1、佛山市企業家協會總部大廈項目初步分析   目錄第一部分.項目摘要第二部分.項目概況第三部分.項目外部環境分析第四部分.項目內部環境分析第五部分.周邊樓盤搜索第六部分.項目定位初擬  第一部分.項目摘要項目名稱：佛山市企業家協會大夏建設單位：佛山市企業家協會建設地點：東平新城商樂智城項目定位：企業家協會總部大廈、甲級寫字樓  第二部分.項目概況項目背景      東平新城，處于佛山市中南部，以東平河為界，跨禪城、順德兩區。由同濟路、南海大道北滘環鎮西路、佛山一環南線、325國道圍合而成，

2、總規劃面積88.6平方公里。東平新城是佛山未來城市新中心，2003年啟建，2006年省運會前完成了東平大橋、世紀蓮體育中心、新聞中心等重點項目的建設，并完成了優質供水工程、綜合管溝工程、佛山公園一期工程等基礎建設項目， 綠化率達40%，初步形成了新城核心區的空間框架。2007、2008年，東平新城進行重新定位和規劃調整，2009年起掀起第二輪建設熱潮，總投資220多億元的公共文化綜合體、交通樞紐中心、商務中心、“CBD”A區、汾江路南延、嶺南大道南延、東平學校等十多項重點項目全面鋪開。      本項目位于東平新城核心區域，

3、是佛山政府2011年重點打造的商樂智城的重要組成部分。項目用地本項目位于東平新城核心區域，華章道以東，君蘭路以南，文華南路以西，富華路以北。西靠佛山公園，東臨交通樞紐中心，北抵新聞中心及市政府綜合服務大樓、城市廣場、城市展廳、城市綜合體等。地鐵1號線、地鐵3號線、城際軌道接駁進新城，地鐵世紀蓮站就位于項目一側。自駕車方面5分鐘可進一環，鄰近佛山大道，從裕和路上嶺南大道過東平橋，直達季華商圈。規劃總用地面積為14.53萬平方米，計容總建筑面積11.83萬平方米。  第三部分.項目外部環境分析       &

4、#160;                                                從項目價值看項目發展機會

5、1、城市發展視角廣佛同城都市圈價值廣佛聯合，打造珠三角的核心城市群落，佛山將成為廣佛都市圈次中心  廣佛肇都市圈發展戰略規劃：     珠三角城市經濟群聚合廣州香港區域發展中軸的各項核心職能，構建凝聚區域核心競爭力的區域發展空間“脊梁”。*      針對廣州城市空間發展戰略中的“西聯”內容，佛山明確提出“東承”戰略，在發展規劃中把“優勢互補、資源共享、錯位發展”作為思考背景，主動接受廣州的輻射。*      作為廣佛區域經濟體的次核心

6、，依托高速公路、國道、鐵路、城際軌道交通，形成對粵北山區、廣西等周邊省（區）的輻射。*      2009年3月20日，廣州市佛山市同城化建設合作框架協議正式簽訂；*      2009年9月25日，廣佛同城化發展規劃出臺。 1、城市發展視角2006年，“2+5組團”規劃出臺，確立大佛山城市組團發展思路，東平新城確立為中心組團新城區  “2+5” 組團規劃*      現代化組團式城市建設工程：規劃建設兩個萬人口以上

7、的新城區中心組團與大良-容桂-倫教組團、五個萬萬人口的新城區*      城區為“多級組團、軸向發展”的空間結構，以中心組團為中心。各組團由多個分組團或片區構成。*      規劃通過區域綠地、城市基礎設施的布局引導作用，強化這一結構的形成。 *      中心組團新城區東平新城是佛山中心組團核心部分，將作為大佛山未來的新中心區，即商貿金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務的中心。 2、商圈發展視角佛山商業市場目前主要有五大商圈，除祖廟商圈

8、以傳統商業為主外，其他商圈主要依托集中商業發展  2、商圈發展視角從城市發展規律來看，城市的核心商圈將隨著城市的發展和人口的遷移而發生轉移      *隨著城市的發展，城市人口的增加，城區的不斷擴張，城市中的人口分布也將產生變化；     *越來越多的人口由老城區遷入新城區居住，城市的人口重心將發生轉移；     *隨著人口重心的轉移，以及老商圈交通、配套等問題的日益顯現，新的商圈將會崛起，并逐步取代老商圈的地位 2、商圈發展視角東平新

9、城周邊幾個鎮區常住人口約90萬，且基本為經濟強鎮，高端消費人群云集  2、商圈發展視角商業放量+高端消費人群支撐，根據城市核心商圈遷移規律，東平新城商圈有望成為未來佛山新的核心商圈       * 隨著佛山城市向南的發展，人口向南部遷移，東平新城商圈與季華路商圈將承接祖廟商圈的地位，成為新的城市核心商圈；      * 根據典型哈夫商業模型，商業的吸引力與商業面積成正比，從各商圈商業體量和競爭關系來看，未來東平新城商圈與季華路商圈商業供應面積最大

