1、）工程設備管理服務方案樓宇工程設備管理是通過科學管理、 正確使用、精心維護、定期保養、 適時更新使設備 始終處于良好的工作狀態， 保持設備的合理構成和先進水平， 避免使用價值下降， 充分發揮 設備的綜合效益。做好工程設備管理工作，保證供電、供水、空調、電梯、電話通訊等設備正常運轉，是樓宇重要的居住條件。任何一個設備系統發生故障，都將造成樓宇中居住者生活不便甚至混 亂?，F代化樓宇中設備往往安裝密度高，裝機容量大，能源消耗多。做好工程設備管理，在 設備運行使用和維修保養上采取適當措施，挖掘潛力，減少浪費，提高設備運行效率， 有利于節約能耗，降低運行運費。現代樓宇對客戶的服務有許多是由工程設備系統完

2、成的，服務質量好壞直接與設備技術狀況相關。做好工程設備管理， 保持設備處于最佳技術狀態，有利于保證服務質量。現代樓宇中大型、精密、自動化程度高的設備數量多，設備運行和維修費用很大程度上取決于設備的技術狀況。保證設備正常運作不僅有利于物業公司經濟效益的提高，向居住、辦公者提供良好的環境，更有利物業公司技術力量實力的展現。一、設備管理模式（一）通過多年的經驗積累，我司創立了科學先進的設備管理模式：服務中心負責設備的使用管理（運行、操作、監控）及日常維護（巡查、點檢、清潔、潤滑）。公司工程部 進行專業化維修保養（一級、二級保養、中修、大修、故障維修、更新改造）；根據政府 要求外聘專業電梯公司對電梯進

3、行專業化維修保養（半保）及年檢；服務中心與公司工程部及專業公司的責、權、利通過維修保養合同進行細致劃分。（二）根據各類工程設備故障模式，嘉潤物業將三級保養制與計劃預修制、狀態維修相 結合，對符合“浴缸型”故障模式（符合磨損規律）的設備如電梯、發電機、水泵、冷水 機組、空壓機等定期做三級保養，定期進行中修、大修。對符合“直線型”故障模式的設 備，如電力設備、電子設備進行三級保養、探測性維修、狀態維修。一流的管理模式為一 流的服務提供了堅實的保障。設備保養、中修、大修周期統計表序號設備編號名稱日常維護保養周期一級保養周期二級保養周期中修周期大修周期0101生活水泵半月每季每年三年六年0201消防水

4、泵每月每季每年五年八年0302風機每月每季每年五年八年0403電梯半月每半年每年三年六年0504發電機每月每季度每年五年八年0605干式變壓器每季每年/0706空冷水機組半月每半年每年三年六年0807火災報警系統每月每季每年/0907氣體滅火系統每月每季每年/1007消防聯動控制柜每月每季每年/1108對講報警系統每月每季度每年/1208防盜監視系統每月每季每年/1309低壓配電柜半月半年每年/1409高壓開關柜每月每年/1513交通道閘每月每季每年三年六年1617BA系統每月每季每年/注：逢高級保養的，低級保養可以不再做。二、設備管理系統（一）設備管理機構設置根據雨潤國際廣場項目建筑和配套設

5、施情況，服務中心設置工程部， 負責該項目硬件設施管理。嘉潤物業對酒店式公寓、辦公的日常運作將充分體現出管理與服務的區別，所有的管理人員負責項目硬件，如公共設施、工程設備、秩序維護、環境保護等事務；所有的服務 人員負責為業主生活需求提供個性化服務。（二）工程前期介入前期介入分三階段實施。階段一：設計選型階段。物業公司在此階段，參與介入的目的主要是對配套設施、設備選型從物管角度出發，通過對設計圖紙和施工要求的了解對日后物業管理過程中工程設備可能出現的問題提出合理 建議。階段二：安裝調試階段。物業公司在設備安裝調試階段介入過程是對今后接收管理的操作維修人員和技術管理 人員的崗前培訓過程。由于此期間安

6、裝施工單位在現場指導，便于物業管理公司掌握設備操作技術和維護保養技術。物業公司組織客服中心工程部維修技工參加工程設備的安裝調試，收集設備的隨機資 料，從技術和管理兩方面，做好正常運行時的準備工作。通過實際參與，物業公司將從管理角度出發，對一切必須改善及改良的工程項目、配套設施的完善、安全監控系統（消防中心監控設備、監控探頭位置和數量等）、消防設備的設 置（室內外消防設備的外觀）、大型設備維修保養輔助設施的完善）、建筑本體維修保養、 施工質量處理等提出建議。階段三：接管驗收階段設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作， 對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管

7、驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收， 而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。房屋設備的第一次驗收為初驗，對發現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經 復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協議保修或賠款補償。這類協議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協議等文件應保存好。（三）設備運行管理和要求1、運行管理。設備的操作使用權歸運行組，專業公司在進行維修保養時，停電梯、停 電、停水、操作設備須征得現場技術負責人同意。2、設備管理人員必須按國家規范、作業指導書及嘉潤物業有關制度、規定、設備使用指南

