1、房地產公司質量管理制度為維護利益和各方當事人的合法利益，規范估價操作行為，保證估價報告質量，做到估價結果的客觀、公正、科學、合理 ，根據房地產估價規范和國家、省市的相關規定，制 訂評估質量管理制度。一、估價基礎數據的搜集、整理為促進估價業務的順利開展，做好估價基礎數據的搜集整理工作，必須全面了解我市房地產市場行情，掌握地方相關規定， 并通過市場調查、歸納分析等方法搜集整理必要的估價 技術參數、基礎數據，包括：1,各地段住宅、商業、辦公、工業等各類型房地產的市場價格和租賃價格；2 . 土地基準地價、征地補償費、各種規費及配套文件；3 .房屋重置價格及配套文件；4 .新建房屋造價水平及成本費用構成

2、；5 。城市房屋拆遷補償辦法、補償標準及配套文件；6 .其他地方性規定等資料。二、評估技術操作要求1、業務受理接受委托之前，應對委估項目的估價風險進行初步預測，著重從以下幾點把握：1)委托方是否對將來的估價結論提出明顯不合理的要求；2) 委托方提供的權證及相關資料是否存在明顯的欺詐行為和虛假情況(盡管在估價 報告的假設與限制條件中對資料失實的責任已作說明)；3) 項目的技術難度與委托方的時間要求；4) 預計應收、實收評估費與評估成本的比較；5) 預計該業務可能對公司的聲譽帶來的不利或有利影響。特別強調，嚴禁以個人名義承接業務；嚴禁轉讓業務；不得隨意對委托人或當事人作出 任何有損公司利益和聲譽的

3、承諾。一經發現，公司將給予嚴肅處理， 并追究有關人員的經濟和法律責任。通過對估價風險初步預測，對存在較大風險的項目，業務部門對可預見的估價風險 要及時上報，經公司領導同意后方可接受委托，簽訂委托估價協議書。2 。 擬定估價作業方案主要包括擬選定的估價技術路線和估價方法、人員安排、作業步驟和時間進度安排。對技術復雜、工作量大或時間緊迫的估價項目，業務部門應及時向公司領導說明情況，申請調配人員，以保證按照協議要求交付報告 .3 .實地勘察實地勘察是估價程序中正確認識估價對象的必要步驟。不論何種估價目的和估價項目類型，存檔的估價報告必須附有房地產估價現場勘察表和現場照片，并由勘察人、委托方相關人員在

4、勘察表上簽字4。估價方法選用根據房地產估價規范要求，對同一對象進行估價，宜選用兩種以上的估價方法（城市房屋拆遷評估按照相關規定執行），有條件采用市場比較法的，應以市場比較法為主要估價方法。5 .估價結果確定重點是當采用不同估價方法時的估價結果有明顯偏差時，對所選取的估價參數、基礎數據、計算過程、估價方法等的核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理。6 。 估價報告撰寫各業務部門必須采用公司根據規范要求制定的統一報告格式。估價報告的撰寫形式， 應根據估價對象評估價值大小、估價目的的不同和估價對象類型分別采用自由式、固定式兩種。可參照以下標準采用：1）固定式報告a）類似交易實例較多的單套普通住宅估

5、價；b）類似交易實例較多的成套商業門面估價；c） 評估價值在100萬元以下的除必須采用自由式格式以外的各種類型房地產估價；d） 對整體房地產進行析產分割的分戶報告；e）城市房屋拆遷評估的分戶報告。2）自由式報告a） 評估價值在100萬元以上的各種類型房地產估價；b）司法鑒定類估價；c）房地產糾紛類估價；d）析產、分割的房地產整體估價 ；e）城市房屋拆遷類整體房地產估價；f） 當事人對評估結果有異議而申請復核的房地產估價；g） 無法搜集類似交易實例、用途特殊單一的各類房地產估價 ；h） 估價報告的組成和內容1）估價技術報告要求：a）固定式報告的技術報告，主要體現實例來源和測算過程，并對當地房地產

6、市場行情按季度進行市場背景分析。b）自由式報告的技術報告，要嚴格按照房地產估價規范中規定項目進行分析 和測算.2）報告的編號和要求：公司的估價報告編號要規范統一 ，具體要求如下：xx 估字（200X）第（XXXX）號3） 報告及附件的紙張必須 A4紙打印或復印。8。 估價報告的復核：具體要求見三、估價報告的復核制度 "。9。估價報告交付房地產估價報告一般只交付委托方估價結果報告，技術報告存檔。報告交付時，應由委托方在簽收欄內簽字。出具報告的份數要求：1）技術報告一份；2）結果報告的份數，一般根據估價目的和當地對報告的使用份數慣例確定，除存 檔的一份報告外，給委托方的份數按以下要求：課

7、稅2份；才K押2份；拆遷、拍賣均為3份。其他根據行業慣例決定。10 .估價報告存檔.11 .完善業務流程單.12 .估價操作項目總結：僅適應于自由式估價報告，由項目負責人和報告撰寫人對報告形成過程中出現的難以準確把握的技術問題、項目的特殊性及對報告的整體評價進行總結。三、估價報告的復核制度為保證估價報告的質量， 規范技術審核程序，固定式報告必須有專人全面復核；對于自由式報告，必須先由專人對報告的文字、詞句、計算過程和組成內容先行復核，并報公司領導審核后，方可出具正式估價報告.公司對自由式報告主要從以下幾方面進行審核：1) 格式與完整性；2) 技術路線選擇是否正確、界定、描述 ；3) 估價對象環

8、境因素、界定、描述 ；4) 市場背景；5) 評估方法選擇運用；6) 技術參數選擇；7)文字；8) 整體。四、估價報告的質量要求和質量問題定期公布制度1 .評估報告的質量要求對估價報告的總體要求是全面、客觀、公正、準確，并有良好的包裝質量(報告的封面、紙張、組成、格式等由公司統一設計)。嚴禁出現錯別字、報告編號錯誤、裝訂錯誤 等低級錯誤，不得出現描述錯誤、 計算過程和計算公式錯誤、選取參數錯誤和報告內容缺少等質量問題。2 .估價報告質量問題的定期公布制度公司每季度不定期對各業務部門的估價報告質量進行檢查，對把關不嚴、出現質量問題的部門，視具體情況在本公司范圍內予以公布，并給相關責任人以相應處罰；對質量管 理到位、技術操作規范、審核工作嚴謹的部門，對相關人員將予以表彰。五、估價報告的臺帳建立和歸檔備案制度1 .評估報告的臺帳建立要建立格式和內容一致的估價報告微機登記臺帳和書面登記臺帳，摘錄各份估價報告的項目名稱、委托人、評估項目、項目規模、估價時點、估價結果等事項，其欄目要與房地產估價機構信用檔案中的估價項目基本情況”內容保持一致，以減少上報信用檔案的工作量。估價報告的臺帳建立，應自接受委托時開始逐項登記。2 .估價報告的歸檔備案估價報告交付后，應及時歸檔備案，并采用微機存檔和書面存檔兩種方式1) 微機存檔的估價報告，應包括以下內容：a)房地產估價結果報告；