10、，具備成為城市新核心商圈的條件；      * 從消費人群看，東平新城周邊具備高端消費人群基礎，且其人口基數將隨著周邊開發不斷增加，為東平新城商圈提供了進一步發展的保障。 2、商圈發展視角由已知項目預知，東平新城未來3年新增商業體量共近50萬方；其中集中商業超過20萬方，聚集效應明顯   3、寫字樓發展現狀 佛山第三產業發展相對落后，商務辦公市場基礎薄弱,專業寫字樓產品較少*佛山制造業發達，第三產業發展相對落后，服務行業比重低于全國平均水平，處于起步階段  

11、0;   目前佛山企業主流辦公場所仍停留在廠房、商住綜合樓，商務公寓、專業寫字樓市場占比較小。高檔次寫字樓的缺乏與佛山企業的形象、產業升級之間的矛盾，一直制約著佛山寫字樓的整體檔次、銷售價格和租憑價格的提升。 廠房辦公最原始的商務辦公環境，檔次低，形象差，但因佛山大量實業型中小企業的現狀而大量存在商住混合辦公中小型企業，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，功能混雜， 難適應現代商務發展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務公寓商住樓與專業寫字樓過渡產品，受注重企業形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業追捧；存在問

12、題：形象相對于專業寫字樓仍顯較低寫字樓真正意義上的高端專業寫字樓歷史并不長，從07年環球國際廣場等項目開始；完全意義上的高檔寫字樓的出現是佛山寫字樓市場的新時期 3、寫字樓發展現狀 目前已經形成了祖廟-汾江路、季華路、千燈湖三個商務板塊 3、寫字樓發展現狀 祖廟-汾江路板塊：形象不佳,內部設施陳舊,使用率低,除個別項目外，租金和售價水平普遍偏低*       2007年之前建成的中檔寫字樓,月租金區間為25-45元*      普遍與商場混雜,商

13、務形象無法彰顯,出租率低,車位不足,交通擁擠,內部設施陳舊*       從2007年開始,陸續有專業甲級寫字樓/中高端寫字樓推出;月租金為60-70元,單價為7000-11800元*      對比周邊城市寫字樓租金和售價偏低廣州商務中心區租金（元/月/平米）廣州體育中心商務中心區110-160廣州珠江新城商務中心區100-250  項目入住企業售價/租金環球國際廣場服務業企業,企業營業 管理部門,國內外企業的佛山駐點均價約10800元/平米；目前租金約60-70

14、元/平米7月國際商業中心服務業企業,企業營業 管理部門,國內外企業的佛山駐點均價約11800元/平米（含2000元/平米裝修）;租金60元/平米7月嶺南大廈整體均價約7000-8000元/平米 3、目前寫字樓發展現狀 季華路板塊:目前而言，季華路板塊是三大板塊中商務氣氛最為成熟的區域,檔次稍高*       寫字樓物業沿季華路兩岸分布, 多為機構大企業自有物業或出租物業，檔次稍高，樓齡長, 09年起陸續有新項目放量，整體均價約11000-13000元/平米 3、目前寫字樓發展現狀 千燈湖板塊:聚

15、集了金融或行政事業機關的自有辦公物業，僅有少量出租物業，市場化程度低* 片區定位為高新技術金融后臺服務中心, 此片區商務辦公初步啟動，60%以上為金融企業自用型寫字樓* 為高新服務企業總部或區域中心自用型寫字樓，2010年陸續投入建設及使用 目前有少量出租寫字樓,樓齡長,設備陳舊,租金低   第四部分.項目內部環境分析                  &#

16、160;                                      總部經濟發展區1、區域發展趨勢市政府重點工程 東平新城日趨成熟     作為佛山市的市級強核心，東平河一河

17、兩岸區域將形成“東平商圈”，由魁奇路以南、東平水道兩岸區域組成，依托東平水道實行功能分區發展，南片以商務主導，北片以商業主導，依托廣佛地鐵優先設置主題商業街等相對集中的新興商業區，并將依托六大中心，承載東平新城核心競爭力。東平新城的定位為：     佛山市的中心城區     中央商務區     總部經濟發展區     公共服務配套區     具有濃郁嶺南風貌的綠色新城 2、城市發展視角東

18、平新城：大手筆配套全面啟動東平新城城市化升級，奠定東平新城未來中心區地位 目前，首批重點配套工程包括東平大橋、世紀蓮體育館、佛山公園首期、新聞中心已落成 *下階段重點工程包括：坊城：09年8月動工，預計5年內建成公共建筑：30.4萬平米，包括：博物館2.87萬平米，圖書館5.7萬平米；科技館3.94萬平米，少年宮3.46萬平米；檔案館5.3萬平米，文展中心6.43萬平米；藝術中心2.4萬平米，藝術村0.3萬平米；商業建筑：36.39萬平米，包括：書城7.81萬平米，寫字樓15.1萬平米；美食城9.13萬平米，酒店4.35萬平米交通樞紐中心：年底開工，2012年建成東平學校：