8、的要求對設備進行操作使用，確保設備管理質量達標。認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作，并作記錄，記錄應保證準確性、及時性和真實性。3、在設備運行過程中，嚴格執行操作規程，及時作好交接班記錄，及時解決處理突發 故障。開展狀態監測，防止故障發生，避免設備事故。班組長須定期分析各種設備靜動狀態 記錄（含水、電抄表記錄），確保系統工作正常；定期進行經濟性分析，調整控制設備運行 狀態，使設備運行的工作始終處于節能狀態，節約能源。4、重要設備（如變壓器、中央空調等）的投入、報停須按管理規定申報批準。5、物業公司每月組織一次檢查，確保運行管理質量滿足嘉潤物業企業標準房屋設備使用指南Q/KYGJ60101

9、60106-2002 要求。6、設備運行操作人員必須持證上崗。各主要設備的運行操作人員應經過培訓，持有政 府勞動安全主管機關頒發的特殊工種安全操作許可證方可上崗。7、值班制度。建立值班制度并嚴格執行，可以及時發現事故隱患并排除故障，從而保 證設備安全、正常操作運行。（四）設備維修保養管理和要求設備維護保養是提高設備利用率，降低故障率的有效途徑之一，也是開展預防性維修的重要措施。高層樓宇本身的特點是，有些設備處于常年工作狀態，如配電設備等；有些處于間歇工作狀態，如給排水設備等；有些處于應急狀態，如發電機、消防設備等。根據不同設 備特點，作好維護保養管理具有重要意義1、設備保養、故障維修由公司工程

10、部負責組織實施。由技術管理人員制定各系統各設備 的維護保養操作規程，建立定期維護保養制度。2、專業公司將委托范圍內的設備保養計劃提報物業公司，計劃中的保養周期、 級別應符合本文 設備保養、 中修、 大修周期 的規定及實際要求， 并按物業公司審批后的計劃進行。3、建立并落實設備維修保養人制度， 將所有設備按系統、 單臺設備逐一分解到班組和個 人，做到管理無盲點。明確相關責任和義務，落實專業公司、部門及班組三級檢查制度，確 保每臺設備有人管，相應維修保養制度得到落實和貫徹。4、設備小故障維修專業公司應保證在約定的時間內趕到現場處理。大故障或發生設備事故，按應急程序處理。設備維修保養費用按設備維修保

11、養費用測算支付。5、保養的實施應嚴格按照計劃進行， 并作好保養記錄。物業公司每月組織一次檢查，確 保保養質量滿足嘉潤物業企業標準房屋設備保養標準 Q/KYGJ6000160031-2002 要求和 其它特殊要求，確認設備技術狀態正常。6、預防性計劃維修保養制度。 計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進 行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。（ 五 ） 設備故障處理程序1、發現設備出現一般性故障時，運行組應及時詳細填寫設備故障問題轉呈單，說明 故障發生的原因、時間、 位置以及初步判斷的結果，同時通知專業公司，并約定處理時間和 要求。對一時無法解決的問題專業公司應以書

12、面形式提交客服中心，說明原因和處理意見。 對于重大維修， 物業公司將組織專業工程師進行現場監督、 指導。 專業公司需要請求外單位 技術支援時，應報物業公司批準。維修費用較高的項目，由物業公司組織招標。2、關鍵設備發生故障，造成停電、停水、停梯等（不含重大設備事故），物業公司須及 時通知專業公司并按應急程序組織搶修， 力爭迅速恢復設備功能。 搶修所用的配件、 材料標 識可按緊急放行處理。處理完畢按常規程序補辦審批手續。3、設備中修、大修、更新改造計劃由物業公司編制、審查并確定實施方案，由物業公司 組織有關人員（相關管理處技術人員、品質管理部、工程部工程師或聘請的專家） 進行工程 施工監督。設備中

13、修、大修、更新改造工程竣工驗收由物業公司組織專業小組進行驗收。4、物業公司定期組織專業人員對重要設備進行診斷，根據診斷結果確定狀態維修時機、 維修方案，并組織實施。5、高壓設備、壓力容器、電梯檢定計劃由物業公司制定。并報政府技術監督部門檢定。突發事件和重大維修、搶修處理流程圖：需i時支1闔擡！1 105分鐘內至現場處理或控制事態發展1r信息視揚愛發事件發生客服部有關部門F1時間0有關人員（六）設備技術資料管理設備技術資料的收集和管理是非常重要的。服務中心將配備兼職資料員，建立、管理技術檔案。1、設備技術資料在設備交接驗收時，由物業公司組織的驗收小組按照樓宇接管理驗 收移交方案約定，負責與發展商

