投資成本變高來降低新建房屋的供給量，時貸款利率的提高也會增加購房者貸款成本，使得購房需求下降，從而在短時間內降低房屋市場的熱度；相反，降低利率就會提高房地產市場熱度。（二）資金調控。任憑中國房地產市場如何