19、已開工，2010年9月建成 2、城市發展視角東平新城：立體路網及軌道交通全面連通大佛山、對接廣州，締造珠三角一小時商務圈*軌道交通：目前規劃有5條軌道（1、3、6、7、8號）線路通過，全面連通大佛山，對接廣州；*城際干線：廣佛環線、廣佛珠城際環線、珠三角城際環線將在此交匯，實現1小時內通達珠三角任何城市；*交通樞紐中心：珠三角地區集2條地鐵線、3條城際軌道線交匯的大型交通樞紐。 *交通路網：東平新城將打造“三橫五縱”主干路網。其中五縱是指佛山大道、汾江南路、嶺南大道北、文華南路與南海大道，三橫是指裕和路、富華路與荷岳路。在與佛山傳統核心城區的連接上，將新增3條橋梁或隧道，分

20、別連通汾江南路、文化南路及南海大道。 3、立體交通樞紐   商業核心旺地   項目所在新城區目前擁有的公交路線為110路、118路、210路，途徑世紀蓮體育館、裕和路，與項目一路之隔。未來有三路地鐵、城際軌道接駁進新城，地鐵世紀蓮站就位于項目一側。自駕車方面5分鐘可進一環，鄰近佛山大道，從裕和路上嶺南大道過東平橋，直達季華商圈。  3、立體交通樞紐交通樞紐中心    立體換乘系統    集城際輕軌、公交交通、城巴、的士、地鐵及其它少量長途客運等功能于一體，東平新城交

21、通樞紐中心所在的整個項目（包括上蓋物業），已定名為“東平廣場”（M city） 東平廣場預計總投資28億元，總用地面積8萬多平方米，建筑面積約60萬平方米，包括7萬平方米的東平新城交通樞紐中心（位于東平廣場的首層、-2層、-1層）。    全部項目將計劃分三期建設，首期將在未來3年內完成，其中綜合交通樞紐設施部分，預計將在2012年完成并交付使用。 4、地鐵價值視角本項目直接對接佛山地鐵6號線站點出口，并緊鄰地鐵1號線、3號線，軌道交通價值明顯* 根據佛山市快速軌道交通線網規劃，將有地鐵1號線（延長線）、地鐵3號線、地鐵6號線經過東平

22、新城核心區1號線：廣佛線，由路洲-廣州瀝滘，目前首段西朗-魁奇路已開通，南延線將穿過東平河到達東平新城核心區3號線：獅山-容桂，由獅山出發，經過禪城、順德北部，到達大良、容桂，穿越東平新城核心區，聯系獅山組團、中心組團和大良容桂組團6號線：九江-平洲，由九江出發，經過順德北部、桂城，到達平洲，穿越東平新城核心區，聯系中心組團和九江龍江組團* 本項目直接對接6號線站點出口，并緊鄰1號線、3號線出口，地鐵交通優勢明顯4、地鐵價值視角地鐵對于沿線物業的影響主要是來自交通的高效率和變輸能力，以及人群的集中能力* 地鐵對房地產影響最直接的結果，除了促進市場格局的重整，還對住宅價值產生

23、影響。* 從地產市場格局來說，地鐵不僅會加速沿線片區房地產市場的發展和成熟，還會加速片區價值的重組* 中低檔房地產密集的片區相對于高端房地產密集的片區升值空間會更大一些，而新開發區域也相對于老開發城區、在前景預期方面更勝一籌。   4、地鐵價值視角地鐵通過高效的交通運輸能力及人群集中能力，將顯著提升沿線土地及物業價值 4、地鐵價值視角地鐵對于600m范圍內區域的物業具有顯著的增值效應，本項目與地鐵無縫對接，將享受最大的地鐵增值效應*     通過對大量的案例研究和實際成交案例的分析，地鐵對于房地

24、產的價格影響呈現階段性的增長趨勢，伴隨著地鐵建設進度的不同和貫通運營的狀況而有所差異*     深圳地鐵自99年公開規劃信息以來便已開始影響深圳房地產，2002年開始建設至2004年投入運營期間，地鐵對深圳房地產的影響表現尤為明顯。*     地鐵二期工程目前已經開始建設，至2010年全線通車之后，地鐵對深圳房地產價值的影響將會逐步減少。而地鐵沿線物業的開發將會進入新的階段，沿線物業所占的比重逐步增加。 注：地鐵對房地產的影響的有效距離一般在1000米的范圍內  第五部分.周邊樓盤搜索東平新城五分鐘商圈   項目周邊高尚住宅林立，約16000戶的居住人口均在項目五分鐘車程之內，將是項目強大的目標消費人群。 項目基本信息歡樂智城    華南后商務時代CBD     CBD商貿金融中心,是東平新城發展的重中之重，其總占