14、辦理接收移交手續。資料清單由物業公司相關部門存檔備案，書面資料由客服中心資料員負責保管。2、建立設備維修檔案，詳細記錄故障情況，總結維修經驗，為以后的操作及維修提供參考，同時也為發展商開發新樓盤的設備選型和設備管理提供重要依據。3、所有質量記錄（運行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養記錄、檢查記錄、診斷記錄、 維修記錄等） 均須采用嘉潤物業標準表格。 由資料員分類歸檔。 各類記錄保管期限按相關規 定要求處理。（七）設備維修備件采購和管理為保證設備發生故障時得到及時排除， 保持其完好的技術狀態， 充分發揮效用， 確保設 備安全正常運行， 應準備重要設備的備品備件。 采購人員對所采購設備備件的用途、

15、基本要 求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同技術人員共同對性能、質量等作鑒定。確認質量優 良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。建 立信譽良好的合格供應商的供貨渠道， 保證隨時需要隨時可提供合格產品。 按照質量管理要 求，對供方定期進行合格評審，確保優良的供方資質。1、為保證設備發生故障時得到及時排除，保持其完好的技術狀態，充分發揮效用，確 保設備安全正常運行，應準備重要設備的備品備件。2、采購程序。申請、采購、驗證、入庫建帳。根據正常運作或維修需要，由現場工程 主管填寫設備備件購置申請表報甲方批準。購置的設備備件，現場均應建檔，重要和關 鍵的設備備件還

16、應報公司建檔。3、采購人員應對所采購設備備件的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應 會同技術人員共同對性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清 楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。4、對伍千元以下的設備（機具），購進后，在合同規定期內，由現場工程主管會同有 關技術人員驗證，填寫設備備件驗證單；五仟元以上的，由物業公司委派有關工程師根 據設備的說明書或合同規定的技術條件會同甲方進行驗證， 驗證后的設備備件， 庫管員方可 辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。5、建立信譽良好的合格供應商的供貨渠道，保證隨時需要隨時可提供合格產品。按照 質量管

17、理要求，對供方定期進行合格評審，確保優良的供方資質。（八）緊急情況處理 緊急情況指的是小區管轄范圍內因各種自然因素（如風、雨、雷擊、地震等）或人為因 素引起的設備運行、工程維修方面發生的事故、故障等非正常事件。出現下列情況屬緊急情況，需立即處理：1、超過一套房屋范圍的關于停水、停電、?？照{、停電話的投訴；2、電梯故障；3、跑水、火情。 遇到緊急情況，各崗位人員接到通知后須按照相關應急程序立即趕往現場處理。 具體操作程序按工程管理工作手冊執行。三、其它管理制度（一）接管驗收制度設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。（

18、二）預防性計劃維修保養制度。 計劃維修保養制度是指為防止意外損壞而按照預定計 劃進行一系列預防性設備點檢、養護、修理的組織措施和技術措施。（三）值班制度。建立值班制度并嚴格執行， 可以及時發現事故隱患并排除故障， 從而 保證設備安全、正常操作運行。（四）交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施。（五）報告制度。 建立報告制度可以讓首席管家、 工程負責人和維修領班及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發現設備管理中存在的問題，以便及時解決。（六）工具領用保管制度。（七）工程設備報修制度。（八）設備技術檔案資料保存管理制度。（九）房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規劃及審批制度

19、。 （十）承租保管設備的責任制度。（十一）房屋設備清點盤點制度。（十二）設備操作維修安全規。四、電梯維修保養服務定。（一）維修保養工作的運作 根據政府勞動技術監督部門的要求，國際公寓的電梯將部分委托給專業維保公司進行 保養維修。 為加強對其的管理監控， 我們的維修保養工作實行目標管理責任制， 以專業公司 為主， 管理處工程部配合，生產廠家做后盾， 公司工程部當指導， 形成了一種全新的運作模 式，獨創電梯維修技工的屬地區域化與電梯公司和物業管理處雙重管理新思路。電梯公司分區域全面負責公司劃定區域內的電梯的維修保養工作，對每個點的電梯實 行定人定梯掛牌責任制。管理處工程部負責編制電扶梯年度保養計劃

20、，報公司工程部審批。 電梯公司根據年保養計劃和電梯的實際狀況制訂好月工作計劃， 交管理處審核后實施。 各隊 依據我公司 ISO9000 質量手冊定期保養標準進行電扶梯定期保養，做好記錄，并由服務中心工程主管簽字確認。 公司品質管理部組織專業技術人員每月對各個對的工作完成情況進 行抽樣檢查，抽查數量為各地域電扶梯總數的20%， 對檢出的每個不合格項實行強制定時整改， 并將檢查結果 （包括工作完成質量和服務質量）與電梯公司的付款掛鉤。對于準運證 到期的電扶梯， 電梯公司組織技術人員進行全面初檢， 公司工程部進行年度檢測， 技術監督 局進行最后檢測發證；大中修項目由工程技術部組織實施。（二）區域劃分及管理權限 服務中心工程部對該項目電梯實行 24 小時值班制。為了保證白天正常上班時間的用 梯需求，電梯工在進行電梯的維修保養工作時，堅決服從客戶的安排， 利用電梯使用頻率 較低的時間段進行，在節假日